日本新市鎮規劃原則與建設步驟

(一) 規劃原則[33] [34] [35]

1. 日本新市鎮或大住宅社區之設計，大都為「住宅公團」。將其早 年整理之住宅設計標準修正後應用於新市鎮社區之設計上，以 收標準化之效果。

2. 住宅公團與學術研究機構共同研究出良好的社區設計項目，包 括居民社交進行方式、鄰里小團體之形成、居民生活中領域之 拓展及幼兒玩耍行為等。這些有系統、有深度的研究，有助於 提高日後開發新市鎮社區之環境品質。

3. 日本新市鎮之位置，尤其是住宅區，多半選定在中心都市二十 公里範圍內，以便就近與中心都市聯繫，故皆有便捷的交通運 輸系統連接。

4. 規劃時考慮社區保持適當之人口密度，促進社區住宅群的形 成，並配置幼兒適當的遊樂場所；此外亦重視景觀設計、公共 設施之適當連接；保留連續性之綠地，確保行人之安全。

5. 早期多設計為中層住宅，近來發展成以高層住宅為新社區的主 幹，經適當配置，產生充分的戶外空間，並利用設計為綠地、

運動場或遊戲場等開放空間。

6. 日本新市鎮計畫容納人口皆相當多，如多摩新鎮即高達三十萬 人。

7. 新鎮所提供的就業量不大，本質上為半自足式的社區，因其容 納人口多，同時配合規模經濟及全國國宅建設計畫，故能解決 許多大都市內住宅供應量及質的問題。

(二) 建設步驟[33]

日本辦理區域整理及建設之程序辦理主體之不同，而有所不同，

惟基本上大致不脫離下列十二項。

1. 基本構想之策定：即事業計畫之初步構想，或者是準備作業。

一般而言，日本的區劃整理乃緊隨著都市計畫發佈執行，使得 計畫與行動能密切配合。因此區劃整理事業的內容一般即參考 都市計畫之規劃，評估規劃開發目的，徵詢土地所有權人之意 見，策定基本構想，擬定整體事業計畫之綱要內容。

2. 施行區域之決定：隨著開發構想之必要，決定區劃整理之範圍。

通常範圍之勘選，在經過規劃評估、意見徵詢等階段後，施行 的具體區域範圍已可確定。

3. 事業計畫、施行規程之決定：範團勘定後，即需研擬事業計畫 詳細內容，以便公布週知並召開居民說明會，協調相關單位，

通知登記所等，確定事業計畫之正式施行。

4. 設置區劃整理審議會：為協調推動區劃整理事業，區內特設置 審議會以廣納人民意見，其委員人數之決定，以辦理面積為準，

共分五級：

(1) 面積未滿 50 公頃者，10 人。

(2) 面積未滿 50~150 公頃者，15 人。

(3) 面積未滿 150~500 公頃者，20 人。

(4) 面積未滿 500~1500 公頃者，30 人。

(5) 面積未滿 1500 公頃以上者，50 人。

5. 土地分配設計案之事項：此部分即相當我國土地之計算負擔。

在辦理本項作業前，需先查明重劃各筆土地位置、面積、形狀、

權利內容，並評定重劃前後地價、計算負擔，（在用地負擔方面 多以面積比率計算負擔，在費用負擔方面則以評定重劃的地價 折算抵引地計算之），日本之共同負擔在公共設施用地部分僅包 括道路、溝渠、鄰里公園三項，至費用負擔則有工程費、地上 物拆遷補償費、行政作業費等，較特殊的是對於土地所有權人 因辦理重劃而遭受的營業損失，減少的預估收入均可以補償。

而且為了使區劃整理事業能精確，事先的作業評估及事務費占 了大半以上。這與我國目前工程費用一般均占總開發建設費用 中的絕大比例之現象差別甚大。

6. 假分配土地之指定：此部分是為配合施工之必要須拆遷建物 時，在公共設施尚未施工完竣前，先依據土地分配計畫，指定 分配位置的一種程序，亦即所謂之假分配。本項業務用意，主 要在便利權利人先將區劃整理區域內之建物遷移，然後再進行 工程施行。

7. 工程施工：即按一般事業計畫中所訂的施工項目進行施工。大 體上，區劃整理事業目的不外乎在增加宅地供給，災區重建、

住宅環境改善等等，因此其施工項目也多為都市內基礎性之公 共設施，惟他們對工程之規劃設計相當用心，並非呆板的照一 般舊有模式辦理，經常會考慮地區之特性及都市計畫不同的目 的而依不同之規劃施工。

8. 町界町名的整理：這部分相當於地段地號重新編造。由於地籍 界線的重新調整，公共設施之開闢，原有的地界甚至行政轄區 都為之改變，因此對地段、地區乃至行政轄區，均屬重新整理。

9. 換地計畫之公開展覽：換地計畫為區劃整理事業的一個核心項 目，因為區域內每一權利人於換地前後其權利需作何種調整，

如何清理，均是計畫中的一部分，依據規定，換地計畫中應包 含之事項應有換地設計、各筆土地換地明細、各筆各權利各別 清算明細、保留地及其他特別地之土地明細等等。這些內容即

相當於本省對土地計算負擔分配成果必須作出成果後公告之，

而公告內容應包括負擔總計表，重劃前後對照清冊、宗地計算 表、分配成果圖、權利清冊、抵費地清冊等等。

10. 換地處分：換地處分是換地計畫的執行，在計畫公告公開閱 覽及工程完工後，始進行處分。此後若因工程關係對原分配成 果有異動者，則必需以差額地價作補償。權利應清理者，則其 權利終止或生效日應以換地處分公告之翌日起為準。這一階段 工作，類似本省在分配成果公告確定後辦理地籍確定測量、埋 設界樁，各宗土地的地籍確定權利清理等過程。

11. 土地及建物的登記：一旦地籍確定，自然應辦理土地及建物 之登記，區劃整理之登記項目包括了換地處分土地之登記、立 體換地登記、建物地號變更登記、抵費地登記、公共設施用地 登記等等。完成登記後仍需通知土地所有權人或建物所有權人 換發權利書狀。

12. 清算金之徵收與支付：所謂清算金之徵收與交付即差額地價 的發放或收取。由於實施點交之土地面積與換地處分時所計算 之權利面積可能有些增減，必須以清算金作補償，而清算金之 算法有差額清算法及比例清算法二種。而區劃整理事項屆此，

地籍、財務均已處理完畢。整體作業地就圓滿結束了。