校園設備修繕維護以「物業管理」模式實質調查、訪談

為延長學校校園建築使用壽命達到永續性利用的目標，必須在日常使用狀態 進行中不間斷的對各種狀況(污染、缺損、故障、老化)作有效的掌握，除了必須在 第一時間處理突發狀況之外，更重要的是能夠防患於未然，以祈在劣化因素未擴 大之前，運用較低成本使學校建築常保健全機能。因此學校建築在使用過程中，

管理營運費用(running cost)的多寡，亦將決定建築物之耐用年數。

在國民小學校園設備修繕的委外事務，本研究者實質調查、訪談有關人員，

成員包括光華國小校長，仁愛國小校長，中山國小校長，樂群國小校長與教育局 有關人員，以及「物業管理」公司。訪談內容主要是以校園設備修繕委由「物業 管理」來執行業務，以專業透過組織、規劃、實施運作與控制校園資產來進行操 作及維護管理，其範圍包含整合建築物維護管理、環保衛生清潔、生境安全保全(包 括消防安全設備維 護檢修、公共安全安檢、水電設備、發電機設備、電梯設備、

門禁監控設備、停車設備、避雷針設備等之維護檢修)等等之管理的可行性評估、

探討。其委外方式有：1、同學校同屬性業務整合委外‧2、同學校不同屬性業務 整合委外‧3、不同學校同屬性業務整合委外‧(同區域，校園規模、班級數相近) 聯合委外「物業管理」公司管理三種方式。視受訪者之意願與可行性評估。並訪 談「物業管理」公司將要如何 1.以專業手法來管理校園設備事務、2.契約的訂定方 式，3.服務管理的範圍與收費，4.如有不同學校同屬性業務整合委外，如何提高、「物 業管理」公司服務效率。

5-1-1 對學校行政人員訪談之結論

經由訪談後，在訪談過程中了解各個學校經費來源及使用過程，大致是相同 的；建築修繕更新費用不足，校園設備修繕管理人員專業性不夠。公部門只針對

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新建校舍規劃初期的預算編列，並未將後續學校建築修繕更新費用一併列入考 慮，當校方發現建築物進入劣化階段所發生污染、缺損、故障、老化及機能不符 教學使用等等皆關於國民小學修繕更新的問題時，僅能依現況原因向主管機關提 出申請，並且需再經過既有行政流程時間方能獲得建築物修繕更新費用的撥付及 執行，若遇到緊急事件而校方依年度申請之經常門費用不敷使用，加上老師兼任 總務行政人員的專業不足，往往效率不彰，由前述訪談結果可預知如此緩不濟急 的修繕更新方式，無法達到永續性利用的目標，甚而導致學校建築迅速老化，提 早拆除階段，縮短使用壽命。專業「物業管理」服務公司進入學校設備修繕體系 來委外管理，可為學校帶來以下優勢。以下針對四位國民小學行政人員問答所陳 述之優缺點：(詳見表： 5-1-1)

(一).專業人員之優勢：

1.校園規劃人員----專業服務公司統籌規劃學校校舍生命周期中所應進行的修繕規 劃，建議學校總務單位規劃學校修繕中長程計畫，提早向教育局申請經費，作一 妥善維修讓校園校舍延長使用年限。

2.修繕人員---物業管理公司提供的修繕人力，學校修繕工友短缺時可補足空缺，依 契約訂定駐校方式，提供學校臨時修繕或緊急修繕的人力支援。

(二)節省經費之支出：

提供駐校修繕人力，替代學校修繕工友，減少政府支付工友薪資及退休金支出。

(三)提高作業效率：

整合廠商後減少事務組長面臨校園修繕時的對外廠商，減省修繕流程中因尋找合 適廠商，連絡廠商比價，所損耗的時間，造成修工作延宕，影響教學。並可以聯 合委外管理方式進行校園修繕管理模式：

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5-1-2 對教育局有關人員訪談之結論

基於行政院於 2004 年 11 月 15 日台經字第 0930051134 號函中核定「物業管 理服務業發展綱領及行動方案」，啓動了國內物業管理的浪潮。包括行政單位、教 育單位、營利事業、醫療院所，乃至於軍事機關，甚至公共設施都可涵蓋其中。

這也使得政府的產業政策，可藉由市場機會的釋出，直接導引產業的發展。同時 也可達到減 輕政府財政負擔、精簡人事、提升行政效能的政策目標。

並由於每間在國民小學校園設備之校舍建築有其存在之差異性，維護的考量 因子也很多，其中最主要有建築物的健康程度、修繕緊急程度、維護的經濟程度 等三項重要評估構面；校舍群若缺乏妥善的評估，則可能導致有限經費資源的分 配不當、危機公共安全、設備機能產生障礙、而加速劣化、甚至影響學校整體發 展。為延長國民小學校園建築使用壽命達到永續性利用的目標，運用較低成本使 學校建築常保健全機能是最重要課題。如以專業「物業管理」服務公司進入學校 設備修繕體系來委外管理，可為學校帶來哪些優勢、劣勢。以下針對教育局有關 人員問答所陳述之優缺點：(詳見表： 5-1-2)

(一).專業人員之優勢：

1.校園規劃人員----由專業「物業管理」服務公司進入學校設備修繕體系來委外管 理以提供專業的修繕規劃，是良性的管理。「物業管理」公司依契約訂定不但能提 供專業的校園修繕規劃管理，更加能提供的專業修繕人力來彌補學校修繕工友空 缺，尤其是在學校臨時事件修繕或緊急修繕，具有機動性的人力支援。

(二)節省經費之浪費：

由專業「物業管理」服務公司進入學校設備修繕體系來委外管理以提供駐校

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修繕人力，是節省工友人力之經費。因教育機關當局是以班級數、學生人數來決 定工友人數，依目前少子化；人口出生率及學生人數逐年下滑趨勢看出，工友勢 必臨缺不補。又因各級政府財政困窘，再加上大高雄合併改制，所以在教育經費 上更雪上加霜。除了每年固定撥交補助經費，學校方面夠支付「物業管理」公司 之維護管理費用，要不就是臨時事件修繕或緊急修繕，有危險之虞非得立即改善 之建築設備需立即編列預算外，可能沒有多餘的經費可補助。除了是自籌財源向 無形資源(可藉由民代爭取經費、向社會外界企業籌募、家長會、校友會)爭取經費。

但站在教育局立場，本人是非常贊同由專業「物業管理」公司進入學校設備修繕 體系來委外管理以提高效率，並且樂觀其成。

(三)提高管理作業效率：

以專業「物業管理」公司進入學校設備修繕體系，且能整合廠商後減少事務組長 面臨校園修繕時的對外廠商，減少修繕流程中因尋找合適廠商，造成修繕工作延 宕。

綜合歸納整理出委外管理方式有：

1、 同學校同屬性業務整合委外‧

2、 同學校不同屬性業務整合委外‧

3、 不同學校同屬性業務整合委外‧(同區域，校園規模、班級數相近)

以上所舉整合委外管理方式，都是好的方案，只要各校能通力合作，負起共 同監督之責，重視提高管理修繕品質、效率是最好的方式。但最重要的前提是不 可違反採購法。

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表 5-1-2 對教育局有關人員訪談結論之優缺點與建言

受訪對象 教育局有關人員

專業人員之優勢 ○

節省經費之浪費 ○

提高作業效率 ○

同學校同屬性業務整合委外 ○

同學校不同屬性業務整合委外 ○

不同學校同屬性業務整合委外 ○

如何評選優質的物業管理公司 1.聘請專家學者遴選 2.承包過的案例評估 3.政府發予執照紀錄 4.專業人員証照審核 5.契約內容組織架構 6.承攬屬性業務服務品質 7.員額指派責任管理 8.公部門公佈優質廠商查詢 市場會不會被壟斷 依政府相關規定辦理，該上網公開招標就上網，

一切依投標程序實施。優質專業營建管理公司是不 會被忽略。

與現行採購法相違背 如專業營建管理公司是間優質廠商，承包過的案例是 經濟的、服務品質佳之口碑又是口耳相傳，有專業人 員、又是公部門公佈優質廠商；如想成為良性夥伴關 係(partnership)、則可考慮以分項、以不同屬性業 務個別委外發包。

資料來源：本研究自行整理

5-1-3 對專業營建公司訪談之結論

學校校舍設備修繕在總務單位執行面大部分其實就已是朝委外方式來辦理，

國民小學總務單位沒有專職的營繕人員，校園的維護就像是公部門機構，將特定 業務與服務工作甚或是設備操作的管理執行，委由第三者來辦理，使得原本應由 組織員工承擔的工作和責任，以契約的方式轉由承包商來承擔執行。只是目前在 操作上只做到維護管理階段中的「事後維護」，故障與損壞發生之後所實施之修繕 維護作業，屬回應式維護管理的一種。在國小校舍設備維護中，此一階段最耗人 力與財力。

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國民小學校園之「物業管理」是以各類工作之管理以落實執行之機構，往往 事先發覺，安全顧慮與適時處置執行為首要，未雨綢繆，在總務單位的人員著實 希望校園的維護工作不是只消極被動的等待修理，希望能有一專業的執行單位能 在校舍建造前已規劃好未來維護管理的經濟性以及使用需求，選擇最佳之設備。

在使用階段中能設施設備實施檢查、定檢、再調整，使設備機能維持正常，避免 故障，效用在消除潛在故障。在改良維護階段能提供學校專業的建議，讓校舍設 備能到延長使用年限改良設施之體質，以延長使用壽命。針對校方對校園設備維 護委外的需求訪談專業維護公司得到以下看法：

(一).提供專業服務：

針對學校的需求能提供規劃期的專業諮詢建議，施工中的監督，使用期的維 護，樂觀學校將專業服務導向的觀念帶入學校維護管理體制的概念，在學校設備

針對學校的需求能提供規劃期的專業諮詢建議，施工中的監督，使用期的維 護，樂觀學校將專業服務導向的觀念帶入學校維護管理體制的概念，在學校設備