第二章 理論與文獻回顧及制度探討
第二節 文獻回顧
三、 捷運與房價關聯性之研究
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三、捷運與房價關聯性之研究
國內外對於捷運與房價之間之關聯性，有相當多之研究，一般認為捷運 對周邊房價有正面影響，而隨著距離愈遠，該影響之效益隨之遞減（Bajic 1983）。
Yiu and Wong（2005）亦認同上述觀點，並以香港新建捷運系統，與 沿線之房地產進行特徵價格分析，該研究指出，交通建設有助於周邊房價 成長，對房地產有正面效益。
國內研究如葉松芳(2012)曾指出，捷運建設所帶來的不僅只是交通便 利所帶來的效益，其帶動使用人潮進而促成周邊建物與土地銷售行情的水 漲船高。其中臺北市的房價是全國之冠，捷運站周邊房屋銷售價格相對非 車站周邊的房價而言，其保值性較高。而陳思翰（2007）以捷運聯合開發 對當地房地產市場之影響為主軸，發現捷運聯合開發案具整體規劃且結合 捷運交通便利性，此產品因相對供給少且具一定需求性，依房地產市場之 供需原則其價格具有支撐及看漲的優勢。房地產市場亦隨捷運系統之開拓 而水到渠成、水漲船高，使當地房地產與交通脈動結合，縮短城鄉發展差 異，進而創造最高之附加價值。
陳忠廉（2013）以臺北市捷運南港線場站周邊房地交易實例，統計捷 運場站周邊 500 公尺房地產價格，利用「迴歸分析方法」探討捷運通車前 後場站周邊房地屬性特徵價格之變化，統計房屋面積、土地面積、屋齡以 及房屋總價、捷運通車前後等各項屬性之特徵價格，在捷運通車前後有顯 著之變化差異。整體而言，捷運通車後因交通便利，時間縮短，提高了房 地面積屬性特徵價格，房地價格上漲，與捷運之間關係會隨距離愈長而遞 減。
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彭建文、楊宗憲、楊詩韻（2009）以 2004 到 2007 年房地產市場景氣 階段，臺北捷運紅線（淡水─新店）通過行政區 3,905 個住宅交易資料，
同時針對不同時間（2004～2007 年）、不同捷運影響範圍（150 公尺、150
～300 公尺、301 公尺以上）、不同都市發展程度（市中心區、市郊、郊區）， 進行房價受捷運影響程度分析，進而判斷在不同都市發展程度之區域，其 房價受捷運影響的具體程度。迴歸結果指出，在捷運線整體樣本迴歸可發 現，捷運站周圍（151～300 公尺）與非捷運區（距捷運站 301 公尺以上）
之特徵價格均顯著下降，捷運站區房價較捷運周圍（151～300 公尺）增加 44 萬元，而較非捷運區（301 公尺以外）增加 109 萬元，顯示不動產價格 會隨與捷運站距離增加而遞減。
就可能影響房價之因素而言，Stull（1975）曾提出影響房價的因素 有分為內部屬性與外部屬性，大眾捷運系統只是影響不動產價格眾多因素 之一，尚須考慮內部因素，例如：住宅實質屬性、可及性屬性；與外部因 素，如環境特性、公共部門特性等，必須將所有特徵因素加以綜合探討。
在 2012 年實價登錄後，台灣不動產價格日趨透明，其中許億捷（2013）
以分量迴歸模型與特徵價格理論，針對臺北市捷運周邊之住宅進行分析，
以 2012 年 8 月至 10 月共 1,593 筆的臺北市不動產成交案件實際資訊為 樣本，主要用途為住家樣本為限，發現在比較各項公共設施後，捷運站對 於房價的影響力有顯著的不同，而其他的公共設施，例如：主題公園、百 貨公司、醫學中心，對於房價之影響較不顯著。此外，作者亦發現，高價 房屋的購屋者，在大眾運輸工具上，因為重視時間與舒適度，而對於捷運 的依賴程度相對較高，高房價購屋者對於低房價購屋者有顯著的溢價購買 能力。
參考國內、國外之文獻發現，部分文獻認為捷運站對於房價，有正面 之顯著影響，漲幅也較高，捷運站 300 公尺內之資料更為顯著。針對此結 果，本研究認為在場站開發時，私地主若選擇參與場站開發，分回建物，
將能享受到未來捷運通車後，對房價之正向影響；然房價之未來增值，仍 需與政府給予私地主之協議價購款比較，而選擇房屋或分回協議價購款兩 種方案之選擇，為私地主所需思考之課題，亦為本研究之研究主軸。
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四、影響地主選擇開發行為之因素
地主參與公部門土地開發，主要可分為區段徵收、市地重劃、場站開 發、BOT、市有土地設定地上權等模式，各種模式之地主參與方式皆不同，
影響地主參與開發之因素亦不同。
而以場站開發之模式而言，私有地主可選擇分回協議價購款或選擇參 與場站開發（即分回場站開發建物），該模式與區段徵收中私有地主選擇 領回協議價購款或抵價地之模式類似，故本研究亦以影響私有地主參與區 段徵收之因素為基礎，針對相關文獻進行探討。
過去較少文獻以區段徵收中地主選擇分回協議價購款或領回抵價地為 主要研究對象，大部分文獻著重於區段徵收中地主分回協議價購款之合理性，
即徵收補償之標準是否合理、補償價格是否與市價相符。
張永健（2011）認為，徵收應符合補償與損失相當原則，其實證研究顯 示，2000 年至 2009 年間，臺灣多數被徵收人所獲得之補償，低於一般正常 交易價格，其可能又低於公平市價。而簡淑媛（2015）採問卷調查方式，以 被徵收人為調查對象，針對現行土地徵收補償價格合理性等相關問題進行探 討，運用實證分析方法，釐清各變數對於現行徵收補償價格影響之情形，顯 著之變數有教育程度、所得、被徵收土地是否為繼承取得、是否信任地政機 關或不動產估價師查估結果及被徵收後生活影響程度等共 5 項。
黃怡婷（2002）針對可能影響區段徵收地主選擇抵價地或領回協議價購 款之因素進行研究，並將可能影響之因素區分為三大類共 19 個因素，分別 為「地主屬性因素」、「政策管制因素」及「未來期望因素」，並以高鐵桃園 特定區為研究對象，採問卷與羅吉特模型，分析各項因素對特定區地主的選 擇行為之影響。結果顯示，顯著變數共八項，分別為土地規模、公告現值、
土地取得方式、年齡、職業（無職業）、資訊了解程度（整理計畫了解程度）、 抵價地領回比例合理性、未來居住意願。
吳漢耀（2013）以問卷方式針對區段徵收地主之按市價徵收滿意程度進 行調查，經統計分析結果發現，對於政府徵收以市價補償滿意度普通占最高 比例 37.9%，其次為滿意占 30.7%，而不滿意比例占 20.7%。在民眾自己土 地曾被政府徵收方面，由於過去政府徵收土地是以公告土地現值加成補償，
常遠低於土地市價，故以市價做為補償標準時的滿意度更明顯。下表為該研 究中問卷使用之因素：
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表二-1 市價徵收滿意度之因素整理 屬 性 影 響 因 素
地主屬性因素
性別 年齡 教育程度
土地是否曾被徵收 職業別
其他補償 營業損失、精神損失、搬遷費用、租屋補貼
滿意度相關因素
是否自費請估價師估價
實價登錄價格做為徵收補償依據
徵收市價由政府地政機關估價是否滿意 以市價徵收補償對加速用地取得
市價補償比公告現值加成補償更為公平合理 政府公布徵收資訊透明度是否滿意
政府發放協議價購款的速度是否滿意
資料來源：吳漢耀（2013）
上開文獻之部分變數（地主個人之屬性因素，例如：年齡、職業、所 得等因素），為作者透過問卷調查所取得之資料，而本研究已取得已完成 開發場站之實際統計資料，然因該資料缺乏地主個人屬性因素，故本研究 透過訪談方式，以了解地主個人之屬性因素，對場站開發參與之影響。
五、影響房地產市場之因素
本研究認為，影響地主選擇分回聯開建物，或是選擇分回協議價購款，
與房地產市場之景氣有相當之關係，故本節針對可能影響房地產市場之因素 進行整理，並從中篩選可使用於本研究模型之變數。
針對總體經濟因素而言，Darrat and Glascock（1993）以芝加哥房地產資 料為例，運用自我迴歸（AR）模式，得到貨幣供給額及利率之變動，會領先 房地產價格波動之結論。McCue and Kling（1994）研究總體經濟活動與房地 產市場實質報酬率之間的關係，結果發現，物價水準、名目利率、實質產生 與民間投資活動對房地產的實質報酬率的變動具有直接的影響，其中以名目 利率的影響最為顯著。
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而國內如黃佩玲（1995）以向量自我迴歸模式探討臺北地區房價與總體 經濟變數之關聯，其所選取的變數包括：工資、所得、物價、貨幣供給額、
股價、匯率和利率。實證結果發現，短期內，總體經濟因素之變動領先住宅 價格的變動，住宅價格深受總體經濟變數的影響。
國內亦對於各大都會區進行相當多之研究，如陳明吉（1989）以臺北縣 市為研究範圍，探討房地產價格及其變動因素，以迴歸模式進行影響住宅價 格因素分析，就長期影響因素大小依次為股價指數、房屋建築費用指數、通 貨膨脹率、經常性收支變動率等最能解釋長期房價趨勢。
傅舒妙（1990）以臺北都會區為研究範圍，收集 1973 年至 1988 年的資 料，利用 OLS 的迴歸分析法，將影響住宅價格變動因素劃分為：最重要因 素為前一期國民所得成長率、土地單價、預期物價膨脹，次重要因素為前二 期國民所得成長率、前一期住宅存量、建築物價指數，再其次重要因素為政 策變數。
楊忠欽（1992）以大臺北地區為研究範圍，影響住宅價格變動因素，為 前一年之利率、前三季之實質貨幣供給變動率、前一季股價變動率、當期躉 售物價指數變動率及消費者物價指數變動率。
楊忠欽（1992）以大臺北地區為研究範圍，影響住宅價格變動因素，為 前一年之利率、前三季之實質貨幣供給變動率、前一季股價變動率、當期躉 售物價指數變動率及消費者物價指數變動率。