化腐朽為神奇──休憩與共:政大憩賢樓之期末書面報告

化腐朽為神奇──休憩與共

政大憩賢樓之期末書面報告

組長：101207226 黃偉豪 組員：101207209 王瓊瑤 101207214 容雅舒 101207219 何彥伯 101207223 鍾承翰 101207237 陳慧如 101207241 廖彥智 101207247 殷國桓 指導老師：陳奉瑤教授

目錄

壹 研究動機 ... 5 貳 憩賢樓現況 ... 6 一、 基本資料... 6 二、 位置 ... 7 (一) 地理位置 ... 7 (二) 相對位置 ... 7 三、 使用狀況... 8 參 憩賢樓一樓 ... 9 一、 平面圖 ... 9 三、 招商方式... 9 四、 學校與一樓承包商之關係 ... 10 五、 憩賢樓一樓營業時間 ... 10 六、 憩賢樓一樓設備一覽 ... 11 七、 憩賢樓一樓店家 ... 12 八、 憩賢樓一樓尖峰及離峰 ... 12 九、 憩賢樓一樓外部的露天用餐廣場 ... 13 肆 使用情形小總結 ... 14 伍 強弱機危綜合分析法 （SWOT 分析） ... 15 一、 優勢 ... 15 二、 劣勢 ... 18 三、 機會 ... 20 四、 威脅 ... 22 陸 問卷分析 ... 24 一、 各學院到憩賢樓用餐的平均使用次數與距離之關係 ... 25 二、 憩賢樓引學生前往使用的原因 ... 25 三、 沒有意願至憩賢樓用餐的原因 ... 26 四、 增加哪一類食品最能增加前往憩賢樓之意願 ... 27 五、 曾使用憩賢樓的夜間開放延長與再使用的意願 ... 27 六、 憩賢樓夜間使用延長需改善的地方 ... 28 七、 憩賢樓夜間使用延長吸引之處 ... 29 八、 進駐宵夜是否增加到憩賢樓的意願 ... 29 九、 室外廣場是否會吸引學生前往消費 ... 30 柒 改善方案 ... 31

一、 使用情形的改善 ... 31 (一) 日間使用情形改善 ... 31 (二) 夜間使用情形改善 ... 32 二、 設施上的改善 ... 36 (一) 校園Free bike的增設 ... 36 (二) 桌椅組合度的改善 ... 37 捌 財務分析 ... 39 一、 使用情形改善 ... 39 二、 設施上的改善 ... 42 玖 結論 ... 43 壹拾 附件 ... 44

圖片目錄

圖 1 整修前後對比圖... 6 圖 2 地理位置... 7 圖 3 相對位置... 7 圖 4 平面圖... 9 圖 5 尖離峰時段對比圖... 12 圖 6 憩賢樓一樓外的露天廣場對比圖... 13 圖 7 SWOT 分析圖... 15 圖 8 憩賢樓一樓外露天廣場改建前後比較圖... 21 圖 9 大學部各學院所占比例與問卷中各學院人數所佔百分率比較圖... 24 圖 10 各學院到憩賢樓用餐的平均使用次數與距離之關係圖 ... 25 圖 11 憩賢樓引學生前往使用的原因之圓餅圖 ... 25 圖 12 沒有意願前往憩賢樓用餐的原因之圓餅圖 ... 26 圖 13 增加那一類食品最能增加前往憩賢樓之意願柱狀圖... 27 圖 14 曾使用憩賢樓的夜間開放延長與曾使用過後願意再使用的意願之圓餅圖 ... 27 圖 15 憩賢樓夜間使用延長需改善的地方... 28 圖 16 憩賢樓夜間使用延長吸引之處... 29 圖 17 進駐宵夜是否增加到憩賢樓的意願之圓餅圖... 29 圖 18 室外廣場是否會吸引您前往消費之圓餅圖... 30 圖 19 憩賢樓一樓契約書... 46 圖 20 問卷... 575 圖 21 興總務長及台興公司經理等人洽談之照片 1 ... 58 圖 22 興總務長及台興公司經理等人洽談之照片 2 ... 58

表格目錄

表格 1 憩賢樓一樓商家營業時間與商品類型... 11 表格 2 憩賢樓一樓設備... 11 表格 3 憩賢樓與風雩樓和水岸咖啡比較表... 23 表格 4 大學部各學院所占比例與問卷中各學院人數所佔比例比較表... 24 表格 5 使用情形改善第一階段所需花費……… 39 表格 6 使用情形改善第二階段各方案花費……….. 41 表格 7 使用情形改變第二階段之各方案比較表... 41 表格 8 設施上的改善所需花費……… 42 表格 9 國立政治大學校內餐廳衛生管理檢查表... 44

壹 研究動機

為配合政治大學之大學城計畫，打造符合需求之友善校園空間，我們將以憩 賢樓一樓空間之規劃與管理為訴求，徵詢師生意見，深入探討使用者對於憩賢樓 一樓之空間利用率，希望能更有效地利用空間，以及讓憩賢樓在正餐以外時間增 加人流。 憩賢樓為政大學生餐廳之一，由於其位於教室集中的山下校區而擁有極佳的 區位，容易吸引學生前來消費，顧客群單純且穩定，擁有一定程度上的先天優勢。 但是依照目前的營運情況看來，除了進駐的店家良莠不齊，再加上校外店家的激 烈競爭，非但不能吸引多數學生前來用餐，甚至損益只能持平。 憩賢樓右側原規劃為露天用餐廣場，但由於政治大學位於台北市文山區，夏 天陽光猛烈且蚊蟲眾多，冬天則是多雨寒冷，此露天用餐廣場因為天氣的因素而 較少學生使用。而目前的使用情況與原來露天廣場的增設目的（吸引人氣，希望 讓其人潮流動率增加）未能實現，再者，由於憩賢樓一樓的店家種類大多以正餐 為主，故除了正餐時間以外憩賢樓幾乎可說是門可羅雀。 一個如此大的空間，且擁有相當良好的區位，卻無法完全的發揮出它的價值 實在讓人扼腕。有鑑於此，我們希望找出一些方法來改善營運現況及其空間的配 置，期待能找出各種既有的問題與缺失，且有效的發揮憩賢樓的各種優勢來改善 目前的經營現況，以提高憩賢樓的使用頻率，使其成為一個具有特色的學生餐廳 及能夠有效地利用空間的地方，達成學校與商家之間雙贏的局面。

貳 憩賢樓現況

一、

基本資料

憩賢樓是一棟四層樓的建築，基地面積為 671.78 平方公尺，總樓地板面 積為 2507.92 平方公尺。憩賢樓於民國 64 年完工，至今已經有 38 年的歷史， 但因外牆跟內部裝潢都相當老舊了，為了改善環境衛生，提高服務品質，總 務處在 97 年暑假重新整修，整修部分包括外觀重新粉刷、內部管線汰換、 裝潢內部空間，並於隔年 1 月全部完工，以嶄新面貌替政大學生服務。下圖 為憩賢樓整修前後之比較，可以看出兩者不同時段的差別： 圖 1 整修前後對比圖 整修前 (64 年~97 年) 整修後(97 年迄今) 外 觀 內 部 裝 潢

二、

位置

(一) 地理位置 憩賢樓坐落於中正圖書館、商學院及校內宿舍的中心，這些地點皆 屬於人流密集的地方，根據校園規劃的觀點來看，憩賢樓的地理位置十 分適當。下圖的紅圈為憩賢樓的地理位置： 圖 2 地理位置 (二) 相對位置 因憩賢樓與校外餐廳有明顯的區隔，在校內相同類型的競爭對手並 不多；但對於某些距離憩賢樓較遠的學院（如社科院）來說，其區位並 沒有明顯的優勢。以上的敘述能從下圖看出兩地距離上的不方便： 圖 3 相對位置

三、

使用狀況

憩賢樓一樓到三樓作為餐廳使用，四樓則是教師研究室。目前憩賢樓的 使用，按樓層可分為一樓美食街、二樓以西式餐飲為主的政大光舍、三樓為 在校服務多年，以中式餐飲為主的金色漁家，而四樓則是五位老師之研究中 心。

參 憩賢樓一樓

一、

平面圖

憩賢樓的一樓營業使用區為 425 平方公尺，其中室內公共用餐區為 246 平方公尺，在公共用餐區內總共放置了 150 個座位，而桌子主要是四至六人 的大單位形式，桌椅是以開放式（即沒有最低消費下仍可使用）來提供給消 費者。現時憩賢樓一樓可同時容納八個店鋪。營業的店家位置分布如下圖所 示： 圖 4 平面圖

二、

經營模式

憩賢樓一樓之前有很長一段時間是自助餐，也維持不錯的營運狀況。但 在學生偏好多樣化的用餐選擇建議下，經學生會發起連署後，學校採納美食 街的營運方式。至今憩賢樓一樓仍是以美食街的營運方式經營，目前美食街 營運的店家有：金盃美而美、茴香滷味燙、鮮味屋、和樂快餐、一品麵館、 168 美食、電腦先生以及遇見新鮮飲料店。

三、

招商方式

一樓美食街是採用統包的方式，雖法律規定政府部門場館之出租，承租

人不得再分租出去，依財政部國有財產局「國有公用不動產收益原則」第十 一條規定：「國有公用不動產出租或利用，除因業務性質或機關需求，有提 供多元服務之必要，且經主管機關同意者外，應於契約或申請書中明定，承 租人或使用人不得再轉租或委託經營或與他人合作經營或再提供第三人使 用。」因此，憩賢樓一樓經營模式，報請教育部核備後，由承包商與學校訂 定書面契約，再透過承包商進行美食街招商和管理。 根據契約第五條：「經營項目以美食餐廳及生活機能多元商品為主。經 營項目及櫃位經營廠商異動時，須具明理由以正式書面資料向甲方提出申請， 經甲方同意後始可辦理。」在合約中清楚列明經營項目以美食餐廳及生活機 能多元商品為主；經營項目或經營廠商變動時，需要以書面方式向校方申請 且須得到同意後才可以變更。承包商未經學校的書面同意，不可以擅自將場 地之一部或全部轉租、出借、頂讓或委託他人經營。學校對於美食街之進駐 廠商有審核決定權，廠商須經報請學校同意後才可進駐。

四、

學校與一樓承包商之關係

現有之商家多數是合作社時代延續下來，該合作社為有限責任國有政治 大學員生消費合作社，其相關各項規定應符合公部門之規定，但近年因相關 規定變得較為嚴格，商家逐漸有替換之趨勢。 此外，原有承包商金龍公司因經營不佳，改由台興興業公司繼續統包。 亦在民國 100 年暑假與台興興業續約，契約期限為三年，自民國 100 年 09 月 01 日起至民國 103 年 08 月 31 日止。

五、

憩賢樓一樓營業時

間

商家營業時間均以配合校內師生作息及業者營運成本考量為原則，並兼 顧校園安全因此，營業時間均於合約中明訂。故此營業時間未完全一致，如 金盃美而美經營時間為早上七時至下午三時三十分，其供餐時間主要集中在

早午餐，而其他商家(茴香滷味燙、鮮味屋、和樂快餐、一品麵館、168 美食、 電腦先生以及遇見新鮮)主要從上午十一點營業至晚上七點三十分，由於憩 賢樓主要提供的餐點是以正餐為主，所以在正餐時段以外的時段，商家處於 半休息的狀態，其中和樂快餐更在下午二時至四時三十分不營業，以減低所 需成本。而各店家都會有一公休日，各公休日大都分佈在周六跟周日，由下 表可以看出在周六只有四間店家營業，而周日則只有三間店家營業。 在寒暑假一樓美食街營業時間不變，但關門時間則由晚上七點半改成下 午四點，假日期間不營業。 表格 1 憩賢樓一樓商家營業時間與商品類型 商家名稱 營業時間 公休日 商家簡介 金盃美而美 平日 6:00-15:00 周六 6:00-13:30 周日 早餐類、西式美食 茴香滷味 平日 11:00-19:30 周日 11:00-19:00 周六 滷味 鮮味屋 周一至周六 11:30-19:00 周日 飯、麵類 和樂快餐 周日至周五 11:30-14:00 16:30-19:00 周六 類似自助餐形式 一品麵館 平日 11:00-20:00 周日 11:00-15:00 周六 麵食小吃 168 美食 周一至周六 10:00-19:40 周日 炒飯、麵，燴飯 遇見新鮮 平日 11:00-19:30 周日 11:00-16:00 周日 冰品冷飲 電腦先生 周一至周六 11:30-19:00 周日 電子周邊商品

六、

憩賢樓一樓設備一覽

憩賢樓一樓設備齊全，空調、電視、消防器具及回收區等皆有設置，美 中不足的地方在於廁所數量不足、標示不清。從下表可一覽其設備： 表格 2 憩賢樓一樓設備 空調 電視 消防設備 資源回收區 座位數 廁所 設備數量 有 3 台 有 有 約 150 個 1 間

七、

憩賢樓一樓店家

憩賢樓一樓店家分別為金盃美而美、茴香滷味燙、和樂快餐、一品麵館、 鮮味屋、168 美食、電腦先生以及遇見新鮮。目前使用店面計有正餐六家、 飲料店一家、電腦一家，於上學期時，一樓營業店家有兩間為歇業之狀況， 此情形無疑會對憩賢樓的經營雪上加霜，因此必須正視。這個學期開始後， 之前沒有營業的店面已進駐新商家，期望上學期歇業之店家對憩賢樓一樓造 成的不良影響，能在新店家進駐後能改善。另外值得一提的是，電腦先生因 極少人對其有需求而門可羅雀，使用效率低落。

八、

憩賢樓一樓尖峰及離峰

從下圖可以明顯地看出憩賢樓一樓的尖峰時段約為上午十一時至下午 一時和下午六時至七時；而離峰時段約為下午二時至下午五時。 造成尖離峰使用情形的差異是憩賢樓一樓美食街主要是以提供正餐為 主，故此美食街尖峰時刻主要是在中午和晚上的正餐時間，相較於離峰時段 其使用率相當高；可是在非正餐的時段，有些店家會在此時暫停營業，稍作 休息，使得離峰時段使用率更加低下。雖然在正餐時段有較高的使用率，可 是對於店家來說正餐時段所能賺取的金錢並不一定足以繼續經營下去。在這 樣極端的使用情形下，使得店家對於繼續在憩賢樓經營日漸失去信心。下圖 分別為尖、離峰時段的用餐情況，可看出使用落差： 尖峰時段(中午十二時三十分) 離峰時段(下午三時三十分) 圖 5 尖離峰時段對比圖

九、

憩賢樓一樓外部的露天用餐廣場

露天用餐廣場是台興興業公司於 97 年 10 月重新整修憩賢樓時所設計的， 原本目的是為了紓解用餐時的人潮，並藉此吸引更多學生進入憩賢樓用餐， 但是由於未考慮天氣因素，夏天時天氣炎熱，在外面用餐難耐高溫，且易受 陽光直接曝曬；冬天時冷風冽洌，學生們也不願在戶外用餐，因此，露天廣 場之實際使用率並不高。另外，政大在木柵貓空一帶，天氣多雨，這也是露 天用餐廣場的使用率偏低的另一主因。面對校園這般大的空間並未有效利用， 再加上露天用餐廣場已閒置已久，牆壁斑駁，地板損壞，已不堪使用，近幾 個月，露天廣場已由臺南藝術大學建築藝術研究所呂理煌副教授帶領「建築 繁殖場」團隊進入校園，與政大「建築特攻隊」共同創作。呂副教授在之前 已把政大的羅馬廣場進行大改造，羅馬廣場的應用性質改變同時亦能延伸校 園空間，學生使用的意願也跟著提高。建成之後，許多演講、表演活動甚至 還有創意市集都選在羅馬廣場舉辦，這裡也成為同學們下課後放鬆、聊天的 絕佳地點。根據對未來的規劃，推估現時正改建的露天廣場的規模將更勝羅 馬廣場，期許改建後的露天用餐廣場使憩賢樓帶來另一份截然不同的風采。 過去 現在 圖 6 憩賢樓一樓外的露天廣場對比圖

肆 使用情形小總結

憩賢樓的地理位置佳，位於教室集中的山下校區再加上鄰近觀光景點，於 相對位置上，憩賢樓在校內並沒有相同類型的競爭對手，故其擁有極佳的區位， 然而在實際使用狀況上並未能使其效用最大化。 憩賢樓於一樓的使用狀況並沒有使它有效的利用其優越的位置，也沒有克 服尖離峰兩極化的現象。簡單綜述之，即尖峰時刻用餐人數多，營業店家多； 而離峰情形不僅人潮不多，很多店家選擇在此時段休息，使用情形相當不佳。 以及現時露天廣場的實用度並不高，並未能有效發揮其建設的原意（紓解內部 的用餐人潮），及之後亦因天候因素而導致使用率不高，近期甚至有地板破洞 的情形。在未來將以建築繁殖場作為裝置藝術，其成效有待考究。

伍 強弱機危綜合分析法 （SWOT 分析）

觀察完憩賢樓目前使用情形之後，我們利用課堂中所學的 SWOT 分析法 進一步剖析憩賢樓。運用 SWOT 分析可以了解憩賢樓本身所擁有的優勢及劣 勢，以及所面臨的機會及威脅，冀望能以此為著眼點提出改善方案以解決目 前發現的種種問題。

圖 7 SWOT 分析圖

一、

優勢

(一) 區位好 就地理位置看來，憩賢樓位於中正圖書館、商學院、學校內宿（莊 敬一二三舍、莊敬九舍）的附近，能吸引住宿學生前來消費，亦位於登

高人士熱門行健步道的附近，消費者類別除了學生和教職員外，還有一 些熱愛運動的人士。於相對位置方面，憩賢樓內的餐廳跟政大校外的餐 廳有明顯的區隔，在校內並沒有同類型的競爭對手，由此可知其擁有極 佳的區位。 (二) 空間大 憩賢樓一樓的室內用餐區有 246 平方公尺，以及一百五十個公共座 位，使憩賢樓即使在繁忙的用餐時段亦不會顯得相當擁擠，顧客在用餐 的同時也可以享受舒適的用餐環境。 (三) 開放式空間(公共座位) 憩賢樓一樓的美食街是採用公共座位的方式，任何人都可以使用， 無論有沒有在消費，都可以使用一樓的資源。在用餐的繁忙時段，當你 用餐速度不夠迅速的時候，總會遇到一些老闆或員工不停的把你空出來 的東西收起來，這反而會使顧客有一種無形的壓迫感，而憩賢樓一樓的 公共座位設計就不會有這樣的情況發生，在這裏用餐的顧客用餐時不會 被打擾，能安心放鬆地享用餐點。 (四) 群聚效應 群聚效應，又稱作聚集效應。即在一個地區之上，許多相同抑或不 同類型的產業聚集後，會因為空間上的集中而獲得好處。而在憩賢樓一 樓，亦因為不同類型的餐廳集中在美食街內，形成聚集效應。各式各樣 的餐飲聚集在一起，使得憩賢樓能夠同時滿足多人的喜好，當同學們想 不到要到那裏用餐的時候，憩賢樓便是一個很好的選擇。

(五) 價格便宜 憩賢樓租金相對於外面的商家便宜，使得成本降低。此外，根據合 約第十條：「乙方營業訂定價格，營運前應送本校備查，變動時亦同。 第十一條 若乙方為連鎖店加入經營者，販售物品依定價折扣 90％。」 學校在合約中明訂，在訂定或變動食物價格的時候，應先送至學校審查 並得到校方同意，因此在憩賢樓內的食物價格都是合理的。若為連鎖商 店，則商品價格需有九折優惠。因此憩賢樓內餐點的價格相對便宜，這 對消費者來說是一大吸引力。 (六) 食物品質有保障 根據合約中第十四條：「甲方對乙方所販售產品之原料或成品及經 營環境，得隨時逕行抽驗。如甲方認為乙方不符合本契約書之約定或相 關衛生管理法令，或有其他正當理由者，得禁止乙方不得經續販賣。」 第十五條：「乙方所有食品均應符合衛生法令之規定，且不得購進或販 賣未符合衛生食品法等規定之食品」、第十六條：「乙方須隨時配合甲 方之督導及遵守甲方相關管理規範，不得有任何異議。」、二十九條第 二項：「乙戶應選用新鮮當地並合於規定之食品、食物原料，食品包裝 應完整、標示清楚、具來源證明，並應優先選用 CAS 食品及 GMP 食品」、 第三十條第四項：「餐廳與廚房在每日結束以前，應將用具、設備、爐 灶、爐台、水溝及環境內外清洗乾淨，不可留在廢棄物在餐廳及廚房內， 廢物桶亦應刷洗乾淨，切菜機之刀片亦需每日拆卸清洗。」、第三十一 條第三項：「乙方工作人員需遵守衛生署所頒「食品業者製造、調配、 加工、販賣、儲存食品或食品添加物之場所及設施衛生標準」，以義務 接受職前及在職衛生訓練課程。」 從上述合約中的項目中能了解，關於食物品質管理方面，明定店家

所選用的原料以及環境需要合符相關衛生要求：肉類(包括魚漿)須具有 CAS 標誌，或要有屠宰衛生檢查合格之證明；其他食物來源及存放，以 至砧板的使用及廚房用具清潔亦有所規定。而在憩賢樓美食街內各餐廳 的工作人員的健康需提供體檢驗證明合格方可雇用，烹調人員至少七成 須持有中餐烹調技術士證，在製作食品以及供膳的工作服也被嚴格規 定。 此外，憩賢樓一樓的美食街所供應之餐點，需符合食品衛生的檢查。 由本校校務處身心健康中心專人依據教育部「學校餐廳衛生管理檢查表」 負責督導，專人除不定期與住宿輔導組及總務處事務組加強現場稽查外， 並配合台北市政府衛生局及食品藥物管理處稽查人員進行食品衛生抽驗， 共同為全校師生餐飲衛生安全把關，讓同學在享用憩賢樓美食街餐點的 同時也能吃得安心又放心。

二、 劣勢

(一) 多樣性不足 商家數量和校外商家相比來的少而且餐點種類不夠豐富，選擇不夠 多，因此吸引力也和外頭商家差了一大截，無法吸引顧客前往。 (二) 只單提供正餐 憩賢樓目前以提供早中晚三餐的商家為主，缺乏休憩用的點心、宵 夜類產品，造成非正餐時間憩賢樓一樓的資源使用率不高。尖峰時刻用 餐人數多，營業店家多；而離峰情形不僅人潮不多，很多店家選擇在此 時段休息，使用情形相當不佳，出現尖離峰時段上使用情形的兩極化， 在資源的利用上造成極大的浪費。

(三) 提供使用時間太短 憩賢樓一樓的商家營業時間均以配合校內師生作息及業者營運成 本考量為原則，並兼顧校園安全。店家除了早餐店會在早上七點三十分 開始營業外，其餘的主要從上午十一點營業至晚上七點三十分。可是實 際上大部分店家早在七點已準備關店，習慣七點以後才用晚餐的顧客便 不能到憩賢樓內消費。 (四) 露天廣場受限多 原本目的是為了紓解用餐時的人潮，並藉此吸引更多學生進入憩賢 樓用餐，但是由於政大在木柵貓空一帶，夏天蚊蟲多又受到日曬，在外 面用餐難耐高溫；冬日天寒雨多，學生們也不願在戶外用餐。故現在露 天用餐廣場閒置已久，牆壁斑駁，地板損壞，已不堪使用。受天候影響 大，造成現在的露天廣場只是一種近乎裝飾的作用，沒有實質的利用， 無法達到紓解人潮或是提升質感的效果，更沒有創造出與其他用餐環境 不同的異質性。 (五) 桌椅樣式單一 憩賢樓的座椅單位皆為四人或八人的多人座，對於主要的消費者是 學生的憩賢樓來說，此種桌椅樣式反而會造成資源上的浪費，由於大多 數學生會把背包放在椅子上，而造成一人霸占四人桌的情形，又或者一 張四人座的位子若有一個不認識的人在使用，即使旁邊的三個座位可以 自由使用，也會降低其他人入座的意願，空下來的三個位子便造成了浪 費，使得資源使用度變低。

(六) 商家自由度不高 憩賢樓商家受限於契約的限制，無論要做什麼改變皆須提出申請向 學校請示，學校同意之後才能著手進行改變。也就是說承包商與校方的 契約主導權傾向於學校一方，反觀外面的店家，老闆可自行設計或任意 更動店內的配置及菜單選擇，較有自主性及彈性。 (七) 憩賢樓競爭性低，汰換率較為不足 外面商家新陳代謝相對較快，留強汰弱的情況很明顯。反觀憩賢樓 雖然每學期都會做消費者滿意度調查，但三年才換約一次，無法快速反 應短時間的變化，做汰弱留強的調整。 (八) 應變創新能力不足 憩賢樓店家供應的餐點不夠多元化，導致學生都傾向到校外用餐， 造成不斷的惡性循環。原因就是憩賢樓店家應變創新能力不足，餐點無 法順應市場主流，達到學生真正的需求，所以須做適時的調整和改變以 應變未來可能的變數。

三、

機會

(一) Free bike 政治大學於 102 學年度上學期新增了 Free bike 的設施，目的是為了 提供學生在校園內移動時有個可以代步的工具，降低各學院的距離，提 升可行性。而憩賢樓坐落於人潮較少一側，有了 Free bike 的進駐，應可 大大的增加憩賢樓的可達性，增加人潮流動的可能性。

(二) 建築繁殖場 現時露天廣場因天候因素而導致實用度並不高，並未能有效發揮其 建設的原意（紓解內部的用餐人潮），學校現已規劃由建築繁殖場進行 設計取代目前的使用不彰。正在改造成建築繁殖場，目前已具雛形，而 在改造完成之後，憩賢樓外的建築繁殖場的規模將會比起現在的羅馬廣 場更大，連接到井塘樓旁的梅園，然後一直延伸到憩賢樓。將校園獨立 的建築連成一個建築群，那裏不只是以前的木平台，將延伸出去與游泳 池結合形成共同體，雙層的展望台可瞭望政大山景與貓纜風光。此外還 可搭配咖啡廳或餐車，學生可以坐在那裡喝著咖啡、看夜晚的星空，打 造新的人文藝術景點，藉此活化憩賢樓，進而吸引更多人來憩賢樓使用。 憩賢樓作為建築繁殖場計畫的重要組成部分，它的問題是被學校所重視 的。 因此學校期望藉由建築繁殖場的設立提供公共藝術進駐的空間，讓 同學或民眾能邊聊天用餐邊欣賞表演，成為下課後放鬆身心的好地方， 為露天用餐廣場帶來另一份風采。 改建前 改建後(現時—未完工) 圖 8 憩賢樓一樓外露天廣場改建前後比較圖

四、

威脅

(一) 風雩樓討論空間 風雩樓和憩賢樓同為政大開放空間，因此在計畫憩賢樓的改善方案 前，進行與風雩樓間的相互比較是不可或缺的步驟。目前政大將風雩樓 一樓規劃為一處討論空間，與憩賢樓相比廁所位置指示清楚且間數較多， 而風雩樓的區位恰好位於人潮流動頻繁的中部校園的位置。在現行討論 空間的用途下，風雩樓成效良好。 憩賢樓目前日間規劃為學生餐廳使用，在每日用餐時間時人潮流動 較多， 而夜晚則是試辦的討論空間。但較為可惜的是憩賢樓的廁所相對 隱密，又沒有明確的指標，甚至有些同學仍然不知道憩賢樓有廁所的設 置。在管理上風雩樓和憩賢樓相同皆有設置管理人員，但比較特殊的是 憩賢樓為學生餐廳所以在管理上尚有清潔的規定。在區位上則是位於山 下宿舍區旁，方便住宿同學使用。然憩賢樓於近期才試辦夜間延長，再 加上宣傳不足，很多學生完全不知道有這樣的討論空間，與風雩樓相較 之下，憩賢樓夜間討論空間的使用率效果不彰，形成資源浪費。 若未來想將憩賢樓打造成正式的討論空間，帶動憩賢樓的人潮，必 須將風雩樓的威脅列入考慮，然未來風雩樓將作為臨時行政大樓使用， 因此可將此威脅排除。 (二) 水岸咖啡 水岸咖啡同樣為政大開放空間，且是一處極具有格調的員生餐廳， 因此在進行計畫憩賢樓的改善方案前，應將與水岸咖啡間的相互比較納 入考量。 水岸咖啡和憩賢樓相比廁所較為乾淨且間數較多，而位置和風雩樓

相同位於人潮流動頻繁的中部校園，因此在條件上是非常良好的。但是 水岸咖啡由於其格調的不同，因此吸引的客群也較為狹隘，大抵上是教 授或是政大行政人員或是一些較不想受打擾的學生。因此雖然和憩賢樓 相同為餐廳，但是客源重疊性較低。 將水岸咖啡和憩賢樓相比其作為討論空間的用途也會發現，雖說水岸 咖啡擁有極其舒適的格調，但由於其營業時間只到晚間 9 點半，而憩賢樓 作為討論空間是從晚間 9 點才開始，因此在討論空間的部分衝突也不大。 表格 3 憩賢樓與風雩樓和水岸咖啡比較表 風雩樓一樓 憩賢樓一樓 水岸咖啡 定位 討論空間 學生餐廳 (晚間:討論空間) 員生餐廳 廁所 大，且容易搜尋 位於底端出入不便 有，距離行政大樓的 廁所亦很相近 開放飲食 是 否 是 空間大小 大 大 小 管理 有 有，包含清潔 有 位置 行大，圖書館旁 山下宿舍區旁 行大 出入方便 方便 方便 不便(入口整修中)

陸 問卷分析

進行完 SWOT 分析之後，我們便針對憩賢樓的優劣勢以及使用情況討論 出一些改善方案，但是在這些方案付諸實現之前，必須先進行問卷調查，如 此一來才能得知使用者的真正需求以及印證我們對於問題的根源之假設是 否正確，更是我們建議廠商進行各種改善方案的憑藉。。 此問卷的回收之有效樣本共 1068 份，實際問卷內容將放置於附錄中。 以下我們將針對問卷做出數據統計與分析，作為改善方案的依據。此問卷樣 本數高達一千份，且從表格 4 可看出，問卷中各學院所佔之比率與各學院人 數佔全校人數的比率相約，因此此問卷具有代表性。 表格 4 大學部各學院所占比例與問卷中各學院人數所佔百分率比較表 大學部人數 百分比 問卷人數 百分比 文學院 747 8% 97 9% 社科院 2068 22% 287 27% 商學院 2401 25% 232 22% 傳播學院 881 9% 80 7% 外語學院 1441 15% 130 12% 法學院 825 9% 84 8% 理學院 580 6% 72 7% 國務學院 289 3% 31 3% 教育學院 240 3% 55 5% 總計 9472 100% 1068 100%

圖 9 大學部各學院所占比例與問卷中各學院人數所佔百分率比較圖 0% 10% 20% 30% 文學院 社科院 商學院 傳播 外語 法 理 國務 教育 各學院人數佔大學人數之百分比 各學院人數佔問卷人數之百分比

一、

各 學 院 到 憩 賢 樓 用 餐 的 平 均 使 用 次 數 與 距 離 之 關 係

圖 10 各學院到憩賢樓用餐的平均使用次數與距離之關係圖 從上圖中可以清楚看出各學院學生到憩賢樓用餐的平均次數與各 學院到憩賢樓之距離成反比關係。憩賢樓與各學院間的距離會影響學 生到憩賢樓用餐的意願，由此推定若能若能降低中間阻礙(例如增設 Free bike)，應可提升人潮流動。

二、

憩賢樓引學生前往使用的原因

圖 11 憩賢樓引學生前往使用的原因之圓餅圖 傳播學 院 外語學 院 理學院 社科院 商學院 文學院 法學院 國務 教育學 院 平均次數 0.8125 0.9615380.9444441.0139371.1142241.2577321.2916671.4677421.454545 與憩之距離 0.35 0.9 0.22 0.4 0.12 0.22 0.4 0.4 0.22 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 各學院到憩賢樓用餐的平均使用次數與距離之關係 平均次數 與憩之距離 線性(與憩之距離)

45%

13%

10%

32%

憩賢樓吸引學生前往使用的原因 空間大 餐點美味 健康安全 其他

在 1068 名學生當中，曾到憩賢樓用餐的有 1033 位。而在眾多名 學生當中，接近半數的學生認為憩賢樓的吸引之處在於，憩賢樓一樓可 供學生使用的空間舒適且寬敞。對於校外的店家而言，憩賢樓一樓的室 內公共用餐區為 246 平方公尺，在公共用餐區內總共放置了 150 個座 位，能夠提供學生這般寬闊的用餐區之餐廳確實為數不多。再者，由上 圖數據中得出，僅少部分同學認為餐點美味，憩賢樓於日間主要作為學 生餐廳使用，若想改善使用情形，則店家提供的餐點勢必要有其吸引人 的地方，才增加更多學生前往消費。

三、

沒有意願至憩賢樓用餐的原因

圖 12 沒有意願前往憩賢樓用餐的原因之圓餅圖 在 1068 位學生當中，較少前往憩賢樓用餐的原因主要是由於 憩賢樓所提供的餐點口味以及餐點的種類未能達成誘因使其前往 用餐。此外，在其他選項中更有學生反映說憩賢樓的風評不好以及 沒有提供素食等。 7% 25% 39% 7% 22% 沒有意願至憩賢樓用餐的原因 沒聽過 口味不佳 種類少 只供正餐 其他

四、

增加哪一類食品最能增加前往憩賢樓之意願

圖 13 增加那一類食品最能增加前往憩賢樓之意願柱狀圖 想要改善憩賢樓的餐點種類問題，增加學生前往憩賢樓用餐的 意願，首先要知道對於主要消費群──學生來說，哪一類食品最能 增加憩賢樓的吸引力。透過問卷調查後發現，學生最能夠受到甜點 的吸引，其次是炸物以及烤物。因此若然憩賢樓想要藉着增加食品 類別來提高消費量的話，甜點會是首選，次徍選別分為炸物和烤 物。

五、

曾使用憩賢樓的夜間開放延長與再使用的意願

圖 14 曾使用憩賢樓的夜間開放延長與曾使用過後願意再使用的意願之圓餅圖 0 100 200 300 400 500 600 700 炸物 烤物 甜點 其他 增 加 那 一 類 食 品 最 能 增 加 前 往 憩 賢 樓 之 意 願 沒有 88% 會 11% 不會 1% 有 12% 曾經使用憩賢樓的夜間開放延長 與曾使用過後願意再使用的意願

從問卷調查中可以看出，僅有 12%的學生在夜間延長開放時段 使用過憩賢樓，看起似乎是學生並沒有夜間討論空間的需求，但是 有在憩賢樓夜間延長開放時段使用過的學生，有高達 93%的學生表 示會繼續再去使用，經過我們小組深入研究之後發現，並不是學生 沒有夜間討論的需求，而是仍有極大部分的學生不知道憩賢樓在夜 間有試辦延長。因此我們覺得夜間延長開放的宣傳應該要極力加 強。

六、

憩賢樓夜間使用延長需改善的地方

圖 15 憩賢樓夜間使用延長需改善的地方 在曾經使用憩賢樓的夜間開放延長與曾使用過後願意再使用 的意願的分析當中，我們發現極大部分的學生不知道憩賢樓在夜間 試辦延長，而大部分曾使用憩賢樓夜間部分的同學亦表示憩賢樓夜 間延長宣傳仍須極大努力，否則學校給予學生的資源都不能有效利 用。其次，多數學生覺得夜間延長應開放飲食。 0 100 200 300 400 500 600 憩 賢 樓 之 夜 間 延 長 需 改 善 地 方 其他 增加宣傳 開放飲食

七、

憩賢樓夜間使用延長吸引之處

圖 16 憩賢樓夜間使用延長吸引之處 此項問卷的結果與日間使用時段中所得之結果很相似。對於學 生來說，憩賢樓的吸引之處不論是在日間或是在夜間使用延長的時 段，其給予學生之舒適環境以及寬敞的地方皆是吸引學生前往憩賢 樓的一大主因。 八、

進駐宵夜是否增加到憩賢樓的意願

圖 17 進駐宵夜是否增加到憩賢樓的意願之圓餅圖 在調查中發現高達六成的學生會因為憩賢樓增加宵夜供應而 前往消費使用。從問卷中我們得到一定基礎的消費群，因此若憩賢 0 20 40 60 80 100 憩賢樓夜間使用延長吸引之處 其他 環境舒適 座位量多 會 64% 不會 36% 進駐宵夜是否增加到憩賢樓的意願

樓想增加消費額便可考慮進駐宵夜，相信在以後的日子裡，販售宵 夜將會是憩賢樓的獨特之處。

九、

室外廣場是否會吸引學生前往消費

圖 18 室外廣場是否會吸引您前往消費之圓餅圖 從問卷調查中的數據可以得知，有超過八成的學生認為現時正 改建的露天廣場有一定吸引力，並可以成為誘因來增加學生前往憩 消費的意願。相信在室外廣場完工後可以再更進一步帶動憩賢樓附 近的人潮。 86% 4% 10%

室外廣場是否會吸引您前往消費

會 不會 沒有影響

柒 改善方案

一、

使用情形的改善

日間使用情形落差甚大造成空間資源的浪費，對於這部分，我們先 針對日間使用情形進行改善，把不受歡迎的餐點淘汰並將吸引人的餐點 引進憩賢樓，再以 Time Share 的方式來增加離峰時段憩賢樓的吸引力。 至於夜間使用部分，我們計畫把夜間延長的優勢加以擴張，首先以第一 階段的開放飲食，再來是第二階段的進駐店家，以下詳細闡述施行方 法： (一) 日間使用情形改善 憩賢樓在日間主要是作為學生餐廳的使用，若想改善日間使用情形， 則日間店家提供的餐點勢必要有其吸引人的地方。雖說目前憩賢樓在定 價上並沒有較校外店家來的昂貴，但是在菜色上卻無法吸引更多學生前 往消費。 我們小組想要建議憩賢樓各店家進行銷售量的統計，保留其受學生 歡迎的餐點，並將不受學生喜愛的餐點淘汰，再針對各店家適當的加進 我們小組從問卷調查中所得出的能得到學生喜愛餐點的類型，例如原先 就有販賣炸類食物的店家可增加販賣炸薯條、甜不辣，而早餐式商家也 能增加販賣可麗餅、鬆餅等等較接近原先內容的選擇。由於有先淘汰掉 一些較不受歡迎的餐點，所以此舉並不會額外造成店家太多的負擔，甚 至還引進更多受學生歡迎的餐點。 有鑑於上述提及日間使用情形落差甚大因而造成空間資源的浪費， 針對此一問題我們主要希望透過 Time Share 的方式來改善。Time Share

是一種經營策略，透過分時分量的方式操作，使同一個店面能於不同時 段推出不同面向的產品以提升整體吸引力及利用效率。我們主要想在使 用率不佳的離峰時期增加一些輕食（鬆餅、蛋糕、點心之類）來增加正 餐時段以外的人流，俾使憩賢樓的吸引力大大提升，此方法亦能夠使店 租分攤以降低成本且達到物盡其用的效果，然而每一個店家的可使用空 間僅有８坪，未必能夠容下兩個店家的用具，首當其衝的便是大量食材 放置的問題，因此在進駐店家的選擇方面，店面空間配置將會是一項重 要的考量。 另外，我們想到了可以搜尋一些更具吸引力的商品，如網絡上某些 人氣糕點，訂購已製成的食品，那麼便可以解決廚具放置空間不足的問 題。可是在解決廚具放置問題的同時，亦將面臨另一問題──食品安全， 因為在外訂購回來的食品所製作的原料未經校方的健康中心所抽驗，在 食物品質安全上成為了另一考慮因素。 再者，契約限制及校方的要求亦是實行這方案的一大難點，其中包 括不可分租、器具擺放等規範亦使得「兩個店家共用同一店面」之方案 較難實行，因此廠商傾向以輔導「同一家廠商於同一店面」在不同時段 販售適宜的餐點（如綜合水果）為主。 (二) 夜間使用情形改善 在上述的分析中提到，憩賢樓的其中一個劣勢就是關門的時間太早， 大部分的店家在晚上七時已準備關店，若能延長憩賢樓開放的時間，便 能吸引習慣較晚用餐的顧客，使憩賢樓的資源得到善用。 在這方面，學校已率先進行試辦延長。從 12 月 23 日起試辦夜間開 放憩賢樓一樓空間，供學生討論課業，時間是每週一到週五晚上九時至 次日凌晨二時開放。但考量經營廠商食品安全問題、保持場地環境清潔，

試辦期間禁止攜帶食物進入。而我們覺得，禁止攜帶食物進入這點是日 後可改善的地方。再加上在問卷調查中我們發現對於學生來說，若憩賢 樓能加增添宵夜的餐點，相信必定能成為憩賢樓的獨特之處。夜間開放 討論的空間，像是風雩樓，雖然開放飲食，但是只開放到晚間十點；中 正圖書館一樓，座位數量少，且在圖書館內也須降低音量。因此，憩賢 樓不僅座椅數量多，若然開放學生攜帶食物進入，可以盡情放聲討論， 開放時間亦長達次日凌晨兩點，必定能夠成為憩賢樓一個顯著的優勢， 學生在選擇討論地點的時候，憩賢樓便會成為學生的優先考量，達到使 用率的大幅提升。因此我們組別便想利用憩賢樓夜間使用的優勢再進一 步推動憩賢樓的使用情況。 針對夜間使用情形改善分為兩個階段，第一階段試行開放飲食吸引 學生前往，第二階段透過人潮說服廠商進駐，並負擔管理及場地清潔的 費用。以下詳細說明： 1. 第一階段--開放飲食 由於憩賢樓夜間開放使用計畫有限制不能攜帶飲食進入，以免引起 食品安全等問題，而我們第一階段的計畫是要將憩賢樓一樓打造成類似 中正圖書館一樓的討論空間（在討論空間中並沒有限制飲食）。釋出舒 適的討論環境，以解決校內討論空間不足的問題，並增加學生前往憩賢 樓討論的吸引力，加強憩賢樓一樓的使用強度。 開放學生夜間進入憩賢樓使用之後，將會造成憩賢樓一樓廠商對於 食品安全上的疑慮，且目前憩賢樓夜間並沒有廠商營業，廠商並不願意 負擔夜間管理及清潔人員的費用，因此目前此費用由學校總務處來負擔。 上學期試辦夜間延長開放的平均使用人數是每日 30 人，而管理人員每月 花費大約是 15000 元。由全體學生來承擔費用給這 30 位同學使用此討論

空間，如此低強度的使用也讓學校不願意支付此管理費用。食品安全相 關問題和管理及清潔人員的配置問題就是目前夜間延長開放在實行上所 面臨到的問題。 經過問卷調查後發現，仍然有極大部分的同學不知道試辦夜間延長 開放的訊息，我們先要從加強宣傳入手，希望藉着有效的宣傳效果能使 憩賢樓夜間使用人數提升。 深入了解憩賢樓後得知上學期的試辦延長由總務處與學生會共同發 起，透過反覆溝通討論我們得到學生會的認可，學生會是學校正式的學 生組織，藉由與學生會合作，利用海報、網路行銷等方式，夜間延長的 訊息將能更有效地傳達給大家。搭配 FaceBook 的強大渲染效應，我們計 劃創立憩賢樓粉絲專頁，與商家討論打卡按讚的優惠活動，推出每天一 特價的優惠食品，刺激買氣同時達到加強宣傳的效果。 宣傳的同時進行問卷調查做為第二階段改善的參考，除了以郵件發 放全校問卷，我們也將針對晚間在羅馬廣場討論的同學，告知他們在炎 熱多蚊蟲的夏天或是寒冷陰溼的冬天，除了中正圖書館一樓外更多了憩 賢樓這樣舒適明亮的討論空間，讓需要的人都能夠接收到這個訊息，來 提升使用的人數。藉由以上的方式，使用的人數增加了，學校就比較有 意願來承擔這個管理及場地清潔的費用。 2. 第二階段--進駐店家 如上所述，夜間使用情形改善分為兩個階段，在第二階段，憩賢樓 在夜間時段除了會開放飲食之外，還會開放廠商進駐店家，希望能帶動 前來憩賢樓使用的人潮。

方案一：可從一個觀點來分析，假如憩賢樓試辦延長的人數增加， 學生對於宵夜的需求也會相對提升。此外，理想的狀況下可採用 Time Share 的方式(兩個店家分攤租金在同個地方不同時段營業)來開放點心類、 輕食類及宵夜的店家進駐，例如：粥、鬆餅、滷味等等，如此便可以提 供學生多元化宵夜的選擇，也可以增加吸引力，進而讓更多人有動力來 到憩賢樓填飽肚子或自習，那麼在上學期試辦延長所面對的成本效益問 題(管理人員的費用與平均三十人使用無法抵銷)也能有效改善，使得這 個方案在使用上的成本更能大幅地下降。 然而實際上也有些實行上的困難而導致廠商可能不願意進駐。以廠 商的立場來說，如果學生使用人數少，便不符合成本效益，因而導致市 場性不足，不願進駐，因為對他們來說，沒有賺到錢等於是在做虧本的 生意，而且我們有和廠商進行會談，他們認為目前晚上學生的用餐人數 過少，因此對增加消夜的營業感到沒有信心能賺到錢；而以學生的立場 來看，若憩賢樓無法提供宵夜，則會大大減低前去使用的吸引力，而導 致使用人數不能提高。因而在這個計畫上產生了兩難的問題。 所以對於改善關於兩方之間疑慮產生的解決方式則是藉由在第一階 段所進行的問卷及其使用憩賢樓這個空間的人數，拿出有利的數據進而 說服廠商，學生確實是有這方面的需求，並增加廠商進駐的意願，希望 能藉此開放進駐店家，而如果廠商認為有利可圖而實行我們的建議時， 那麼營業的店家便有意願去負擔場地清潔費，所以場地的管理亦能由營 業的店家負責。 方案二：但是目前和廠商的洽談情況，有關 Time Share 的方式還要 再跟廠商進行討論，因為店家會考慮到營業的面積就只有約八坪大，他 們認為如果再增加一個廠商，就算只增加一個冰箱，也沒有足夠的空間，

而且有些廚房用具也不相同，因此，他們認為此種方式比較不合適。因 此現階段是比較傾向原店家在宵夜時段自行提供不同的餐點。 若然晚間部分改由原店家在宵夜時段提供餐點，相對於較為小本經 營的店家來說，人力資源便會成為另一大問題，所以在人力資源部分可 以嘗試用工讀生解決人手不足的問題，但若單純只由工讀生來提供餐點， 在食物素質與製作難度上應該以彈性的處理，所以會以一些製作較容易 的食品為主。 方案三：當店家並沒有足夠的信心在晚間延長時段提供餐點，那麼 便不能取得本階段的理想成效，開放飲食與提供餐點這兩者能發揮互相 平衡的作用，可以說是相輔相成。因此我們亦想出了另一替代方法── 以自動販賣機來替代店家在延長時段供餐，它可以達到二十四小全天候 營業、亦能隨時滿足消費者需求，在經營成本方面也會較雇用人力來提 供餐點低，它的佔地面積小、效用大，更能提供租金的回饋，在店家不 願在晚間提供餐點的情況下，相信這是次佳選擇。

二、

設施上的改善

若要促使上述提出的使用情形改善方案成功被採用，首先要使憩賢 樓的使用人潮增加，除了之前所提到的以宣傳的方式來增加人潮（如海 報、臉書粉專等）外，更能由設施上的改善來增加憩賢樓的人流，各方 案如下： (一) 校園 Free bike 的增設 現時政大的學院較多於鄰近麥側的綜合院館上課，而憩賢樓則坐落 於人潮相對稀少的一側，此狀況便形成下課時段麥側人潮過度擁擠，而

憩賢樓附近的通道僅莊敬內、外舍及教育學院、商學院的人會經過。於 是我們雖認為餐點供應的改善是計畫的主軸，但也能夠從改善可及性方 面著手以降低中間阻礙。政大校園在上學期開始有了 Free bike 此一新設 備的設置，於是我們小組想到了與 Free bike 結合的可能性。若 Free bike 能夠在憩賢樓及校園各處增設站點，如同 YOUBIKE 於台北市廣設站點一 樣，那麼將能夠大大的縮短憩賢樓和各學院之間的距離，根據問卷調查 結果，若能增加可及性，也就能增加憩賢樓的人潮。總務長方面也認同 這個方案的理念，認為 Free Bike 應能有助於增加憩賢樓的人潮流動，且 也提到未來仍會有六十餘輛新增的 Free bike 進駐政大校園，所以 Free bike 站的增設是可以肯定的。 (二) 桌椅組合度的改善 目前憩賢樓的座位配置主要為單張四人座或兩張四人座併桌的型態， 其餘為少數六人座桌子。此大單位的配置目標為容納較多的人潮，不過 我們發現憩賢樓正餐時段人潮雖多，卻仍然有許多座位只被一兩人使用， 而其餘位置即因此形同浪費。由於我們不能期望憩賢樓的消費者總是以 三、四人的規模為單位用餐，所以我們認為可以從改善桌椅單位配置的 方向著手。如果能參考他校學生餐廳或校外的餐館將一些桌椅改成兩人 座這種組合度高的單位，那麼一旦有消費者僅一人或兩人前往用餐時便 會優先使用此種小單位的座位配置，而當面對四人以上這種較大的團體 亦能可以將多張兩人式桌椅合併，便能達到多人式座位的功能。於此同 時能夠大幅改善原先無效率的大單位配置所造成的浪費，不管遇到較多 人數的消費者群或是較少人數的消費者亦能以移動桌椅的方式作彈性的 改變，以達空間有效的利用。 憩賢樓一樓內的其中一面牆壁是以大型的落地玻璃用作間隔使用，

原本的設計是讓學生能夠在憩賢樓一樓以及一樓外的露天用餐廣場作為 通道，現在憩賢樓一樓外的露天用餐廣場正改建成為建築繁殖場（與現 時政大綜院外的羅馬廣場類同）其最後成效並未清楚，但我們可以利用 這大型的落地玻璃旁增設類似吧檯類的座位，在提高空間的資源利用的 同時亦能讓客人欣賞戶外的風景。 在和憩賢樓經理及總務長的會談中我們提出了這個改善方案時，憩賢 樓經理隨即表示目前也在考慮類似的規劃，因此這個改善方案的施行機 會相當大。

捌 財務分析

針對上述提出的各種改善方案，就其可能產生之費用收益編列以下預算:

一、

使用情形改善

(一) 第一階段 在使用情形改善中，首先我們將創設 Facebook 粉絲專頁，藉此增 加與學生的交流與互動，此部分所需之花費為 0 元。其次，我們透過 發放問卷以了解學生意向，並達到宣傳的功效，以網路問卷並搭配實體 問卷發放，此項所需費用亦為０元。而在此階段中，場地所需之人員管 理以及清潔，其費用為每月花費 15000 元，此花費在第一階段由學校 負擔。第一階段的花費如表格 5 所示： 表格 5 使用情形改善第一階段所需花費 項目 數量 單價 總價 備註 第一階段──開於飲食（宣傳費用） Facebook 1 0 0 創 立 憩 賢 樓 粉 絲 專頁，與商家討論 打 卡 按 讚 的 優 惠 活動 問卷調查 （網絡問卷） 1,068 份 0 0 網 路 郵 件 發 送 於 全校學生 第一階段──開放飲食（場地管理費用） 管理員 1 人 15,000 15,000 總花費： 15,000

(二) 第二階段 夜間延長開放第二階段有三種方案，各方案花費分述如下： 方案一：以 Time Share 的方式進駐新店家方案： 銷貨收入預估每日消費人數 60 人，每日花費保守估計為 60 元，每 月營業 20 日，銷貨收入每月共 72000 元。而在銷貨成本估計為銷貨收 入的三分之一，因此為 24000 元。在這個方案中，新店家依使用時間與 原店家分攤店租，因此可獲得租金減少為 30000*4/9≒13000 元。由於這 方案有店家在營業，因此水電費、瓦斯費和管理清潔人員費由店家負擔， 費用估計為每月 4500 元。預計在這個方案中，從銷貨收入減去銷貨成 本、店租、水電費、瓦斯費以及管理清潔人員費用，可獲得之淨收入為 30500 元。 方案二：原店家延長供餐時間方案： 由於銷貨收入和銷貨成本的計算與前方案相同，因此不列明，銷貨 收入為 72000 元、銷貨成本為 24000 元。原店家因和新店家分攤店租， 因此店租減少 13000 元。在這方案中，由於使用原店家櫃位，因此所需 的店租為 0 元。由於這方案亦有店家在營業，因此水電費、瓦斯費和管 理清潔人員費由店家負擔，費用估計為每月 4500 元。預計在這個方案 中，從銷貨收入減去銷貨成本、、水電費、瓦斯費以及管理清潔人員費 用，可獲得之淨收入為 43500 元。 方案三：無店家進駐方案 設置自動販賣機，由於會與飲料公司合作，因而可向飲料公司收取 每台每月租金 1600 元，現設置 4 台，收入為 6400 元。而在這方案中則 由學校繼續負擔管理清潔人員，其費用為每月 15000 元。預計在這個方 案中，由自動販賣機收入減去清潔管理費用，可得之淨收入為-8600 元。

以下將各方案整理成表格 6： 表格 6 使用情形改善第二階段各方案花費 項目 數量 單價 總價 備註 第二階段(方案一)──以 Time Share 的方式進駐新店家 銷貨收入 － － 72,000 此項為收入 銷貨成本 － － (-)24,000 店租 － － (-)13,000 原店家店租減少 13,000 元 水電費&瓦斯費 &管理清潔人員 － 4,500 (-)4,500 廠商提供宵夜及分 攤管理人員費用 淨利： 30,500 第二階段(方案二)──原店家延長供餐時間 銷貨收入 － － 72,000 此項為收入 銷貨成本 － － (-)24,000 水電費&瓦斯費 &管理清潔人員 － 4,500 (-)4,500 廠商提供宵夜及分 攤管理人員費用 淨利： 43,500 第二階段(方案三)──無店家進駐 自動販賣機 4 台 1,600 6,400 與企業合作 如：統一 清潔及管理費用 1 人 15,000 (-)15,000 由校方負責場地的 清潔及管理 淨利： (-)8,600 若於第二階段開放店家進駐，經以上試算結果可得，由舊店家延 長營業其可得的收益將會最大，以下將各方案之比較以表格呈現： 表格 7 使用情形改變第二階段之各方案比較表

維持原使用 可行方案 新店家進駐 舊店家延長 自動販賣機 銷貨收入 0 72,000 72,000 6,400 銷貨成本 0 (-)24,000 (-)24,000 － 店租 0 (-)13,000 0 － 雜費支出 (-)15,000 (-)4,500 (-)4,500 (-)15,000 合計 (-)15,000 30,500 43,500 (-)8,600-

我們可以由上述比較表中可以看出，若憩賢樓之一樓使用只願意實行 到方案中的第一階段，即維持原來不給予開放飲食，則會有負一萬五仟元 的淨利，而當進行了第二階段中開放飲食後，將可以由進駐新的店家、由 舊店家延長營業或是設置自動販賣機中，可以獲得正的營利或是減少負的 營利。

二、

設施上的改善

在使用情形改善中，我們計畫先在憩賢樓設置 Free bike 站，來改善 各學院到憩賢樓之可及性，在規劃的過程中與校方了解後發現有將近 60 台 Free bike 由企業捐贈或為二手車，因此此項之花費 0 元。而腳踏車所 需放置的腳架向台北市政府申請，所需花費亦為０元。在施工上我們會請 請學校同仁處理，因此亦不用花費。 此外，我們將增加桌椅類型來改善桌椅組合度的問題，其中增設單人 吧台椅，其單價為每張 1000 元，估計所需張數為 16 張，預計此筆花費為 1600 元。而雙人餐桌的部分，其單價為每張 2000 元，估計所需張數為 16 張，預計此筆花費共 32000 元。預計在設施上改善中，所需總花費為 48000 元。上述設施上的改善之花費如表格 8 所示： 表格 8 設施上的改善所需花費 項目 數量 單價 總價 備註 (一) 校園 Free bike 的增設 Free bike 60 0 0 由企業損贈或二手 車 腳踏車腳架 4-5 0 0 向臺北市政府申請 施工費用 4-5 0 0 請學校同仁處理 (二) 桌椅組合度的改善 單人吧檯椅 16 1,000 16,000 雙人餐桌 16 2,000 32,000 總預算： 48,000

玖 結論

為配合大學城之計畫打造符合需求的空間，我們深入探討了憩賢樓一樓的 使用效率，除了期望能改善目前經營上面臨的種種問題之外，更希望能以更有 效率的方式利用此空間。 憩賢樓的地理位置佳且山下校區並無相同定位的對手，故其擁有極佳的發 展條件，但就目前的經營狀況而言並沒有充分運用此一優勢，因此遭遇到如尖 離峰使用情況兩極化、露天廣場形同虛設、夜間開放延長使用效率不佳等問題。 於是我們運用 SWOT 分析，了解憩賢樓本身所擁有的優勢及劣勢，以及所面臨 的機會及威脅。冀望能以此為著眼點改善目前發現的種種問題，甚至希望能大 幅提升其使用效率以發展為校園不可或缺的人文藝術新焦點。 在進行 SWOT 分析後我們得出了一些初步的改善方向，但如果要將這些想 法付諸執行的話，進行問卷分析是不可或缺的要點，因為問卷能夠印證我們對 於問題根源的假設是否正確，以及得出使用者對於憩賢樓的真正需求為何，而 此反應民意之數據將大幅提升我們改善計畫的推力，並成為計畫推動之基石。 在問卷調查之後，我們分析其結果從而得出了一系列的改善方案。首先我 們將重點放在使用情形之改善，分別對日間使用情形以及夜間使用情形想出解 決方法。日間使用情形改善的部分包括了對於菜單的汰弱留強以及不同時段推 出不同餐點的 Time Share 方式，期望能透過這樣的改變增加憩賢樓一樓的餐 點吸引力。而夜間情形改善的部分我們以現有之夜間延長開放為基礎，並加以 擴充，首先有第一階段的開放飲食，再來是第二階段的店家進駐。但若要促使 上述提出的改善方案成功施行，必須要先使憩閒樓的使用人數增加，除了以宣 傳的方式增加人潮外，我們也試著從設施上的改善來吸引人群。

壹拾 附件

計畫名稱:休「憩」與共-憩賢樓的 Time Share

1. 請問您是: 學院的學生?

2. 若您是住宿生，請問您目前住在哪一個宿舍?(例如:莊敬二舍)

3. 請問您是否曾至憩賢樓用餐?

□是 □否（請接第 6 題）

4. 請問您每週至憩賢樓用餐幾次?

□ 0 次 □1~2 次 □3~4 次 □5 次以上

5. 請問憩賢樓有哪些吸引你的地方?（可複選）(請接第 7 題)

□ 空間大 □餐點美味 □健康安全 □其它

6. 請問您為什麼未曾至憩賢樓用過餐?（可複選）

□ 沒有聽過 □口味不佳 □餐點種類少

□ 只提供正餐 □其它

您好，我們是政治大學地政系大學部學生，因為課程研究需要，與學生會 合作調查政治大學學生對於憩賢樓的使用情形，包括使用頻率、菜色調 查、滿意度等以期增進憩賢樓使用效率。這份問卷將耽誤您幾分鐘時間， 請詳細填寫，您的意見將作為憩賢樓改進服務之用。 (本份問卷僅作為學術研究之用，受訪者的資料絕對保密，請您放心填寫。)

7. 如果憩賢樓進駐點心下午茶類店家是否會增加您至憩賢樓用餐

的意願? (例如: 鬆餅、小蛋糕)

□ 會 □不會

8. 如果憩賢樓進駐宵夜類店家是否會增加您至憩賢樓用餐的意願?

□ 會 □不會

9. 下列哪些種類的店家會增加您至憩賢樓用餐的意願?（可複選）

□ 炸物 例如:鹽酥雞

□ 烤物 例如:烤肉

□ 甜點 例如:鬆餅、小蛋糕

□ 其它

上學期開始，學生會推動憩賢樓夜間延長開放，於晚間 9 點至凌晨 2

點，提供學生進入憩賢樓內討論。

10. 請問您曾經於夜間延長開放時段使用過憩賢樓嗎?

□ 有 □沒有(請接第 12 題)

11. 請問您是否會再去?

□ 會 □不會

12. 請問您覺得夜間延長開放有哪些吸引你的地方?

□ 座位數量多 □環境舒適 □其它

13. 請問您覺得夜間延長開放有哪些需要改進的地方?

□ 開放飲食 □增加宣傳 □其它

14. 請問您覺得憩賢樓餐廳環境有沒有什麼需要改善的地方?

15. 憩賢樓外的室外廣場未來將打造成比羅馬廣場更大型的建築藝

術，於一、二樓皆提供座位遠眺貓空的景致，若於此廣場增加餐

車或咖啡，是否會吸引您前往消費?

□ 會 □不會 □沒有影響

(本次問卷到此結束，感謝您的用心填答)

圖 20 問卷

圖 21 興總務長及台興公司經理等人洽談之照片 1