物業管理現況發展的型態與趨勢

行政院在民國 89 年所頒佈的「行政革新法案中---當前財政問題研討會]，又 更進一步的主張縮減政府支出，擴大業務委外，建構小而省，小而能，小而強的 政府，計劃將未具公權力且民間有能力也有意願參與的政府業務委託外包。更進 一步來說，委外是指企業組織或政府機關，將特定業務與服務工作甚或是設備操 作的管理執行，委由第三者來辦理，使得原本應由組織員工承擔的工作和責任，

以契約的方式轉由承包商來承擔執行。本研究是以「物業管理」之觀點來探討公 部門機關之國民小學校園設備修繕管理以委外方式辦理執行。

校園之「物業管理」是以各類工作之管理以落實執行之機構，事先發覺安全 顧慮與適時處置執行為首要，未雨綢繆防患於未然，杜絕任何損害事件發生，提 供更安全、安定、祥和之環境，並以效能、效率開創各項服務管理之標準的作業 模式與構建知識經濟之儲存與傳承運用。

4-1-1 台灣物業管理相關法規探討

於物業管理在國內是由住宅擴張集合住宅之興起、綜合商場、辦公大樓高層 建築物興建，起初是基於業主或區分所有人基於清潔衛生、安全保全、機電維修 等共同需要，一種需求趨使與自發性行動，隨著集合住宅與高層建築愈來愈多，

在社會上也造成諸多問題，政府才針對建築物管理修訂相關法規以做為建築物維 護管理之依據，隨著資訊傳播與科技整合快速推演，人類生活型態悄悄演變，在 生活環境品質提升與知識的生產、擴散與應用管理產業掘起，物業管理知識經濟 產業已隱然成型。物業管理服務結合科技與管理技術，考量延長建築物生命週期，

維護使用者安全，提供建築與環境專業管理服務，生活、商業的協助，及資產管 理等服務產業。

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4-1-2 台灣物業管理服務公司經營型態

民國 84 年頒訂的「公寓大廈管理條例」後，台灣物業管理呈現多元發展方向，

經營形態有：

1. 公寓大廈管理公司─主要業務範圍較廣有樓管業、保全業、清潔業，管理公寓大 廈一般事務管理，機電設備維護修繕，住戶環境安全防災管理，環境美綠化及衛 生管理。

2. 營建公司：大樓建成後成立售後服務單位，具備營造、地政、建築物設備的技術 人才，可提供大樓住戶維修，諮詢服務。

3. 水電或空調綜合技術公司：處理大樓內部水管，機電、空調維修諮詢建議，需與 清潔公司專長組織運作及保全公司共同合作。

4. 清潔公司：維護大樓環境衛生，大多與其他業務結合。

5. 保全業：維護居家安全，不得涉及警察業務。以上管理公司大多需結合另外專業 公司，或以外包方式委託給其他專業技術公司，才能擴大承攬業務範圍與能力。 

(詳見圖： 4-1-1)

圖 4-1-1 台灣物業管理服務公司經營型態

資料來源：參閱劉書瑾(2006)，暨本研究自行整理

保全公司 清潔公司

水電、空調 綜合技術公 台灣物業管理服務業

公寓大廈 管理維護

其 他

營建公司

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(一).保全委外

中央各機關除專案以外，均聲請檢討委託民間保全業者辦理或改採其他替代 措施，是故；政府部門委託保全人員擔任駐衛警情形勢將持續增加。各政府機關 (構)、學校亦針對駐衛警委外事務訂定相關管理辦法。政府機關(構)、學校委託保 全，以系統保全、駐衛保全、運送保全為主，其中又以駐衛保全為最主要業務，

目前有「保全（警衛勤務）」共同供應契約，提供僱用機關據以辦理採購作業，係 由中央信託局購料處代理中央政府各機關、學校、國營事業等辦理集中採購(依行 政院 92 年 5 月 28 日核定修正之「中央機關共同供應契約集中採購實施要點」辦 理)，現有 87 家保全業者與中央信託局簽約，提供機關保全服務。

而目前高雄市教育局人事單位訂定：各級學校警衛技工出缺管制不補，業務 委由保全公司辦理、執行。(詳見表： 4-1-3)

表 4-1-3 100 年度高雄市各級學校共同費用標準表(保全部分) 444,600 元 保全委外每天 8 小時 638,400 元 保全委外每天 16 小時 高中

國中 國小

每校每年

832,200 元 保全委外每天 24 小時 高中

國中 國小

每校每年 364,250 元 適用原高雄縣轄區學校

資料來源：本研究自行整理

(二).營養午餐委外

高雄市教育局自民國八十五年起試辦營養午餐公有民營，學校的營養師設計 營養午餐食譜及成本分析，將廚房之勞務經營管理及食材採購等委託民間廠商辦 理，以符合專業需求、簡化學校業務。在八十八年試辦民有民營午餐，廠商所僱 用之營養師擬具食譜之規劃、設計、營養及成本分析，再由學校午餐供應委員會 審核確定後，廠商負責廚房之勞務經營管理（蔬果、肉類之清洗、烹調、分配、

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運送、洗滌、消毒等）、食材之採購及午餐製備運送，校方定期或不定期抽查考核 午餐供應質與量及有關午餐供應事宜。

(三).停車場委外

商業活動活絡區段的學校，利用假日供附近商家做為顧客停車用，學校委外 經營可活絡學校空間再利用並為學校另闢財源，做為校務基金。例如六合夜市鄰 近建國國小，五福商圈的新興高中。

(四)運動場設施

利用學校現有設施，利用公辦民營方式讓民間業者經營提高使用率，也節省 政府管理人事費用，例如新設紅毛港國小游泳池，當初興建規劃階段即朝遊程委 外經營管理模式。

(五)學校廁所清潔

2004 年在議會辦理公聽會，討論廁所清潔外包，學校基於學生安全，擔心年 紀小的學童因打掃廁所時工具使用不當，廁所清潔劑傷及身體。教育局要求學校 須徵求家長同意才能實施，費用由師生共同支付或家長會支付。

(六)).課後照顧班：

利用學校現有的硬體設施，委由民間承辦參與教育，學校權責單位負責監督 與行政聯繫，委外單位負責教學與課程。提供給學生寬敞的學習環境不同多元學 習選擇。

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首先就國民小學校園的「學校建築」是對教育專業者之意義與認知進行界定：

學校的存在是為實現教學任務與場域，而學生在其中扮演主要角色(main players)(J.

M. Thrasher,)。學校建築(school buildings)具有廣狹二義，就狹義而言，學校建築僅 指校舍，就廣義而言，學校建築包括校舍(building)、校園(Campus)、運動場(ground) 及其附屬設備(faci1ities)；學校建築是教學活動場所，從而實現教育計畫；把校舍、

校園和運動場三者加以適當的安排，形成一個整體、實質的教育環境，以達成國 家的教育目標。

「物業管理」的執行管理將是拓展開放空間再現與校園活化的新生機，也是 新世紀小學校園建築的革新與展望，加速學校建築維護管理之現代化，促使外在 環境之教學空間型態更新及校園面貌亦應有所變動。

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第二節 國民小學設備修繕委外管理之假設探討與定位

長期以來，在建築物的設備修繕維修上無論是公部門或是私部門，對於建築 物的管理態度多半是『重新建、修建而忽略維護』，而其中除了對建築物態度上的 忽視外，預算資源分配的不足也是重要因素；目前國民小學總務行政管理部門在 面對日益增多的校舍維護需求下，若能藉由「物業管理」公司的評估以致執行管 理，則可將有限的校園設備修繕維護預算發揮其最大的效益。

國內國民小學的校舍已逐漸步入高齡化的時期，雖然目前維護預算資源不足 的情形，能另外考量運用其他無形資源（例如輿論、社會價值觀或學校特殊文化 等意識形態）既為校外募款方式來增加財源與創造、促進部分的改善，但對國民 小學而言是不易的。但面對校舍維護預算不足的現實卻不容易因此而消弭。本研 究將以「物業管理」理論協助國民小學校舍營繕管理單位將有限資源做較具效益、

合理與客觀的靈活規劃運用。相同的規劃與模式如果將尺度放大來看時，一個地 方政府或是中央層級的部會，當其面對廣大轄下的公共建築物群體時，如何將有 限的維護預算資源進行合理支用的序位分配到基礎教育機構，並兼顧到財政規 劃、公共安全與國家資產管理，這也是政府教育部門必須長期面對思考的一個重 大挑戰。

4-2-1 研究委外管理議題之探討

目前國民小學事務組長對校園設備修繕的調查是有困境，本研究者對高雄市 前鎮區 13 所，苓雅區 8 所國小事務組長發出問卷中指出，21 所國小事務組長全由 老師兼任，未有專職職員擔任，除了自身的行政工作外，教學數每週 13-16 節數。

21 人中有 18 人希望不再續任，不續任原因大多數事務組長工作太龐雜，單純採購