第五章 從不動產銷售流程論預售屋定型化契約之說明義務
第二節 重要事項之說明義務與相關法律責任
第一項 我國之預售屋定型化契約說明義務與法律責任
一、概說
關於不動產交易中，賣方資訊揭露之關鍵即在於不動產說明書。由 於此部分涉及消費者之權益甚大，而有受行政管制之必要，因此不動產 經紀業管理條例第二十二條第三項277即授權內政部分別針對以土地、成 屋及預售屋為交易標的之不動產說明書頒布不動產說明書應記載及不得 記載事項以作為實務運作之基本規範。
275 請參不動產經紀業管理條例第 4 條，同註 267。
276 陳立夫，同註 265，頁 6-7。
277 不動產經紀業管理條例第 22 條第 3 項：
第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。
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5. 不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。
二、法定說明義務與相關法律責任
不動產經紀業管理條例中對於定型化契約內容管控之條文主要 從第二十一條開始到第二十四條，其中涉及資訊揭露之部分當屬第 二十三條最為重要。本條例從第二十一條開始分別規定不動產經紀 業廣告行銷手法控制280、不動產交易附具之文件和應記載及不得記 載之內容281、經紀人員之說明義務282以及不動產說明書之契約效力283。 以下即簡略說明關於預售屋之不動產說明書之解說及交付流程。
預售屋之買賣、互易、租賃或代理銷售如由經紀業仲介或代銷 者，該經紀業者應指派不動產經紀人於不動產說明書簽章以示負責，
280 不動產經紀業管理條例第 21 條：
經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。
前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。
廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。
281 不動產經紀業管理條例第 22 條：
不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派 經紀人簽章：
一、不動產出租、出售委託契約書。
二、不動產承租、承購要約書。
三、定金收據。
四、不動產廣告稿。
五、不動產說明書。
六、不動產租賃、買賣契約書。
前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之。
第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。
282 不動產經紀業管理條例第 23 條：
經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。
前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。
283 不動產經紀業管理條例第 24 條：
雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並 由相對人在不動產說明書上簽章。
前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。
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代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀 人員負連帶賠償責任；另外若不動產經紀業違反廣告行銷規定及指 派經紀人於不動產說明書之簽章規定，主管機關得處該業者新臺幣 六萬元以上、三十萬元以下之罰鍰；若係違反締約應交付文件之簽 章規定及不動產說明書之解說義務，該經紀人員應予申誡。惟上述 規範不動產經紀業從業人員行為義務之條文，性質上僅屬於取締規 定，並非效力規定，故即便不動產經紀業與經紀人員有違反之行為，
為保障交易安全，其行為之違法性並不影響不動產交易契約之效力，
僅生損害賠償問題287。
第二項 日本之不動產重要事項解說義務與相關法律責任
288一、 概說
不動產本身價格昂貴，相較於其他商品，其權利義務關係、交 易條件及法令限制等更顯複雜，我國之不動產經紀業管理條例第二 十三條之所以明定經紀人員之說明義務，實乃藉由使消費者事先了 解交易標的之各項資訊，進而避免日後契約締結後因無法達成交易 目的而使當事人蒙受重大損失，更引發後續之紛爭。同樣的，日本 法亦有相似之規定，依宅地取引業法第一條289規定：「この法律は、
宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に 対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地 及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の 健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建 物の流通の円滑化とを図ることを目的とする」(本法乃藉由對於 宅地建物交易業之經營者實施許可制以及對其事業為必要之管制，
經紀人員受申誡處分三次者，應另予六個月以上三年以下之停止執行業務處分；受停止執行業務 處分累計達五年以上者，廢止其經紀人員證書或證明。
287 陳立夫，同註 265，頁 15。
288 關於本章所引宅地建物取引業法條文，請參附件五。
289 岡本正治、宇仁美咲著，逐条解說宅地建物取引業法，大成出版社，2009 年 10 月 30 日第 1 版第 1 刷，頁 34-44。
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進而確保業務之適正營運及宅地建物交易之公平，在促進宅地建物 交易業之健全發展的同時，以期保護購買者等之利益及宅地建物之 順利流通為目的)。由於一般消費者欠缺交易上必要之蒐集及理解 資訊之能力，普遍上亦欠缺不動產之專業知識及交易經驗，而依日 本學說見解290「仲介業者は買売等の法律行為を媒介するものでは あるが、仲介行為自体は事実行為であって、仲介業者は依頼者の だめにこの事実行為をなす引受けるものであるから、仲介契約は 準委任契約と解すべきである」(仲介業者作為買賣行為等之媒介，
仲介行為本身即為事實行為，因為仲介業者為了委託人而承擔該事 實行為，故仲介契約應解為準委任契約)，即肯認仲介契約具有準 委任之性質，加上不動產經紀業者係依法收取報酬而負有善良管理 人之注意義務，為履行忠實義務自應本於其專業能力提供交易相對 人關於系爭不動產之重要資訊，俾使相對人自行評估交易條件而決 定是否締約。以下即介紹日本宅地取引法中有關宅地建物交易業關 於不動產說明書之製作、解說義務及違反時之法律責任。
二、 法定重要事項說明書之內容
日本宅地取引業法第三十五條291乃規定關於不動產交易重要事 項說明書之應記載事項及解說之規定，關於日本不動產交易場合應 說明之法定重要事項臚列如下292：
1. 土地、建物之已登記權利種類、內容及登記名義人。
2. 都市計畫法、建築基準法及其他法令對於該土地、建物限制事 項之概要。
3. 私有巷道負擔之相關事項。
4. 飲用水、電力、瓦斯之供給及排水設施之設置狀況(此等設施尚
290 明石三郎，不動產仲介契約論，信山社出版株式會社第 1 版第 1 刷，1994 年 11 月 30 日，頁 65-66。
291 相關說明請參岡本正治、宇仁美咲著，同註 289，頁 330-374。
292 以下轉引自陳立夫，同註 265，頁 8-10。更詳細之說明請參住宅新報社編，【宅地建物取引業】
重要事項說明書‧書き方のポイント，株式会社住宅新報社 4 訂版，2004 年 5 月 20 日，頁 30 以下。
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未設置者，其設置之預估及其有關特別負擔之事項)。
5. 交易之土地或建物屬未完成土地開發或建築工程者，其完成時 之形狀、構造(土地者，包括土地開發完成時其臨接道路之構造、
寬度；建物者，包括建物建築完成時之主要構造、內部裝潢、
外部構造及設備等)。必要時並應附圖面說明。
6. 交易之建物屬區分所有建物者，其說明事項應包括：使用基地 之權利種類及內容、關於共用部分有規約約定時其內容、關於 專有部分之用途及其他使用限制，及有規約約定時其內容、建 物或基地之一部有特定專用之約定時其內容、有規約約定建物 維護修繕之公積金時，其約定內容及已累積之公積金數額、建 物所有權人應負擔之管理費數額、建物或基地有委託管理時，
其受委託者之姓名(法人者其名稱)及住所(法人者其主事務所 所在地)、該建物有實施維護修繕之狀況記錄時其內容。
7. 收受買賣價金以外之金錢數額及收受該金錢之目的。
8. 契約解除之相關事項。
9. 有關損害賠償之預定數額或違約金之事項。
10.宅地建物交易業擬受領支付款項或保管款項者(無論其為買賣 價金、定金、權利金或其他名義之款項，但不包括仲介報酬)，
是否有保全措施，及有採取保全措施時其措施之概要。
11.有關買賣價金之金錢借貸斡旋內容，及該金錢借貸斡旋不成立 時之措施。
12.其他保護交易相對人之必要事項。例如：擬交易之土地、建物 位於「土砂災害警戒區域土砂災害防止對策推進法」所指定之 土砂災害警戒區域內者，其指定內容；或擬交易之建物屬「住 宅品質確保促進法」所定受住宅性能評定之新建住宅、既存住 宅者，其評定之具體內容；或曾進行建物有無使用石棉材料之 調查或為耐震診斷者，其結果之內容。
關於日本宅地取引業法中有關重要事項說明書之規定，其較特
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別之處乃明定應由「宅地建物交易主任」293於交易過程中將記載不 動產相關重要事項之書面交付與契約相對人，同時並為適當之解說
294。另外，由於宅地建物交易業依日本學說見解認其性質屬於準委 任關係，基於確保不動產交易安全及消費者之信賴關係，宅地建物 交易業者以該業法所定之法定不動產重要交易事項為基礎負有調
294。另外，由於宅地建物交易業依日本學說見解認其性質屬於準委 任關係，基於確保不動產交易安全及消費者之信賴關係，宅地建物 交易業者以該業法所定之法定不動產重要交易事項為基礎負有調