房價增值迴路之立論基礎

房價變動之因果關係多於總體經濟研究中探討，透過共整合關係

(Cointegration)與格蘭傑因果關係檢定(Granger Causality Test)檢驗變數之間的領

第二章 立論基礎與文獻回顧

先落後關係，據以判定因素之間之交互影響性，其分析觀點在於何種因素引導房 價上漲，又何種因素受房價上漲而產生變動。但於現實世界中，各地、各處房價 變化不一，以總體因素探討僅能捕捉趨勢，且基於政策性目的，欲抑制房價不當 上漲除了釐清原因外，更重要的是房價上漲的利益由何者享受，才能抑制其炒作 動機，使市場回歸常態。

房價增值之原因依照近來我國學者於總體性因素分析之結果，多指出屬於投 資性需求所造成，因此房價增值速度快，租金水準卻相對平穩。近來屬剛性需求 的人口成長僵固，樓地板供給仍逐年增加，依照經濟學理論，需求持平且供給增 加，房地產市場應呈現價跌量增的趨勢，然而投資性需求的成長力度卻高過供給 增加的幅度，導致我國呈現價增量增的結果。而在這波房價上漲的大環境下，各 縣市、地區、個案的漲價幅度卻大不相同，顯示除了投資性需求可能於各地有異 以外，更有一些特定因素，導致房價上漲的差異。Bostic et al.(2007)提出土地槓 桿假說認為，在相同經濟衝擊下(總體性影響固定)，房價變動主要受到房地產成 分中，屬於土地者所造成，土地組成越高，其價格變動也越大。此論點乃基於土 地與建物供給彈性之差異，造成其對房價影響程度之不同，故以個體性觀點論，

土地成分可能是一個具指標性的影響房價因素。

而房價增值的利益獲取，透過 Marx 於《資本論》(Das Kapital)第三卷第十六 節對於地租之討論，觀察臺灣房價高漲現象，應可以略窺一二。Marx 的剩餘價 值理論(Theory of Surplus Value)認為，產品創造的利益將由生產的四大要素，土 地、勞力、資本、企業家所分配，並分別配有地租、工資、利息、利潤四者。而 資本家、地主、企業家形成的資本階級，利用其相對的階級優勢，使工資僵化，

將產品價值歸於勞力以外的三大要素，造成對勞工階級的剝削。其中地主最不費 吹灰之力獲得利益，其利用土地的天然優勢與獨占性，獲取極大收益。若將房地 產視為產品，近來我國房地產市場的漲勢驚人，其所創造的超額利潤龐大，同 Marx 所言，我國資本階級於房地產增值的過程中，獲取最多的利益，並且地主

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

的「益本比」最高，因為地主不需要施以改良，於我國更屬低持有成本。

綜合分析房價上漲之個體性因素及利益分配，土地均扮演重要的角色，不僅 是影響房價變動的重要因素，更是獲配最多利益的部分，若房價上漲後地主及資 本家等獲配利益，又投入此利益使房價上漲，也就是資本從房地產流動到土地，

再從土地流回房地產部門，將形成相當驚人的惡性循環關係。地理學者 Harvey 承繼 Marx 的資本論中對資本循環與資本積累之看法，提出更全面對於資本流動 的解釋－「資本迴路」(The Circuit of Capital)。當中最重要的乃資本第二迴路觀 點，資本第二迴路代表了資本於生產模式(第一迴路)中的過度積累，使資本流向 建成環境，例如土地開發部門。Harvey 的論點解釋了 Marx 的剩餘價值理論於房 地產市場的流向，於房地產持續增值的過程中，地主、資本、企業家不只獲取了 大多數的利益，更將過度的資本積累，再度流入房地產部門，透過開發、重建、

更新、改建等手段，消耗過度的資本，也創造了更多的資本積累。根據資本迴路 的觀點，更有理論性的建構了房地產資本流動的過程，房地產之間的資本循環關 係確實存在，而房價持續上漲之原因，或許也和此種結構性資本流動有關。

綜合以上對於土地與房地產增值關係的討論，可以得出一個重要的結果房地 產間存在一循環性的資本流動關係，且土地於其中扮演重要的角色。土地槓桿假 說較傾向於靜態的資本投入比例，造成房價增漲差異，並非主張資本自土地部門 流入房地產，而係基於土地部門接受資本積累，間接催化房地產的增值幅度；

Marx 主張土地獲配最多的「剩餘」，且土地獲得利益的成本最低，指出房價利益

多落到土地(地主)手中；Harvey 則提倡生產過程中的資本積累，將使過度的資本 流向土地開發，指出房價增長利益再流入房地產部門，此現象恐導致房地產價格 上漲。若上述所言觀點皆正確，房地產市場於增值過程中，儼然構成地主及資本 家等獲取利益，且資本的過度積累導致資本再進入房地產部門之中，而土地漲價 的槓桿效果又促使房地產增值，形成「房價增值的資本迴路」(圖 2-1)。

於本論文主張的此資本循環關係之中，地主不僅是獲得最多分配利益，付出

第二章 立論基礎與文獻回顧

最少成本者，其更可能將資本積累再度投入房地產市場中，而資本投入導致房價 增值亦透過土地槓桿之效果放大。換言之，土地不僅於增值分配最有利，更於土 地成分較高的房地產中，其創造之增值越高，導致資本積累不斷膨脹。若不針對 土地的特殊性與獨占性加以解決，房地產市場將陷入地主階級剝削的輪迴中，不 得翻身。更重要的是，土地無經改良、培育，即可獲得龐大的利益，於社會公平 正義所不容。故如何針對土地所獲取之不勞利得，透過稅或其他政策手段抽離，

將會是穩定房價的重要一步。

圖 2- 2 房地產之資本流動示意圖 資料來源：本論文繪製

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