由於近代社會發展，商品及服務的快速更新促使交易需求大量激 增，致使傳統各別商議之締約型態已無法滿足現代講求低成本、高效 率取向之交易模式，相較之下定型化契約即具備相當優勢，而較以往 個別磋商之締約模式更受企業經營者之青睞。預售屋交易主要係以單 方擬定之定型化契約條款作為架構，惟在雙方資訊落差顯著之背景下，
消費者常因欠缺與企業經營者個別磋商談判之專業能力，而只能被迫 接受企業經營者所預先擬定之契約條款。加上消費者之資訊欠缺與專 業不足之推波助瀾，實務上極容易產生對於契約內容之解讀與主觀理 解不同之問題，進而引發後續交易糾紛。有鑑於定型化契約之透明性 實在不高，現行法中乃透過定型化契約範本及應記載即不得記載事項 等行政管控手段對契約內容加以控制，作為對消費者之權益保障之最 後一道防線。惟治本之道仍應於現行法中增訂建商之資訊揭露義務，
並於不動產說明書應記載及不得記載事項中課予代銷業者更詳盡之 說明義務，藉由擴大消費者之資訊基礎以平衡當事人間締約地位不平 等之情形，以期能更有效維護消費者之適當權益。以下將參酌我國預 售屋交易制度常見之弊端，從消費者、建商及政府管控等各面向探討 如何防範預售屋交易之糾紛，以保障交易安全。
對消費者而言，購屋乃平常家庭開銷中最大之一筆支出，因此於 締約時更應三思而後行。除了最基本之周邊環境及交通考量外，消費 者更應仔細審酌各類文件、建築圖說，同時釐清房地產權問題，在簽 約之前更不能輕易被代銷公司所營造之熱絡買氣所迷惑而斷然放棄 定型化契約之審閱權。另外在締約時，應注意內政部所頒布應記載及 不得記載事項之最低標準，關於預售屋登記面積之計算、公設比、廣 告說明書所列之建材與相關設備等事項應明確標示，以防建商以灌虛 坪、劣質品等手法蒙混過關。
針對建商方面，我國雖有民法、消費者保護法及公平交易法等法 規作為基礎規範，惟其規範密度仍略顯不足，特別涉及企業經營者資
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訊揭露之部分。本文試圖提出四種解決方法，目前為止較為可行者乃 以消費者保護法第五條為授權基礎訂定法規命令及修訂定型化契約 應記載事項及不得記載事項以增加建商之說明義務，藉以彌補現行立 法缺漏所衍生之各項弊端。另外為切實管制建築業，我國建築師法、
營造業法已明訂建築書及營造業者須加入專屬公會337，並受組織公約 之規範；業者之間亦可成立具有公信力之評鑑委員會，藉由定期實施 之績效評建以改善經營體質；惟最終仍有賴企業經營者之自律自清，
切實遵守建築法規殷實經營，進而創造出自己之品牌形象，自然無庸 擔心獲利問題。
最後關於政府干預層面，最重要之課題乃儘速制定專法，或在現 行法律基礎上增訂相關規定以有效減少及解決交易糾紛。因我國地理 特徵之故預售屋市場顯得十分蓬勃，惟配套措施卻相對薄弱，導致市 面上糾紛頻仍，其中以不實廣告、產權糾紛、房屋瑕疵、交屋遲延或 無法交屋等問題困擾消費者最深，目前為止除了透過現有法規加以遏 止之外，僅能依賴行政控制手段適度衡平建商對於預售屋定型化契約 之可操作空間，惟成效如何仍有待檢驗。由於預售屋定型化契約內容 牽涉交易雙方當事人之權利義務甚深，消費者之保障實屬刻不容緩，
故即便立法不及，目前也應強化定型化契約應記載及不得記載事項之 強制力，對於違反者課予更嚴厲之制裁手段，並以加強查核之方式始
337 建築師法第 28 條：
建築師領得開業證書後，非加入該管直轄市、縣（市）建築師公會，不得執行業務；建築師公會 對建築師之申請入會，不得拒絕。
本法中華民國九十八年十二月十一日修正之條文施行前已加入省公會執行業務之建築師，自該修 正施行之日起二年內得繼續執業。期限屆滿前，應加入縣（市）公會，縣（市）公會未成立前，
得加入鄰近縣（市）公會。
原省建築師公會應自期限屆滿日起一年內，辦理解散。
直轄市、縣（市）建築師公會應將所屬會員入會資料，轉送至全國建築師公會辦理登錄備查。
第一項開業建築師，以加入一個直轄市或縣（市）建築師公會為限。
營造業法第 4 條：
營造業非經許可，領有登記證書，並加入營造業公會，不得營業。
前項入會之申請，營造業公會不得拒絕。
營造業公會無故拒絕營造業入會者，營造業經中央人民團體主管機關核准後，視同已入會。
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足以健全預售屋交易環境，同時保障消費者之交易安全，以期能有效 減少因定型化契約條款引發之交易糾紛。
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11. 林育廷，證券從業人員之專業責任—Brokers or Advisers？，月 旦民商法第 22 期，2008 年 12 月。
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19. 陳立夫，閒話土地登記，2007 年全國土地政策論壇論文集，2007 年 9 月。
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1991 年。
10. 楊宏暉，締約前資訊義務之研究，國立政治大學法律學研究所碩士 論文，九十八年一月。
11. 劉默容，我預售屋買賣之不實廣告暨其定型化契約之研究，中興大 學法律學系碩士論文，1998 年。
12. 歐陽勝嘉，定型化違約金條款之法律問題，國立政治大學法律研究 所碩士論文，2007 年 7 月。
(四) 政府出版品及相關函釋
1. 內政部 98 年 10 月 16 日台內地字第 0980195168 號函。
2. 內政部 100 年 6 月 15 日內授中辦地字第 1000724746 號令。
3. 內政部 2009 年 9 月 14 日研商「監察院糾正本部建築法規不斷放寬 免計入容積項目，及未健全建物登記法制，影響消費者權益等事宜」
會議紀錄。
4. 台灣高等法院編，七十九年法律專題研習會彙編，台北，1991 年。
5. 監察院公報第 2671 期，2009 年 9 月 30 日。
二、 外文參考文獻
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2. 不動產公正取引協議会連合会公正競爭規約研究会編，不動產広告の実 務と規制，住宅新報社，2007 年 11 月 6 日 9 訂版。
3. 石原全，約款法の基礎理論，一橋大學法學部研究叢書，有斐閣，1995 年初版。
4. 石原全著，約款による契約論，信山社第 1 版第 1 刷，2006 年 2 月 28 日。
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6. 杉本幸雄，不動產調查実務ガイド Q&A，清文社，2009 年 7 月 27 日。
7. 明石三郎，不動產仲介契約論，信山社出版株式會社第 1 版第 1 刷，1994 年 11 月 30 日。
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9. 明石三郎、上原洋允、征一、岡本正治、磯野英德著，詳解宅地建物取 引業法，大成出版社，1995 年改訂版。
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10.岡本正治、宇仁美咲著，逐条解說宅地建物取引業法，大成出版社，2009 年 10 月 30 日第 1 版第 1 刷。
11.長野県弁護士会編，說明責任—その理論と実務，ぎょうせい，2005 年。
12.飛沢隆志，最近における建物構造の複雑化と建物の表示の登記，香川 保一(編)，不動產登記の諸問題上卷，帝国判例法規出版社，1974 年。
三、 網路資料
1. 司法院法學資料檢索系統：http://jirs.judicial.gov.tw/Index.htm 2. 司法院大法官解釋：
http://www.judicial.gov.tw/constitutionalcourt/p03.asp 3. 行政院消費者保護委員會：
http://archives.ey.gov.tw/Upload/WebArchive/07cpc/20120305/ww w.cpc.gov.tw/index-2.html
4. 台北市不動產仲介經紀商業同業公會：
http://taipei.2ma2.com/news/cknews.asp?ID=2136&CID=1 5. 網路新聞：
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_
ID=4054&f_ART_ID=215288
6. 內政部不動產交易實價查詢服務網：
http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action 7. 網路新聞：
http://house.hinet.net/realestate/dailynews/2012-10-16/997747 1.html
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附件一
中華民國 85 年 2 月 16 日內政部台(85)內地字第 8573654 號函頒行 中華民國 85 年 8 月 12 日內政部台(85)內地字第 8580531 號函公告修正
中華民國 89 年 3 月 27 日內政部台(89)內中地字第 8979013 號函公告修正(行政院消費者保護委 員會第 66 次委員會議通過)
中華民國 90 年 9 月 3 日內政部台(90)內中地字第 9083628 號公告修正(行政院消費者保護委員會 第 80 次委員會議通過)
中華民國 98 年 8 月 4 日內政部內授中辦地字第 0980725130 號公告修正第 2 條(行政院消費者保 護委員會第 165 次委員會議通過)
中華民國 98 年 10 月 30 日內政部內授中辦地字第 0980725794 號公告修正(行政院消費者保護委 員會第 169 次委員會議通過)
中華民國 99 年 8 月 16 日內政部內授中辦地字第 0990725157 號公告修正(行政院消費者保護委員 會第 176 次委員會議通過)
中華民國 100 年 3 月 24 日內政部內授中辦地字第 1000723994 號公告修正 (行政院消費者保護委 員會第 185 次委員會議通過)
契約審閱權
本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少五日）
買方簽章：
賣方簽章：
預售屋買賣契約書範本
內 政 部 編 中華民國 100 年 月
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（二）附屬建物面積，即陽臺__平方公尺（__坪）、雨遮__平方公尺（__
坪）及屋簷__平方公尺(__坪)，合計__平方公尺（__坪）。
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名稱： （公司或商號）
公司（或商號）統一編號：
負責人：
國民身分證統一編號：
公司（或商號）地址：
公司（或商號）電話：
不動產經紀人：（簽章）
國民身分證統一編號：
電話：
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中 華 民 國 年 月 日
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中華民國 90 年 9 月 3 日內政部台(90)內中地字第 9083626 號公告(自公告 6 個月後生效)行政院 消費者保護委員會第 80 次委員會議通過
中華民國 98 年 8 月 10 日內政部內授中辦地字第 0980725131 號公告修正第 2 點(中華民國 98 年
中華民國 98 年 8 月 10 日內政部內授中辦地字第 0980725131 號公告修正第 2 點(中華民國 98 年