資訊不對稱理論

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二、 資訊不對稱理論

場站開發過程中之參與者眾多，主要為政府機關（捷運局等）、投資人、

專家學者、不動產估價師以及公、私地主，其中私地主需選擇是否參與場站 開發，或是領回協議價購款，然在眾多角色中，私地主實為資訊上較為缺乏 之群體，無論就專業度或資源來看，一般私地主對於場站開發機制，以及房 地產市場之現況，甚至於房市未來之走勢，較難有深入之認知，故導致地主 在選擇上可能產生「資訊不對稱」之問題，進而影響私地主最終之決定。本 節將針對資訊不對稱之相關理論進行介紹，並探討私地主於本理論中可能面 臨之困境。

資訊不對稱（information asymmetry）最早是由 Arrow（1963）所提出，

Akerlof（1970）發表著作《檸檬市場》（The Market for Lemons）做進一步闡 述，假設在二手車市場中，有品質差的車，即所謂「檸檬」；相對於「檸檬」， 高品質的二手車則稱為「桃子（peach）」，若買方不能分辨出這兩種車的差 異，在這個狀況下，買方願意付的價格，是好車與壞車價格的平均值，此時 將因為資訊不對稱，而導致出售好車的賣方離開市場，造成劣幣驅逐良幣之 情況。

上述的情況又稱為逆選擇（Adverse Selection），屬於事前的資訊不對稱。

若以保險市場為例，保險公司認為來投保的被保險人，都是屬於風險較高的 民眾，會讓保險公司蒙受較大的損失，因此保險公司決定調高保費，但卻使 得風險較低的民眾認為保費過高而不願意投保，而原本風險較高之民眾則願 意接受高保費，最後的結果是保險對象都是風險較高的民眾，保險公司的損 失及賠償機率反而變高。

相對於事前的資訊不對稱，事後的資訊不對稱，則稱為道德風險（Moral Hazard）。道德風險最常發生在保險市場裡。舉例而言，若車主有購買竊盜 險或意外險，則車主會因車子被偷或發生意外而有保險公司賠償，因而造成 車主的粗心，進而導致被竊或發生車禍之機率提高，保險公司之賠償也因此 增加。

在地主選擇領協議價購款或房地時，亦會面臨資訊不對稱之情況。舉例 而言，若假設政府機關（例如：捷運局承辦）、投資人、不動產估價師等相 關參與者，皆對於場站開發之制度，以及房地產市場之走勢有一定程度之認 知，有完全之資訊，假如地主亦擁有完全之資訊，則地主應會客觀衡量協議 價購款與領回房屋之價值孰高孰低，選擇出對自己最有利之方案。

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然而實際上，大部分地主並不具備完全充足之資訊，故與政府機關協議 時，可能會認為政府機關不會以地主權益作為優先考量，而給予地主有限之 資訊，將使地主做出非最適選擇，在此前提下，地主對於政府機關抱持猜忌 不信任，最後演變為協議不成，甚至於抗爭。

捷運場站之場站開發牽涉層面甚廣，從場站選址、都市計畫變更、土地 取得、徵收補償、場站開發大樓興建、房地分配等皆為重要之環節，需要政 府機關各單位間水平及縱向之配合與溝通，才得以妥適的接續每一個程序，

促成開發案成功進行，此並非一般地主可以在短時間內就能快速了解，因此 造成地主較難以認同場站開發的精神與制度。

場站開發前端作業階段，如場站選址及都市計畫變更，由於捷運場站開 發屬於重大公共設施興建，需由捷運工程局向交通局提出初步規劃報告書與 財務計畫書，再核轉行政院審議，並依據《都市計畫法》第 27 條第 1 項第 4 款之規定，都市計畫經發布實施後，為配合中央、直轄市或縣（市）興建 之重大設施時，當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所，

應視實際情況迅行變更，最後由內政部同意後變更都市計畫。上述內容參與 人員之層級較高，大多為政府機構間各單位的整合，且與地主之利害關係較 不明確，故此階段通常較少地主參與，大多數地主的角色，屬於被動接受都 市計畫變更之結果。

到了場站開發中期階段，即土地取得及徵收補償的部分，政府機關依法 以協議價購、徵收或土地開發的方式取得用地，由於過往的協議價購款計算 較單純，為土地公告現值加成補償即可計算求取，且民眾意識較為薄弱，對 於用地取得之爭議及抗爭現象較少，而如今《土地徵收條例》於 2012 年 1 月 修法後，第 11 條第 4 項規定應依市價與所有權人協議，第 30 條亦規定被徵 收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價，此時市價之決定格外重要，

為確保專業、公正、客觀、合理兼具之結果，政府機關自行查估或委託不動 產估價師評估協議價購及徵收補償之市價。在公部門的立場而言，欲以合理 之預算進行協議價購或徵收補償，更重要的是試圖減少地主意見及抗爭情形，

使整個場站開發案順利推動；但隨著民眾意識高漲以及徵收隱含的稟賦效果，

在地主的立場而言，往往由於資訊不對稱造成錯誤決策，或是遇到了一些困 難、障礙後而無法完全信任政府；也可能引發爭議及抗爭，延宕場站開發案 的進行，影響其他地主之權益與整體公共利益。

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前述資訊不對稱之情形，在目前許多場站開發案皆能顯而易見，在捷運 局召開的協議會中，說明的重點大多放在全案基本資料、場站開發精神、協 議方法及流程、徵收程序、後續配合事宜等，此時地主最迫切欲得知的訊息，

不外乎就是協議價購款額或是參與開發之效益，而非冗長且繁瑣的理念和程 序說明，由於場站開發程序複雜，亦花費較長期程，且在用地取得階段尚有 許多未來不確定因素，尤其是選擇參與開發分配房地的資訊，在沒有投資人 進場的狀況下，未來興建場站開發大樓之建築設計、產品類別、市場定位等 皆為未知數，現階段僅能假設合理參數進行分配試算，一方面難以說明眾多 假設參數的適當合理性，另一方面政府單位不敢也無法向地主打包票，承諾 現階段分配之結果不再變動，對於未來的諸多需要面臨的風險，舉凡房地產 景氣變動、投資人進場之意見、上位計畫或相關計畫之更動等不一而足，政 府在難以明確肯定並完整說明的情況下，為了降低現階段及未來可能面對之 爭議，導致理性的地主無從判斷選擇參與開發之優劣，或是無法衡量未來風 險與報酬。

場站開發之推動需要政府、投資人與地主共同努力，政府需要隨時檢視 政策合理性與公平性，避免漏洞或是流於形式的開發模式，剝奪地主應有權 益，更應與專家學者及有關單位多加商討如何降低地主疑慮，給予地主更加 肯定明確之選擇方案，使雙方資訊完整揭露，減少地主由於資訊不對稱所造 成的決策錯誤，而地主應以合理的角度積極爭取自身權益，深入了解場站開 發制度、房地產景氣影響、選擇方案之優劣評估等事項，選擇最適決策，若 選擇參與場站開發分配房地，則需要三方共同承擔未來可能的風險，亦可共 享場站開發所創造之效益。

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