第四章 研究方法二-實證分析
第三節 實證結果分析
三、 顯著變數之探討
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模型檢定機率模型適合度的概似比統計量（-2LogL）為 167.026，該數 值愈小，則表示模型配適度越高；Cox & Snell R 平方與 Nagelkerke R 平方 通常以 0.15 作為門檻，當數值超過 0.15 時，表示模型配適度高，而本模型 之 Cox & Snell R 平方為 0. .232，Nagelkerke R 平方為 0.323，皆超過 0.15，
表示模型配適度高；就模型預測能力模型的預測成功率達到 77.7%，且在預 測是否簽約（選擇分回聯開建物）之成功率高達 94.6%，在預測徵收（不選 擇分回聯開建物）之成功率則較低，為 43.6％。
三、顯著變數之探討
透過相關係數所篩選出之變數，剩餘七個變數於羅吉特迴歸模型中，
除經濟成長率不顯著外，其餘六個變數皆為顯著，各變數之實證結果分述 如下：
(一)房地成長倍數
本變數於實證模型中為正向，與預期方向相符，顯示選擇領回聯開後 房地之地主，可能預期領回之房地價格將上漲，故會選擇領回房地，且房 價上漲幅度愈高者，會選擇領回聯開後建物之機率亦愈高。
本研究認為，依據房地成長倍數所計算出之價值，由於是以新成屋之 均價為基礎，故亦可做為市價之代表，然實際上地主領回之價款，與依據 新成屋均價所算出之價值，有相當之落差，此落差即為「房地成長倍數」。
若檢視各場站之倍數（詳下表），可發現倍數最小為 A 站之 1.81 倍，最 大為 F 站之 7.61 倍，表示政府協議價購款或協議價購款，與分得房地之 市價倍數落差相當大，然由於當時該協議價購款或是協議價購款係與公告 現值有連結，市價徵收後，此落差可能縮小，但該倍數之合理性亦為應探 討之處。
而本變數之勝算比為 16.268，表示房地成長倍數每增加 1 倍，則地主 選擇分回聯開建物的勝算值（選擇分回聯開建物的機率/不選擇分回聯開 建物的機率的比值）是未增加前的 16.268 倍，表示房地成長倍數愈高，愈 有可能選擇分回聯開建物，且在統計上有顯著的意義（p=0.000）。
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表四-12 房地成長倍數彙總表
場站 比較項目
A 站 B 站 C 站 D 站 E 站 F 站 G 站 H 站
成長倍數 1.81 2.54 2.52 3.41 1.97 7.61 5.39 1.97
徵收價值
占比 93.00% 37.28% 30.73% 61.57% 88.42% 0.00% 0.00% 74.65%
簽約價值
占比 7.00% 62.72% 69.27% 38.43% 11.58% 100% 100% 25.35%
資料來源：臺北市捷運工程局、相關單位，本研究計算
(二)協議價購款單價
協議價購款單價愈高，表示領取價款之地主之補償愈高，故地主傾向 於領取價款，實證結果為負向，與預期相符。就勝算比而言，本變數之勝 算比為 0.976，表示協議價購款每增加 1 元，則地主選擇分回聯開建物的 的勝算減少 0.024 倍。本變數在統計上雖然顯著，但其僅達 10%之顯著水 準。
(三)住宅核發建造執照數
住宅核發建造執照數可表示建設公司對於房地產市場之景氣看法，因 建商取得建造執照後，即可以「預售屋」之方式開始銷售，當建設公司看 好房地產市場景氣時，建商推案意願較高，故住宅核發建造執照數會增加，
然而此行為亦可能造成短期內因推案量過大，市場過熱餘屋過多之結果。
本變數於實證結果中，呈現之方向為負向，表示地主可能擔心當年度 之房地產市場過熱，此時若選擇參與場站開發，對地主而言將面臨住宅供 給量過大之狀況，因此本研究認為，地主可能考量當時之房市過熱，故於 住宅核發建照件數高時，選擇領回協議價購款，而不選擇參與場站開發。
本變數勝算比為 0.867，即住宅核發建造執照數每增加 1 件，則地主 選擇分回聯開建物的的勝算減少 0.133 倍，且在統計上有顯著的意義
（p=0.006）。
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(四)臺北市房屋稅路段率
實證結果顯示，臺北市房屋稅路段率愈高者，傾向領取價款，可能是 因路段率較高者，其公告現值亦較高，領取之價款亦較高，故傾向不參與 場站開發，本變數之實證方向為負向。
本變數勝算比為 0.973，即臺北市房屋稅路段率每增加 1%，則地主選 擇 分 回 聯 開 建 物 的 的 勝 算 減 少 0.27 倍 ， 且 在 統 計 上 有 顯 著 的 意 義
（p=0.000）。
(五)可建容積
實證結果顯示，可建容積愈大者，傾向選擇領取價款，表示在領取價 款金額較高之情況下，地主可能因此選擇先獲利了結，而參與場站開發。
本變數勝算比為 0.999，即可建容積每增加 1 平方公尺，則地主選擇 分回聯開建物的的勝算減少 0.001 倍，且在統計上有顯著的意義（p=0.001）。
然而於訪談中，部分受訪者認為土地面積愈小，則選取協議價購款之 機率愈高，與實證結果方向相反。
本研究認為，因本研究之量化資料之時間點為 2002 至 2005 年，屬長 期通貨緊縮結束之時期，地主歷經 10 年房市不景氣，對於大地主而言可 能有資金需求，故可建容積較大之地主，反而選擇領取協議價購款。訪談 結果則顯示，小面積土地不得不領錢，大地主有些會選擇部分地號領錢，
部分地號參與開發，可見大地主之選擇較為彈性，可能較難以預測其選擇 之原因，然小面積者亦有合併選配之可能性，因此綜合實證以及訪談結果 判斷，面積過小未達最小分配單元造成選擇領錢者應在少數，並未影響實 證結果。
(六)都市地價指數變動率
本變數之預期方向與實證方向皆為正向，變數勝算比為 6.090，即都 市地價指數變動率每增加 1%，則地主選擇分回聯開建物的的勝算增加 6.090 倍，且在統計上有顯著的意義（p=0.001）。表示當都市地價指數增加 時，民眾可能看到未來房市發展，故會傾向持有房地產，以享受日後增值。
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(七)經濟成長率
本變數之預測方向為正向，然實證方向為負向，與預期不符，且本變數 於實證模型中不顯著（p=0.785）。本研究認為，其不顯著原因，可能因本變 數屬全國性之總體經濟變數，而在短期內總體經濟之變化對地主而言，可能 沒有產生明顯之差異，總體經濟之因素還沒有真正落實到個體，導致經濟成 長率於實證結果中呈現不顯著之結果。
以下為預測與實證方向之比較表：
表四-13 預測與實證方向之比較表
變數名稱 預期方向 實證方向 方向相符 顯著
房地成長倍數 ＋ ＋ ◎ ◎
協議價購款單價 － － ◎ ◎
住宅核發建造執照數 ？ － ◎
臺北市房屋稅路段率 ？ － ◎
可建容積 ？ － ◎
都市地價指數變動率 ＋ ＋ ◎ ◎
經濟成長率 ＋ －
資料來源：本研究整理
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