第四章 預售屋定型化契約之爭議問題
第一節 預售屋契約概論
傳統房屋交易多係採取「先建後售」之方式，亦即先由建商取得 土地並完成房屋興建後再予出售117。惟自一九六○年代開始經濟快速 發展使人口快速激增，在「有土斯有財」之觀念根深蒂固的我國，上 述傳統房屋銷售模式已無法應付與日俱增之房屋需求，加上不動產價 格昂貴，購置房地產所需資金並非一般升斗小民能一次負擔，且建商 亦有籌措資金之需求，有鑒於我國房地產之特殊多元背景，預售屋交 易制度相對於傳統之成屋交易反而有快速盛行之趨勢118。
所謂「預售屋」依不動產經紀業管理條例第四條第三款之定義，
係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的 之物。而預售屋交易係指當事人約定一方按期支付價金，他方於一定 期限內將房屋建築完成並移轉財產權之購屋形式119。由於在預售屋交 易制度中，通常係由建商與消費者訂立「房屋委建契約120」，委建人依 約在交屋前預先分期支付部分價金121，待交屋時再以房屋連同基地向
116 本章所引預售屋買賣定型化契約範本及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項條款，
詳如附件一。
117 楊淑文，預售屋交易契約之法律性質及其相關法律問題之研究，政大法學評論第五十七期，
1997 年 6 月，頁 140。
118 何垂芬，預售屋交易紛爭分析，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2008 年 6 月，頁 7-8。
119 鄭玉波，民法債編總論，1973 年 10 月 6 版，頁 22-38。相同見解請參楊淑文，同註 117，頁 140。
120 關於「委建契約」其實並非現行制訂法上之用語，僅是近年來建商與消費者訂立預售屋契約 時所慣用之名詞，其法律性質亦引起學界及實務界極大之爭論。請參閱胡慧滿，預售屋相關問題 之研究，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2010 年 6 月，頁 10。
121 即俗稱之自備款，係指總價款扣除銀行貸款數額後所剩餘應由購屋人自行準備之款項，通常 為房價之二到三成。包括定金、簽約金、開公款及以後之各期工程款、交屋款與契稅、代書費，
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銀行辦理抵押貸款以支付剩餘價金122；而建商則須依契約所定期日交 屋並移轉房地所有權，故於契約訂立時房屋多係處於尚未動工或仍在 施工中之狀態123，委建人所得參考者僅係建商片面提供之建築圖說或 預先興建之樣品屋，且為降低契約協商之交易成本，預售屋交易多係 透過定型化契約之簽訂以形塑雙方當事人之權利義務124。因此雖然此 種銷售模式能使消費者減輕籌措資金購置房產之負擔，同時建商亦可 順利取得興建融資，惟為便利產權互易所預定之預售屋定型化契約對 一般消費者而言不透明性實在太高且消費者所需承擔之交易風險往 往並非於契約簽訂時即可預料，因此預售屋交易制度雖有調節市場供 需並活絡資金之功能，但其特殊之交易風險及當事人間資訊不對等情 況往往隱藏於定型化契約條款中，種種問題除有賴於主管機關訂立相 關規範加以抑止之外125，基於誠信原則及契約正義，尚需藉由對於預 售屋定型化契約條款之說明及資訊揭露義務之課予方足以衡平消費 者與建商之間資訊不對等之地位。以下將說明預售屋銷售制度之風險 及定型化契約中可能隱藏之問題，並舉出實務上較常見之爭議類型加 以討論，同時檢討說明義務於其間之重要性。
第一項 預售屋制度之特性及風險
相對於一般成屋或中古屋交易，預售屋交易制度更傾向於一種類似 買空賣空之期貨交易形式126，加上國際金融市場發展趨勢之推波助瀾之
甚至連同貸款之火險保險費、水電瓦斯外管線費等。請參閱林永汀，預售房屋簽約指南，永汀文 化出版事業有限公司，1994 年 8 月出版，頁 59。
122 預售屋定型化契約條款中關於銀行貸款部分，應受內政部所頒布之預售屋買賣契約書範本第 18、19 條及預售屋定型化契約應記載及不得記載事項第 18、19 條之規範。
123 楊淑文，同註 117，頁 140-141。
124 曾明遜、林蕙玲，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之權利保障方式分析，公平 交易季刊第 17 卷第 4 期，頁 143。
125 如內政部所頒布之預售屋買賣契約書範本及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。
126 楊淑文，同註 117，頁 140-141。
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下，預售屋之供給對象除了自住型之外，更出現了以投資、保值亦或是 投機、炒作因素而購屋之投資型需求。此等交易之特殊性本身即蘊含一 定之風險，且根據消費者文教基金會之統計分析，其所受理之申訴案多 以預售屋交易所引發之糾紛為大宗127，是故以下便針對預售屋交易制度 本身之特性及因此而生之交易風險加以論述。
一、特有之分期付款方式與行銷過程
預售屋交易之所以快速興起，其特殊之分期付款方式實占有 舉足輕重之地位。購屋者只要準備少許定金(即自備款)，再依契 約所訂根據房屋興建進度以更輕鬆之付款方式分期或按月給付一 定金額與建商，嗣後取得房地所有權後再以其設定抵押權給銀行 以擔保其購屋貸款，就此點而言即與一般動產之分期付價買賣128及 動產擔保交易法第二十六條129所規定之附條件買賣有所不同130。
當建設公司推出新型預售屋時，通常會透過各種媒體管道以 各式廣告、宣傳手法吸引消費者及潛在客戶之注意，另外由於經 濟發展導致消費結構改變，現階段之預售屋銷售多由建商委託透 過專業替預售屋製作廣告、宣傳之代銷公司和專門從事預售屋仲 介之經濟業者加以行銷，以期能更有效掌握市場需求、消費趨勢、
提供相關資訊以因應社會動態131。相關之銷售手法包括搭建樣品屋，
或以成屋作為「實品屋」以突顯產品價值，或以「廣告戶」之名
127 李永然，預售屋買賣與合建，書泉出版社，1996 年 6 月，頁 5。
128 民法第 389 條：分期付價之買賣，如約定買受人有遲延時，出賣人得即請求支付全部價金者，
除買受人遲付之價額已達全部價金五分之一外，出賣人仍不得請求支付全部價金。
民法第 390 條：分期付價之買賣，如約定出賣人於解除契約時，得扣留其所受領價金者，其扣留 之數額，不得超過標的物使用之代價，及標的物受有損害時之賠償額。
129 動產擔保交易法第 26 條：稱附條件買賣者，謂買受人先占有動產之標的物，約定至支付一部 或全部價金，或完成特定條件時，始取得標的物所有權之交易。
130 許良吉，兩案預售屋交易糾紛與救濟制度之研究，中國文化大學法律學研究所碩士論文，2007 年 6 月，頁 76-77。
131 許良吉，同註 130，頁 76。
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義用優惠價格加以促銷多種銷售方式不等132。除了銷售過程牽涉不 同之層面，在建商興建房屋之初所應處理之法律關係亦非常繁複，
因而成為預售屋交易制度之另一隱憂。
二、多重複雜之法律關係
預售屋從興建到銷售均屬一項龐大的工程，在整體銷售過程 中所涉及之法律關係更是環環相扣，其中任一法律關係發生爭議 即可能影響後續契約關係之履行而引致法律糾紛之產生。包括最 初消費者欲建商簽訂之購屋契約、建商為取得房屋基地而向土地 所有人購買土地或訂立合建契約、建商為提升銷售業績而委託代 銷業者負責企畫並接受銷售事務等。另外購屋者本身亦可能將預 購之房屋於交屋前轉讓予第三者，或建商事後缺乏建築融資而無 力興建等爭議問題，在在均可能影響預售屋契約之正常履行133。
另外由於我國民法不同於所繼受的德國、瑞士民法，將地上 物看成土地的成分，而採取房地各有產權的分離交易結構，此種 考量確實可以增加資源利用的效率，但如此一來地上物之處分即 有可能和土地產生不一致之結果。預售屋銷售當然亦會面臨相同 之困境。由於房屋無法脫離基地而存在，房屋與基地所有權之同 時移轉方符合消費者之締約目的，因此在交易實務上，當建商與 消費者簽訂預售屋契約時，雖然仍會就房屋及土地分別訂立兩份 契約書，惟應解為兩者屬契約之聯立而具有不可分割之並存關係，
故違反其一即無從期待另一契約之單獨履行134。惟當消費者購屋之 保障僅能片面倚賴建商與土地所有人協商交涉而無法取得更有力 之支持，當前者交涉失敗時往往亦為預售屋之交易埋下紛爭之種 子。
132 許良吉，同註 130，頁 80-83。
133 楊淑文，同註 117，頁 140-141。
134 胡慧滿，同註 120，頁 7。
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三、交易標的物之不可預見性
預售屋制度雖有減輕購屋者價金負擔之優點，且亦常打著預 訂夢想中之家園之口號一圓所有無殼蝸牛購屋夢，但「預訂」二 字即代表目前尚無實體可供檢視，仍須等待將來落成之後始能檢 視當初「預訂」之模型是否與現實相契合。惟由於不動產價值昂 貴，且牽涉之權利義務關係相當複雜，僅憑訂約時經由建商片面 提供之建築圖說、樣品屋或代銷公司所推出琳瑯滿目之廣告行銷 手段並無法確保消費者之交易安全。
因此預售屋制度相較於一般成屋交易，係屬將購屋者之利益 建築於高度不確定風險之中，而欠缺事前各種主客觀條件之檢驗。
另外，因金融機構對於資金額度貸放之高低遠不如成屋貸款金額
另外，因金融機構對於資金額度貸放之高低遠不如成屋貸款金額