經過了三、四章對台灣本身土地制度的歷史回顧，本文在第五章將目光轉向日本 政府在本土的土地政策，以及戰後以戰敗國身分受美國所迫而施行的土地改革，
隨著日本在麥克阿瑟主導下進行土改之後，甫為中國共產黨手下敗將的中華民國 也緊隨著其盟友美國在亞洲的「土改反共」策略，按部就班地進行土地改革。此 次改革為台灣設定了戰後四十餘年的農村土地使用規則，直到 2000 年農發條例 通過時方有所變更。唯在二十世紀下半葉，政府的農業與農村政策並未與時並 進，僅守著當初土地改革所設定之私有產權框架，而未認識產權為整體社會經濟 政策之一部而隨時勢調整變動，終使台灣農村土地開始承受私有產權制度之種種 惡果：農地蓋滿豪華農舍、成為公部門招商引資或私人資本投機炒作標的、農業 生產環境紋理遭受破壞、農村集體所有之水利設施遭挪用為科學園區之用……等 等，皆為我們從未再度認真審視當前土地制度是否切合時宜，而僅全盤接受冷戰 時設定之土地所有權為基本權利之後果。
壹、由業佃制度到租佃契約
誠如第三章所釐清，業佃制度/租佃契約與業主權/所有權的形成是一段密不可分 的過程，本文在先行釐清業佃制度/租佃契約之後，更進一步對業主權/所有權內 涵進行討論。在業佃制度的軸線中，可以看見台灣在清代特殊的海禁與領照開墾 制度之下所形成之普遍的大小租關係。在大小租關係之內，乍看之下大租戶是有 能力請領開墾牌照、招募佃戶的一方，但因開墾之初的台灣仍處於地廣人稀之階 段，清政府對於隱田的查核能力亦有限，第一代的大租戶雖被稱為業主，被視為 對土地有實際管領權能之人，卻與小租戶之間關係相對平等，又因小租戶曾參與 將荒地墾成田園之過程，在乾隆十年(1745)左右開始出現小租戶自稱「業主」之 現象，此即一般認為台灣土地所有制度中有「久佃成業」之傳統。
於久佃成業現象發生之同時，台灣平原土地也行將開墾完畢，中國大陸沿海移民 卻持續不斷移入，導致此時佃戶較難再與小租戶擁有相同平等地位。換言之，早 期渡海來台之第一代至第二代77左右佃戶不但因為親自將荒地墾為田園，而使得 其與下一代佃戶簽約時擁有收取較高田租的權能，恰巧又經歷台灣自地廣人稀而
77 以清代平均男性壽命50 歲計，自 1683 年清治時代開始至 1745 年久佃成業現象發生之際，應 經歷了一至兩代左右。
至地利開盡之階段，因此得以在大租戶之外自稱業主，又因地利開盡大多開盡而 不至於被新招佃戶再次取代業主地位，又因台灣農作商品化程度相對較高而不斷 累積財富。種種因素均使得上納大租、下招佃戶的小租戶成為實際管領土地的一 方，此於 1885 年，自強運動大員劉銘傳為了在福建與台灣建立海防而著手施行 的清賦事業時意圖改以小租戶為納稅義務人便可以窺見。
值得再次強調的是，此時大租戶或小租戶所享有之權能與近代民法所提及之「權 利」並非同一概念，也與近代物權法上的所有權性質殊異，大、小租戶或佃戶誰 能夠在生產過程中掌握土地、累積財富而提高經濟地位，誰就是土地的業主；而 在同一時間內，可能有不只一人能主張自己是同一塊田園的業主。值得注意的 是，久佃成業之現象並不代表大租戶的完全沒落，直至劉銘傳清丈時，仍有許多 大租戶堅持自己為土地業主而出面領取丈單，直到日治時期土地調查政策進行 時，這些佔當時台灣農村人口三分之一左右的大租權人才完全地退出歷史舞台。
但即便大租權人在台灣總督府的禁令之下消失，也只將台灣複雜的業佃關係變得 稍為單純一些，並不改變業主與佃農之間同時混有身分法與財產法性質、業主身 兼農村領袖/商人/高利貸主的農村社會結構。1949 年實施的三七五減租政策則透 過「一式三份」的新契約將業佃關係改造為近代債法意義之下的租佃契約，並以 日人的土地等則為基礎，再次將土地生產力予以分級，讓所有農地成為可衡量之 標的，並為下一階段的耕者有其田做好準備。
貳、由業、業主權到所有權
而在第三章所整理的基礎之上，第四章進一步以「劉銘傳清賦事業爭論」與「找 洗制度」切入，討論常被理解為土地所有權的「業主權」性質。業主權的移轉與 買賣雖然受到政府肯認，卻得不到政府完善的保護，甚至從找洗制度也同樣被政 府承認的現象看來，要說業主權與近代所有權性質類似，實在過於牽強。正如劉 銘傳清賦政策實施過程中可以看見的，清代政府既對土地與人之關係無法進行精 確的掌握，也沒有建立近代地政與司法系統，僅能在「就戶問糧」與「就田問賦」
之間擺盪並取其折衷，人民之間買賣的業主權能，實近似於 Wolf 所提之商業性 統轄權，而非近代所認知的土地私有產權。而同樣被政府承認、直至日治時期都 還存在於台灣社會的找洗制度更帶有濃厚的社會救濟性質，使得清代的土地買賣 與近代的土地買賣概念有極大落差，與其說是一種精打細算、投資性質濃厚的近 代私有土地買賣，不如理解為鄉莊社會邏輯之下，業佃制度維持自身持續運作兼 調節社會風險的行為。
凡此種種，均是台灣土地開墾過程中的資源安排制度，雖以近代民法觀念而言，
一田多主屬紛亂、難解又無法保障交易安全之現象，於當時實為一合理之分配方 式，R.Myers(1970)便曾經以其對中國華北的租佃制度觀察中肯定這樣的看法，
認為租佃制度對作物進行合理的分配與風險的分散。當然，正如黃宗智對 Myers 的批評一般，指出租佃制度的合理性並不表示我們能夠忽視其所引發之種種不合 理之處。隨著台灣平原耕地的逐步開墾，山區原住民也尚有經濟與社會實力對抗 漢人入侵的狀況之下，租佃制度所承受的壓力開始逐步升高，各地農民開始因搶 地、搶水而紛紛進行分類械鬥；官府若欲重新施行清丈、收取田賦，也必須謹慎 為之，不可激起民變。但正如劉銘傳清賦歷程所顯示的：即便劉銘傳已於事前知 道台灣民風剽悍，施行清丈課賦可能引發民變，最後仍因農民施九緞打著「焚索 丈單」的旗號起義，引發民間響應而失敗。如果在黃宗智(1985)對中國經濟史的 分析時，租佃制度於此時行將進入「無發展的增長」階段，台灣卻在劉銘傳清賦 失敗離開台灣的十年之內，便因自強運動與中日戰爭之雙雙失敗而進入了日治時 期。
在日治時期，仍於其本土陷於「民法典爭論」的日本官僚來到台灣，伴隨著具有 絕對優勢的軍事鎮壓，搖身變為順利推動土地調查事業的台灣總督府。台灣總督 府所推動的土地調查、大租權清理、土地登記與業主權確立等一連串事業，無疑 是台灣土地制度的重要變革。但若我們不要因殖民者帶來的現代性而過度目眩神 迷，便會發現其推動的工作與勸業銀行在台灣的土地融資事業息息相關，而勸業 銀行之所以必須對台灣土地進行抵押貸款，又與其在台灣的米糖經濟有關。日本 的土地改革工作既以使勸業銀行順利取得「安全而方便交易」的土地抵押貸款而 目的，其對台灣的業佃制度也正如其對本土的業佃制度一樣，採取與地主—應說 地主中的豪農—合作的策略，僅僅將業主權予以單純化與確立，以方便勸業銀行 活動，並不對業佃制度本身進行整頓。此也與土地改革實施時高比例的共有土地 現象互相呼應—不論富農與銀行之間交易為何，維持日治時期台灣農村的結構基 本上仍是業佃制度—鄉莊社會的綜合體。也正因此，業主權本身雖然得到法律承 認與保障，日本政府所推行的各式輕重工業與軍需工業也一定程度地吸納了過剩 的農村人口，但業佃制度本身仍然沒有動力解決 N.Elvin(1973)所提及的「高度均 衡陷阱」，再加上 1920 年代經濟恐慌與 1930 與日本一同進入戰爭狀態，台灣農 村在日治末期有高達八成農家陷入負債，也被 1949 年的陳誠敘述為貧窮而租額 過高、佃農被剝削而無意願增產的狀況。
1953 年，在三七五減租的基礎之上，再經過地籍總歸戶的確實掌控與計算，耕
者有其田政策將當時地主保留地之外的土地一律徵收，並將土地實權與土地所有 權狀一併放領予現耕佃農，台灣鄉莊社會物質基礎之一—即廣大的共有土地—在 此波政策中亦被一律徵收。從此之後，鄉村不再有向地主唯唯諾諾的佃農，取而 代之的是數十萬的小自耕農，即便雙方再訂有租佃契約，其關係也是債法上契約之雙方當事人，而不再是早年帶有身分法色彩的業主與佃農之關係。
土地改革的成功，象徵台灣業佃制度的徹底消滅，即便仍有佃農存在，其權益也 受到國家保護，實為近代產權之一種，不復見過去久佃成業、一田多主、同宗同 莊之多人共有土地的現象。土地改革成功也意味著鄉莊社會的破壞，而這正是農 復會官員所欲達成的目標：台灣既以開發中國家的地位欲對先進國進行追趕與社 會改造，地主平日為佃農提供諸多的公共服務，必須改由政府來負擔，否則國家
土地改革的成功，象徵台灣業佃制度的徹底消滅，即便仍有佃農存在，其權益也 受到國家保護，實為近代產權之一種，不復見過去久佃成業、一田多主、同宗同 莊之多人共有土地的現象。土地改革成功也意味著鄉莊社會的破壞，而這正是農 復會官員所欲達成的目標：台灣既以開發中國家的地位欲對先進國進行追趕與社 會改造，地主平日為佃農提供諸多的公共服務，必須改由政府來負擔，否則國家