第五章 結論與建議
第二節 後續研究之建議
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第二節 後續研究之建議
因本研究以已完成場站開發之場站為研究對象，其優點在於資料中個 別地主之選擇結果皆為實際上已發生之數據，然因資料收集上之限制，本 研究無法取得個別地主之個人屬性因素，例如：年齡、年所得、性別、職 業別、教育程度等，故再輔以訪談，然本研究之訪談地主人數較少，無法 使用訪談結果進行量化分析，故建議未來研究，可針對地主以問卷方式進 行大量資料之收集，並進行量化模型分析，相關結果亦可供政府單位執行 場站開發時參考之用。
此外，針對投資人不願參與場站開發之現況，後續研究亦可針對此進 行探討，除確認投資人不願投標之原因外，並提出可供政府參考之建議，
以期將場站開發制度修改至政府與投資人皆能接受，方能永續執行。
就協議價購款之部分，本研究認為，在稟賦效果存在之前提下，地主 較無法接受以市價補償，市價加成補償可能為未來場站開發或徵收之趨勢，
故後續研究亦可針對此成數進行深入探究，並思考不動產估價師如何參與 協議價購款計算，創造政府與地主之間利益之雙贏局面。
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附錄1
附錄：訪談紀錄
一、 受訪者A 私地主 ... 2 二、 受訪者 B 私地主 ... 6 三、 受訪者C 私地主（兒子）、受訪者 D 私地主（父親） ... 8 四、 受訪者E 投資人 ... 13 五、 受訪者F 投資人 ... 17 六、 受訪者G 政府官員 ... 20 七、 受訪者H 政府官員 ... 24 八、 受訪者I 政府官員 ... 28 九、 受訪者J 政府官員 ... 30 十、 受訪者K 專家學者 ... 33 十一、 受訪者L 專家學者 ... 34
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附錄5
不過捷運局補償的金額是真的還不錯，蠻合理的價格，而且聯開的獎勵值也很 高，1.5 倍，所以就看你是要分回房子還是錢，都還不錯。(A24)
如果是針對分回房子的地主，我是覺得至少建商在規劃設計時，要有小坪數的 設計，例如套房之類的，不然很多地主也拿不出錢來補。(A25)
另外找補空間我記得是15%，希望可以放大到 20%，讓地主選擇彈性大一點。
還有地主要跟建商找補時，折讓希望可以大一點，目前好像是9 還是 9.5 折，
我們當然是希望愈低愈好，畢竟我們不是一般的買方，是原本的地主。(A26)
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附錄7
2.當時選擇領回補償金，還是分回建物？原因為何？
我根本不了解是在幹麼，當時還以為是選房子回來，結果還是別人跟我說，我 才知道是拿錢回來，這個都是我女兒在處理的，說真的我不識字，他們跟我說 謊我也不知道啦……
我們坪林那邊有地跟房子，之後應該就搬回去那邊住吧……(B6)
（旁人私下告知，他女兒有一些債務，經濟狀況不好，所以才會選擇拿錢。）
(B8)
3.認為選擇領補償金、領建物的地主，所考量的因素有哪些？
本題無法回答。
4.針對現今聯合開發之制度，有什麼建議（例如：需改進之處、法規是否需修 改等）？
本題無法回答。
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附錄11
其實如果要說選不動產，我覺得還是看 C/P 值，看到時候不動產的價值、位置什 麼的。(C17)
如果分回的錢跟不動產的價值差不多，那我們還會考量像是租金、時間等因素，
畢竟我們是做生意的，或是只有住宅的人，他們終究要找個地方租，我們也是要 重新找地方做生意，如果真的要等很久，考量時間成本的話，我們還是有可能選 領錢。(C18)
4.針對現今聯合開發之制度，有什麼建議（例如：需改進之處、法規是否需修改 等）？
兒子（受訪者C）：
我們還是希望，政府要我們選錢或是房子時，開發後的不動產應該要有一個大概，
雖然我們也知道，這時還沒有投資人，但畢竟沒有不動產，我們沒辦法想像之後 開發完成的樣子。(C19)
另外，目前政府沒有給租金補貼，但我覺得政府應該給選房子的人租金上的補貼，
選房子的人意願才會更高。(C20) 父親（受訪者D）：
說真的，就算我們反對捷運站設在我們這邊，但也沒有什麼用，公聽會也只是制 度，我們只能照著做。(D1)
其實這附近只有我們家是反對聯合開發在這邊的，之前還有一家店面也是反對，
但後來也是答應了，聽說是選擇分回房子。(D2)
我們家會反對的原因，主要是因為這裡是我們的公司所在地，我們要營業，到時 就算選擇分回房子，我們也沒辦法繼續做生意了，但我們這樣就變成了釘子戶，
因為只有我們反對。(D3)
你可以看我們這一站跟前一站的距離，我有量過了，我們這一站是ＯＯ里，是Ｏ Ｏ站，我們這一站的頭，跟前一站的尾，只差300 公尺而已，哪有人捷運站之間 距離那麼近的。(D4)
其實當初這一站是設在ＯＯ路那邊的，ＯＯ路的交叉路口，但因為ＯＯ路那邊地 主人多，所以就抗爭，最後才會設在這邊的，我們這邊離下一站快要2 公里了，
照理說ＯＯ路那邊才是中間，會設在這邊根本就是官商勾結。(D5)
原本ＯＯ地主也有說可以設在他們那邊，但他們那又離ＯＯ站很近，最後就在我 們這邊的，我們這一站的地主人數也比較少，加上很多年紀大的，沒辦法做決 定，都聽地方意見領袖，就變成我們是唯一的一戶釘子戶。
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附錄12
我們旁邊有一棟，樓下是開店的，原本也是在聯合開發的基地範圍內，但聽說那 一棟的產權很複雜，可能政府覺得麻煩，就沒有被劃進來了，你等下可以去看一 下那棟建築，就他沒有被劃入，很奇怪。(D6)
雖然我們家是反對的，但當初也是我們在公聽會時，要求不動產的設計要儘量讓 原本的地主不用拿錢出來的，因為很多地主根本不知道，以為分回不動產不用拿 錢出來，但如果他們原本土地不大，是要拿錢出來貼的，一開始捷運局根本沒有 跟我們說，還是我們提出的，我跟你說啦，你要這邊的地主拿錢出來貼，根本不 可能，這邊的人哪有什麼錢，要不是我們有爭取，到時一堆地主根本分不回房 子……(D7)
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附錄13
四、受訪者 E 投資人
因為有 1/2 捷獎的問題，所以他們選擇時會集中連續，會從次樓層往下分，一般 優先選的是地主，再來是捷運局，再來才是我們。不過蠻多都是地主就是捷運局，
他們在選時，一開始他們觀念是，假設我有三種用途：住宅、辦公室、百貨，他 們三種都要。他們自己內部選屋的分歧很深，不知道要先選住宅，還是商場……
(E1)
像在中國，中國大陸覺得，一次性的東西很容易被政府賣掉，賣完就什麼都沒有 了，所以目前中國大陸比較想要商用不動產，先不論他的不動產如何，至少他的 帳面好看，如果租的出去，就有現金流，所以中國大陸大部分會對商用不動產會 比較傾向。(E2)
但對捷運局來說，就是公不公平，但什麼叫做公平？應該是先確定我的目標是什 麼，再選擇，但他們會說他們的目標是「公平」，分東西是沒有公平的，如果公 平的話，為什麼捷運局要先選？這樣叫公平嗎？只是為了追求自己的效益最大化。
(E3)
目前捷運局他們有聯開基金，不管他們取得什麼，賣掉後都是進入這個聯開基金，
基金可以做一些捷運設施。那到底他要一次賣掉，錢進入基金，還是要分年，有 現金流，雖然不大，但至少他的現金流是無窮止盡的。那政府不會有售後回租的 做法，所以我覺得，他們沒有商業的頭腦，他們單純的怕被罵，所以每個用途的 都選一些。(E4)
我們投資人在分屋時，就很可憐，就是挑剩的去賣，不過現在也不好賣，過去是 高樓層大坪數好賣，現在市場翻轉，變成是小坪數好賣，所以我們現在希望可以 分得小坪數，用總價來賣。以前是4,000、5,000 萬一下就搶光，現在就顛倒了……
(E5)
1.曾負責的捷運路線、場站？會想參與開發之原因？
比較早期的，我們接觸過ＯＯ站、ＯＯ開發案，這兩個站都是有跟公地主、私地 主談。(E6)
公地主的話，就是用權利分配來談，私地主我們投資人就直接跟他買，像這兩個 站，我們都有跟私地主買，能買就是儘量買，因為你跟他們談聯合開發機制，會 很冗長。這兩個案子是政府沒有簽協議價購的。(E7)
ＸＸ站就不太一樣，ＸＸ站是私地主直接跟政府簽協議價購，所以我們不用跟私 地主談，我直接跟政府談就好了，ＸＸ站是全部都跟政府簽協議價購。(E8)
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附錄14
私地主的部分，你還是問捷運局會比較清楚。以現在來說，捷運局基本上都會跟 私地主談完，之後再跟我們投資人簽約，所以簽約前，我們對於私地主要的，都
私地主的部分，你還是問捷運局會比較清楚。以現在來說，捷運局基本上都會跟 私地主談完，之後再跟我們投資人簽約，所以簽約前，我們對於私地主要的，都