校園設備修繕維護以總務模式管理與「物業管理」之比較

政府業務委託民間辦理是為借重民間專業人力及物力，並引入市場競爭機 制，引導民間資源參與公共事務，並擴大公共服務之範圍及提昇品質，減少政府 支出、縮小政府規模，政府亦採取另一種的委外型態，那就是將政府之公有設施、

行政檢查檢驗或資料處理等業務以委託經營管理、行使公權力、勞務採購等方式，

委託或外包予民間機構處理，這也是當前政府業務委外最重要的一個領域。而目 前我國政府業務委外的項目與類型日趨增加，不過影響層面最廣且跨越各個行政 區劃與各種類型機關的委外業務。

「物業管理」之發展涉及眾多法規制度和軟、硬體建設，近年來；在自由經 濟體制下，大多數建設和經濟活動亦都由民間部門主導，政府僅扮演輔助者、公 正裁制者角色。因此，政府應把握重要原則與發展方向，盡速修定相關法規，讓 民間產業知所依循；不宜鉅細靡遺，涵蓋過於瑣細的生產及建設目標；利用知識 和資訊通訊科技促進物業管理產業發展，以改善環境做為經濟發展的前提和策 略；發揮市場機能，採取必要對策，補足市場失靈；強化、符合公、私部門建立 良性夥伴關係(partnership)以及相關產業合作管道和機制，擴大我國內物業產業 的基礎成長願景及管道的靈活性。

本研究主要在問卷調查、訪談對象為四所市立國民小學校長、總務等行政人 員、教育局有關人員及專業營建管理公司人員，就近三年來校園設備修繕的委外 事務發包程序、設備修繕維護管理執行的承攬工程規定與合約內容之比較。以委 外「物業管理」公司來做統包工程管理是符合時代潮流，並可促成學校經費的節 省。並有鑒於政府推動永續校園政策，以專業人員專司校園設備的管理方式，將 有助於各校的基礎有關修繕更新，且可建立、期望能對國民小學學校建築之永續 利用及校園設備修繕維護管理評估更有助益效率的使用。

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5-3-1 現行校園設備修繕維護以總務管理與委外契約項目

目前政府、學校機關因業務龐雜，且受限於預算、人力、技術等資源之限制，

再加上政府、學校機關有意鼓勵民間參與經濟發展，以提升行政效率與服務品質，

故已開始委外趨勢的發展，將部份政府業務以委外的方式委託民間業者處理。亦 隨著政府學校機關功能調整與組織再造的持續進行，未來將會有更多的政府業 務、項目以委外的方式進行，而且此種趨勢並不限於中央政府，在地方政府亦是 如此。在政府業務逐漸釋出之際，國內業者若欲掌握此等委外業務的商機，就應 對此趨勢發展與相關的法規有所了解，方可爭取到政府委外的業務。而目前國內 國民小學事務工作在於校園設備修繕維護管理委外處理項目如 下 ：民間承包、管 理合約、委外契約三部分，述說如下：

( 一 ) 民 間 承 包 : 是 指 由 民 間 企 業 ( 私 部 門 ) 與 政 府 ( 私 部 門 ) 訂 定 契 約 (contract)，支付租金給政府，取得某一教育事業財產使用之經營權，並自負盈虧 的一種特殊管理合約。此類模式較為單純，其最大特色即在於，政府只須於最初 負責提供基本的設施，並與民間經營者訂立租賃或無償借用契約，其餘全部的經 營權，包括人事、經費，均委託民間個人或團體負責，自負盈虧。當然委託 對象 亦可包括公益性質之團體，如財團法人或社團法人，而不以營利為目的，這也是 民間承包型和 BOT 型不同的地方之一。

(二) 管理合約 : 是指由民間承包者透過契約的簽訂，提供管理服務為資產所有 者(政府)經營教育事業(學校機關)，並收取管理費用，盈虧則歸資產所有者。此 外，政府將經營管理權委託給民間時，除了在經費、行政資源 (含行政人員)上仍 由政府提供外，一切的行政運作或管理事項均由受託經營者負責，並為其自主經 營的範圍。最大的特點乃在於政府可就有意願且擅於經營管理的民間私人或團體 中，選擇能夠配合且具有校園「物業管理」理念者，由政府提供必要之教育資源。

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十一.游泳池 1.循環系統

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5-3-3 校園設備修繕維護以「物業管理」執行之優、缺點

行政院就政府組織再造的「政府再造」內容中，分為「組織再造」､「人力及 服務再造」與「法制再造」三項﹐而國民小學事務工作委外便是其中﹐「人力及服 務再造」再造的部分，因此在配合國家行政當局的政策下，國民小學事務工作更 應以儉約為主，減少人力的浪費，增加行政之效率。依據目前國內「物業管理」

公司發展現況經營模式，以清潔、水電、保全為主要服務’型態，其他修繕維護管 理的事務為次要服務’型態，但經由與相關公司訪談後學校設備修繕項目如果全委 由同一家物業管理公司承做，並承攬工作後，因本身公司經營型態會將部分業務 再以外包方式委託給其他協力廠商公司承攬。根據學校會計資料顯示每年校舍維 護費中以房屋維護費支出最多，其中所面臨的工程也最複雜，廠商最多，也是在 國小總務工作中最需專業協助的區塊。而現今國民小學事務必須具有下列要求：

（一）校園設備修繕維護管理的事務工作採勞務委外，其「物業管理」公司必須 具有專業性、效率化、經濟化的優點。

（二）校園工友員額精簡政策對於政府組織簡化，排除冗員，減少工友人力有實 質的功效。

（三）國民小學事務工作採修繕委外後，現有工友在學校的角色及職務應轉型。

（四）建立國民小學校園事務工作修繕委外模式，有助於事務工作之管理者的工 作效率。

當今國民小學校園事務工作修繕委外「物業管理」公司之模式，其共通性應 注意事項、其委外程序過程區分與可能產生之優缺點與校園總務修繕單位與「物 業管理」公司及協力廠商監督原則之關係，將說明如下：(詳見表： 5-3-4、5、6、

7。圖： 5-3-2)

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表5-3-4 國民小學校園設備修繕委外「物業管理」公司之優點

修繕委外之現象 優 點 說 明

「物業管理」公司 之優點

一. 整合校園設備修繕廠商：減少事務組長面臨校園修繕時 的對外廠商，節省修繕流程中因尋找合適廠商，連絡廠商比 價，所損耗的時間，造成修繕工作延宕。

二. 提供校內機動修繕人力：補足因工友短缺，校園人力的 不足，造成校園設備延宕修繕，影響教學品質。

三. 節省經費之支出：修繕勞務委外提供修繕人力，減少政 府工友薪資之支付及退休金之給付，也因修繕業務整合委外 提供議價空間，節省經費。

四. 提供專業品質服務： 針對學校的需求能提供規劃期的 專業諮詢建議，協助校方有計畫長期校園規劃。在工程施作 中的監督，及設備使用期的維護，運用專業服務使學校運作 順暢，教學正常。

五. 提供策略性委外：有助於尋求經濟成本與人才的優勢；

專注核心能力，可提高附加價值與成長彈性，活化校園使用 空間，提供學校開源節流，增加收益，以補經費短缺，校園 修繕延宕近而影響學生的學習權益。

資料來源：本研究自行整理

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表5-3-5 國民小學校園事務工作修繕委外「物業管理」公司可能產生之缺點

修繕委外之現象 缺 點 說 明

「物業管理」公司 可能產生之缺失

一. 民間委託業務過多，使政府、學校機關任用不明確，

甚有被批評為放棄行政責任；並且修繕委外業務委託民 間辦理，將使行政失去自主性。

二. 在同一種「物業管理」公司業務長期委外辦理，有 時反使成本提高。並且事務委外民間辦理，不如公務員 在法令上有保守秘密的責任，因此難免有洩漏秘密的顧 慮。而修繕委外事務委託民間辦理，將成為營利本位，

失去平等、公正，產生服務品質低下的顧慮。

三. 修繕委外事務具有持續性與不可逃避性，例如，垃 圾清運無法一日不加處理，而「物業管理」公司若遇承 包廠商員工罷工或人力調派不足時，便易引發服務欠 佳、師生家長指責問題，並可能產生之臨時緊急情況需 加以考量。

四. 修繕委外事務外過多時易致推卸責任之嫌，且自主 性勢力將降低，此雖可透過監督方式彌補，但在責任歸 屬上仍需要明確釐清。

五. 民間承包業者絕大多數以營利為第一優先，委外機 構雖然可以透過契約及督導等方式達到服務品質以及約 束業者之要求，然而，若業者基於利益衡量或現實考慮 不願續約或續約無望，其服務績效與品質頗令人憂慮。

鑑於外包上的隱憂，除了從規劃作業，執行過程以及事 後監督等方面逐次考量外，亦須加強：1.健全相關法令 與契約 2. 學校機關內部應變與緊急處理能力 。

資料來源：本研究自行整理

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泥 作 工 程

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夥伴來承擔。但最重要的還是全面品質把關管理，以「物業管理」更有效運用有 限資源管理，充分實行在國民小學校園設備修繕維護管理上。

「物業管理」公司部門是可整合各專業技術使的優質服務能更充分發揮，物業 管理的範圍是包羅萬象，物業管理者不必什麼都要自己來做事情，物業企業在考 量自己的核心能力，經濟規模及投資效益下，可某些專項可外包給比自己更專業 企業(外包的協力廠商)，又可以增加提升競爭力的策略夥伴。由於策略性外包，

有助於尋求人才的優勢；專注核心能力，可提高附加價值與成長彈性；更以資整 合，讓分工整合服務更能發揮效率。

而現今高雄市因改制市縣合併；更促使高雄市政府財源窘迫，並且在經過多

而現今高雄市因改制市縣合併；更促使高雄市政府財源窘迫，並且在經過多