第四章 預售屋定型化契約之爭議問題
第二節 預售屋交易糾紛之態樣
隨著經濟發展所帶動之房市交易活絡，加上預售屋交易尚未能建 立完善處理機制，預售屋消費糾紛亦隨之增加。根據內政部彙整各縣 市及縣市政府「一百○一年第一季房地產消費糾紛原因統計表」中，
在台北市仲介交易之房地產消費糾紛原因前五名為「房屋漏水問題七 件」、「仲介斡旋金返還五件」、「其他五件」、「隱瞞重要資訊四 件」、「服務報酬爭議三件」、「定金返還(含斡旋金轉成定金)三件」。
下表即為內政部地政司統計一百○一年一月到三月全國各地房地產 消費糾紛原因141：
糾紛原因 合計件數
1 契約審閱權 22
2 隱瞞重要資訊 27
3 廣告不實 9
4 產權不清楚 4
5 定金返還(含斡旋金轉成定金) 15
6 開工遲延 1
7 施工瑕疵 26
8 建材設備不符 25
9 工程結構及公共工程安全問題 1
10 交屋遲延 6
11 坪數不足 5
12 屋頂使用權與產權爭議 1
140 曾明遜、林蕙玲，同註 124，頁 143-144。
141 網路資料，http://taipei.2ma2.com/news/cknews.asp?ID=2136&CID=1(最後查閱日期：101年 4 月 19 日)
‧
國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
61
13 地下室使用權與產權爭議 0 14 法定空地使用權與產權爭議 0
15 建物不符容積率規定 0
16 對預售屋未售出部分逕自變更設計，增 加戶數銷售
1
17 建商要求客戶繳回契約書 0
18 建商倒閉 0
19 停車位使用權 5
20 停車位面積 1
21 停車位價金 0
22 要約書之使用 0
23 仲介「斡旋金」返還 17
24 仲介公司欺罔行為 6
25 一屋二賣 0
26 賺取差價 1
27 服務報酬爭議 15
28 房屋現況說明書內容與現況不符 2
29 氯離子檢測 4
30 鋼筋輻射檢測 0
31 銷售人捲款潛逃 0
32 逃漏稅捐 0
33 有關稅費爭議 0
34 未提供要約書或斡旋金契約選擇 1
35 终止委售或買賣契約 20
36 房屋漏水問題 60
37 標的物貸款問題 13
38 未提供(交)不動產說明書 7
39 其他 78
資料來源：內政部地政司 101 年第 1 季房地產消費糾紛原因統計表(101.4)
‧
國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
62
從上表大致可將預售屋交易糾紛成因區分為三大種類：可歸責於 建商之原因、可歸責於消費者之原因及其他原因142。在建商部分，主 要可歸因於本身資金調度問題所引發之施工品質爭議，另外加上消費 者往往對於定型化契約條款之審閱能力不足，進而信賴誇大不實之廣 告或代銷公司之片面說詞，最終導致糾紛頻傳。而消費者本身亦可能 為專業知識所限，導致交易過程當中與銷售方在房屋格局、建材品質 及施工標準等各方面認知差距過大而引發後續問題，又或者因個人因 素導致自備款不足或無法依約繳納各期價款，產生違約爭議。至於其 他問題，尚包括現行不動產相關法令不夠建全導致無法對於施工品質 或從事建築相關從業人員等細節涵蓋周全，另外一般消費者關於不動 產交易資訊之欠缺、現有資料無法迅速反應市場變動等種種資訊不透 明情況亦屬引發預售屋交易糾紛之導火線。雖然預售屋交易糾紛種類 繁多，惟由於本文乃著重於定型化契約說明義務之研究，故以下僅針 對預售屋涉及定型化契約資訊揭露之相關問題加以說明。
第一項 預售屋定型化契約審閱權
二○○三年一月消費者保護法增訂第十一條之一之規定，明示企業 經營者應提供合理之契約審閱期間，使消費者有足夠時間考慮是否締結 契約，若違反提供審閱期間之義務該條款即不構成契約內容。另外預售 屋買賣契約書範本及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 一條均規定預售屋定型化契約至少須有五日之審閱期間，應屬對於消費 者之最低保障。惟部分業者會在定型化契約中註明「本人確實攜回審閱 XX 日以上，並已充分了解本契約及其負建之內容無誤」等字樣，導致 消費者在法律上被認定屬自願拋棄審閱權，另一方面，一般房屋銷售亦 多以現場促銷手段作為噱頭，例如：「只有今天，買房就送好禮」、「現 場看屋簽約就送家電」、「錯過今天以後就沒機會」等，企圖營造現場旺 盛之買氣極力鼓吹消費者衝動締約。消費者面對預售屋之廣告包裝、代 銷人員之專業行銷術以及交易資訊之誘導性操控，極易陷入系爭房屋實
142 許良吉，同註 130，頁 158-161。
‧
國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
63
乃炙手可熱、數量稀少且時機稍縱即逝之假象中，因而未經深思熟慮便 樂觀的倉促議價成交。此一行為等於變相壓縮契約之審閱期間，而剝奪 其充分了解定型化契約條款並探詢比較市面上類似商品交易條件之機 會，在缺乏對於契約內容理解之情況下，往往使消費者與企業經營者之 間處於資訊高度不對等之地位，使當初立法者之美意付之一炬。以下即 針對預售屋定型化契約審閱權部分整理相關學說見解，並輔以實務案例 作為分析。
第一款 定型化契約審閱權之功能
定型化契約審閱權之規範重點在於強制企業經營者於締約前應 負擔揭露交易資訊之義務，並透明化契約上之權利義務關係，使消 費者有合理期間消化契約內容以決定是否進行交易143。在不動產交易 市場上存在許多資訊不對等現象，企業經營者基於其經濟上、資訊 上之優勢地位往往能從中獲取更多利益，為導正此種交易不公平之 結果，契約審閱權於是擔當一種調整企業經營者與消費者間資訊不 對稱之機制，以求取最大可能之資訊平衡144。
詳言之，契約審閱權本身即在保障消費者之意思自由，藉由較 合理之時間閱讀契約內容，同時探詢他人意見並權衡法律上權利義 務之合理性，除了能澄清消費者之締約思慮外，尚不排除具備使消 費者藉以沉澱情緒、緩合購物衝動之功能，俾保護其意思決定。
第二款 定型化契約審閱權之性質
定型化契約審閱權具有以下特性：
143 曾品傑，論消費者契約之無條件解除權，政大法學評論第 123 期，2011 年 10 月，頁 47。
144 陳明燦、何彥陞，不動產買賣契約審閱期相關法律問題之探析，月旦財經法雜誌第 9 期，2007 年 6 月，頁 157。
‧
國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
64
一、強制性
消費者保護法第十一條之一所訂「契約審閱權」之立法意 旨主要在於使消費者於締約之前有審慎考慮並理解契約內容之 機會，而立於意思自主、契約自由之立場加以規範，係為保障 公益而具有強行法性質145。惟「契約審閱權」與「契約審閱期間」
性質上仍有差異，當簽約時企業經營者已對於契約條款有所提 示，便可經由雙方當事人透過個別磋商條款之方式合意排除審 閱期間之適用146。關於審閱期間利益之拋棄請詳下述。
預售屋交易在實務上常見賣方於定型化契約中單方載明以 下文句以規避五日之審閱期間：「乙方已於房屋銷售前五日公開 展示該契約並提供審閱，經甲方充分審閱與認知，雙方合意訂 定本契約」147，甚或從簽約時起倒填五日加註買方開始審閱契約 之日期148，上述情況依最高法院之見解均屬規避定型化契約審閱 期間之記載，而違反誠信原則應屬無效149。
二、無償性
消費者保護法第十一條之一及預售屋買賣契約書範本所定 之審閱期間係屬法律單方面課與企業經營者之先契約義務，性 質上為法定之從給付義務，以供消費者審閱全部條款內容確保 其交易安全。是故並不以消費者提出任何給付為條件，而具有
145 曾品傑，論信託關係下使用權轉讓契約審閱期間之實務問題，月旦法學雜誌第 142 期，2007 年 3 月，頁 53。相同見解請參謝哲勝，消費者的定型化契約審閱權，月旦法學教室第 56 期，2007 年 6 月，頁 8。
146 詹森林，臺灣民事財產法若干重要實務發展之回顧--承攬之物之瑕疵擔保與不完全給付、給 付不當得利無法律上原因之舉證責任、消費性定型化契約之審閱期間及過失所致純粹經濟損失之 侵權責任，月旦法學雜誌第 200 期，2012 年 1 月，頁 258。
147 本契約條款摘錄自最高法院九十七年度台上字第二五六號民事判決。
148 黃立，同註 7，頁 94 以下。相同見解請參陳明燦、何彥陞，同註 144，頁 168-169。
149 類似見解請參最高法院九十四年度台上字第二二０一號民事判決、最高法院九十四年度台上 字第八五二號民事判決。
‧
國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
65
無償之性質150。惟實務上亦常見建商以須先支付定金作為消費者 審閱契約內容之條件，並約定應在某特定期限內就具體契約內 容再行簽約151。關於此一問題消費者保護法本身僅明定契約審閱 權及違反之法律效果，對於審閱權之對價管制並無提及，故以 下將針對契約資訊之提供是否需支付一定對價、或以承諾締約 作為對價加以討論。
(一) 契約審閱權之無償性
民法中關於定金及違約金制度主要係為確保契約當事人 之履行以取得法律關係之安定，而關於定金交付之性質在學 說及實務上迭有紛爭。定金之性質實務上主要區分為五種152： 成約定金、證約定金、違約定金、解約定金及立約定金，依 據民法第二百四十八條，訂約當事人之一方由他方受有定金 時推定契約成立，由法條文字可知當事人一方本得舉證證明 契約於訂金交付時尚未成立，因此至少應具備證約定金之性 質153。
惟契約審閱權作為先契約義務，其規範目的主要在促使 契約當事人有機會瞭解契約內容，此一權利既為法所賦予，
當消費者必須給付訂金始能取得契約審閱權不啻待契約成立 後始提供契約書予以閱讀，而架空對於消費者之保障。故學 者指出除非消費者以個別磋商條款之方式拋棄其審閱利益，
否則契約審閱期間仍屬建商之法定義務，不因是否收受定金
150 曾品傑，同註 145，頁 56。相同見解請參謝哲勝，同註 145，頁 8。
150 曾品傑，同註 145，頁 56。相同見解請參謝哲勝，同註 145，頁 8。