第五章 結論與建議
第一節 結論與政策意涵
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第五章 結論與建議
第一節 結論與政策意涵
一、結論
捷運場站場站開發，為政府進行土地開發之方式之一，本研究針對場 站開發時，原私有地主之選擇行為進行研究，以已完成開發之場站為研究 對象，以期了解可能影響地主選擇參與場站開發之因素。本研究將可能影 響之因素歸納為四種，分別為基地屬性因素、總體經濟因素、區域經濟因 素及地主屬性因素，透過訪談與量化方式，進行研究。
訪談對象為私地主、場站開發投資人、政府機關與專家學者，量化之 部分則以開發完成之場站為研究對象，資料之時間範圍自 2002 年至 2005 年，共計三捷運線八場站 166 筆資料，使用二元羅吉特迴歸模型，以期了 解各因素對地主選擇行為之影響，並進一步提出政策建議。
而本研究以徵收補償之「稟賦效果」為依據，因地主對於失去土地的 代價遠高於取得時之價值，故土地徵收市價補償查估辦法中「市價補償」
之金額，與地主實際上對於市價之認知，有所落差。而本研究認為，所謂
「地主認知之市價」，可以採「開發完成後之銷售金額」做為參考，而開 發完成後之銷售金額與徵收時之價格之比值，即為「房地成長倍數」。
然而在訪談中，本研究發現，若以市價做為協議價購款額之標準，多 數地主仍有意見，而房地成長倍數中之開發完成後銷售金額，可能並非地 主所能認同，故可回歸較單純之做法，以「市價加成」補償地主，並推動 不動產估價師參與場站開發之協議價購款估價作業，以期達成政府與地主 間之利益平衡。
本研究之訪談，乃是針對地主個人特徵因素進行研究，以交叉比對及 強化量化之實證結果；訪談結果顯示，主要影響地主選擇是否參與場站開 發之因素，為地主之經濟能力、地主是否持有其他不動產以及對當地不動 產市場預期，另外地主本身之年齡、教育水準、土地持有年限、使用現況 亦可能對於地主決策產生影響，唯影響效果可能較不顯著。
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量化之實證結果顯示，「房地成長倍數」、「都市地價指數變動率」及
「經濟成長率」於模型中為正向，顯示當私有地主看好房地產市場時，會 傾向於場站開發時領回房地；模型中「住宅核發建造執照數」之方向為負 向，推測私有地主可能認為當年度之住宅核發建造執照件數過高，房地產 市場可能過熱，因而傾向領取價款；而當政府給予之徵收協議價購款，或 協議價購款較高時，私有地主則傾向領取價款，而不參與場站開發。
而單檢視「房地成長倍數」此變數，發現房地成長倍數愈高之場站，
基本上該場站之地主選擇分回場站開發後建物之比例亦較高，顯示以「開 發完成後之銷售金額」來補償地主時，對地主而言應能滿足其失去土地之 效用，故「房地成長倍數」可做為政府徵收補償之參考值之一。
二、政策意涵
現今場站開發制度，面臨用地取得困難、地主抗爭不斷、投資人不願 投標等等問題，導致部分場站開發埸站作業停滯，除了對於同一路線其他 場站之參與者不公平外，更可能損害公共利益，因此場站開發制度之修正，
實具其必要性。
然場站開發制度如何修正，哪些方面需修正，需再深入探討，而本研 究提出部分建議，供政府機關參考：
(一)針對地主
目前地主面對場站開發，有三種回應模式：第一為選擇參與場站開發，
未來可分回房屋，第二為領取協議價購款，第三則是反對場站開發之進行，
其原因可能為不願被劃入基地範圍，或是對於協議價購款、分配比例無法接 受。
針對反對場站開發之地主，本研究認為，各場站之場址及劃定範圍，為 各方參與討論並開會而得出之結論，雖不能代表全民之意見，然仍具備一定 之公信力，若僅因民意代表之介入，或因民眾抗爭而廢站或遷站，已失去當 初規劃捷運路線及設站之初衷，故針對基地範圍之劃訂，政府應以公權力執 行之，探究基地劃訂範圍之必要性，並在有限度之協調下，採取如強制徵收 之類之手段。
就協議價購款與分配比例方面，政府可引進不動產估價師協助之，不動 產估價師做為公正第三方，進行合理之估價，以維護地主、政府以及全民之 權益。
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(二)針對投資人
美河市事件爆發後，投資人對於場站開發之參與卻步，除了無法享受超 額利潤外，政府對於過往之案件採溯及既往之處理方式，加上制度上時有所 變動，對投資人而言風險過大，因而不願投資。有鑑於此，本研究提出以下 幾點，供修正場站開發機制之參考：
1.場站開發作業，應明確化，不應有模糊地帶，規則更不應時常修改 變動，如此將使投資人無所適從。
2.建立超額利潤之分配機制，並適度保障投資人之權益，而非風險皆 由投資人承擔，獲利卻要與政府共享。
3.因場站開發作業程序冗長，在不動產市場景氣不明之前提下，政府 應制定平等互惠之原則，採利益共享，風險共擔，以增加投資意 願。
三、研究貢獻
過去針對場開站開發之相關研究，多以論述性之文章為主，較少實證分 析。本文除進行相關參與者之訪談外，並使用二元羅吉特迴歸模型進行量化 分析，結合質化與量化，以導出可能影響地主選擇行為之因素。本研究並發 現影響地主選擇之關鍵因素，主要為地主之經濟能力、協議價購款金額、房 地成長倍數等，未來政府單位執行場站開發，將可參考本研究之結論。
此外，本研究之訪談對象，為避免單一意見，故不侷限於場站開發之私 地主，訪談對象及於政府單位、場站開發投資人及專家學者，除了從其他面 向了解可能影響地主行為之因素外，透過多方意見之綜合分析，歸納出場站 開發目前遭遇之課題，以及相關建議。
就本研究之結論應用而言，量化之數據為 2002 年至 2005 年之場站開發 資料；而本研究之訪談對象，私地主皆為某開發中之場站之地主，而其他訪 談對象所參與之已開發或是開發中場站眾多，部分訪談對象參與之場站開發 甚至達 5 條捷運線，而本研究乃綜合量化與訪談結果，其結論應可適用於其 他場站開發。
場站開發制度，實可減輕政府之財政負擔，但以現況觀之，唯一之贏家 僅有政府，投資人及地主反對聲浪不斷，萬大線數站甚至有民眾長期抗爭之 情況。本研究希望透過相關人士之訪談，以及量化資料之分析，給予政府相 關參考與建議，以改善場站開發制度。
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