第四章 研究結果與討論
第四節 市區民宿的哀愁
一、市區的民宿現況
（一）對於在地生活產生的衝擊
觀光發展後對新站地區帶來的最直接影響就是地價的上漲。台東市地政事務 所人員表示，新站周遭土地價格近年來上漲的幅度頗大，納入都市計畫初期發展 時尚乏人問津。漸漸棒球村前的新興民宅群落形成，業者投入經營民宿，現今已 不可同日而語。小凱表示：
附近地價也漲了很多，以前的地價大概只有現在的一半左右，主要就是 因為這周邊開始發展起來了嘛，所以進駐的商店民宿也越來越多，地價 就自然越漲越高。（H320140401）
這兩年因熱汽球的觀光活動帶領台東線的觀光人潮，加上普悠瑪號的通車在
即，大大縮短了往返台北與台東的時程，吸引越來越多台北投資客東進興建民宿 或購地投資，造成民宿建地交易頻繁54，近五年來市區民宿增加一倍，台東市的 地價也大幅上漲55。
在都會住宅區中的民宿，往往因居住密度高，建物的獨立性較低，而對周遭 非民宿一般住宅產生影響。這樣的情形也與民宿提供旅客「鄉野生活的住宿處所」
的初衷相違背。對此，小凱表示：「常常混在民宅之間，一般不是做生意的老百 姓可能就會被民宿客人的噪音干擾到。尤其是民宿一多的時候，其他居民就很容 易受到影響。」（H320140401）所以小凱認為：「最主要會影響到鄰居的部分 還是在噪音，跟出入會比較複雜，這一部分我必須要多跟鄰居協調和睦相處，你 也要去管理自己的客人，晚上請他們保持音量要低一點。」（H320140401）民宿 業者必須負起責任，要求客人不可干擾社區生活，保持其他非民宿居民的生活品 質。
然而現今旅客重視隱私，為數眾多的民宿經營者不與旅客同住，在旅客做出 擾民行為時，經營者無法在適當時機予以制止，是都市中的民宿必須關注的議 題。由於市區中多數建築均非獨棟，對於社區內存在經營民宿的鄰居，居民亦有 所抱怨。市區中住家鄰近民宿的居民表示：
你說之前那個民宿喔，這個喔講不完啦，有時候你鄰居是誰或在做甚麼 的，運氣真的很重要。有時候就是作息不一樣，像我們房子連在一起同 一排的問題就很多，半夜常常就是腳步聲，讓你沒有辦法好好睡覺。還 有後面的防火巷一大堆菸蒂，他們那些房客，菸抽一抽就往後面丟，還 有的更沒水準，就往我前面車庫丟，後來我就把隔壁相連的地方釘起來 隔開，跟他講也沒用。還有我們他們半夜在房間喝酒講話我都聽得到，
54 北部投資客來台東購地，在市區附近農地及東海岸一帶時有所聞。更有聽聞民宿業者投 資千萬興建民宿，北部人欲以三千萬購買的消息。
55經濟日報<台東市區地價 一年翻漲逾倍>，資料來源：
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=294751
有時候很扯，都兩三點了，還那麼大聲。（R20140501）
都市間建築密度較一般鄉村地區密集，建物間往往也距離甚近，民宿旅客若 是缺乏公德心，高聲喧嘩、飲酒對社區的住戶將造成不小的困擾。
（二）民宿造鎮的奇蹟
據業者的回憶，初到台東車站附近設置民宿之時，該地區的景象與現今有非 常大的落差。業者回憶道：
那時候民宿非常的少，台東根本沒有多少。這附近變化很大，第一個部 分是同業變很多，像旅館啦民宿啦，從開放陸客開始觀光以後都多非常 多，尤其是旅館像娜魯灣在車站附近也蓋了一間旅館。民宿也一口氣多 了非常多。（H320140401）
像是我們旁邊有條巷子，整條巷子通通都是民宿，就在我們家前面街上 有很多民宿招牌，你轉進去那一個區塊裡面通通都是民宿。像那魯灣那 邊現在也因為這樣已經多出一個新的聚落出來，那邊也很多民宿。
（H320140401）
實際上在新站周遭，早期馬亨亨大道旁的區域，先形成小的社區，其中僅少 數民宿業在此發展。這幾年台東積極發展觀光，新站附近的民宿一間接著一間 蓋，新站周遭聚集 200 多家民宿，早已成為民宿的一級戰區56。2013 年財團在車 站前建立的飯店正式開幕，也帶動周遭房地產業的發展，現今已出現了民宿街、
民宿村的特殊景象。
新站地區在 1986 年首次被納入都市計畫範圍中，並於 1993 年近行第一次通 盤檢討、2004 年進行第二次通盤檢討迄今。關於都市計畫區設置民宿，地政事 務所人員表示：「一個國有財產局的人，他跟我說新站那邊因為是在都市計畫區
56<迎觀光商機 台東民宿結盟組村>資料來源
http://m.ftv.com.tw/newscontent.aspx?sno=2014421N04M1
內，所以應該是不能蓋民宿，你看馬亨亨那一帶，其實應該都不可以蓋民宿。結 果就那邊最多民宿，這是很矛盾的地方。」（E20140318）。追究其原因，民宿管 理辦法中明訂民宿需設置於「非都市土地」上，但卻又於其後的解釋函中，將都 市土地開放與否的權責下放給縣市政府57。造成現今新站周遭的發展出現今的景 象。
然而在發展中的都市計畫區，群聚的民宿恐怕會有負面的影響，地政處人員 表示：「都市計畫區就是要分級分區發展，他會畫分成好幾個區塊，有農業保護 區、住宅區等，從核心開始發展慢慢向外延伸，不過這邊有一個很大的問題，那 邊現在很多房子都是民宿，所以有一個現象，那就是假日的時候人很多，結果平 常一到五都沒人，那就變成作生意的人不會進來，商業沒有辦法發展，這是很奇 特的現象。」（E20140318）由於觀光活動與假期的連動性高，過度集中開發的民 宿，在淡旺季時人潮有極大的差異，對都市計畫產生不良影響，導致該區發展失 衡。外來的投資者群聚於都市計劃區發展民宿，民宿變為投資的工具，更是削弱 了民宿與地方風土的連結。
（三）市區民宿數量多於鄉鎮
依照民宿管理辦法，可設置民宿地區及其認定主管機關如表 4-4-1 所示。其 中對台東縣影響最大的兩個地區別，就是原住民地區與偏遠地區。原住民地區的 係由行政院原住民委員會認定，並未結合民宿發展的相關評估作業與調查。而偏 遠地區的認定原係由經濟部認定，後改由地方主管機關認定，報請中央審核。因 此兩地區的認定方式，造成台東在發展民宿的特有景像。
57詳見內政部營建署九十一年十月十八日營署都字第○九一○○六四一四三號函
表 4-4-1 10民宿設置地點與範圍說明
民宿管理辦法第六條中規定：「前項偏遠地區及特色項目，由當地主管機關 認定，報請中央主管機關備查後實施。並得視實際需要予以調整。」但交通部在 實務上的認定，則是依據 2003 年提出的解釋函58，偏遠地區係指依「促進產業 升級條例」第七條第二項授權訂定之公司投資於「資源貧瘠或發展遲緩地區」適 用投資抵減辦法第二條規定之地區。適用該條例的地區，經濟部於每年 7 月 1 日 依據各縣市鄉鎮人口成長率、社會增加率、次級及三級行業人口占總就業人口之 比率、稅課收入等經濟指標，選取發展遲滯的地區。然而各縣市政府對於民宿業 在偏遠地區的認定上，往往易與中央產生衝突59，且該辦法已在 2011 年 3 月 14 廢止，民宿偏遠地區的認定頓失標準。
鑒於各縣市對偏遠地區認知往往與中央相左，交通部觀光局於 2006 年委託 國立東華大學進行民宿管理辦法中「偏遠地區」認定之研究。該研究指出依據 2007 年經濟部公佈之地區，台東縣除台東市外，其餘 15 鄉鎮皆列為資源貧瘠或 發展遲緩地區60。值得注意的是在該調查之中台東縣政府以台東縣應以整體為考 量為由，建議應增列台東市為偏遠地區61。若以此為標準，台東縣除台東市外各 鄉鎮應皆可設置民宿62。縱然研究結果建議各縣市劃定偏遠地區的範圍，但各縣 市政府為了促進觀光，仍各行其事。
根據行政院於 2002 年 3 月 16 日頒定的院台疆字第０九一００一七三００號 函，所公佈之原住民地區，台東縣達仁鄉、金峰鄉、延平鄉、海端鄉、蘭嶼鄉為
58 2003 年 3 月 5 日發布觀賓字第 0920006119 號函解釋。
59 96 年台北縣未獲中央同意便逕行公告 17 鄉市鎮為偏遠地區，分別為金山、萬里、瑞芳、
平溪、貢寮、烏來、深坑、石碇、坪林、石門、三芝、八里、林口、五股、三峽、鶯歌。
60 根據經濟部工業局資料統計，台東縣由 2001 年至 2009 年間除台東市外的其餘 15 鄉鎮均 被認定為「資源貧瘠或發展遲緩地區」。
61 依台東縣議會公告：現有規定民宿之『偏遠地區』認定，縣府與交通部觀光局之觀點不 同，現應繼續爭取，在未定之前暫緩向未取得民宿証之農舍民宿開立罰單，應予柔性勸導 及輔導其設立之。
62 各縣市政府為發展觀光及替民宿解套，往往自行宣告轄內偏遠地區。
山地原住民地區，台東市、成功鎮、關山鎮、大武鄉、太麻里鄉、卑南鄉、東河 鄉、長濱鄉、鹿野鄉、池上鄉為平地原住民地區，依民宿管理辦法，亦可排除都 市土地的限制。
依此兩點，台東縣境內鄉鎮市，均無民宿設立地點的限制（見表 4-4-2），
也造成現在台東市區合法民宿林立，有別於其他縣市的狀況。由表可知台東縣境 內合法民宿的比例，台東市佔了將近二分之一，比例甚高。從此可見，民宿設置 地點得區位劃分，依＜民宿管理辦法＞由中央的統一標準認定的作法是值得檢討 的，非都市用地的限制形同虛設，對於民宿過度發展約制效力並不顯著。
表 4-4-2 11台東縣鄉鎮市區位別與民宿數量
鄉鎮市名 偏遠地區 原住民地區 合法民宿數量
鄉鎮市名 偏遠地區 原住民地區 合法民宿數量