第四章 研究方法二-實證分析
第二節 資料說明及敘述統計
二、 自變數
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各變數之說明如下：
一、依變數（地主選擇行為）
私有地主針對場站開發，有兩種選擇模式：第一種為領回協議價購款，
包括領回徵收之協議價購款，以及政府協議價購後私地主領回價購金；第 二種為參與場站開發，並分回房地產，其中選擇領取徵收後協議價購款或 補領協議價購款者計 55 筆，選擇參與場站開發者計 111 筆。
本變數於模型中為虛擬變數，領價款之代號設定為 0，分回房地之代 號為 1。
二、自變數
(一) 房地成長倍數
於徵收補償中，較重要之理論基礎為「稟賦效果」，為使地主失去土地 之效用，與獲得補償之價格相當，勢必需要額外補貼地主，以達到「完全補 償」。若單純以市價補償，可能仍與地主之期望有所落差，高嘉濃（2002）
指出，若不考慮出售土地時土地增值稅之差異及貨幣時間價值，其間之收益 參與場站開發者約為不參與開發之五至十四倍不等11，故本研究重新檢視臺 北捷運之場站開發參與狀況，計算私有地主領取價款與參與分配房地之比例，
進一步觀察影響地主選擇之因素。
地主領取價款與參與分配房地之比例高低，可透過檢視簽約時領取土 地價款與開發完成房地總銷售金額之比值，此比值即「房地成長倍數」， 假設以該倍數所計算出之協議價購款額，能滿足地主失去土地之效用。
觀察房地成長倍數兩者間與地主領取價款（包括領徵收款與領取協議 價購款）與領取開發後房地之比例，存在相當之關聯性，個案現況及其房 地成長倍數之計算過程如下：
1.本研究分析計算捷運甲、乙、丙三線共計八站，僅列出其中 A 站 之現況及計算過程，最後再將七站結果彙整於總表：
表四-3 房地分回價值與土地補償總值比較表
11捷運大安站，徵收年度 1989 年以公告現值計算土地價值，權益分配年度 1998 年 臺北市政府核定之權益差異倍數。
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簽約日期 2002 年
新成屋均價(萬元) 35
場站開發銷售面積(坪) 5,240.78 不含車位銷售金額(萬元) 183,427.30
車位均價 140
場站開發停車位(個) 57
車位銷售金額(萬元) 7,980
全案銷售金額(萬元 191,407.30
地主分回比例(核定) 60%
地主房地分回價值(萬元)(A) 114,844.38 土地補償總值(萬元)(B) 63,590.34 房地成長倍數(C＝A÷B) 1.81
資料來源：臺北市政府捷運工程局、相關單位，本研究計算
表四-4 地主行為及補償價值表
地主行為模式 補償價值(元) 占比(%) 領取補償款 591,418,059 93.00%
領取開發後房地 44,485,380 7.00%
合計 635,903,439 100.00%
資料來源：臺北市政府捷運工程局、相關單位，本研究計算。
2.捷運甲、乙、丙線彙整表
表四-5 房地分回價值與土地補償總值彙總表
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79 場站
比較項目 A 站 B 站 C 站 D 站 E 站 F 站 G 站 H 站 簽約價格日期 2002 年 2004 年 2002 年 2002 年 2004 年 2004 年 2005 年 2002 年
地主房地分回
價值(萬元)(A) 114,844 37,135 50,711 102,385 37,950 183,054 567,870 98,409
土地補償總值
(萬元)(B) 63,590 14,611 20,114 30,056 19,288 24,062 101,443 49,916
房地成長倍數
(C＝A÷B) 1.81 2.54 2.52 3.41 1.97 7.61 5.39 1.97 徵收價值占比 93.00% 37.28% 30.73% 61.57% 88.42% 0.00% 0.00% 74.65%
簽約價值占比 7.00% 62.72% 69.27% 38.43% 11.58% 100% 100% 25.35%
資料來源：臺北市政府捷運工程局、相關單位，本研究計算
場站開發中，自簽約至領得使用執照交屋，花費五至十年不等之時間，
時程冗長，經由上述個案計算結果初步得知，房地成長倍數與地主選擇行 為可能存在關聯性，房地成長倍數愈高代表增值效益愈大，為享有開發增 值之利益，地主多會選擇參與場站開發分配房地，反之多選擇領取協議價 款，不參與分配房地。
當房地成長倍數愈高時，表示領回房地產的增值較大，地主選擇參與 場站開發的機率高，故預測本變數之方向為正向。
(二) 協議價購款單價
政府針對各別私有地主，計算出每位地主可領回之徵收協議價購款或 協議價購價款總額（含選擇參與場站開發之地主），本研究將該價款總額 單位化至每平方公尺容積之價款，即：
協議價購款單價＝個別可領回之徵收協議價購款或協議價購價款總額 個別可建容積
(三) 住宅核發建造執照數件數
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指建築管理機關核發建築物新建、增建、改建或修建之總件數。本研 究以臺北市為範圍，詹任偉（2003）提到，住宅核發建造執照數於房地產 市場中屬於同時指標，故將資料限縮於當年度住宅之建照件數，以此變數 代表住宅市場之景氣程度。當該年度之住宅核發建造執照數件數愈大，表 示以供給方之角度，認為房地產之景氣愈好，故申請核發建照，因此本變 數之預期方向應為正向；但亦有可能因當年度之核發建照件數過多，導致 部分民眾認為房地產市場過熱，故本研究認為預測方向為未知。
(四) 土地權屬
土地之權屬型態，可分為共有或單獨持有，黃怡婷（2002）指出，共 有土地之地主，於區段徵收選擇行為時，由於共有人對於土地之開發利用 不易達成共識，故會傾向領取協議價購款。而本研究認為，土地權屬為場 站開發前之狀態，不必然對於地主選擇是否參與場站開發產生影響，故變 數方向仍待確認。
(五) 可建容積
黃怡婷（2002）指出，土地規模大小及細分程度，會影響到地主於區 段徵收時的選擇行為。但如果單純以個別地主持有之基地面積做為變數，
因土地之使用分區可能不同，在同樣的基地面積下，不同使用分區之可建 容積亦不同，故本研究將私有地主之持分基地面積立體化，計算出個別地 主持分基地面積所對應之可建容積。可建容積愈大之地主，於參與場站開 發後，可領回之房地產面積會較大，使用上較有彈性，但亦有另一可能，
即可建容積較大之地主，其可領回之價款較高，故可能選擇領價款，因此 本研究認為預測方向為未知。
(六) 臺北市房屋稅路段率
臺北市房屋稅路段率，代表政府針對特定路段之繁榮程度評估，繁榮 程度愈高者，其路段率亦較高，故聯開地主可能會選擇分回建物；但路段 率較高者，其領回之補償價款亦較高，地主亦可能選擇領回價款，故本變 數之預測方向未知。
(七) 失業率
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所謂「失業率」係指失業者占勞動力之比率，本研究使用臺北市之失 業率。失業率被視為反應整體經濟之重要指標，就業率高、失業率低，企 業聘僱意願高，民眾所得穩定，消費市場自然繁榮，反之，消費市場低迷，
連帶地總體消費支出與經濟景氣也受到牽動，失業率可說是直接影響投資 與消費信心的重要指標。本研究認為，失業率高時，民眾認為經濟狀況可 能較差，私有地主傾向領回價款，而不等待參與場站開發並分回房地，故 預測方向為負向。
(八) 年經濟成長率
經濟成長是透過勞動力投入、資本累積與技術創新等方式提高生產能 力，以滿足更多最終需求，促進經濟規模擴增的現象。一般都以實質國內 生產毛額（GDP）變動率來表示經濟成長速度，也就是經濟成長率。經濟 成長率代表整體經濟的變動趨勢，當經濟成長率高時，民眾對經濟未來前 景看好，傾向持有房地產，以等待房地產之增值，故預測本變數為正向。
(九) 住宅存量
本研究使用之資料範圍為臺北市。住宅存量由最近一期人口及住宅普 查中所統計之住宅存量，加上從該期到本期所累計之住宅類使用執照核發 宅數，並扣除從該期到本期所累計之住宅類拆除執照宅數而得。住宅存量 表示該地區之住宅供給量，當供給量大於需求時，表示地主可能傾向不參 與場站開發，故預測本變數之方向為負向。
(十) 貨幣總計數-M2
貨計總計數主要之指標有 3 種，分別為 M1A、M1B 及 M2。
1.M1A 貨幣總計數：M1A 表示金融機構以外的各行各業目前流通所 持有的通貨淨額、支票存款及活期存款的總合。也就是社會大眾 手中持有的通貨，再加上企業及個人與非營利團體存在銀行與基 層金融機構之支票存款及活期存款(不包括定存)。
M1A＝(通貨發行額－金融機構的庫存現金)＋支票存款＋活期存 款。
2.M1B 貨幣總計數：包括通貨淨額、支票存款以及活期存款與活 期儲蓄存款 3 大項（依中央銀行定義）。
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M1B＝通貨淨額+存款貨幣＝M1A+個人企業及個人(含非營利團體) 在貨幣機構的活期儲蓄存款。
3.M2 廣義貨幣供給額：幣供給額項目之一，是央行用以衡量經濟 情勢主要項目之一。
M2＝M1B+準貨幣。
準貨幣包括企業及個人在其他貨幣機構之定期存款、定期儲蓄存 款、外匯存款，郵政儲金總數，企業及個人持有其他貨幣機構之 附買回交易餘額，外國人持有之新臺幣存款，以及兼營信託業務 之銀行所發行之貨幣市場共同基金，但不含銀行承做結構型商品 所收本金。
彭建文、林秋瑾和楊雅婷（2004）指出，就理論上而言，資金是驅動 房價上漲的主因之一，當貨幣供給額增加時，可投入到房地產市場的資金 也隨著增加，進而影響房地產市場的供給與需求，並認為 M1B 較對房價 更具有影響力。其中貨幣總計數（M1B）與房價呈正向之關係，並領先房 價一期。彭建文與張金鶚（2000）認為，銀行貸款條件是否有利於購屋者，
則主要受到貨幣供給（M1B）多寡的影響，必須在經濟景氣與貨幣供給兩 者相互配合下，方能營造出投資性的購屋需求。
黃嘉安（2015）針對各項總體經濟變數對房價之影響進行研究，該研 究並整理出過去文獻中採用貨幣總計數之影響，發現過去文獻中，M1B 或 M2 皆可能對房地產市場產生影響，影響之方向大部分為正向。該文則使 用 M2，並發現 M2 對於房地產市場有顯著之正向效果，當貨幣供給增加 時，使得市場上流通的資金增加，人們開始大量投資於房地產上，造成房 價上漲的景況。
因民眾購置房地產時，通常會動用到定存，而定存屬於準貨幣之其中 之一，故於房地產市場之相關研究中，使用 M2 會較 M1B 更為適當，因 此本研究使用 M2 資料，並預期當 M2 增加時，可能驅動房價上漲，地主
因民眾購置房地產時，通常會動用到定存，而定存屬於準貨幣之其中 之一，故於房地產市場之相關研究中，使用 M2 會較 M1B 更為適當，因 此本研究使用 M2 資料，並預期當 M2 增加時，可能驅動房價上漲，地主