第四章 個案分析與討論論
第三節 美荷樓樓營運狀狀況分析與營運成效
壹、營運狀狀況分析 一、營運模式
個案團隊在推動「美荷樓樓-歷歷史建築夥伴計畫」透過團隊組織的 聚會、討論論、檢討分析後再修正，逐步形成美荷樓樓的營運架構，團 隊期待美荷樓樓應該成為深水埗地區未來來文化發展的基礎，因此有了了 美荷樓樓生活館館文化發展的理理念念，將在地社群以企業化分工方式，將 美荷樓樓的義工團隊組織與效能、效率率率的企業形象結合。個案團隊的 營運模式，不不只是青年年旅旅舍，也加入了了博物館館以及咖啡館館，共同打 造美荷樓樓歷歷史建築青年年旅旅舍的氛圍。 營運單位如下圖 4-3:
圖 4-3 美荷樓樓營運單位圖
美 荷 樓
青年旅舍 生活館
呼吸咖啡館
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二、執行行者
研究個案的主要執行行單位為香港青年年旅旅館館協會，協會本身已營 運 7 間香港各地青年年旅旅舍，在實際經營上很有經驗，但是在本研究 個案中不不只是青年年旅旅舍，還有美荷樓樓生活館館，此博物館館即是香港青 年年旅旅舍協會全新的挑戰，香港青年年旅旅舍協會的 Anna 就是生活館館的主 要計畫負責人。
「我本身是念念
culture活化跟城市保育的分別是 保育是保持最原 始的面貌，活化是保持之外再加入新的用途， 我大學時是念念日本研 究，本科畢業後去了了旅旅行行社工作，剛好結合了了我念念的東西，這個計 畫有三個部份 生活館館 跟青年年旅旅舍 以及美荷樓樓舊居民網絡，主要我 們與居民關西就是透過這個網絡，曾是公共房屋，居民散落落到了了各 個地方，再我們做的時候希望能夠把舊的居民找回來來，能夠給我們 很重要的資料料紀錄錄以前的生活以及以前生活的故事，所以我們就成 立立了了這個網路路。
生活館館就是一個博物館館，在香港博物館館由政府做的，私營的原來來只 有一兩兩家，我們比較新的部份是，在香港這樣的政府出錢給團體去 營運設計的算是香港第一個。」
(A1訪談紀錄錄
)三、團隊經營
個案團隊組織結合青年年旅旅館館協會有深刻理理解與感受的工作夥伴, 藉由參參與討論論發想對於美荷樓樓計畫改善方向。團隊成員彼此皆能以 自身文化出發，依據不不同的專長，提出對於自己團隊負責的項目作 出改善以及創新規劃也同時能兼容文化差異異，結合不不同想法建構方 向與策略略。在推動文化館館過程中，社區居民貢獻自己的記憶在舊居
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民網絡組織裡裡，帶領領社區民眾以及參參觀者們展開在工作坊的各項活 動。
四、經費運用 (一)營運成本
主要透過政府挹注方式籌措營運所需之資源和經費,美荷樓樓青年年 旅旅舍因為在營運有經驗但是在歷歷史建築維護上經驗較淺，其預算一 直向政府立立法單位申請追加款。
美荷樓樓工程計劃的總建築樓樓面面積為 7 600 平方米。按 2009 年年 9 月價格計算，估計建築費用單位價格 (以建築工程和屋宇裝備兩兩項 費用計算 )為每平方米建築樓樓面面積 17,026 元。因為有關工程涉及 保存和活化再 用於一幢建於二十世紀中 、現已殘破的歷歷史建築。估 計費用可媲美二至三星級酒店的旅旅舍所需的工程費用。有關工程亦 會顧及旅旅舍須遵守《建築物條例例》 (第 123 章 )的現行行規定和古物古 蹟辦事處的文物保育規定，香港青年年旅旅舍協會在 6 年年的租賃期內須 自行行負責有關歷歷史建築及地日後的維修保養費用。政府會支付有關 歷歷史建築的結構性維修費用。估計在這項工程計劃完成後 ，進行行結 構性維修工程的每年年經常開支為18 萬 7,000 元 。
由於青年年旅旅舍協會並沒有多餘的經費預算，有關古蹟修復復所需 的成本一開始就必須提出詳細計畫向政府請得歷歷史建築夥伴計畫之 經費，而在此計畫案中獲得了了來來自發展局局長、立立法會議員、區議 員等的全力力支持。
(二)營運所得之運用
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在開始營運之後，營運所得會進入美荷樓樓的專戶，這些錢是繼 續用來來維持美荷樓樓單位的營運、活動、保育等所有支出，而美荷樓樓 生活館館的志工是義務幫忙並沒有獲得收入的。
「這計畫我們
yha所有的收入要另外設立立美荷樓樓賬戶 賺到的錢 要放到美荷樓樓裡裡面」
(A1訪談紀錄錄
)美荷樓樓開始營運後六六年年時間是需要自給自足的，政府也會派人 進行行突擊檢查，以此看來來行行銷就非常重要，香港青年年旅旅館館協會除了了 以具有經驗外，同時這是其第一間在市區的青年年旅旅舍。
「在落落實政策時，我們將充分考慮社會的發展需要、尊重私有 產權、衡量量財政狀狀況，同時鼓勵勵跨界別合作，以及持有者和社會大 眾的積極參參與。活化後的建築是否能夠自負盈虧、能否可持續發展，
是我們看重的。建築建議的用途必須以社會企業形式經營，並且需 在開業兩兩年年後能達到自負盈虧。 」
(B1訪談紀錄錄
)五、消費者分析
美荷樓樓青年年旅旅舍消費者會以背包客居多，而在全世界會入住青 年年旅旅舍的背包客早有了了自己的一套生活方式並已經廣為人們接受。
另外，青年年旅旅館館還倡導了了 3 個著名的理理念念：一是提倡自助，自己的 事情自己做；二是提倡環保，使用太陽能熱水器，不不提供一次性洗 漱用品及拖鞋。三是提倡互相尊重的團隊精精神神。在青年年旅旅館館居住的 人必須學會與人相處，吃飯飯、睡覺，一舉一動都都要考慮到他人的感
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受。而且，住在青年年旅旅館館的人還必須學會愛護“他們”＂旅旅館館的公共 財物。
在外旅旅行行，吃是非常重要的內容。除了了早餐已經包含在住宿費 裏面以外，中晚餐需要客人自行行解決。青年年旅旅館館附近一般都都有超市，
旅旅館館的客人可以在那裏買到豐富的食物。美荷樓樓中則是有一個非常 頂級的公共廚房內菜刀、碗筷、調料料、電爐爐一應俱全。
為了了更更好貫徹青年年旅旅舍的理理念念精精神神世界上許多青年年旅旅館館經常與教 育機構和學生團體舉辦主題活動。而美荷樓樓生活館館以及舊居民網絡 會帶領領著背包客以及學生們認識識這裡裡的文化，因為美荷樓樓的過去歷歷 史經驗與背包客們是如此的相似。
「我一家人住在三樓樓，它的號數數我特別記得，是
274，是我們家 的號數數。是半個單位，以前。半個單位是
9個人住的，一家
9口就住 在好細的地方裡裡面。所以我們就擠在一起，好像豬猪仔一樣，吃在這 裡裡，睡也在這裡裡。
我們長大以後，
9個人一間屋子擠不不下的時候，怎麼解決我們睡覺的 問題呢，男孩子就會去睡騎樓樓，什什麼叫騎樓樓呢，就是現在這個轉角 的位置，轉角以前是走廊廊，走廊廊位是給人行行走的，男孩子不不怕，就 擺一些帆布床，不不知道你們有沒有聽過，就是一些可以折疊起來來的，
用兩兩支棍這樣撐住，之後人就睡在中間，要是扭來來扭去的話，我們
小的時候很調皮嘛。整張床就會嘎
(夾住
)。我們那時候就會被床夾
到。我們小時候就是這樣長大的，就是勾起這些回憶。 」
(D1訪談
紀錄錄
)116
貳、營運成效
研究個案以青年年旅旅舍經營社會企業，青年年旅旅舍團隊是以歷歷史建 築及在地文化為 核心理理念念，藉由在地文化以及歷歷史建築帶出歷歷史記 憶，融合觀光旅旅客學習以及了了解到香港的過去歷歷史發展內容，以發 展出創新的住宿特色以及增加就業機會和帶動地區發展。由香港青 年年旅旅舍的運行行報告以及分析中，分析個案團隊在營運的過程中，獲 得了了以下成效:
一、 提升觀光旅旅客的到訪動機
旅旅舍可為消費力力較低的旅旅客，提供衞生、安全整潔並收費相宜 的旅旅舍住宿單位，因而可惠及該區和香港的經濟。旅旅舍的顧客對象 包括來來自世界各地的自助旅旅客、內地旅旅客、本地青年年團體、光顧深 水埗批發商的低消費商務旅旅客等；
「青年年旅旅舍絕不不是酒店式管理理，服務對象以海外旅旅客、青年年、學 生及青年年團體為主，鼓勵勵不不同國籍人士文化交流流。活化後會提供
129個房間，設計以簡樸為主，但房間顏色會以鮮色迎合青年年。另設有 七十年年代舊式士多、冰室及公共空間，讓來來的旅旅客互相交流流。
美荷樓樓房價需參參考不不同因素，如住客承擔能力力、市場價格，強調不不 會出現「海鮮價」，詳情之後公佈。美荷樓樓是協會首間城市旅旅舍，
相信房價有競爭力力，「交通方便便，有獨立立洗手間、冷冷氣，（房價）
肯定貴好多，以倍計」。
(A2訪談紀錄錄
)而旅旅客也認為透過青年年旅旅舍的方式體驗香港歷歷史建築，住宿不不 再只是簡單的睡眠空間，而是將歷歷史、文化以及觀光拉拉近了了距離離，
青年年旅旅舍所帶來來的是人與人之間的互動，而不不是冰冷冷冷冷的酒店房間。
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「房間非常新，而且有許多很有趣的小東西，咖啡館館也非常棒，
美荷樓樓的住宿經驗使我看到香港的歷歷史文化，很像是上了了一門歷歷史 課程。」
(D2訪談紀錄錄
)二、 與歷歷史文化背景連連結
美荷樓樓的建築本身即是歷歷史建築，在這個背景之下，美荷樓樓的 住宿文化設計就是由此方向出發，透過住宿空間了了解香港深水埗地 區的歷歷史背景文化，旅旅客透過美荷樓樓生活館館了了解自己住宿的區域。
美荷樓樓財務委員會報告中指出。美荷樓樓生活館館將設於美荷樓樓其中一 翼的地下及 1 樓樓。1 樓樓會設置一些修復復至上世紀五十年年代原貌和布 置的樣本單位。由於美荷樓樓標誌著香港公屋發展的起步點，我們會 藉此機會，展示早年年居住於這類類徙置大廈的公屋租戶的生活方式 香港青年年旅旅舍協會希望藉着建立立「前美荷樓樓居民網絡」，加強深水 埗區的「家庭」核心社會價值，提供機會讓石硤尾邨的前居民與區 內青少年年及旅旅客交流流，分享生活體驗，從而激勵勵香港青少年年自強不不 息
「對於回來來做導賞有很大的感觸，我希望現在的年年輕人透過美 荷樓樓生活館館知道以前艱苦的歲月，以展館館的形式介紹給他們，讓他 們感受一下以前的生活，並與他們現在生活作對比。」
(C2訪談紀錄錄
)美荷樓樓活化成旅旅舍，對香港歷歷史建築保育是一個好的開始。因 為將一座舊建築進行行保育，是需要花很多金金錢，不不過舊建築承載着 香港人的集體回憶，所以它的價值不不可以純粹用金金錢去衡量量。希望
日後的保育計劃會愈做愈好。
(C1訪談紀錄錄
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美荷樓樓生活館館工作小組顧問丁新豹博士認為，當時深水埗地區 的小孩很大部分的家庭社經背景是低弱的，他認為在當時很窮的情 況下，必須要試著與自己家庭的產業、家庭的文化背景做一個連連結，
方能找出一條有價值的道路路。甚至有首批入住者，早年年移民英國，
這次回港探親，得知美荷樓樓活化後對外開放，說說說什什麼也要來來看看，
而這樣的做法須要花費比較長的時間，才能看到成效。
「一台縫紉機是屋內除床以外最像樣的傢具，大約
1米高的圓 鐵桶裡裡裝著棉被和衣物，孩子們要上“閣仔”＂，沒有梯子，祗能藉 助這個桶爬上去。“那時候好慘，子女女多、又窮，幾天才供一次 水！”＂」
(D1訪談紀錄錄
)「小孩子們擠在一起，像豬猪仔一樣睡覺。”＂那時家家戶戶在高 處用木闆搭建“閣仔”＂，那是小孩子的床、書桌和儲物櫃；最難忘 的是即將降降落落啟德機場的飛機從屋頂經過，轟鳴聲大到要捂耳朵」
(D1
訪談紀錄錄
)三、 與社區生活結合的美荷樓樓
香港青年年旅旅舍協會將以社會企業形式營運青年年旅旅舍，並在美荷 樓樓生活館館舉辦導賞團和工作坊，介紹美荷樓樓、石硤尾邨及天台學校 的歷歷史。設於地下的美荷樓樓生活館館、設於 1 樓樓的露露天休憩空間及庭 園都都會免費向公眾開放，在美荷樓樓的一樓樓展覽廳更更特別重塑五十年年 代、七十年年代石硤尾徙置公屋的原間隔單位，其中一個單位便便是模 擬范建強一家於五十年年代的家居，當時他們一家六六口居住在一百二 十方呎單位，人均居住面積只有二十方呎，在室內搭建「閣仔」用
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作儲物及四個兒女女睡，閣仔高度度只適合孩子斜着身子坐。供市民欣 賞這幢歷歷史建築。
中文大學商學院副院長范建強，他憶述道，「范家一家七口蝸居 在一百二十方呎的單位內，雖然當時生活艱苦，但人情味卻濃，特 別是左鄰右里里的關係，他們記憶中從不不關門，鄰居煲湯或糖糖水都都會 互相分享。
甚至大導演吳宇森也曾是美荷樓樓的原居民，他表示透過這樣的 重建以及活化彷彿又讓他想到過去，在過去的住宿時間裡裡，對於他 的未來來都都有許許多多的影響。
「在這裡裡，我們曾露露宿街頭，一家人拿著碗筷等待救濟；在這 裡裡，我曾經夜間睡在公用走廊廊的帆布床上看星星，發著電影夢；在 這裡裡，寫了了第一篇散文，寫過第一首詩，演出過第一部舞台劇，然 後直至我
26歲第一次成為電影導演，所報的地址仍然是九龍龍石硤尾 邨……。」
(D1訪談紀錄錄
)四、 善用在地資源發展特色
香港青年年旅旅舍協會計劃採納以地區為本的規劃模式，連連結美荷 樓樓與附近的其他文物景點，例例如前北北九龍龍裁判法院、雷雷生春、李李鄭 屋漢墓、三太子廟及北北帝廟等，發揮協同效應。有關機構會合辦一 系列列地區性的活動，包括安排導賞團參參觀上述文物景點。這些導賞 團會由有意從事兼職工作的區內居民擔任導賞員，介紹過往的當地
香港青年年旅旅舍協會計劃採納以地區為本的規劃模式，連連結美荷 樓樓與附近的其他文物景點，例例如前北北九龍龍裁判法院、雷雷生春、李李鄭 屋漢墓、三太子廟及北北帝廟等，發揮協同效應。有關機構會合辦一 系列列地區性的活動，包括安排導賞團參參觀上述文物景點。這些導賞 團會由有意從事兼職工作的區內居民擔任導賞員，介紹過往的當地