建築類別爭議與共享空間面臨的問題

受到科技進步、消費者心態轉變、經濟因素等條件的推動下，共享空間的 概念不斷地改變我們的生活模式，逐漸發展成為具規模的社會趨勢，但凡事都 有一體兩面，在它為我們帶來生活便利性的同時，也存在許多潛在的相關爭議，

不可避免地涉及政府監管的許可行業的範圍，而共享經濟企業的經營方式並不 完全符合法規要求之條件，因此可以規避相關規定，在不受政府的嚴格管制下 進行許可行業的實質內容運作。毫無疑問的，這種情況對原產業內的既得利益 者來說是一個巨大的挑戰，在無法適應產業環境變化且業績受到威脅的情況下，

產業內的既得利益者要求政府或相關單位禁止共享空間企業的運作，或者主張 立法將其納入管制範圍內，建立更高的進入門檻，以排除新進的競爭者。在此 情況下，共享空間即面臨許多問題，且商業模式存在許多爭議，為了能在未來

適應此模式迅速的發展並得到實質利益，必須進一步討論以應對將來可能滋生 的問題。

本研究中擬建立創新的共享建築物設施管理模型，線上媒合多方提供者與 需求者，將提供者現有的閒置空間或設備，以日租或以不同時段的方式出租給 使用者，且提供者不限於個人或組織，因此它可以包含各種功能和類型的空間 和設備。基於共享經濟的核心精神在於閒置資產的再利用，共享建築的空間來 源也應具有非租賃業閒置空間再利用的特點，並以副業型態運作。換言之，用 於共享建築的空間原本均有其他用途，例如公寓大廈的公共設施、公司自用的 會議室等，因故產生閒置的空間而短租給他人。

目前國內對於這類型短期租賃的法規制定並不完善，以現有共享空間應用 Airbnb 為例，其提供的房源即是利用閒置空間短期出租給客戶使用，但所面臨 的法規定義相關的爭議並不少。針對短期出租的定義問題，現行法規將超過 30 日的出租歸類於民法租賃契約，而在 30 日內的短期出租，歸入發展觀光條例之 旅館業或民宿業。以出租日數作為差別待遇的標準，若為短期出租將須符合相 關旅宿業住宿規格要求，例如：符合無障礙空間、商業登記等法規，否則屬違 法經營旅館業。而Airbnb 之房源多屬閒置空間的利用，通常為不超過 30 日之短 期出租，而在該平台出租之房源有多種態樣，且符合利用自用住宅房間之定義，

但可能來自任何地區，故應有部分符合民宿之定義，其餘部分無法劃歸於民宿 業，因此 Airbnb 是否屬於民宿仍需以個案判斷，無法一概而論。依據發展觀光 條例第2 條第 8 款，將日租屋歸入旅館業的類別，而須符合旅館業之相關規定。

由於 Airbnb 房源類型非觀光旅館業，且出租期限通常在一個月以內，因此 須符合相關旅宿業住宿規格要求，例如：符合無障礙空間、衛生消毒標準、商 業登記等法規，否則屬違法經營旅館業。但我國 Airbnb 業者經常有未領取旅館 業登記證而經營旅館業務、未領取民宿登記證而於網路平台上刊登住宿廣告等

爭議問題，而根據發展觀光條例第 55 條第 6 項闡述：「所謂“經營”民宿之行 為，並不以有具體營業結果產生使足認定，舉凡備妥相關軟硬體設施已可提供 住宿之建築物，對外有以收取對價為目的之招攬旅客行為，即構成經營行為，

不以有旅客實際住宿為必要」。Airbnb 在法院上的判決，大部分以民宿和日租 屋的爭議為主，但都無提出具體說明民宿和日租屋如何經營的相關條款，法院 判決多直接將日租屋與發展觀光條例第 2 條第 8 款之旅館業直接劃上等號，所 懲罰對象往往都是屋主而非Airbnb。

在日租屋的議題方面，依發展觀光條例第 2 條第 8 款規定，將旅館業定義 為觀光旅館業以外，以各種方式名義提供不特定人以日或週之住宿、休息並收 取費用及其他相關服務之營利事業。因此日租屋被視為旅館業的類別，而須符 合旅館業之相關規定，對於未登記或同時刊登廣告以招攬顧客的違法日租屋業 者，將處以罰鍰，這樣的規範對於日租業者來說是相當大的打擊，而此條例也 被稱為 Airbnb 條款，導致共享房源的發展更加困難。日租屋有些是單一間房間 的型態，若要設立旅館有其困難，且若日租屋要符合如同一般旅館業的要求，

對於小規模經營的日租屋卻要和一般旅館有相同的高標準，恐怕會導致現行日 租屋完全被封殺。

另外，對於出租自用住宅的爭議，這類房源是否屬於違法經營旅館業，在 我國司法實務上尚無判決提及。出租自宅與日租屋不同之處在於，出租自宅通 常不會只依賴租屋為唯一生計，且屋主是利用家中空房做為出租的房源，通常 屋主會與之同住。此類房源是利用一般家用住宅出租，比起日租屋更難以認定 為旅館業。又我國現行司法實務尚無針對此類出租自宅的屋主裁罰之判決，因 此無法探知主管機關是否將此類歸類於發展觀光條例第 2 條第 8 款之一般旅館 業。