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第二節 新竹科學園區及周邊定住空間分析
在新竹科學園區發展快速下，新竹地區人口由1986 年的八千多人到 2000 年 突破十萬人，整個地區在大量的外來人口與龐大住宿需求，一直使得新竹地區的 房價與房地市場蓬勃發展。就連2000 年底以後，臺灣開始感受到全球景氣低迷的 寒流，園區亦第一次呈現負成長甚至很多公司頻頻出現裁員動作，在房地產市場 最黯淡的2001 年，全省房價平均跌幅達 2～3 成，但是以科學園區為主要客源的 新竹市場，卻能在市場需求強度的支持下，2001 年房價平均跌幅不到一成，成為 全省房價最抗跌的地區。
一、新竹地區住宅社區開發狀況
新竹地區買方客源大約有60％～70％屬於園區客戶，在不同階段的生命週期 中，客源移動的方向形成一種規律（胡太山、解鴻年, 2004；蔡淑韻, 2003）。新建 住宅的數量與區位可反映出都市未來定住區位選擇的趨勢，亦即都市發展的傾向 與模式，因為住宅市場是人們選擇定住區位的最後結果，其綜合了人們對環境的 偏好、價格、治安、公共設施等考慮因子，最後表現在定住區位之中。此外，新 建住宅亦可解讀為一土地開發的數量，或者是自住或投資心態下所產生的開發結 果。因此，本研究將新建住宅的數量與區位列入考量，作為都市發展趨勢的參考 依據。
本研究所使用的資料是使用新竹縣、市與苗栗縣政府建築使用執照存根內所 記載的內容，包括起造人、建築類別、使用分區、層棟戶數、建築地點、地號、
基地面積（騎樓、退縮地、保留地、其他等）、總樓地板面積、各層用途及工程造 價等項。本研究只針對其中住宅使用部分及建照類別為新建者加以統計，對於增 建、改建及修建2等部份則不予計算，因為增建、改建及修建等部份通常為擴大居 住空間所為，對於新選擇的住宅區位傾向並不明顯。
（一）新建住宅分析
由靜態的住宅社區開發案件數及興建戶數與動態的逐年變化量，分析新竹
增減情形來討論各分期中住宅社區的社區數與戶量的變化，藉以瞭解新地區住 宅社區發展狀況，其中社區空間發展詳見表 3-2-1、表 3-2-2 所示。在時間上 基本可以分為五個期：1982-84、1985-89 年、1990-94 年、1995-99 年與 2000-04 年，其中為配合新竹市改制先前並無統計資料，因此第一年期從1982 年開始。
此外在社區選定原則上以十戶以上之住宅社區開發為對象。
由於住宅的投資興建通常具有時間延遲的現象，例如：建築規劃設計、申 請各項執照、興建工程進行、以及廣告企劃銷售等約需一至二年，新成屋完工 之後，需視大環境景氣狀況或個案銷售率，待買方購屋後才進行居住遷徙活 動。因此以1985 年的人口分佈圖來看，應該是溯及 1982-84 年之間的新建行 為。若以此類推，新建住宅若以五年為一個落差，則可與後一期的人口比較。
1. 第一時期：1982-1984 年
此時期新竹市各區開發總社區數有 39 件，東區有 24 件、北區有 15 件，
而總戶數達3,072 戶，東區與北區各為戶與 1,260 戶（表 3-2-1），香山區因地 處偏遠，在此時期的發展並不明顯。而新竹縣此階段的社區案例僅一處位於 竹東鎮雞林里之住宅區內，但其社區規模達244 戶。
新建住宅戶數成長主要集中在母都市及周邊鄰近地區，地主或建商選擇 地價較便宜的土地進行開發，故都市邊緣土地成為土地開發之首選區位。配 合前述人口資料比較，新竹市五年間（1985-89）的人口成長增加為 7.15％，
人口成長分布聚集東區之柴橋里，北區之湳雅里、舊社里，但新建住宅戶數 成長最高的地區是在東區之武功里與軍功里所佔的戶數最多，其他則分佈相 當平均，因此人口成長與新建住宅戶數並不相吻合。依據建築使用執照存根 的登記內容發現，在武功里與軍功里的這一批新建築宅為當時陳進興擔任市 長時所興建的國宅，但顯然並不符合日後的市場需求。
2. 第二時期：1985-1989 年
新竹市這時期社區總數降為 26 件總戶數達 1,512 戶，全數集中在東區與 北區，在戶數上東區約佔55.0％。此時期不論在件數或戶數上明顯比上一時 期衰退許多，戶數下降高達60.7％，推測這可能是為了消化前一期的高成長 有關係。新竹縣相對於前一期，此一時期的住宅社區已有31 處，社區規模則
介於50 戶之間，分佈以竹東鎮 18 處最為集中，而竹北市有 12 處，新豐鄉則 有 1 處。若依面積而言，新竹市每年的平均住宅推案面積為 2325.59 平方公 尺，而新竹縣每年的平均住宅推案面積為 1629.52 平方公尺，可知新竹縣的 新建住宅相對於新竹市，不僅件數數少，且每個案場的規模也較小。
在空間分佈上，東區主要分佈在靠近園區之新莊、柴橋里最為明顯，而 北區則是位於頭前溪南岸舊社、與經國路沿線之福林、文雅里，此與1990-94 年的人口成長分佈圖比較，可以發現人口與新建住宅的分佈趨勢大致相似。
表3-2-1 1982-2004 年新竹地區新建住宅數
1982-84 1985-89 1990-94 1995-99 2000-04 東 區 24a
（128）b
16
（52）
61
（111）
99
（81）
65
（23）
北 區 15
（84）
10
（68）
51
（71）
71
（121）
29
（22）
香山區 0
（0）
0
（0）
15
（79）
38
（39）
33
（29）
竹北市 0
（0）
12
（43）
30
（80）
78
（111）
103
（124）
竹東鎮 1
（244）
18
（52）
35
（104）
40
（92）
27
（77）
湖口鄉 0
（0）
0
（0）
8
（71）
25
（68）
23
（55）
新豐鄉 0
（0）
1
（58）
12
（77）
20
（81）
18
（68）
寶山鄉 0
（0）
0
（0）
8
（78）
11
（61）
4
（50）
註：a 表新建住宅數，b 為每件新建住宅之平均戶數
3. 第三時期：1990-1994 年
新竹市這時期總社區數驟增為 127 件，其中以東區幾乎佔這時期的一 半，而且香山區由此時期逐年地增為15 件；在戶數上總計達 11,560 戶，東 區佔了6,751 戶亦將近達六成，東區有 3,629 戶、香山區僅有 1,180 戶。與前 幾期相較，顯然住宅社區的開發不在只是侷限在北區與東區等市中心與周邊 郊區，面對住宅供應的日益飽和與居住品質的低落，造成供應者與需求者對
戶增加到9,834 戶，其中以竹東成長最為迅速，其次為竹北和新豐。
本期的新建住宅區位延續著 1985-89 年的情形，再加以擴大。1985-89 年的新建住宅量大多分別集中在台一省道與科學園區周邊，到了本時期更加 以擴大，將兩個地區聯繫起來，其範圍涵括了北區之舊社、金華里、東區之 復中、光明、仙水里，其次為延此軸線向東西延伸至竹東鎮的頭重、二重與 三重里。值得注意的是，山坡地住宅丙種用地在此時期有相當的開發，沿著 縣117 道路往市竹 3（寶山路）一帶陸續有 500～1,000 戶的大型推案出現，
像是新竹華城、華邦安居、華邦家園。
如前所述，將此資料延後一期至1995-99 年的人口分佈來看，新竹地區 主要人口成長聚集在北二高的軸線上，其次為延此軸線向南北延伸至竹北與 竹南、頭份，而這與新建住宅的數量分佈大致相符，顯示新建住宅的數量一 方面是人口遷徙的導向，另一方面亦是都市空間結構變遷的指標。
4. 第四時期：1995-1999 年
此時期新竹市總社區數增加為 208 處，而新竹縣的六個鄉鎮市則是增加 174 處。整體來看，1995-99 年為新建住宅住宅供給的高峰，不論是件數或每 個建案之總戶數都是最高，尤其新竹市東區在 1998 年核准的建案數更高達 39 件；若以每個推案之總戶數而言，則以 1994 年為歷年之冠總共有 2,917 戶，這表示此時期為景氣過熱期，中大型建築開發商積極投入開發住宅市場。
除了原來的核心發展區外，新竹市往東與竹東間及往北與竹北、新豐、
湖口間之發展軸亦日見明顯，尤其是近年來市區可發展用地日漸減少，更促 使新竹市人口往東及往北朝土地尚屬寬裕地區發展，其中以西北地區靠近頭 前溪南岸之荷蘭村、溪洲橋一帶發展最為明顯，同時隨著竹北市之高度發 展，也有帶動溪北地區整體發展之趨勢。光復路以北地區，隨著眷村改建，
人口也大量進駐，亦帶動本地區之發展，但由於本地區在公道五以北，大部 分為非都市計畫區土地，以西則為大片之工業區土地，因此，發展上受到較 大的限制，所以近年來之發展腳步不如新竹市西北地區，但隨著公道五的開 闢完成，同時全市納入都市計畫，未來逐漸成形之後對於此區之發展將有極 大影響。
5. 第五時期：2000-2004 年
本時期新建住宅量的分佈和 1995-99 年相比較已有明顯的改變，原本在 市中心區的發展核心已逐漸消退，取而代之的是新興的發展區，像是竹北之 竹北的縣治一、二期、新豐之松林重劃區、以及竹南和頭份永貞路上的重劃 區，顯示出新竹地區的發展已經由原始的市中心區逐漸向都市邊緣發展，並 且在郊區也產生蛙躍式的發展。而香山和寶山為新竹科學城計畫中規劃為科 技人員的住宅社區發展地區，雖然住宅社區的申請者多，但是受到總量限制 與環境影響評估之影響，實際開發興建完成並取得使用者並不多，因此在件 數或戶數成長上並無明顯的增加。
（二）私人開發案之空間分佈
新竹科學園區設立以來，一直在提供高品質之員工住宅，以吸引並穩定科 技人員投入科技發展，然而園區能提供住宅有限，科技人員就必須對外尋找一 個適合居住的環境。面對著科學園區所引發員工住宅需求之殷切，私人開發便 成為滿足需求的對象，再加上科技人員職業關係相對購屋能力較一般人來的 強，故園區外的私人開發案，常鎖定科枝人員為主的需求對象。
新竹地區大部分的建商大多是新竹本地的業者，像是昌益、春福、春昱、
榮竹、福地與建翔等，並標榜以滿足科技人員需求為訴求的高級住宅社區，引 入美式風格的住宅社區為其主要的規劃設計手法。這種國外住宅形式的大量移 植到國內，一方面反應著強調商業導向的市場量對國內城鄉風格的影響，另一 方面也與不動產業者預期之高科技人員的生活模式有關，所以在市場潮流的趨 勢下，不動產業者及設計師多積極引入美式風格來創造及住宅產品的價值，並 透過廣告的宣傳來推銷美式的社區意象，以營造出能為高科技人員接受的家園 歸屬感。自從1990 年，在竹科周邊地區轉移的家園歸屬感已導致建築推案建 造如雨後春筍般紛紛出現，其中有一半的推案已經通過政府的審核，其他的還 在受理當中。依據1996 年內政部營建署的年報統計（楊友仁, 1998），將開發 超過700 公頃的土地，報告更預估在 21 世紀開始前，若所有房子都能興建完