實施場站開發所遭遇之課題

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 政府機關在選擇分回建物時，較無長遠之考量，而以「公平」及 不須承擔任何責任為前提來選擇，而投資人只能挑剩的去賣。

 部分基地面積較大之民眾，有自行擔任投資人之意願，然擔任投 資人相當嚴格，實非一般民眾能勝任。

政府 機關

 部分已完成之場站開發基地，因實際使用之基地面積，較原本範 圍之基地小，部分地主要求基地返還，但政府認為捷運場站設施 會不斷變更設計，若是先取得較小範圍之基地，未來要再擴大，

將遭遇困難，地主不應用結果來檢視當初劃訂基地範圍之合理性 與必要性。

 政府機關與地主溝通時，在房屋分配比例上會採比較保守之講法，

若最後可分回之房屋比例較高，則選擇領回協議價購款之地主，

會認為政府機關未告知所有訊息，隱瞞事實。

 在場站地點規劃上，除會遭遇當地地主之抗爭外，亦可能有民意 代表之關說介入，導致場站開發無法進行。

資料來源：本研究整理

以地主而言，政府機關面臨最大之問題，為地主財產權之侵害，場站開 發即使是以公眾利益之角度進行，仍舊會損害到地主本身之權益，也因此會 演變為兩種情況，首先是無論協議價購款多高，或是場站開發後分回之房屋 坪數多大，地主皆不願意配合，故有萬大線捷四基地、捷七基地地主上街抗 議之事件，另如私地主 D 之陳述：「你可以看我們這一站跟前一站的距離，

我有量過了，我們這一站是ＯＯ里，是ＯＯ站，我們這一站的頭，跟前一站 的尾，只差 300 公尺而已，哪有人捷運站之間距離那麼近的。(D4)」「其實 當初這一站是設在ＯＯ路那邊的，ＯＯ路的交叉路口，但因為ＯＯ路那邊地 主人多，所以就抗爭，最後才會設在這邊的，我們這邊離下一站快要 2 公里 了，照理說ＯＯ路那邊才是中間，會設在這邊根本就是官商勾結。(D5)」，

舊站的抗議導致了遷站，但遷站後新站之地主亦面臨相同之問題，若以私地 主 D 所述之事件為例，政府的做法是「柿子挑軟的吃」，但在滿足政府行政 作業之時，卻導致兩捷運站僅相差 300 公尺之不合理設計。

地主所引起之第二個課題為協議價購款與分配比例，部分地主所要求領 回之協議價購款高於市價，該協議價購款是否有其合理性，是需探討之問題。

若單純以地主財產權受有損害與稟賦效果為前提觀之，則以高於市價補償有 其合理性，但若以公眾利益之角度檢視，其高於市價之補償乃是由全民共同 負擔，此部分則缺乏其合理性。

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就投資人之面向而言，較重要之課題有三項，第一為「超額利潤」之分 配，如投資人 E 提到「現在有些聯開的案件，也沒有投資人去投……超額利潤 的問題，政府有超額利潤，漲了他要分，跌了是我們承擔……(E18)」，投資人 F 亦表示，「政府目前的機制是看『超額利潤』，如果分配後房屋漲價，建商 要分出利潤給政府，但房子跌價或是成本上漲，政府又不會賠給我們，真的 很不公平！(F18)」甚至於政府機關之受訪者 H 亦認為，「若有超額利潤要回 饋給地主，但建商無合理之利潤，導致兩個基地徵求不到投資人，像是只有 代工的性質，無法獲得開發效益……(H27)」。綜上所述，現今超額利潤分配 之機制，對於投資人而言不公平，投資人僅做為代工之角色，甚至房價下跌時 要承擔風險，此部分為政府亟待檢討之處。

第二為場站開發制度之不確定性，導致投資人不願承擔風險參與投資，例 如美河市即為一實例。第三為場站開發程序冗長，在當前房地產市場之景氣不 明之情況下，又無超額之利潤，實無吸引投資人參與之誘因。

就政府面臨之課題，主要為與地主溝通之問題，除了協議價購款或分配比 例無法取得共識外，政府與地主協議時，亦會採取較保守之做法，例如：地主 可分回 50%，但政府單位可能先告知地主可分回 40%，最後可能導致地主認為政 府單位隱瞞不實，未告知實際可分回比例，而影響地主決策；另外，在基地範 圍劃訂之標準亦有產生糾紛，例如：遇到地主抗爭甚至民意代表關說之情況，

以及劃訂範圍較實際場站開發使用之基地範圍為大，地主會要求基地返還。

本研究認為，在場站開發執行中，政府應展現其決心，必要時仍需以強 制徵收之手段進行，然該徵收必須符合「合理性」與「必要性」；另外，場 站開發機制之不確定性仍高，對投資人來說有相當之風險，政府應以減少不 確定性為前提，擬訂投資人、地主與政府皆可接受之機制，方能創造雙贏。

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