2015房仲業產業及市場發展概況

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(1)第二章房仲業產業發展及市場分析. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 梁仁旭 1、吳孟璇 2. 台灣總體經濟歷經 2008、2009 年的全球景氣停滯，於 2010 年明顯好轉，經濟成長率達 10.76%。2011 年雖延續成長趨勢，經濟成長率 4.07%；惟歐債風暴影響逐步顯現。2012、2013 年在景氣難有突破下，經濟成長率僅 1.26%、2.95%，成長力道明顯趨緩。反映在住宅成屋市場上，在經濟成長率最高的 2010 年，市場呈現價量俱揚的盛況。2011 年後除受到經濟成長率下降的影響，亦有來自奢侈稅實施、嚴查預售屋交易逃漏所得稅、央行限縮土建融貸款以及實價登錄實施等政策面的衝擊，市場交易量明顯減少。2013 年雖有美國量化寬鬆退場等不利房市訊息，但在奢侈稅屆滿 2 年後，致部分供給脫離閉鎖期，交易量有回升的跡象。2014 年，國際經濟表現略顯顛簸，但台灣經濟成長率較原先預測為高，整體景氣平穩成長。惟面對房貸升息、QE 退場及總統大選等利空因素，加上選舉與總體經濟不振的影響，房市不只量縮，價格也全面失守。 2015 年房地產市場在超額供給的潛在賣壓下，加上央行針對性審慎措施、奢侈稅、豪宅稅、囤房稅等一連串利空因素影響，景氣轉折趨勢極為明顯，尤其是在價高、量大、稅多之情勢下，市場已逐漸轉為以理性自住之首購與換屋為主，現階段買方市場與賣方市場在預期下跌心理愈來愈濃厚的情況下，價格認知差距早已超過二成，而房地合一新稅制更是加速景氣逆轉之一大重要關鍵因素。整體而言，2015 年買賣雙方僵持不下的價格認知，加上近年來房市炒作旺盛使房價不停攀升，讓 2015 年房地產市場交易量創下新低；而過去房市熱絡的北台灣地區，房價更出現明顯鬆動情形，整體房市出現北冷南微溫的反. 62. 1 中國文化大學土地資源學系教授 2 DTRE 德天國際地產商用物業代理兼分析師. 16531P0643.055-170.indd 62. 2016/6/8 下午3:27.

(2) 轉跡象。. 如圖 2-2-1 與圖 2-2-2，2009 年下半年住宅市場逐漸回溫，建造執照核發戶數回升；至 2014 年則反轉出現下滑情況。使用執照的變動落後於建造執照，近三年核發數量雖維持穩定成長。預期未來三年使用執照核發數量與建物第一次登記件數，將受近年搶建潮影響而持續增加；此外，2015 年雖然人口戶數持續成長，但買方觀望氣息濃厚、加上購屋負擔仍持續上揚，導致整體房市交易明顯縮減。. 台灣地區房地產年鑑. 一、市場交易規模. 圖 2-2-1 1996-2015 年全台住宅供給量及貸款負擔變動情形資料來源：內政部營建署. 63. 16531P0643.055-170.indd 63. 2016/6/8 下午3:27.

(3) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-2-2 1996-2015 年全台家戶數及買賣移轉件數變動情形資料來源：內政部營建署. 如圖 2-2-3 所示，近十年住宅第一次登記件數高峰期為 2006 年的 17.4 萬件、低峰期為金融海嘯後 2010 年的 9.1 萬件，近期則維持穩定成長。2014 年受 2013 年建造執照核發數量創十年最大量之 13.3 萬戶影響，第一次登記登記件數持續成長。買賣交易方面，根據內政部統計，近十年建物買賣移轉件數之高峰，出現在金融海嘯前的 2006 年， 2008 年次貸危機、2009 年金融海嘯時期，建物買賣移轉大幅縮減； 2011、2012 年在奢侈稅及實價登錄政策衝擊下，建物買賣移轉棟數大幅縮減至 2002 年 SARS 時期以來的新低；2013 受奢侈稅屆滿 2 年供給脫離閉鎖的影響，交易量回升至 37.2 萬棟而脫離谷底；2014 年受九合一選舉、房地合一實價課稅等不確定因素影響，以及前一波搶建潮造成供給上升，加上熱錢退場等效應，市場買氣轉冷、民眾購屋行為較為謹慎；2015 年在市場賣壓仍重，加上諸多政策因素不穩定、買方觀望氣息濃厚等因素影響，住宅之買賣移轉件數創十年來新低，估計 2016 年房地產市場仍將持續平淡。. 64. 16531P0643.055-170.indd 64. 2016/6/8 下午3:27.

(4) 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-2-3 近十年建物第一次登記與買賣移轉之棟數資料來源 : 內政部統計處. 二、家戶購屋比「家戶購屋比」為房屋買賣移轉件數除以家庭戶數，以相對概念代表購屋意願與購屋能力。由歷年家戶購屋比變動情形可發現，該指標明顯受總體經濟景氣影響。2008~2009 年總體經濟動盪，家戶購屋比低於 5%；2010 年景氣回溫家戶購屋比亦隨之回升為 5.12%；2012 年經濟成長率降為 1.26%，全台家戶購屋比亦下降至 4.03%。2013 年經濟成長率 2.11%，家戶購屋比再度成長至 4.49%；2014 年受到國際經濟的影響，加上國內政策因素影響，家戶購屋比跌至 3.89%；2015 年持續受到房地合一與交易市場趨冷等因素影響，更創下歷來新低 (3.63％ )，市場交易明顯趨淡，預計未來交易量在短期內仍難回升。. 65. 16531P0643.055-170.indd 65. 2016/6/8 下午3:27.

(5) 表 2-2-1 建物買賣移轉棟數及家戶購屋比. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 年度 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q1 Q2 Q3 Q4. 建物第一次建物買賣登記件數移轉件數 173,608 450,167 172,440 414,594 154,242 379,290 108,469 388,298 90,945 406,689 93,632 361,704 102,510 329,741 111,093 371,892 118,688 325,690 133,567 307,163 27,922 64,190 26,522 70,771 29,336 64,850 49,787 107,352. 年底家戶數 7,394,758 7,512,449 7,655,772 7,805,834 7,937,024 8,057,761 8,186,432 8,286,260 8,382,699 8,468,978. 家戶購屋比 6.09% 5.52% 4.95% 4.97% 5.12% 4.49% 4.03% 4.49% 3.89% 3.63%. . . 經濟成長率 5.44% 5.98% 0.73% -1.81% 10.76% 4.07% 1.26% 2.11% 3.52% 0.75% 3.37% -0.52% -0.63% -0.52%. 資料來源：行政院主計處、內政部統計處。. 三、流通天數流通天數係委託簽約到正式交屋的期間長度，可視為住宅的銷售速度，而為市場交易熱絡程度的指標。流通天數減少，表示成交速度加快、市場買氣漸強；反之，流通天數提高，表示成交速度減緩、市場買氣降溫。然而，短期流通天數不能代表市場買氣之強弱，必須透過長期觀察，始能代表住宅市場穩定之趨勢。由近五年台灣主要都會區住宅成屋平均流通天數可察覺，各都會區因區域結構不同，流通天數變動趨勢甚大。2015 年房市交易轉冷，反映在流動速度之上，去化速度明顯拉長，2015 年之平均流通天數拉長至 93.7 天，創下近年之新高值；顯示居高不下的房價以及總體環境因素影響，已大幅增加成交難度。. 66. 預計 2016 年在整體市場的賣壓下，加上政黨輪替的觀望因素，以及國際市場不穩連帶影響台灣總體經濟，整體市況依然不甚樂觀。. 16531P0643.055-170.indd 66. 2016/6/8 下午3:27.

(6) 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 四、住宅成交平均總價與平均單價. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-2-4 1996~2015 年台灣主要都會區住宅成屋平均流通天數趨勢圖. 2015 年台灣地區住宅成屋市場交易總價雖然小幅成長，但平均單價已向下修正。整體而言，2016 年台灣地區已無法維持過去約兩成左右的驚人漲勢，在全台房價已達歷史相對高點時，政府的政策與國際金融情勢的不穩定，使台灣房市的熱絡程度已不如從前，民眾購屋的態度轉趨保守、房市將回歸自住需求。. 圖 2-2-5 1996~2015 年台灣住宅平均價格變動趨勢圖. 67. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 16531P0643.055-170.indd 67. 2016/6/8 下午3:27.

(7) 五、2015 年房市焦點. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 2015 年住宅市場明顯轉冷，隨著多項政策效果逐漸發酵，整體市場觀望氣息濃厚，致房市交易價量明顯下滑，未來住宅市場的發展亦不甚明朗。觀察 2015 年房市，可歸納以下幾個重要大事紀：（一）房價出現下修目標值在超額供給愈來愈明顯、房價漸趨下跌之情勢下，建商推案轉趨保守、買方觀望氣息亦相當濃厚，由此不難理解景氣有反轉跡象。此外，由於美國的量化寬鬆 (QE) 逐步退場，加上整體市場的不景氣，以及房貸負擔目前已占一般家戶所得的半數以上，因此房市未來的成長幅度預期相當有限。（二）房地合一稅上路、政黨輪替，對房市帶來衝擊房地合一稅自 2016 年起之交易適用，加上政黨輪替，對於房市仍是一大不確定因素，將使購屋者觀望態度更加明顯。而房地合一稅上路後，房地產類別的奢侈稅也將隨之退場，市場交易狀況的變化，仍有待整體稅制上路後的市況而定。（三）餘屋賣壓出現北台灣銷售中新屋建案顯示，新北市的淡水、新莊、林口區，桃園市的中壢、八德、桃園區，新竹地區的竹北市、新竹市供給戶數相對多。在房市買氣未起色下，這些區域的來人與成交組數明顯滑落，購屋者出現嚴重的觀望心態，在大量體的可售戶需出售之際，後市恐在房市搶建的壓力下，使房價持續探底。. 68. 16531P0643.055-170.indd 68. 2016/6/8 下午3:27.

(8) （四）房市回歸自住需求. 素影響，建商推案轉趨保守；加上房市買氣轉趨觀望、投資性需求縮減，以及經濟成長萎縮，未來房價將緩步修正，預期房市交易將回歸基本需求面的考量，交易價格則受總體經濟情勢影響。. 台灣地區房地產年鑑. 受美國 QE 逐步退場、國內房貸利率將調升、政府稅制改革等因. 69. 16531P0643.055-170.indd 69. 2016/6/8 下午3:27.

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