第二章 文獻回顧
第五節 小結
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第二章 文獻回顧
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第五節 小結
從上述文獻得知，過去行銷策略相關研究，以創新與網路行銷策略、遊憩觀 光及運輸產業行銷策略、運動產業行銷策略與金融及醫療產業行銷策略等四大面 向為主軸，研究主題偏重於需求方之消費者滿意度或透過行銷策略提升產業形象 為焦點；而不動產行銷策略研究則偏向以單一面向行銷策略研究為主（例如僅個 別討論議價率與價格關係、銷售時機因素或坪數定位等議題），較少將各面向行 銷要素，例如產品定位、銷售時機方式及價格策略等，完整納入不動產行銷策略 討論。本研究不同於以往行銷策略研究，將從供給方角度探討建商如何透過行銷 策略達到新推個案增加報酬及降低風險目的。
本文綜整不動產業及各產業行銷策略文獻後，建立新推個案行銷策略問題意 識及梳理相關研究缺口。在不動產行銷策略研究中，相關產品定位研究，主要從 行銷學的市場定位理論、市場區隔理論探討；而相關住宅負擔能力研究，主要集 中在住宅負擔能力惡化、住宅負擔能力極限及住宅負擔能力與還款能力關係，尚 未探討建商產品定位之主力坪數（報酬）及面積離散度（風險）之產品定位市場 策略的關係。
其次，對於建商新推個案銷售時機及銷售方式討論發現，其隱含增加報酬及 降低風險經濟意涵。然國內外對於銷售時機及銷售方式等相關研究並不多，本文 引用期貨選擇權及遠期契約概念，透過理論及實證捕捉建商最佳銷售時機及銷售 方式，試圖對建商在行銷策略中的市場行為提出解答，填補國內外研究不足之處。
再者，對於不動產價格與議價能力、銷售率與議價率及產品特徵與議價率討 論發現，國外欠缺建商新推個案銷售率研究，因此對於議價率與銷售率兩者關係 研究並不多。本文即以建商新推個案銷售率與議價率觀點出發，除探討兩者的因 果關係，捕捉建商降價的動機外，並更深入分析影響議價率的因素為何，試圖填 補國內外研究不足之處。
最後，從不動產行銷策略文獻回顧探討中發現，國內外對於不動產行銷策略
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建商推案行銷策略之研究
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的探討，焦點於中古屋市場，偏重於從需求端出發的「個戶」市場研究，也就是 說，單一個戶的銷售方式、銷售時機、銷售價格或銷售時間等因素，對整體市場 影響有其局限性；但本文研究焦點偏重從供給端出發的「個案」市場研究。市場 個案由於係整批銷售，故其產品定位、銷售時機及方式、與銷售價格，將引起競 爭個案建商的從眾或一窩蜂行為7，對整體不動產市場影響極大。從供給端出發 的市場研究，將更能綜觀全局。透過本文供給端的市場研究，將提供建商明確的 不動產行銷趨勢及購地建議，並為購屋者供提適當的購屋建議。
7 包括競爭個案類似時間的推案時機，（例如預售屋推案時機有所謂的 329、928 檔期，近年更有 520 檔期等）及類似推案坪數（某一時期的豪宅熱潮或套房產品熱潮）及價格競爭策略等。
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