1
外國人及大陸地區人民來台 取得不動產說明
主講人：
內政部地政司 視察 林玲女
100.05.03
綱 要
壹、外國人取得不動產規定重點說明
貳、大陸人民取得不動產規定重點說明
參、相關問題
肆、大陸人民申請取得不動產流程表
3
壹、 外國人取得不動產規定重點說明
一、外國人之權利主體：
（一）外國自然人：
1.權利能力
：外國人於法令限制內，有權利能 力。（民法總則施行法2）
2.所謂外國人：係指無中華民國國籍者而言，
其有中華民國國籍者，雖有外國之國籍，亦 非外國人。（26渝上976）
3.應提出之證件：應提出護照或中華民國居
留證
。壹、 外國人取得不動產規定重點說明
（二）外國法人：
1.外國法人，除依法律規定外，不認許其成 立。（民法總則施行法11）
2.外國法人在我國取得或設定土地權利，應 先依我國法律規定予以認許（例：公司法 371、375、386），始得為權利主體；經認 許之外國公司申辦土地登記時，應以總公司 名義為之，並應檢附認許證件。但能以電子 處理達成查詢者，得免提出。
外國公司依公司法第三百八十六條規定申請
備案者，不得為權利主體。
5
壹、 外國人取得不動產規定重點說明
二、外國人取得我國不動產之規定
（一）應基於平等互惠原則：外國人在中華 民國取得或設定土地權利，以依條約或其 本國法律，中華民國人民得在該國享受同 樣權利者為限。(土地法第18條)
★平等互惠國家如何查知：外國人在我國
取得或設定土地權利互惠國家一覽表：請
上內政部地政司網站查詢
壹、 外國人取得不動產規定重點說明
什麼是平等互惠證明文件？
答：平等互惠證明文件，係指申請人
之本國（或其行政區）有關機關所出
具載明該國（或其行政區）對我國人
民得取得同樣權利之證明文件。並經
我國駐外使領館、代表處、辦事處及
其他外交部授權機構驗證之平等互惠
7
壹、 外國人取得不動產規定重點說明
（二）土地類別限制：凡林地、漁地、鹽地、
礦地、狩獵地、水源地、要塞軍備區
域及領域邊境之土地，禁止移轉、設
定負擔或租賃予外國人。(土地法第17
條)
壹、 外國人取得不動產規定重點說明
（三）取得土地之用途限制：外國人基於自 用、投資或公益為目的，得取得住所、營 業場所、辦公場所、商店、工廠、教堂、
醫院、外僑子弟學校、使領館、公益團體
之會所及墳場用途之土地外，另經我國相
關部會核准之有助於重大建設、整體經濟
或農牧經營之投資，亦可由外國人取得土
地。(土地法第19條及外國人投資國內重大
建設整體經濟或農牧經營取得土地辦法)
9
壹、 外國人取得不動產規定重點說明
申請人
向土地所 在地地政 事務所申 請土地登 記
由 地 政 事 務 所 送 請 直 轄 市 或 縣 （ 市 ） 政府核准
內政部備查
函復地政事 務所辦理登 記
外 國 人 （ 自 然 人 ） 取 得 土 地 之 流 程 ：
壹、 外國人取得不動產規定重點說明
向經濟部商業司申 申請人 請認許
由地政事務所送請直轄市 或縣（市）政府核准
內政部備查
函復地政事 務所辦理登
外 國 營 利 法 人 取 得 土 地 之 流 程 ：
向土地所在地地政 事務所申請土地登 記
11
壹、 外國人取得不動產規定重點說明
向經濟部商業司申
申請人 請認許 向中央目的事業主管 機關申請核准
向土地所在 地地政事務 所申請土地 登記
由地政事務所 送請直轄市或 縣（市）政府 核准
內政部備查
函復地政事務所辦 理登記
重 大 建 設 、 整 體 經 濟 或 農 牧 經 營 取 得 土 地 之 流 程 ：
貳、大陸人民取得不動產規定重點說明
相關涉及法令：
一、臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條。
二、大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物 權 許可辦法。
三、大陸地區專業人士來臺從事專業活動許可辦法（第3 條之1、第9、12、23 條）
四、臺灣地區與大陸地區金融業務往來及投資許可管理 辦法第16條 (民國 99 年 03 月 16 日 修正 ）及
「臺灣地區銀行及信用合作社辦理在臺無住所大陸地 區人民不動產擔保放款業務應注意事項」 。
五、「大陸地區人民來臺投資許可辦法」及「大陸地區 之營利事業在臺設立分公司或辦事處許可辦法」。
13
貳、大陸人民取得不動產規定重點說明
一、大陸地區自然人取得不動產物權：
（一）、辦理申請事宜：
1.身分限制--大陸地區人民。但現擔任大陸地區黨 務、軍事、行政或具政治性機關（構）、團體之職 務或為成員者，不得取得或設定不動產物權。
2.身分證明文件--大陸地區人民持大陸地區製作之 常住人口登記表或居民身分證文書，向大陸地區縣 市公証處辦理涉臺公證書，再向財團法人海峽交流 基金會申請驗證。如受託人為大陸地區人民，受託 人之身份証明文件及委託書仍應經財團法人海峽交 流基金會驗證。
貳、大陸人民取得不動產規定重點說明
3.申請書--得向不動產所在地直轄市或縣（市）
政府洽取或網路下載。
4.申請機關—先向土地所在地之直轄市或縣（市）
政府地政機關申請。
5.核准機關--直轄巿或縣（巿）政府為前項之審 核通過後，應併同取得、設定或移轉不動產 權利案件簡報表，報請內政部許可。
6.會同審核--目前對於大陸地區人民申請取得、設 定或移轉不動產之處理機制，以採個案受理，
由本部為受理窗口，函請行政院大陸委員會、
國防部、國家安全局及中央目的事業主管機 關等會同審查。
15
貳、大陸人民取得不動產規定重點說明
7.管制事宜--大陸地區人民取得供住宅用不動產所 有權，於登記完畢後滿三年，始得移轉。但因繼 承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者，不 在此限。
取得前項供住宅用不動產，於登記完畢後三年 內，不得辦理土地權利移轉之預告登記。
8.臺灣地區人民不得以下列方式移轉土地予大陸地 區人民：
（1）不得申請以受贈方式取得臺灣地區不動產
。
（2）不得將臺灣地區不動產物權以買賣、設定或贈 與方式移轉給大陸地區配偶及一等親
。
貳、大陸人民取得不動產規定重點說明
一、大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公 司取得不動產物權規定：
（一）所稱大陸地區法人--係指依「大陸地區人 民來臺投資許可辦法」及「大陸地區之營利 事業在臺設立分公司或辦事處許可辦法」經 經濟部核准設立之公司。
17
貳、大陸人民取得不動產規定重點說明
二
、
大陸地區法人、團體或其他機構、陸資公司因 業務需要，取得設定或移轉不動產物權，應備 文件及辦理程序如下：
（一）證明文件--大陸地區法人、團體或其他 機構、陸資公司持經濟部核准設立之公司證明 文件。
（二）申請書--得向不動產所在地直轄市或縣（市）政府洽取或網路下載。
（三）申請機關--直接向土地所在地之直轄市 或縣（市）政府地政機關申請。貳、大陸人民取得不動產規定重點說明
（四）核准機關--直轄巿或縣（巿）政府為前 項之審核通過後，應併同取得、設定或移轉不 動產權利案件簡報表，報請內政部許可。
（五）會同審核--以採個案受理，由內政部為 受理窗口，函請行政院大陸委員會、國防部、國家安全局及中央目的事業主管機關等會同審 查。
19
貳、大陸人民取得不動產規定重點說明
6.限制條件--大陸地區法人、團體或其他機構，
或陸資公司申請取得不動產物權限於為供下列 業務需要：
1.業務人員居住之住宅。
2.從事工商業務經營之廠房、營業 處所或辦公場所。
3.其他因業務需要之處所。参、相關問題
何謂重大建設之投資？
答：係指由中央目的事業主管機關依法核定
或報經行政院核定為重大建設之投資。
21
参、相關問題
整體經濟之投資，是指哪些？
答：係指下列各款投資：
（一）觀光旅館、觀光遊樂設施、體育場館之開發。
（二）住宅及大樓之開發。
（三）工業廠房之開發。
（四）工業區、工商綜合區、高科技園區及其他特定專 用區之開發。
（五）海埔新生地之開發。
（六）公共建設之興建。
（七）新市鎮、新社區之開發或辦理都市更新。
（八）其他經中央目的事業主管機關公告之投資項目。
参、相關問題
何謂農牧經營之投資？
答：係指符合行政院農業委員會公告之農業 技術密集與資本密集類目及標準之投資。
問：從事於農牧經營之投資，得在臺灣地區 取得、設定或移轉不動產物權？
「大陸地區人民來臺投資業別項目」，查 農牧經營均尚未列入上開投資業別項目中，
是以目前仍不得辦理。
23
参、相關問題
陸資得否來台投資不動產或開發經營住宅及大 樓？
答：陸資來台投資須符合經濟部公布之「大陸 地區人民來臺投資業別項目」，查投資不動產 或開發經營住宅及大樓均尚未列入上開投資業 別項目中，是以目前仍不得辦理。参、相關問題
大陸地區人民取得之不動產得否設定抵押問 題？
答：
得依臺灣地區與大陸地區金融業務往來 及投資許可管理辦法（行政院金管會主管）
第16條規定，得辦理設定抵押登記。登記
機關應配合辦理抵押權設定登記。
25
参、相關問題
大陸地區人民設定抵押權的核貸成數有何規定？
（1）已取得國內居留資格或登記證照之陸資 投資人在台購買房地產的貸款規定，比照本國 人相關規定辦理。
（2）在台無住所之大陸地區人民辦理不動產 物權擔保放款，核貸成數以擔保品鑑估價值50
％為上限。
参、相關問題
大陸地區人民經許可取得不動產後，如何辦理申請 進入臺灣地區？可停留多久期限？
答:
1.檢具臺灣地區土地建物登記簿謄本，依「大陸地 區專業人士來臺從事專業活動許可辦法」第3條 之1，向內政部入出境及移民署申請許可進入臺 灣地區。
2.至其取得不動產後，申請進入臺灣地區，仍應依
「大陸地區專業人士來臺從事專業活動許可辦法」
及相關規定，嚴予審核，如有違反或不符相關法 令規定，自應不予許可來臺。
27
参、相關問題
大陸地區人民經許可取得不動產後，可停留多久期限？
答：
1.依「大陸地區專業人士來臺從事專業活動許可辦法」
第12條第3項規定，大陸地區人民已取得臺灣地區 不動產所有權者，其來臺停留期間及入境次數，不 予限制。但每年總停留期間不得逾四個月。
2.為防止大陸地區人民已將台灣地區不動產轉讓卻仍 在台滯留，地政機關需負責通報大陸地區人民轉讓 不動產物權之資訊。
