第二章 理論與文獻回顧及制度探討
第二節 文獻回顧
五、 影響房地產市場之因素
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表二-1 市價徵收滿意度之因素整理 屬 性 影 響 因 素
地主屬性因素
性別 年齡 教育程度
土地是否曾被徵收 職業別
其他補償 營業損失、精神損失、搬遷費用、租屋補貼
滿意度相關因素
是否自費請估價師估價
實價登錄價格做為徵收補償依據
徵收市價由政府地政機關估價是否滿意 以市價徵收補償對加速用地取得
市價補償比公告現值加成補償更為公平合理 政府公布徵收資訊透明度是否滿意
政府發放協議價購款的速度是否滿意
資料來源：吳漢耀（2013）
上開文獻之部分變數（地主個人之屬性因素，例如：年齡、職業、所 得等因素），為作者透過問卷調查所取得之資料，而本研究已取得已完成 開發場站之實際統計資料，然因該資料缺乏地主個人屬性因素，故本研究 透過訪談方式，以了解地主個人之屬性因素，對場站開發參與之影響。
五、影響房地產市場之因素
本研究認為，影響地主選擇分回聯開建物，或是選擇分回協議價購款，
與房地產市場之景氣有相當之關係，故本節針對可能影響房地產市場之因素 進行整理，並從中篩選可使用於本研究模型之變數。
針對總體經濟因素而言，Darrat and Glascock（1993）以芝加哥房地產資 料為例，運用自我迴歸（AR）模式，得到貨幣供給額及利率之變動，會領先 房地產價格波動之結論。McCue and Kling（1994）研究總體經濟活動與房地 產市場實質報酬率之間的關係，結果發現，物價水準、名目利率、實質產生 與民間投資活動對房地產的實質報酬率的變動具有直接的影響，其中以名目 利率的影響最為顯著。
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而國內如黃佩玲（1995）以向量自我迴歸模式探討臺北地區房價與總體 經濟變數之關聯，其所選取的變數包括：工資、所得、物價、貨幣供給額、
股價、匯率和利率。實證結果發現，短期內，總體經濟因素之變動領先住宅 價格的變動，住宅價格深受總體經濟變數的影響。
國內亦對於各大都會區進行相當多之研究，如陳明吉（1989）以臺北縣 市為研究範圍，探討房地產價格及其變動因素，以迴歸模式進行影響住宅價 格因素分析，就長期影響因素大小依次為股價指數、房屋建築費用指數、通 貨膨脹率、經常性收支變動率等最能解釋長期房價趨勢。
傅舒妙（1990）以臺北都會區為研究範圍，收集 1973 年至 1988 年的資 料，利用 OLS 的迴歸分析法，將影響住宅價格變動因素劃分為：最重要因 素為前一期國民所得成長率、土地單價、預期物價膨脹，次重要因素為前二 期國民所得成長率、前一期住宅存量、建築物價指數，再其次重要因素為政 策變數。
楊忠欽（1992）以大臺北地區為研究範圍，影響住宅價格變動因素，為 前一年之利率、前三季之實質貨幣供給變動率、前一季股價變動率、當期躉 售物價指數變動率及消費者物價指數變動率。
陳幸宜（2003）以系統動態學之理論方法為基礎，使用 Vensim 軟體為 工具，以臺北市為實證地區，建立都市房價變動系統模式，進行影響都市房 價之動態模擬，並歸納出影響房價的因素概可歸納為六大類：(一)為經濟因 素，如所得、利率等。(二)為社會文化因素，如人口成長率。(三)為住宅區條 件，如交通便利性。(四)為政治因素，政局穩定與否，將影響社會大眾購置 不動產之決策。(五)為房屋本身特質，如坪數、建材、樓層等。(六)則為政府 政策因素，如都市計畫管制等。
李建裕、陳得發（1993）則以大高雄地區為研究範圍，欲探討都會區住 宅價格與總體經濟環境之間的關係，經實證顯示，房價之影響因素為油價、
貨幣供給額與利率，影響房價的主因偏向投資型需求方面的因素。另發現股 價與房價兩者不僅呈現正相關，而且影響亦頗為顯著。油價與房價、股價呈 負相關；貨幣供給額對於房價、房租、物價、股價具有正向效果，其中對於 房價與股價的影響更為顯著，且效果的顯現具有遞延的性質。
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林國民（1996）以特徵價格法，分別就高雄市之透天住宅與公寓大樓，
探討各屬性對其價格之影響。經由實證發現，透天住宅價格之影響因素中，
最重要的是建坪面積，其次為距市中心距離與使用類別；而對於公寓大樓價 格影響最大者為建坪面積，其次為距市中心距離、屋齡、使用類別。
陳力維（2011）以臺北市、臺中市及高雄市的房價資料進行實證，研究 發現：(一)由因果關係測定的結果顯示，就臺北市而言，股價指數會影響到 臺北市房價，臺北市房價影響通貨膨脹率，而臺中市房價與利率為雙向的影 響，高雄市房價則會影響貨幣供給額。(二)根據預測誤差分解及衝擊反映分 析，顯示臺北市房價受到股價指數的影響較大，臺中市房價就以利率的解釋 能力最高，但總體經濟變數對高雄市房價的解釋能力皆不高，房價與總體經 濟變數皆為短期的關係，而除了利率變數外，其餘總體經濟變數的正負情形 並不明顯。(三)臺北市、臺中市及高雄市房價並無領先或落後關係，而臺中 市及高雄市則存有互動關係，臺中市房價會單向的影響高雄市房價的變動。
白志杰（1997）以臺中市為研究範圍，利用住宅供需模式，將住宅需求 區分為居住服務需求與投資需求，並選取總體經濟變數中之貨幣供給額、通 貨膨脹率、利率、股價指數、國民所得與超額儲蓄率等變數，其中前四項變 數是影響投資需求，而國民所得是影響居住需求，另超額儲蓄率則對投資需 求與與居住需求皆有影響，與住宅價格進行實證分析，其結果之解釋能力高 低分別為通貨膨脹率、利率、超額儲蓄率、貨幣供給額、股價指數及國民所 得，顯示出住宅價格受投資需求的影響甚大。
綜上所述，過去針對影響房價及房地產市場景氣因素著墨之文獻眾多，
捷運站對於房價亦有相當之影響，而房價及房地產市場景氣，對於場站開發 地主之選擇行為是否產生影響，為本研究之研究主軸之一，故本研究參考部 分可能影響房價或房地產市場景氣之變數，納入實證模型中考量。
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