容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例 - 政大學術集成

全文

(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 政治大. 立容積移轉接受基地居住環境品質改變認知. ‧ 國. 學. 與政策滿意度之研究. ‧. －以新北市中和地區為例. Nat. y. sit. n. al. er. io. A Study of Cognitive and Policy Satisfaction of the Residential Environment Quality Changes in the Transfer Development Right Receiving Area. iv. n －A Case Study in New Taipei City C of Zhong HeUDistrict hengchi. 研究生：高筱菁指導教授：邊泰明. 博士. 中華民國一 ○ 三年六月十五日.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(3) 謝. 誌. 對設定的目標一向都很確定，這次也不例外，報名時告訴自己如果考上了要找大學長－邊老大當指導教授，還記得口試隔天要開會，剛好邊老大就是委員，所以看到榜單，立馬約了邊老大詳談，並討論後續研究方向，後續就告知了大學的恩師－賴美蓉教授考上的好消息，很感謝您介紹我進入苗栗縣政府服務，也扎實了我實務上的經驗。而在入學後在邊老大的身邊學習，無論是您學術上的知識或實務上的經驗，著實讓我成長了不少，當然不能忘記的就是咱們邊家七小福們，邊家一姐文芝常督促大家寫論文及告訴大家寫作的方向，我也不會忘記妳有一個很會做點心的媽媽，上課分組時只要有妳在總是分在同組一起交報告，一哥志銘常搞笑的把路徑依賴及制度隋性套用在日常生活上，怡華這個正到翻的辣妹常扮演與老師間的橋樑，常盧到老師拿妳沒辦法後只好事事說好，室滿則細心的負責幫大家處理瑣事，口試時真多虧妳在旁邊打點，浩榕這個同是雙子座的超有話聊，任何事情都一針見血的點出來，實在是太厲害了，我會永遠記得常在老地方蹲在地上講八卦的情境，而育華常常手忙腳亂的天兵行為也常使大家不知所云；我們在 FB 上成立了邊老大俱樂部，不定期把老大請出來唱歌吃飯，又或者互相打氣盡全力衝刺論文，點點滴滴是這輩子永遠無法忘記的，除了邊家班以外，鳳茹也是一起加油打氣寫論文的好朋友，恭喜我們一起畢業了！. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. al. er. io. 撰寫論文的過程中，淑雯學姐在我跑因素分析、SEM 有瓶頸時拉了我一大把，這段時間一直跑去煩妳，妳也馬上告訴我問題點，真的大大感謝！玉嬌學姐曾是業主而後也師出同門，謝謝妳的期初評論讓我有正確的方向而往下撰寫，期末上也謝謝曉瑞幫忙當評論人，使我可順利進行口試。. Ch. engchi. i Un. v. 工作上，謝謝任經理鼓勵我去念書，趕論文時也容許我請假去準備，還有一個重要人物，如果我把你忘了就是十惡不赦啦，潘帥是長官也是戰友，除了感謝您願意寫推薦信、容許我常常去找老師外，也很體諒我上課的時間，每學期開始就問我星期幾上課，我知道你會避開這些時間找我討論案子，真是太貼心了。最後，曾經有個麻煩拖油瓶問我，會不會出現在謝誌中？我說會，而且會說感謝你帶來這些麻煩，讓我更專心的念書、寫論文，就是張技師格維先生，總是把你排在最後，謝誌中你仍然是最後一位，因為你最重要。記得剛踏入政大校門時，告訴自己要三年準時畢業，我實現了，也謝謝曾經幫助過我的人。 HC 謹致於 TYLIN 2014.6.


(5) 摘. 要. 在都市發展環境當中，居住環境品質取決於居住者本身之感受程度，可分為內部環境及外部空間結構，內部環境係指針對居住者本身所在的生活圈裡，外部空間結構則多半為公共設施的鄰近程度、交通便利性及嫌惡設施等因素，世界衛生組織曾於 1961 年世界衛生報告中提出理想居住環境為安全性、健康性、便利性、舒適性等基本理念，經由探索性、驗證性因素，分析彙整出解釋社區居民對居住環境品質之衡量著力點在於實體性、社區服務與管理、現代化等三大方面，因此居民感受度是與前開四種基本理念相呼應的。在針對居住環境品質與社區滿意度相關文獻探討後發現，居住環境品質多與社區滿意度有關聯，顯示在建構生活品質模式應先將領域分群，透過客觀、認知及評估因子，即可呈現各領域的滿意度。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 為解決公共設施保留地取得、歷史建築物保存及公共開放空間之提供等議題，我國開始實施容積移轉制度，主要目的為追求環境寧適、健全實質建設、保留彈性立法規則及民眾參與，惟接受基地在注入原基準容積後，其鄰近居民之居住環境品質是否受到影響及衝擊，為本研究所關注之重點；本研究係探討容積移轉制度實行迄今，接受基地容積移轉案件在興建完成後，對週邊土地所帶來之影響。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 本研究以容積移轉接受基地興建前後對居住環境品質之問卷調查，以新北市中和地區之接受基地周邊住民作為受訪對象，以因素分析、結構方程模式為分析方法，以五大變數－接受基地興建前既有環境滿意度、接受基地興建後正面環境改善、接受基地興建後負面改變影響、容積移轉政策修正建議及其政策滿意度進行模式驗證；研究結果發現既有環境滿意度對負面改變影響、政策修正建議呈正向影響，對正面環境改善、政策滿意度呈負向影響，另負面改變影響、政策修正建議則具有著之中介效果，該研究可作為未來推動容積移轉制度辦理之修正建議。. Ch. engchi. i Un. v. 關鍵字：居住環境品質、容積移轉、接受基地、滿意度、結構方程模式.


(7) ABSTRACT In the urban development environment, living environment quality depends on how residents feel. It can be divided into internal and external spatial structure environments. The internal environment refers to living areas where the residents themselves reside; the external spatial structures are mostly the proximity, accessibility and distaste factors of public facilities. The World Health Organization’s 1961 World Health Report proposed the basic concept of the ideal living environment for safety, health, convenience, comfort, etc. They compiled an analysis of the environmental community to explain the measure of the quality of living through exploratory, confirmatory factors. The analysis compiled an explanation of the way community residents measure environmental quality. The focal point lies in the three aspects of modernization: physical properties, community service and management. Therefore residents' susceptibility echoes the former four basic philosophies.. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. In regards to the quality of living environment and community satisfaction, after disscussing relevant literature, we found that the quality of living environment correlate with community satisfaction interaction. This shows that during the construction of life quality models, domain clustering should first take place, then go through the analysis of objective factors, perceived factors, evaluated factors before presenting various domains of satisfaction.. er. io. sit. y. Nat. However, to address topics on land reserved for the public infrastructure, topics on historical building preservation and public open space topics, Taiwan began to implement transferable development rights control. The main goal of this system was to pursue environmental quality, improve substantive construction, maintain the flexibility of legislative rules and promote public participation. However, the main concern of this study is whether or not the environmental living quality of nearby residents' was affected after the development rights of the receiving area received incremental development rights and built high-rise buildings. This study mainly dicusses ways to implement the so far accepted transferable development rights case after construction is complete, and the effects brought on by the surrounding land.. n. al. Ch. engchi. i Un. v. This study looks at environmental quality before and after transferable development rights acceptance and construction. A questionnaire was designed for this study and was administered to local residents of the Zhong-he, New Taipei City development rights receiving area as target respondents. This study.

(8) was conducted by way of factor analysis and structural equation modeling analysis. Five variables were proposed, which are variables of nearby residents of the development rights receiving area regarding environmental satisfaction before construction; variables of nearby residents having positive evaluation after construction; variables of nearby residents having negative evaluation after construction; variables of nearby residents regarding transferable development rights policy amendment; variables of nearby residents regarding transferable development rights policy satisfaction, to conduct a model confirmatory. The results show that environmental satisfaction variables have a positive impact on negative evaluation variables and policy amendment variables, but have a negative impact on positive evaluation variables and policy satisfaction. In addition, negative evaluation variables have indirect effects on policy amendments. This study can be used as a reference for the implementation of the transferable development rights system in handling amendments in the future.. 立. 政治大. ‧ 國. 學 ‧. Keywords: Residential Environment Quality, Transferable Development Rights, Receiving Area, Satisfaction, Structural Equation Modeling. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(9) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 目. 錄. 第一章緒論 ........................................................................................................1 第一節研究動機與目的 ............................................................................1 第二節研究範圍與內容 ............................................................................4 第三節研究方法與流程 ............................................................................6 第二章相關文獻與理論回顧 ............................................................................9 第一節居住環境品質 ................................................................................9 第二節社區滿意度 ..................................................................................18 第三節容積移轉制度理論 ......................................................................24 第四節研究立論 ......................................................................................27 第三章容積移轉接受基地概況 ......................................................................29 第一節新北市容積移轉接受基地現況分析 ..........................................29 第二節中和地區接受基地概況 ..............................................................34 第三節接受基地屬性分析 ......................................................................52 第四章研究設計 ..............................................................................................57 第一節研究架構與研究假設 ..................................................................57 第二節變數說明與問卷設計 ..................................................................61 第三節研究範圍與研究對象 ..................................................................66 第四節實證研究方法 ..............................................................................69 第五章實證結果與分析 ..................................................................................77 第一節敘述統計分析 ..............................................................................77 第二節因素構面萃取與命名 ..................................................................83 第三節人口統計變數對主要變數之差異分析 ......................................88 第四節居住環境品質改變對政策滿意度之關係模式 ..........................96 第六章結論與建議 ........................................................................................107 第一節結論 ............................................................................................107 第二節建議 ............................................................................................ 110 參考文獻 .......................................................................................................... 113 附錄一問卷調查表 ...................................................................................... 119 附錄二反映像相關矩陣表 ..........................................................................123 附錄三人口統計變數對主要變數之獨立樣本 t 考驗 ...............................125 附錄四人口統計變數對主要變數之單因子變異數分析 ..........................127 附錄五事後比較-HSD-Tukey 法 ................................................................133 附錄六 SEM 結果之 t 檢定值......................................................................143. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. I. i Un. v.

(10) 目. 錄. 圖. 研究流程圖 ........................................................................................ 8 Kirkos sub-city 的主觀生活品質的結構模式 .................................11 環境與 QOL 的概念性架構圖 ........................................................ 12 居住環境品質觀念性模型 .............................................................. 15 居住環境品質觀念性模型 .............................................................. 16 居住滿意度概念架構示意圖 .......................................................... 17 居住領域滿意度與生活品質的關聯性模式 .................................. 21 客觀條件、主觀反應與社區滿意度間的關連性模型 .................. 21 再生資源和活動對個人幸福、健康和社區品質的連結模型 ...... 22 接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度的關聯性模式 .. 27 新北市政府都市計畫容積移轉許可審查標準作業流程圖 .......... 30 新北市政府歷年核定申請容積移轉案件折線圖 .......................... 32 歷年中和都市計畫區容積移轉接受基地位置示意圖 .................. 36 基本假設關聯模式 .......................................................................... 59 本研究模式結構圖 .......................................................................... 60 A 社區位址及現況照片示意圖 ...................................................... 66 B 社區位址及現況照片示意圖....................................................... 67 C 社區位址及現況照片示意圖....................................................... 67 SEM 建模流程示意圖 ..................................................................... 74 典型的 SEM 模型示意圖 ................................................................ 76 本研究模式結構路徑分析圖 .......................................................... 97 本研究修正後模式結構路徑分析圖 .............................................. 98 標準化結構模式路徑分析結果圖 ................................................ 102. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. y. sit. n. al. er. io. 1-1 2-1 2-2 2-3 2-4 2-5 2-6 2-7 2-8 2-9 3-1 3-2 3-3 4-1 4-2 4-3 4-4 4-5 4-6 4-7 5-1 5-2 5-3. 錄. Nat. 圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖. 目. Ch. engchi. II. i Un. v.

(11) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 表. 錄. 2-1 居住環境品質指標矩陣...................................................................13 2-2 社區實質環境品質評估指標體系表...............................................23 3-1 新北市歷年核定容積移轉案件統計表...........................................31 3-2 新北市歷年核定容積移轉接收基地面積統計表(單位：㎡/％) ...32 3-3 接受基地街廓分類指標一覽表.......................................................35 3-4 中和地區接受基地基本資料分析表...............................................37 3-5 接受基地申請面積統計分析表.......................................................39 3-6 接受基地土地使用分區類別統計分析表.......................................39 3-7 接受基地周邊土地使用分區類別統計分析表...............................39 3-8 接受基地臨接道路情形統計分析表...............................................40 3-9 接受基地鄰接主要道路情形統計分析表.......................................40 3-10 接受基地距離捷運站情形統計分析表...........................................41 3-11 接受基地交通條件分析表 ...............................................................41 3-12 接受基地鄰近停車場及學區情形統計分析表...............................44 3-13 接受基地學區暨停車條件分析表...................................................44 3-14 接受基地鄰近市場、開放空間及鄰避設施情形統計分析表.......46 3-15 接受基地鄰近鄰避設施情形統計分析表.......................................47 3-16 接受基地公園、購物暨鄰避設施條件分析表...............................47 3-17 接受基地鄰近區位條件檢核統計表...............................................49 3-18 接受基地各項區位條件檢核分析表...............................................49 3-19 接受基地分類指標因素負荷量分析表...........................................52 3-20 接受基地分類指標差異比較表.......................................................54 4-1 研究假設路徑效果關聯表...............................................................59 4-2 既有環境滿意度之衡量問項...........................................................62 4-3 環境正面改善之衡量問項...............................................................63 4-4 環境負面改變影響之衡量問項.......................................................63 4-5 政策修正建議之衡量問項...............................................................64 4-6 容積移轉政策滿意度之衡量問項...................................................64 4-7 因素負荷量、解釋變異量及選取準則表.......................................71 4-8 KMO 統計量的判斷原理 ................................................................73 5-1 受訪者基本資料統計分析表...........................................................79 5-2 接受基地興建前既有環境滿意度各項變數平均分數排序表.......80 5-3 接受基地興建後居住環境改變影響各項變數平均分數排序表...81 5-4 接受基地可能的改善方式各項變數平均分數排序表...................82 5-5 接受基地容積移轉政策滿意度變數平均分數排序表...................82 5-6 接受基地興建前既有環境滿意度因素分析綜理表.......................84. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表. 目. Ch. engchi. III. i Un. v.

(12) 5-7 接受基地興建後正面環境改善因素分析綜理表 .......................... 85 5-8 接受基地興建後負面改變影響因素分析綜理表 .......................... 86 5-9 政策修正建議因素分析綜理表 ...................................................... 87 5-10 各因素構面之單因子變異數分析表 .............................................. 90 5-11 人口統計變數對各變數之影響差異檢定表 .................................. 91 5-12 整體模式適配度指標檢定表 ........................................................ 100 5-13 結構方程式標準化估計與路徑檢定表 ........................................ 101 5-14 各變數與路徑間整體效果綜理表 ................................................ 103. 立. 政治大. 學 ‧. io. sit. y. Nat. n. al. er. 表表表表表表表表. 錄. ‧ 國. 目. Ch. engchi. IV. i Un. v.

(13) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例第1章. 第一章第一節. 緒論. 研究動機與目的. 一、研究動機我國自民國 28 年 6 月 8 日（國民政府制定公布全文 32 條）公告發布實施「都市計畫法」以來，屆經修法共 9 次，其中民國 53 年 9 月 1 日（總統令修正公布全文 69 條）、民國 62 年 9 月 6 日（總統令修正公布全文 87 條）及民國 77 年 7 月 15 日（總統令修正公布第 49～51 條條文；並增訂第 50-1 條條文）之修正過程中，針對公共設施保留地取得年限從 10 年至無取得年限1，起因於民國六、七十年間大量訂定都市計畫地區，並劃設公共設施用地，茲因本法係由中央訂定，而公共設施用保留地之取得為縣（市）政府及鄉（鎮、市）公所，如欲於年限內取得非屬地方財政可負擔；然而取消公共設施保留地之取得年限亦構成該土地所有權人無法適當自由處份。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 有鑒於此，民國 88 年 4 月 6 日（內政部（88）台內營字第 8872676 號令訂定發布全文 22 條）由內政部訂定「都市計畫容積移轉實施辦法」，主要為解決公共設施保留地取得、歷史建築物保存及公共開放空間之提供問題，同時也補償土地所有權人因被劃設為公共設施用地未能及時徵收補償所構成之特別犧牲；另民國 91 年 12 月 11 日（總統華總一義字第 09100239060 號令）增訂都市計畫法第 83-1 條，確立前開辦法之法源依據，實施迄今新北市計有 644 個申請容積移案件，送出基地面積約為 69.89 公頃，容積移轉接受基地總面積約有 121.61 公頃。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 以往相關文獻多著墨在針對公共設施保留地是否有效取得2、接受基地之最適劃設範圍（林莉婷3，2000）、與國外制度之比較研究（張瑞雲4，2007），顯少針對該基地在接受容積移轉後針對基地本身及其週邊所帶來之影響、居民對其居住環境改變認知度等面向探討本政策滿意度。. 1. 民國 77 年 6 月 28 日再次修正都市計畫法第 50 條，刪除現行條文第 1 項及第 2 項有關公共設施保留地取得期限。（引自立法院全球資訊網，2012，立法院法律系統， http://lis.ly.gov.tw/lgcgi/lglaw?@109:1804289383:f:NO%3DE01161*%20OR%20NO%3DB01 161$$11$$$PD%2BNO，取用日期：2012 年 10 月 28 日。） 2 蔡碧雲，1999，《容積移轉接收區劃設之研究─以公共設施用地為例》，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文。 3 林莉婷，2000，《建構容積移轉接收基地選址之研究》，國立台北科技大學建築與都市設計研究所碩士論文。 4 張瑞雲，2007，《我國容積移轉法制之研究－兼與日本容積移轉制度之比較》，國立政治大學地政學系、私立中國地政研究所碩士論文。 1.

(14) 第一章緒論. 經由新北市申請容積移轉的案件中得知，接受基地多為都市計畫區之住宅區、商業區及工業區，依上開法令及「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」等規定，分區之劃設須輔以公共設施用地一定比例5之配合，因此分區容積率依鄰里性公共設施比例及人口密度來訂定，各都市計畫區之土地使用分區及公共設施用地須予平衡始能提供良好的生活環境，惟當該基地接受容積移轉後，容積率之提升必然增加人口移入，此時原本平衡之公共設施、開放空間是否因此失衡？爰此，為降低增額容積對接受基地預期產生之影響，各縣市政府爰於各該「都市計畫容積移轉許可審查要點」對容積移轉接受基地設定各式條件。以新北市政府為例，其審查要點6明定接受基地不得位於農業區、保護區、行水區、河川區及其他非屬都市計畫發展區之土地，面臨道路寬度或連接道路面寬未達 8 公尺之土地、毗鄰古蹟之土地、山坡地之土地、實施容積管制前已取得建照之土地、未實施容積管制地區之土地、公告禁止容積移轉及獎勵之土地，顧名思義，即預先排除環境脆弱敏感區土地（農業區、保護區、行水區、河川區、毗鄰古蹟之地及山坡地等）、道路狹小地區（道路寬度未達 8 公尺）、及維持容積管制制度之運作（實施容積管制前之建照、未實施容積管制之地區及公告禁止容積移轉及獎勵地區）；並另指定捷運車站用地一定距離得為接受基地以實現大眾運輸導向發展（ Transit Oriented Development, TOD）7效益。亦即表示同一主要計畫區內或同一縣市. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. Nat. y. sit. n. al. er. io. 主要計畫區內排除前述環境敏感區、道路狹小地區等特定地區之外所有土地，皆有可能成為容積移轉之接受基地。因容積移轉接受基地對週遭公共設施服務水準、環境敏感等影響並未全然排除，且容積移轉對接受基地的各式影響（如生活品質（Quality of Life, QoL）、房地價值、居民觀感、社會公平、居住安全、消防維護及犯罪率等）亦未有定論，爰擬就接受基地周邊居民認知及對政策的滿意度為主題進行研究，以通盤檢討容積移轉政策之利弊得失，俾供作為後續政策推行或修正之依據。. Ch. engchi. 5. i Un. v. 依『都市計畫定期通盤檢討實施辦法』第 17~22 條規定公共設施用地應予設置之比例，其中第 18 條更明確規定變更都市計畫土地使用分區達 1 公頃以上，應劃設不低於該等地區總面積百分之十之公園、綠地、廣場、體育場所、兒童遊樂場用地。 6 新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點第 3 點規定不得為接受基地之土地。 7 大眾運輸導向（Transit Oriented Development, TOD）：以大眾運輸系統為中心，緊密規劃空間使得以在步行容許範圍內藉搭乘大眾運輸系統、人行及自行車系統等方式，滿足行動需求，減少交通流量與能量消耗，提高經濟效益。 2.

(15) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 世界衛生組織8（World Health Organization, WHO）曾於 1961 年世界衛生報告中針對理想居住環境提出四大基本理念，分別為安全性9、健康性10、便利性11和舒適性12；而近年來，都市環境居住生活品質被視為實施都市計畫之重要施政方針（Rezvani, Mansourian, and Sattari, 2012:1），生活品質可分為主、客觀面向來探討，主觀因素可分為四大面向，分別為物質的、經濟的、社會的和鄰近的因素，客觀因子則以擁擠度、社會經濟狀況、安全和鄰近、住所和人口統計等為影響重點（Elsa, 2009），因此，本研究將以國內外相關居住環境品質認知之文獻選取適當因子，透過新北市申請容積移轉案件中，周邊居民對其居住生活品質改變之認知以問卷方式加以分析，進而了解從容積移轉制度實施以來之政策滿意度。. 政治大（一）遴選適當影響居住環境品質因子，透過問卷調查了解居民對立居住環境品質的主要考量因子，並提出建構容積移轉接受基. 二、研究目的. ‧ 國. 學. 地應符合之要件。. ‧. （二）透過問卷調查得知容積移轉接受基地周邊住民所感受其居住環境之改變，藉以了解我國實施容積移轉制度自實施以來是否感到滿意。. y. Nat. sit. n. al. er. io. （三）容積移轉制度除了解決公共設施保留地、古蹟保存之問題外，是否為其接受基地周邊帶來外部性，進而提出政策建議。. Ch. engchi. 8. i Un. v. 世界衛生組織（World Health Organization），簡稱世衛組織或世衛（WHO）成立於西元 1945 年，是聯合國屬下的專門機構，國際最大的公共衛生組織，總部設於瑞士日內瓦（引自維基百科-自由的百科全書網站， http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E4%B8%96%E7%95%8C%E5%8D%AB%E7%94%9F%E7% BB%84%E7%BB%87，取用日期：2012 年 10 月 28 日）。 9 安全性：無危害人類生命及生活，使人類得以免除恐懼的環境，為最基本的生活條件。 10 健康性：健康乃人類幸福的根源，必須杜防公害危及居民的健康，並普及各種保健設施。 11 便利性：公共設施的適當配置及交通工具之合理使用可促進彼此間的溝通，達到活動效率的提升，使得居家生活得以方便進行。 12 舒適性：提供居民舒適愉悅之生活環境，包括心理上與生理上的寧適以及社會生活環境的提升。（註 9~12 引自王怡勛，2000：2-23） 3.

(16) 第一章緒論. 第二節. 研究範圍與內容. 一、研究範圍（一）研究主體據相關資料顯示「都市計畫容積移轉實施辦法」於民國 88 年訂定，依本法第 3 條14、第 7 條15規定容積移轉送出及接受基地以實施都市計畫地區為限，新北市政府（原臺北縣政府）於民國 89 年受理容積移轉案件，民國 90 年核定中和區第 1 筆容積移轉案件，迄今計辦理 64416件，因此本研究將以新北市都市計畫地區實施容積率管制為研究主體。 13. （二）研究案例. 政治大. 新北市至民國 101 年 8 月底止計有 46 個都市計畫地區，經由二手資料蒐集結果，將迄今未申請容積移轉案件之都市計畫地區17 先行予以剔除，餘都市計畫區進行整體研究案例之初步分析，在資料取得可行性評估、自然及社經環境考量下，因新北市所核定第 1 筆容積移轉案件位於中和區，爰此，本研究以中和地區接受基地為主要研究案例。. 立. ‧. ‧ 國. 學. （三）時間範圍. Nat. y. sit. n. al. er. io. 本研究以新北市開始受理容積移轉案件迄今為時間範圍，考量資料取得之完整性，另本研究主要係以接受基地為主體對象，因此將以核定案件之時間點－民國 90 年為研究時間起點，時間迄至民國 101 年 8 月底止。. Ch. engchi. 13. i Un. v. 民國 88 年 4 月 6 日（內政部（88）台內營字第 8872676 號令訂定發布全文 22 條）由內政部訂定。 14 「都市計畫容積移轉實施辦法」第 3 條規定：本辦法之適用地區，以實施容積率管制之都市計畫地區為限。 15 「都市計畫容積移轉實施辦法」第 7 條第 1 項規定：送出基地申請移轉容積時，以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限；都市計畫原擬定機關得考量都市整體發展情況，指定移入地區範圍，必要時並得送請上級都市計畫委員會審定。 16 案件數統計至民國 101 年 7 月底止，參考資料來源：新北市政府土地容積移轉申請案查詢系統，http://volumetransfer.planning.tpc.gov.tw/Volume/，取用日期：2012 年 7 月 31 日。 17 澳底、東北角風景特定區、金山、萬里、三芝、石門、淡海新市鎮特定區、新店水源特定區、北海岸風景特定區、石碇、瑞芳、平溪、十分風景特定區、雙溪、坪林水源特定區、貢寮、臺北水源特定區、野柳風景特定區、烏來水源特定區、臺北港特定區（為新訂都市計畫，原八里都市計畫範圍已劃入，惟仍保留發布實施前之申請案件）、板橋（浮洲地區）、龍壽及迴龍地區、臺北大學社區特定區等都市計畫地區並無容積移轉案件。 4.

(17) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 二、研究內容本研究主要為了解建築基地在接受容積移轉後周邊居民對其居住環境品質改變認知，進而探討我國在實施容積移轉制度以來，民眾對其政策滿意度，因此將透過以下內容深入探討分析：（一）相關理論與文獻回顧探討國外針對居住環境品質及社區滿意度（Neighbourhood Satisfaction）相關研究指標及國內相關實証針對其生活環境品質之指標，初步找尋居民對居住環境主要的指標，作為後續指標建立及問卷設計之依據。接受基地容積移入係建構在容積移轉制度的理論基礎下，因此亦針對該理論之發展沿革、我國發展演變至新北市法令制度之建立作相關闡述，俾作為比對研究結果，其未來政策上相關建議。. 立. 政治大. （二）新北市容積移轉案例分析. ‧. ‧ 國. 學. 透過蒐集新北市核定容積移轉接受基地之案件概況，縮小至中和地區核定接受基地之案件，了解其基地分布狀況及其週邊環境，進而了解各基地之條件屬性，藉以建構出相關問卷設計內容。（三）實證研究方法及問卷設計. y. Nat. sit. er. io. 透過相關文獻分析，遴選出影響居住環境品質之相關變數，及基地周邊之條件屬性設計適當問卷，並以劃定其基地周邊影響之最適範圍，以利辦理問卷之發放。. n. al. i n C U hengchi （四）研究結果分析及討論. v. 經由問卷回收後以敘述統計、因素分析及結構方程模式深入討論接受基地周邊住民對其居住環境品質所在意的影響變數為何及對環境改變之認知影響程度，藉以找尋與容積移轉接受基地相互影響之關連性及重大影響因子。（五）政策建議針對我國現行容積移轉制度及法令，透過本研究結果提出相關改善策略及建議。. 5.

(18) 第一章緒論. 第三節. 研究方法與流程. 一、研究方法在研究方法部份，本文將採文獻分析法、二手資料蒐集、實地勘查、問卷調查法及多變量統計分析法，瞭解居住環境品質評估指標之遴選原則、社區滿意度，以及二者之間關聯性架構模型、容積移轉制度發展歷程及發展現況、接受基地周邊居民對其居住環境品質改變更之認知、了解接受基地因容積移入後對周邊環境居民對其生活環境品質影響程度與帶來外部性之關係，藉由新北市實際容積移轉案件進而探討我國在施行容積移轉制度下居民之政策滿意度。詳細研究方法描述如下：（一）文獻分析法. 政治大. 蒐集國外有關居住環境品質相關研究指標及國內實證性研究之期刊、論文等相關文獻，並針對量化研究中假設條件、模式建構、多變量統計分析、配適度檢定等研究方法，了解對居住環境品質有直接影響關係之指標。. 立. ‧ 國. 學. （二）二手資料蒐集. ‧. sit. n. al. er. io. （三）實地勘查. y. Nat. 蒐集新北市中和都市計畫地區自核定容積移轉案件之基地位置分布狀況、規模大小、分區屬性及周邊環境條件進行初步圖資建置。. Ch. i Un. v. 依二手資料展繪於圖面上後，實地勘察基地現況及周邊環境發展現況，藉以確定基地本身是否開始興建、興建中或已興建完竣，由於未開始興建之基地尚無法使周邊居民感受到居住環境之改變，因此將予以剔除，針對已完工之建築物加以篩選，縮小問卷發放範圍。. engchi. （四）問卷調查法問卷設計內容透過國內外相關文獻回顧及參考國內有關居住環境品質之設計內容，初步將以「接受基地興建前既有環境滿意度」、「接受基地興建後對居住環境品質影響」、「政策修正建議」、「容積移轉政策滿意度」、「基本資料」等五大部分為主要設計內容，以順序尺度或類別尺度加以計算，並以容積移轉接受基地鄰近街廓之周邊居民為主要問卷發放對象，以實地走訪方式調查。. 6.

(19) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. （五）多變量統計分析法 1. 集群分析18（Cluster Analysis）針對容積移轉接受基地之基本條件屬性及其區位條件進行集群分析，將其相同性質之基地類型歸納為同一族群，藉以辦理實地走訪，縮小問卷發放範圍。 2. 敘述統計19（Descriptive Statistics）本敘述統計分為二手資料與一手資料等二階段進行建置，在二手資料部分係對新北市中和地區之接受基地核定案件進行敘述性統計分析；后針對問卷回收結果辦理資料初步建置，以敘述統計方式加以描述與分析。 3. 因素分析20（Factor Analysis）在完成文獻回顧及二手資料蒐集建置後，針對接受基地興建前既有環境滿意度、興建後居住環境品質改變影響之問卷題項，先以因素分析法尋找相關變數，作為問卷設計第一部分之調查內容，主要目的係問卷題項予以簡化。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 4. 單因子變異數分析21（Analysis of Variance, ANOVA）. ‧. 依前節所述將主要因素萃取出來後，比較人口統計變數之母群體平均數之間是否存在差異性，作為進一步辦理結構方程模式驗證之輔助工具。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 5. 結構方程模式22（Structural Equation modeling, SEM）先以路徑圖建構基本假設模型，在完成問卷設計與調查後，針對各因素構成面，檢定觀察變數與潛在變數之間的假設關係，了解接受基地在興建前後居住環境品質改變對居民影響程度及現行容積移轉政策滿意度之間的影響關係。. Ch. engchi. 18. i Un. v. 集群分析（Cluster analysis）係為一種數值分類方法（numerical taxonomy），將主要是根據變數間的相同性或相異性，將相似（同質）性較高或相異性較低的觀察值集成一群，使分類的結果具有同質性（參考自多變量分析，2004：6-1）。 19 包括蒐集、整理、表現、分析與解釋資料，將所獲得的第一手資料加以整體表現解釋與分析（引自統計學-方法與應用（上冊），2001：8）。 20 因素分析（factor analysis）是一種複雜的代數方法，其用以斷定一系列的具體觀察，其中所存的一般層面或因素（引自『社會科學研究方法』，2010：685）。 21 結構方程模式（Structural Equation modeling, SEM）是多變量分析中應用範圍涵蓋相當廣泛的一種分析工務，也包含徑向分析及驗證性因素分析等，能同時完成評估測量系統與因果關係（陳順宇，2006：1-1）。 22 單因子變異數分析（Analysis of Variance, ANOVA）是是用來辦理結構方程模式前，先行比較原本的樣本數是否存在差異。 7.

(20) 第一章緒論. 二、研究流程本研究依前述研究內容、研究方法訂定作業流程，如下圖所示：研究動機與目的研究範圍與內容研究方法與流程. 相關理論與文獻回顧. 政治新北市容積移轉接大受基地案件概述. 社區滿意度文獻. 容積移轉制度沿革. 立. 學. 中和地區容積移轉案件分析. ‧ 國. 假設影響居住環境品質因素. y. ‧. Nat. 模型概念與研究設計. n. al. er. io 問卷設計. 實地勘查暨縮小問卷調查範圍. sit. 居住環境品質文獻. 二手資料蒐集與分析. iv n C h研究假設 SEM 模式建構 engchi U. 研究地區問卷調查. 因素分析. 敘述統計. MSA. 結構方程模式. 卡方檢定. KMO Bartlett. 假設與結果驗證結論與建議圖 1-1. 研究流程圖. 8. 配適度檢定.

(21) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例第2章. 第二章. 相關文獻與理論回顧. 我國於日據時期，即 19 世紀末由日本政府於 1899 年發布實施台中市都市計畫，也是我國第一個都市計畫區域，依「都市計畫法」第 1 條開宗明義表示本法為改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展而制定，同法第 3 條亦指出都市計畫係指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫發展，並對土地使用作合理規劃，都市計畫包含土地使用分區及公共設施用地，土地使用分區係指居住、工作、商業等活動之聚集地點，而公共設施用地則為抒解都市人口密度所劃設之公共開放空間，主要提供居住者休憩、教育、醫療、防災、及最重要的交通等供公眾之使用。近年來國民年所得提昇，連帶對生活品質開始有所認知，政府也因此逐年編列預算供撥重大公共建設、地區性公共開放空間之闢建，期以提高都市居住環境之生活品質，而國內外文獻針對其居住環境品質（Urban Quality of Life）之定義、評估指標未盡相同，為有效深入了解並找尋與本研究相關之居住環境評估指標，本章節就國內外相關學者對居住環境品質、社區滿意度之闡述及評估指標，作為接續本研究指標之遴選及訂定。. 立. ‧. ‧ 國. 學. 居住環境品質. sit. y. Nat. 第一節. 政治大. n. al. er. io. 在都市發展環境當中，居住環境品質取決於居住者本身之感受程度，居住者又可依性別、年齡層、所得、教育程度（Teck-Hong, 2012:115； Matthieu, Gideon, and Maarten, 2011:985；陳玫秀，2005：95）等屬性，對其居住環境之感受程度有所不同；另外，在感受度上，亦可分為內部環境及外部空間結構，內部環境係指針對居住者本身所在的生活圈裡，又可分為建築物型態、內部空間等之感受程度，外部空間結構則廣為學者所討論，多半為公共設施的鄰近程度、交通便利性及嫌惡設施等因素（Elas et al., 2010:84），皆可影響到居住者對居住環境品質的感受度，本節以居住環境品質定義、影響變數及其概念性架構、及居住滿意度（Residential Satisfaction）分析相關文獻。. Ch. engchi. i Un. v. 一、定義在都市系統中，人是主體，與環境會交互作用，因此必須適應環境，而在適應環境後即開始追求發展，亦謂生活品質的追求，然而，居住為人類每天生活的部分之一，世界衛生組織將居住環境解釋為「庇護身體安全的實質結構及周遭環境」，Karim（2012:47）將居住環境區 9.

(22) 第二章相關文獻與理論回顧. 分為 4 個領域，以住所為中心點（即第 1 層領域）依序往外分別為社會環境（包含鄰居及社區）、公共設施的社區環境及鄰近物質環境；在國內相關文獻部分，陳玫秀（2005：26）將居住環境品質的定義侷限於住宅外部的鄰里空間與社區環境，即所謂居住環境三要素的住宅（House）、鄰里（Neighborhood）及鄰居（Neighbor）；孫青雯（1994： 43）則敘述生活環境品質（Quality of Living Environment）乃用以描述不同地區居民對生活上的滿足情形，不同區域因治安、交通、公園綠地開放空間、醫療設備及福利措施會產生正、負面的影響；由上述相關文獻得知，居住環境品質係以人類居住在某一地區，因為外界不同的因素而有所感受，其感受度的高低則代表該環境品質的好壞。. 二、概念性架構與影響變數. 政治大. 由前述定義可得知，居住環境品質係由居民感受度的高低所判定該生活品質之好壞，因此，在都市生活品質影響變數中， Elsa （2009:61-62）以衣索比亞（Ethiopia）阿地斯阿貝拉23（Addis Ababa）. 立. ‧. ‧ 國. 學. 行政區域裡的主要城市－Kirkos sub-city 為案例，透過 607 個有效樣本數，以李克特六分量表法24（6-point Likert scale）調查彙整以結構方程模式建構生活品質的因素負荷量後（如圖 2-1 所示），發現受訪者不論在直覺或理性的反應下皆表示不滿意，變數中呈現受訪者所在意的是該城市的擁擠度、社會經濟位階、安全性及各種便利性，居住與人口分布為所在意的因子，該研究將為後續設計問卷遴選居住環境品質變數的考量範疇。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 23. i Un. v. 阿地斯阿貝拉（Addis Ababa）是衣索比亞首都，是一個州級特別市，城市有 80 多個不同的民族，說 80 餘種不同的語言；有基督教、伊斯蘭教及猶太教社群，位於衣索比亞中心點之間，總面積約為 540 平方公里（Elsa, 2009:7）。 24 李克特量表（Rensis Likert）最常使用在問卷設計，多半用來建立一些簡單的指數。 10.

(23) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 認知屬性. 領域滿意度. 住宅所有權等級(0.41) 居住密度(0.09) 住宅狀況(0.17). 住宅本身條件(HH)(0.13). 房間數量(0.30) 可支付之住宅設施(0.08) 生活區位之吸引力(0.29) 噪音指數(0.38) 建築物環境(BE)(0.01) 孩童適居性(0.14) 社區密度(0.21) 犯罪率(0.41) 道路安全(0.27). 立. 政治大社區安全性(SF)(0.07). ‧ 國. 學. 社區治安(0.23) 警局的距離(0.19). ‧. 初等學校品質(0.42) 健康設施品質(0.31). Nat. n. al. er. io. sit. y. 公共設施品質(PS)(0.01). 休憩設施品質(0.05) 垃圾處理(0.20). 主觀的生活品質. 初等學校鄰近度(0.15) 中等學校鄰近度(0.13). Ch. engchi. i Un. v. 健康設施鄰近度(0.34). 鄰近公共設施(AC)(0.06). 大眾運輸鄰近度(0.22). 家戶所得(IN)(0.49). 主要商場鄰近度(0.17). 社會關係(SC)(0.04) 社區滿意度(SN)(0.03). QOL=0.13HH+0.01BE+0.07SF+0.03SN+0.01PS+0.06AC+0.04SC+0.49IN. 圖 2-1 Kirkos sub-city 的主觀生活品質的結構模式資料來源：Elsa, 2009:43。. 11.

(24) 第二章相關文獻與理論回顧. Daisy（2008：299）以印度古瓦哈提25（Guwahati）城市為例，提出環境與整體生活品質關聯性的概念架構（如圖 2-2 所示），係由物質環境、經濟環境、社會環境所組成，主觀上為對環境條件的滿足，而必要環境條件的提供則為客觀影響因素，研究顯示主、客觀上並無顯著的關聯性。在變數選擇中，將前開 3 種環境因素經由權重概念性分析中及因素分析遴選出 9 個影響變數，物質環境影響變數為住宅狀況、公園綠地及環境污染程度，經濟環境影響變數為居住者本身經濟狀況、居住上的花費及個人的安全性，社會環境則以交通便利性、公共衛生設備及公共服務為影響變數，透過 95%及 99%的信賴水準下，得知「交通便利性」為普遍民眾所認為提昇都市生活品質的重要變數。. 政治大整體生活品質. 立. 環境狀況的滿意度（主觀的生活品質）. 物質環境. ‧. ‧ 國. 學. 必要環境狀況的提供（客觀的生活品質）. 經濟環境. 社會環境. er. v. 公共服務. i Un. 公共衛生設備. engchi. 交通便利性. 個人安全. 居住花費. 自身經濟狀況. n i環o境污染程度. Ch. sit. y. Nat 公園綠地. 住宅狀況. al. 圖 2-2 環境與 QOL 的概念性架構圖資料來源：Daisy, 2008:301。. Karim（2012:48）認為規劃者在規劃平價住宅時無法兼顧居住環境品質，惟為維持一定的生活品質，建議規劃者須兼顧便利、舒適、安全性，並從根本上提供幸福感，納入家庭生活、社會活動、社區設施及其實質環境建構交叉矩陣（如表 2-1 所示），他以馬來西亞（Malaysia）一個僅次於首都吉隆坡（Kuala Lumpur）的自治市－莎阿. 25. 古瓦哈提（Guwahati）是印度阿薩姆邦的最大城市，位於布拉馬普特拉河與西隆山脈之間，總人口約 808,021 人。 12.

(25) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 南（Shah Alam）為案例，提出了二者間的折衷方案，經由訪談分析，該城市在四個領域中，僅管受訪者的社會經濟背景無法達到一定的水準，但是在莎阿南的城市規劃中，已將住所的區位和可及性納入考量，亦稱之為「社區概念」，顯示實質景觀規劃和城市特性扮演著重要的角色，主要在提供良好的生活品質給居住者；由該文獻得知即使因住宅類型而存在規劃的限制，但「區位」和「可及性」則是必要性兼顧居住環境品質的重要變數。. 居住環境品質指標矩陣社區與社會活動. 家庭生活. z 遊樂設施的可及性 z 互動設施的可及性. z 邀請家人與朋友到來 z 去工作 z 去學校 z 去購物. z 向鄰居請求協助 z 與鄰居聚集討論. z 足夠的設施 z 良好的設施 z 可及性. y. ‧. v ni Czh有幫助的鄰 zU設施的供給 e n g c h i 適當性居. z 接近乾淨的水源 z 電力的易取得性 z 垃圾收集 z 地景創造. z 友善的鄰居 z 社區活動 z 社區組織. z 設施位處鄰近地點 z 可及性. z 平地的視覺景觀 z 噪音因素 z 刺鼻的味道 z 地景. z 財產保全 z 家庭安全. z z z z. 認識鄰居辨識陌生人犯罪社會和道德問題. z 設施的維護 z 遊樂設施的設計 z 噴水池. z 犯罪活動 z 意外 z 火災危險因素. z 合宜的室內空間. z 互動的適宜空間. z 偏好與選擇 z 污損公物. z 永續實踐. 所有權家庭健康家庭教育家庭經濟. 安全性. 使用. 學. al. n z z z z. 政治大. er. 立. io. 滿意度. z 乾淨 z 噪音因素 z 刺鼻的味道. z 有能力在其他種族群體中生活 z 與鄰居交流 z 依靠鄰居. Nat. 便利性. 社區實質環境. z 家庭活動的居住空間 z 隱私 z 家戶資產 z 收入 z 存款. ‧ 國. 舒適度. 社區設施. sit. 表 2-1. 資料來源：Karim,2012:49。. 13.

(26) 第二章相關文獻與理論回顧. 鑒於世界衛生組織曾於 1961 年世界衛生報告中提出理想居住環境提出為安全性、健康性、便利性、舒適性等基本理念，相關指標如后：（一）居住環境：居住空間、噪音干擾、空氣品質、垃圾收集、環境衛生、停車場所、日常購物環境。（二）交通環境：道路寬度、道路路面狀況、道路安全設施、交通工具、交通流量及交通便利性。（三）公共福利環境：醫療設保健設施、文化教育設施、公園綠地及開放空間、治安、消防設施。（孫青雯，1994：45）國內相關學者進一步對此進行深入探討，劉松癸（2002：111）引用 Fishbein 態度模式所提出 Q＝I（P–E）26，進一步納入以「期望27服務水準作為權數」提出 Q＝E（P–E），認為居住環境品質係由社區居民實際感受到的居住環境水準（P）減去社區居民事前期望的居住環境水準 E 的結果，並進一步前述四種理念進一步建構出影響居住環境品質是由社區居民對居住環境品質之預期及知覺，彙整出 10 項決定性因素，為利後續問卷設計內容，因此將該研究訪談主要項目併入圖示，（如圖 2-3 所示）；本圖示另依據我國現行『都市計畫法』第 15、22、42 條規定，有關土地使用計畫、公共設施計畫及交通系統計畫之相關要件予以融合綜整。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 26. i Un. v. 劉松癸（2002：111）引用 Carman（1990）所利用之 Fishbein 態度模式所提出 Q＝I（P– E），I＝服務屬性重要程度。 27 劉松癸（2002：111）參考翁祟雄（1998）將「期望」水準視為是「消費者的重視程度」。 14.

(27) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 捷運交通. 大眾運輸系統. 公共設施. 道路系統. 服務性. 社區服務. 公園. 管理性. 社區管制管理. 休閒設施. 便利性. 居住環境品質決定性因素. 社區居民對居住環境品質之預期. 居住環境品質. 社區居民對居住環境品質之知覺. 健康性社區衛保設施. 學校寧靜性. 路沖住宅區位鄰近殯葬場建築物外觀. 政治大. 社區人工環境. 鄰避設施社區基地氣候. 永續性. 社區發展. 意識性. 社區互助. 溫度. 區隔性. 社區型態. 溼度. 基地自然環境. 住宅方向. ‧. ‧ 國. 市場. 宗教設施. 美觀性. 屬內部環境範疇，不在討論範圍，予以剔除。擬增加之指標項目. 停車場. 學. 立. 圖示說明：. 社區週遭環境. 住宅採光. 舒適性. 住宅設計. 日照. y. Nat. 住宅通風. sit. n. al. er. io. 圖 2-3 居住環境品質觀念性模型資料來源：本研究繪製，參考資料來源：劉松癸，2002:55-59。. Ch. engchi. i Un. v. 經由探索性、驗證性因素分析彙整出解釋社區居民對居住環境品質之衡量著力點在於實體性、社區服務與管理、現代化等三大方面，實體性係指建商的實（硬）體設備，即為「看得到，摸得到」的固定設備，舉凡居家安全設計、停車場、綠化設計、外觀造型等；而社區服務與管理則包含鄰近治安、管理員的行政效率；最後是現代化，以門禁管理、監視系統為重點，因此可了解居民感受度是與前開四種基本理念相呼應的。其次，陳玫秀（2005：93-94）在彙整相關文獻，同樣以問卷發放調查台北市居民對其居住滿意度之評估，透過因素分析簡化評估項目，以 Person 積差相關分析法檢定後提出以居住地區、居民特徵、居住環境品質建構居住滿意度預測模式，歸納出七大因素（建築外部空間、環境健康、公園綠地、鄰里關係、公共設施可及性、鄰里安全、對外交通方便性）研究結果顯示皆與居住滿意度呈現正相關，其中「環 15.

(28) 第二章相關文獻與理論回顧. 境健康」為影響居住滿意度的最大因素，本研究範圍係位中和都市計畫地區，在區位、生活條件上較為貼近台北市，因此該因素亦可為本研究之指標評估項目之參考依據。. 居住環境品質居住地區. 個人特徵居住環境品質評估指標. 公園綠地： 1. 公園的吸引力 2. 公園的設計 3. 公園面積 4. 公園維護情形 5. 公園的可及性. 立. 公共設施可及性： 1. 警察機構可及性 2. 醫療設施可及性 3. 教育設施可及性 4. 藝文機構可及性 5. 購物設施可及性. 對外交通方便性： 1. 公共運輸系統可及性 2. 醫療設施可及性. 政治大. n. Ch. engchi. y. 鄰里安全： 1. 舉止怪異危險的人 2. 夜間照明 3. 犯罪率 4. 安全設施. sit. io. al. 鄰里關係： 1. 居民互動 2. 具服務熱忱的人 3. 鄰居待人態度 4. 鄰里性的活動 5. 鄰里趣味. er. Nat. 環境健康： 1. 空氣污染 2. 噪音污染 3. 環境衛生 4. 公共空間及設備維護情形 5. 關心鄰里環境 6. 鄰里氣氛. ‧. ‧ 國. 學. 建築外部空間： 1. 建物擁擠度 2. 建物外觀完整性 3. 建物高度與道路寬度和諧性 4. 建物外觀美觀性 5. 行走安全 6. 停車空間 7. 建物周邊綠美化 8. 行車阻礙 9. 無障礙設施. i Un. v. 圖 2-4 居住環境品質觀念性模型資料來源：本研究轉繪自陳玫秀（2005:93-94） Teck-Hong（2012:111）在研究馬來西亞吉隆坡中、高階住宅的居住滿意度中，不同住宅的類型因居住者本身、社會經濟特性及本身住所特性而對居住滿意度的表達亦會有所不同（如圖 2-5 所示），藉由參考該居住滿意度之架構圖，爾後辦理問卷設計時，將可針對接受基地周邊居民作相關性的分類。. 16.

(29) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 1. 2. 3. 4.. 社會資本在地便利性社區穩定性財務利益. 1. 2. 3. 4. 5. 6.. 教育程度年齡所得居住花費婚姻狀況儲備資金. 居住者. 社會經濟特性. 居住滿意度土地產權保全系統不動產擁有權市場價格建築物構造區位屬性社區屬性. 立. 政治大住所特性. 1. 先建後售 2. 房產營利稅. ‧. ‧ 國. 學. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.. 住所讓售系統. sit. y. Nat. n. al. er. io. 圖 2-5 居住滿意度概念架構示意圖資料來源：Teck-Hong，2012:112。. 三、小結. Ch. engchi. i Un. v. 綜上所述，本研究主要係探討接受基地居住環境品質改變之認知，影響範圍為居住者本身居住在該基地周邊，因此僅針對外部環境之影響因子作概念性模型建立及評估指標變數之選定。. 17.

(30) 第二章相關文獻與理論回顧. 第二節. 社區滿意度. 在前面章節提及居住環境品質及居住滿意度等相關文獻可得知，居住環境除本身的住所外，尚包含周遭環境，除了公共設施外，鄰近的土地使用也是重要的因素，因此本節將擴大至居民對社區滿意度的主要指標，然而，在探討社區滿意度前，所謂社區的範疇（定義、界線）究竟為何，透過相關文獻理論嘗試歸納出社區的定義，進而蒐尋社區及其滿意度的概念性架構及指標評估項目，作為後續劃設接受基地範圍的依據。. 一、「社區」之定義國內外學者從文獻中發現到對於社區範圍界定的考慮因子，可藉由受訪者居住在同一個地理區域（如街廓、團體），在這樣的定義下，即使在同一個社區裡仍會產生不同的認知，因此，在美國西雅圖 28 （Seattle）20 個不同區域的研究發現到對於社區的認知範圍，從受訪者所居住的街廓，提升到半徑為半英哩，僅管經過文獻蒐集，普遍認知社區的社會人口地理分布特徵比起實質特徵對於滿意度感受的形成更為重要（John, 2010:2519）。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 施鴻志（1997：67）認為社區在不同領域的學界上定義不盡相同，於都市計畫學界上認為社區為一個地域性的人數結合（如村、鎮），在區位學派則認為社區是一個社會學的單位，他們認為人與人或環境間的調適，為決定社區形成的主要因素，因此定義社區為佔有一定區域的一群人，與其所生存的區域相契合，並存在相互依賴的關係，社區亦具有二種特性，其一為地理界線和物質環境之特點，其二為社會文化的認同。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 二、相關理論演進在 Matthieu 等人（2011:978）提到社區滿意度被認為是瞭解居住地區流動狀況和社區穩定性的重要指標，該理論由 Wolpert（1966:101）及 Speare（1974:186）皆曾提出過。在個體住戶的層級上，那些對他們社區滿意的人不僅鮮少想過搬離該區，亦多擁有普遍較高的生活品質（Mohan and Twigg, 2007:2042; Sirgy and Cornwell, 2002:111-112）。部分學者提到居住地區的流動行為和普遍住戶的幸福感（well-being）並不只受到住戶本身對其社區的評價所影響；亦受到住戶對外界如何看. 28. 西雅圖（Seattle）是美國太平洋西北區最大的城市，它位於華盛頓州金縣，普吉特海灣和華盛頓湖之間，距離美加邊境約 174 公里，也是金縣的縣治所在。 18.

(31) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 待他們社區的自身認知所影響：對社區名聲的認知（the Perceived Reputation of the Neighbourhood）（Lee, Oropesa, and Kanan, 1994:253; Taylor, 1998; Wacquant, 1993:380）。社區（認知）名聲影響人們的幸福感，因為社區可以是一個社會地位（Social status）的來源，並可能對社區居民提供有價值的社會心理利益（psycho-social benefit）。在社區滿意度的文獻中有三大領域。這些文獻區別出三大決定因素的主要群體：個人/家戶特徵;社區特質及住所的主觀評價;和社區特徵的客觀評價。現已被發現社區特質的主觀評價於解釋社區滿意度上，相較於個人 / 家戶特徵因素（ Parkes, Kearns, and Atkinson, 2002:2435）及客觀的社區特徵因素（Carp, Zawadski, and Shokron, 1976:261-262）而言更為重要。學術上較少被討論的是有關住戶如何認知他們自身社區的名聲，換言之，他們如何認為其他城市的住戶怎樣看待他們的社區（Permentier, Han, and Bolt, 2008:836）。這可以被預期的是，社區滿意度和社區名聲的感知是兩個相互重疊的因素。這個對滿意度高升之偏見，可以被部分歸因於社區對於進駐或遷出流動性的選擇性，和住戶缺少搬去其他地區的機會時，對於改善他們居住環境時的堅決傾向。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 在 Matthieu 等人（2011:979）在研究鄰域滿意度和鄰域名聲的感受度中，主張除了去瞭解住戶本身去評價他們的社區外，瞭解住戶如何認為該城市的其他居民如何評價他們的社區，是同等重要的。他們已經建議社區到社區滿意度和名聲認知是相互關連的概念，和這些概念在某種程度上確實會相互重疊，然而在同一時間，決定這些概念的形式可能是不同的性質。另外作者也發現對於社區的主觀評價上，社區滿意度的重要性比名聲認知更為吃重，同時，客觀的社區特質用於解釋名聲認知比起解釋社區滿意度來的多。如同預期，社區的種族組成及社區平均收入是非常強烈的因素去決定名聲認知，這些反應了整體社會的階層的形成過程。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 個人和家戶特徵在社區滿意度和名聲認知上，並沒有直接的影響，除了在名聲認知模組中的「種族地位」，和滿意度模組中的「性別及兒童」例外。其他個人和家戶特徵透過選擇機制（就住所和社區的選擇程度）和社區特徵滿意度所引導。舉例來說，較老的住戶對於社區更加的滿意和對於社區名聲更加的正面，但這結果在透過提供他們擁有選擇住戶或社區的情況下，他們原先對社區滿意或正面的態度卻消失了。住所的選擇權在社區滿意度和名聲認知上產生正向的結果。這個結果在社區滿意度和名聲認知上不直接的影響。那些經歷了可自由選 19.

(32) 第二章相關文獻與理論回顧. 擇他們的住所和社區的人們，對於他們所選的住所和社區特徵更為滿意，他們對於社區滿意度上有正面的衝擊。對照而言，社區名聲的選擇在社區滿意度和名聲認知上有獨立正向的結果。這證實了 Kearns 及 Parkinson（2001:2107）的假說，即是當社區被認知為一個使人們受限的地方時，名聲問題會特別的高漲。依據這些結果為基礎，Matthieu 等人（2011:980）主張居住的滿意度模組和居住的流動性應該包含居民是否有選擇權的變數。通常個別的變數有（像是收入、財產和年齡）對於解釋住所的選擇權有明顯的影響，然而住所選擇權在回歸模組中鮮少被作為解釋變數。 Arthurson（2012:116）在社會混合、名聲和壞名聲：探索社區影響的居民觀點中以都市更新的政策為案例，提醒關心都市更新的政策決定者可以從該研究結果中可學到政策的權衡。政策權衡關注於改善社區硬體的滿意度和在社區中創造更為混合的社會組成，將會同時提升社區滿意度和名聲認知。然而，提升住所品質可能僅影響社區滿意度當住所滿意度在社區滿意度上擁有正向影響，並不是在名聲認知上。另外，名聲認知被認為可影響住戶的行為（Permentier, Ham, and Bolt, 2007:210）。政策權衡去改善社區的名聲認知，可能會藉由選擇住所的流動性和住民更加的社區參與的方式來改善社區。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. Nat. sit. y. 三、居住環境品質與社區滿意度之關聯性模式建構. n. al. er. io. 在針對居住環境品質與社區滿意度相關國內外文獻探討後發現，居住環境品質部分文獻多與社區滿意度有所互動，另李永展及吳孟芳（2005：404-405）以探索性研究方式，採用相關研究歸納成果，提出「社區形象將直接影響生活品質」之假設，主要原因為生活品質評量應透過居民的知覺、使用評價來得到，因此量測居民的各領域滿意可得到更貼近真實的生活品質經驗（李永展及吳孟芳，2005：400-401）。. Ch. engchi. i Un. v. 在相關國內外文獻結果發現，居住領域滿意度與生活品質的關聯性模式（Elsa, 2009:24；Marans, 2012:14；李永展等 2 人，2005：395），皆引用 Marans 及 Rodgers（1975:319）所提出的概念性架構（如圖 2-6），顯示出在建構生活品質模式應先將領域分群，透過客觀、認知、評估，最後則為各領域滿意度的呈現。. 20.

(33) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 個人特徵. 比較標準. 領域一. 客觀屬性. 認知屬性. 評估屬性. 滿意度 (領域一). 領域二. 客觀屬性. 認知屬性. 評估屬性. 滿意度 (領域二). 領域三. 客觀屬性. 認知屬性. 評估屬性. 滿意度 (領域三). 模仿和適應的行為. 生活品質. 政治大. 圖 2-6 居住領域滿意度與生活品質的關聯性模式資料來源：Marans and Rodgers, 1975:319。. 立. ‧ 國. 學. ‧. 經由相關文獻討探，瞭解 Marans（2012:15）針對都市居住環境品質與周邊環境的調查研究中建構客觀條件、主觀反應與社區滿意度的關連性模型（如圖 2-7），其中影響變數評估指數為鄰避設施、居住密度、交通、學校、公園屬於外部空間之衡量指標，鄰居友善程度則屬於個人主觀感受之因素。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 居民特性. 音量強度. Ch. i Un. v. 標準比對. 對噪音的感受. engchi. 噪音評估. 密度（hu/sq.km）. 擁擠度評估. 關鍵產出. 交通量. 交通評估. 社區滿意度. 學生考試成績. 學校品質認知. 學校品質評估. 公園鄰近度綠地數量. 公園評估對公園的感受. 鄰居友善程度. 其他客觀條件. 有關住宅、社區、行政區之感受. 其他主觀答覆. 客觀條件. 主觀反應. 圖 2-7 客觀條件、主觀反應與社區滿意度間的關連性模型資料來源：Marans, 2012:15。 21.

(34) 第二章相關文獻與理論回顧. Marans（2012:15）在建構出主客觀與社區滿意度間的關連性模型後，進一步針對社區及住所層級間，以他在 1975 年所提出居住領域滿意度與生活品質為基本架構模型，將再生資源和活動對個人幸福、健康與社區品質與客觀條件、主觀反應，與社區滿意度作為鏈結（如圖 2-8 所示）。. 個人特徵/標準對比客觀條件. 政治大. 對人造休憩資源的評價對人造休憩資源的使用. n. al. Ch. engchi. 身體健康度. y. sit. 對文化資源的使用. 個人幸福（QOL）. ‧. 其他社區屬性. 社區滿意度. 對文化資源的評價. 對文化資源的認知. io. 社區品質. 對人造休憩設施的認知. Nat. 文化資源. 立. 對自然休憩資源的評價. 學. 都市舒適性. 人造休憩設施. 對環境品質特徵的認知. 對自然休憩資源的使用. 其他生活領域. er. 環境品質特徵. 對自然休憩資源的認知. ‧ 國. 環境舒適性. 自然休憩資源. 對其他社區特徵的滿意度. i Un. v. 圖 2-8 再生資源和活動對個人幸福、健康和社區品質的連結模型資料來源：Marans, 2012:16。. 施鴻志（1997：68-69）將社區環境品質評估項目界定為「住宅周圍之社區環境」及「非實質的住宅環境」，並建構評估指標系統表（如表 2-2），從該表應可推論該評估指標是建立在我國都市計畫之體系下所發展出以環境、居住、社區為三大目標，在標的及準則所表列項目，可做為建構本研究居住環境品質改變認知之立論基礎。. 22.

(35) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 表 2-2. 社區實質環境品質評估指標體系表. 目標. 標的. 準則. 區位便利性. 商業層級. 公共設施服務水準. z 交教設施可及性 z 公園休閒設施可及性 z 公共設使用設施可及性. 交通服務系統. z 道路狀況（出入口） z 人車分道、停車空間 z 無障礙設施. 公共設施服務系統. z 水電供給設備 z 排水（下水道）系統 z 垃圾廢棄物處理. 提升社區環境品質. z 景觀美化 z 綠化程度. 學. 景觀及綠化. 促進社區永續發展. 公害及污染狀況. y. Nat. sit. n. er. io. z 管理委員會運作 z 社區環境維護 z 社區設備維護. 社區管理維護. al. 塑造人性安全的社區生活空間. z 噪音、水 z 空氣污染、工業廢棄物. ‧. ‧ 國. 政治大 z 社區展演場所、鄰里交流場所鄰里性設施立 z 兒童遊戲場所. Ch. 建物配置合理性. z 居住密度 z 開放空間 z 建物間距. engchi. i Un. v. z 消防設施、警衛及門禁 z 逃生途徑. 安全防災資料來源：施鴻志（1997:70）. 23.

(36) 第二章相關文獻與理論回顧. 第三節. 容積移轉制度理論. 容積移轉又稱為發展權移轉（ Transferable Development Right, TDR），係指某一筆土地未使用之容積移轉至鄰近建築基地或其他（含政府指定）可建築土地供建築使用，基礎權念為土地權利可以分割，在本基礎觀念下該土地所權有人因被劃設為環境敏感地區、公共設施、或歷史古蹟而被限制其土地的開發的權利，可以藉由開發權的移轉與出售而獲得補償。容積移轉過程中土地可區分為容積移轉送出區（Sending Area）及接受區（Receiving Area）兩種類型。送出區為受保護或保存而限制發展之地區，區內尚有未利用之發展權益需移出。接受區則為預期發展區，提供受限制發展地區地主實現其發展權之開發，本節茲以發展沿革及我國制度演變作詳細闡述、並綜整歸納為小結，俾為後續接受基地探討之依據。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 一、發展沿革. ‧. 容積移轉概念首見於英國，早期英國自 1909 年起開始實施分區管制，惟傳統分區制度以計劃力量為主導，雖然較為簡易可行，卻造成了管制上僵化、無效率及缺乏彈性之缺點，因此而產生了許多問題（如重大土地開發計畫之延宕、無法兼顧民眾參與、地主或開發者產生權益不等），因此難以適應現代複雜及變化快速之社會，且簡化土地使用管制的結果亦造成地方文化難以發揮其特色。在二次世戰後，英國戰後重建工作透過 Barlow Commission 、 Scott Committee 、 Uthwatt Committee 等委員會籌劃，建立一套更有效率之土地使用規劃管理制度，為英國於 1947 年所制訂之城鄉計畫法中土地發展權國有化定下基礎，主要為消除因土地使用分區管制造成土地所有權人利益上不公之問題，而將土地發展權國有化，將土地從來使用既有價值歸屬於私有財產權所有之範圍，而將土地發展權及其價值歸為國有，由社會共享之，後續則演變為開發許可制（陳登輝，2002：27）。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 在美國最早提出為紐約市 Lloyd 房地產開發商，他認為一個社區如果不開發，應允許土地所有權人將其發展權賣給想開發的社區，但並未獲得採納。十年後 Constonis 將 Lloyd 的構想重新設計為容積移轉，主要是為了保存芝加哥的地標；美國紐約市於 1965 年成立地標保存委員會（Landmark Preservation Commission），訂立了地標保存規則（Landmark Preservation Ordinance），要具有歷史價值建築物的土地所有權人必須維護其外觀，同時限制增建（改建）；1968 年該委員會與都 24.

(37) 容積移轉接受基地居住環境品質改變認知與政策滿意度之研究－以新北市中和地區為例. 市計畫委員會基於公平因素，透過修正土地使用分區管制規則，以特許的方式（包含訂定容積移轉量的上限、接受基地配置與建築設計評審標準、新建築與古蹟間的審查關係及景觀效果、環境影響評估與補救措施、移轉文件及登記事項等），提出利用容積移轉政策以保護地標和土地之具體方案，因此容積移轉即開始在紐約市實施；較為著名的三個案例分別為紐約中央車站特區（1968 年）、南街海港歷史特區（1972 年）及百老匯劇院特區（1998 年），其共通點為這三案例均位於高密度發展區，發展權的市場價值高，送出與接受基地的位置較為接近，因此市場價值相同；其後在美國紐澤西州將被保留為開發空間之土地所有權人，賦予得出售發展權給可增加發展密度之特同區；馬里蘭洲蒙哥利郡亦針對被保護之農地地主賦予一個可移轉的發展權單位（邊泰明，2008：358-359；王瑞興，1997：16-17）。. 政治大. 二、我國容積移轉發展制度之演變. 立. ‧. ‧ 國. 學. 由前節發展沿革可得知其容積移轉之政策思維源於美國推動的歷史古蹟保存，我國則在民國 87 年 9 月 7 日由內政部頒布「古蹟土地容積移轉辦法」，對象為實施都市計畫容積率管制地區內經指定為古蹟或劃定為古蹟保存用地、保存區、及其他使用分區而被使其原基準容積被限制使用之私有土地；民國 88 年 4 月 6 日另由內政部頒布「都市計畫容積移轉實施辦法」，將原古蹟保存的功能擴大至以改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地及私有都市計畫公共設施保留地29，因此其政策工具目的包含降低土地管制的僵化、調合都. er. io. sit. y. Nat. al. iv n C hengchi U 前開二辦法在草擬時期，廖耀東（1999：24-25）曾提出容積管制 n. 市發展、合理分配資源、保護歷史建物、敏感地區及開發空間等。. 目的講於合理控制都市成長，避免破壞環境品質，但二法實施後，預期台灣地區因為土地發展量之增加應有助提昇居住及其他活動水準，而在都市化地區而言，將吸引人口往都市化地區移動，但影響應不致太大；對房屋市場而言，由於送出及接受基地須由雙方土地所有權人合意下進行，因此應有助房屋市場的穩定性；最後則對貨幣市場預期因建築容積無法在市場上自由流通，因此應不致對貨幣市場造成衝擊。容積移轉政策背景一方面藉由市場交易補償受限制發展土地所有權人的損失，另一方面則為藉由容積率控制計畫地區建築物實體開發總量，依地區發展類型和層級給予不同的容積率規範，避免地區發展的蔓延與失序，確保整體生活居住品質。. 29. 「都市計畫容積移轉實施辦法」第 6 條規定送出基地之各款土地。 25.