建築物類別之定義及租賃規範

建築物使用類組及變更使用辦法依建築法第七十三條第四項規定訂定，將 建築物之使用型態歸納為各種使用類別及組別，表 7-1 為建築物之使用類組、

組別及其定義。若建築物變更使用類組時，應依表 7-2 建築物變更使用原則表

辦理，表7-2 對於同類跨組變更、類組跨類變更和其他變更使用類組的情況，分

別列出該次變更必須檢討的建築物設施及設備內容。例如，同類跨組變更的檢 討項目包括：防火區劃、分間牆、內部裝修材料、直通樓梯步行距離、緊急進 口設置、防火構造之限制、停車空間，共七項。

由於共享建築非租賃行業的性質，僅由擁有閒置空間及設備的個人或組織 提供短時間的資源租借，因此建築物的原始使用沒有改變，不應該適用於建築 物變更使用類組的範疇。然而，在這些不同原始用途的閒置空間成為共享經濟 的一部分的過程中，當提供者出租空間給需求者時，它仍然涉及空間用途的轉 換。因此，為保障使用者的安全和確立空間提供者的責任歸咎，本研究建議，

在推動共享建築物與設備時，行業運作與政府制定政策均可以參照建築物使用 類組及變更使用辦法辦理。

表7-1 、建築物之使用類別、組別及其定義總表

類別 類別定義 組別 組別定義

A類 公共集會類

供集會、觀賞、社交、等 候運輸工具，且無法防火 區劃之場所。

A-1 供集會、表演、社交，且具觀眾席之場所。

A-2 供旅客等候運輸工具之場所。

B類 商業類 B-1 供娛樂消費，且處封閉或半封閉之場所。

供商業交易、陳列展售、

G-3 供一般門診、零售、日常服務之場所。

H類 住宿類 供特定人住宿之場所。

H-1 供特定人短期住宿之場所。

H-2 供特定人長期住宿之場所。

I類 危險物品類

供製造、分裝、販賣、儲 存公共危險物品及可燃性 高壓氣體之場所。

I 供製造、分裝、販賣、儲存公共危險物品及 可燃性高壓氣體之場所。

(資料來源：中華民國內政部營建署全球資訊網：

https://www.cpami.gov.tw/component/content/article/10453-%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%89%A9%E4%BD%BF%E7%94%A8%E9%A1

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%94%A8%E8%BE%A6%E6%B3%95.html)

表7-2 、建築物之使用類別表

辦公類、服務

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針對場地租借的規範，為了有效管理與適當利用場地設施，保障使用者與 場地提供者的權益，各類型的場地租借提供者均要求與使用者簽訂「場地租賃 契約」，或是訂定行政規則、自治規則或組織內部規定，如「臺北市政府所屬 各機關場地使用管理辦法」或者各機關學校之「場地租借管理辦法」，則各機 關按照辦法之規定辦理。如前文所述，共享建築中所提供的閒置空間並不是來 自本身從事租賃業務的公司，而出租空間的環境在安全、消防、意外責任等方 面的限制應該比自用空間更加嚴格，因此空間提供者與使用者之間也應該訂定 租賃契約，詳實地記載與租賃行為相關的規範、責任、罰則和其他事項，以保 障提供者與使用者雙方的權益。

以場地租賃契約為例，應載明租賃用途、標的、期間和金額，保障使用者 可使用的區域範圍及設備，並避免使用者將空間用於其他用途或者轉租給他人。

而責任歸咎問題在共享經濟活動中曾引發許多爭議，因此根據各個場地的使用 性質，合約可以規定當使用者在租借的空間內舉辦活動需要投保相關保險，及 承擔因活動疏失造成傷害的刑事責任和損害賠償等。合約中也應提醒使用者注 意政府法令、公共安全、善良風俗、安寧、智慧財產權、社區及大樓規範、企 業形象等，如果有任何相關的違法行為或是可能造成危險，使用者有告知的義 務，以利於空間提供者可以及時處理。最後，需在契約中記載法院管轄、適用 的法律、效力及其他約定事項，並在雙方簽字後個別留存一份，此合約才算完 善。基於共享建築物提供的空間和設備的多樣性，與空間和設備相關的租賃契 約應由個別提供者與使用者訂定，而非由共享經濟企業共同訂定。

而針對稅務問題，現行營業稅法規定，對於非營利組織，如果有商品或服 務的銷售，並且不屬於所得稅法第十一條第四項之教育文化公益慈善機關或團 體之範圍，不適用「教育文化公益慈善機關或團體免納所得稅適用標準」之規 定，則應課徵營業稅。因此，如果公寓大廈管理委員、學校或其他組織對外出 租其閒置場地或其他設備，如會議室和活動場地，應採用營利事業所得稅結算

申報書，租金收入一併辦理營利事業所得稅結算申報課稅。此外，如果為非租 賃業務的營利性公司從事租賃業務，例如出租場地並收取租金，也應當按照規 定開立發票，租金收入列入營業外收入。因此，營利事業出租閒置空間和設備 的收入將計入營利事業所得稅的申報範圍。

建築物類別、租賃契約、稅務議題、短期租賃均為推動共享建築時與空間 租借有關的主要議題，卻不足以涵蓋可能出現的所有問題。然而，從前述對部 分空間租借爭議的討論便可得知，現有具有不同用途的閒置空間在參與共享經 濟後，均必須訂定更加嚴格的法律與管理規範，意味著如果推動共享建築與設 備，維持適用於原先空間的規範是不合適的，而本國的法律亦並未針對共享經 濟商業模式制定新法管制。在法律規定未能同時並進的情況下，將容易產生法 律適用上模糊兩可的空間。第二節本研究探討建築類別之爭議予和共享空間面 臨的問題，接著在第三節分析和討論國內外所推動的政策和案例。