物業管理服務業法令制度整合暨評鑑與示範團隊獎勵制度之研究
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(2) ０９４－３０１０７００００Ｇ３－００６. 物業管理服務業法令制度整合暨 評鑑與示範團隊獎勵制度之研究. 受委託者：中華物業管理協會 研究主持人：丁育群 協同主持人：黃南淵 研. 究. 員：張志蒼 黃俊凱 喻幸國 呂佳音. 內政部建築研究所研究報告 中華民國 94 年 12 月.
(3) 目次. 目次 目次 ................................................................................ I 表次 ..............................................................................IV 圖次 .............................................................................VII 摘要 ..............................................................................IX 第一章 緒 論 ............................................................. 1 第一節 研究緣起與背景 .............................................. 1 第二節 研究內容及方法 ................... 6 第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析 .......... 9 第一節 物業管理服務業登記現況 ................... 9 第二節 第一類:建築物與環境使用管理與維護 之現行法令研析 .............................. 11 第三節 第二類生活與商業支援相關法令解析18 第四節 第三類:資產管理現行法令研析......... 19 第三章 現行物業管理服務業制度相關法令競合研究 ... 25 第一節 特許行業業務結合建議..................... 25 第二節 公寓大廈管理條例及保全業法競合解決 方案 ................................................ 26 第三節 消防及公共安全檢查相關法規問題分析 ....................................................... 37 第四節 不動產證券化管理機構法令問題研究47 第四章 物業管理服務業評鑑 ....................................... 52 第一節 物業管理服務業標章(評鑑前置作業) 53 第二節 物業管理服務業標章與評鑑制度的差異 性.................................................... 55 第三節 評鑑目的與對象 ............................... 57 第四節 組織與分工....................................... 58 第六節 訪問評鑑注意事項............................ 65 I.
(4) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 第七節 自我評鑑手冊之設計 ........................ 67 第八節 評鑑報告格式之設計 ........................ 68 第九節 評鑑內容之設計 ............................... 70 第十節 評鑑資料之處理 ............................... 75 第十一節 評鑑結果之運用............................ 77 第五章 辦理績優示範團隊獎勵制度 .......................... 79 第一節 示範團隊獎勵規定擬定建議 ............. 79 第二節 示範團隊考核方式............................ 82 第三節 物業管理服業標章與績優示範團隊獎勵 制度之結合 ..................................... 86 第六章 物業管理服務業法未來擬定方向 ..................... 90 第一節 國內外物業管理制度概述 ................. 91 第二節 物業管理服務業法立法原則 ............. 95 第七章 問卷調查解析 .................................................. 99 第八章 結論與建議 ................................................... 131 第一節 結論 ............................................... 131 第二節 建議 ............................................... 134 附錄一 物業管理服務業標章申請書 .......................... 137 附錄二 物業管理服務業標章實施辦法....................... 138 附錄三 標章核發標準及評審表 ................................. 139 附錄四 基本資料調查表 ............................................ 142 附錄五 評鑑內容 ....................................................... 145 附錄六 訪問評鑑報告 ................................................ 162 附錄七 物業管理公司評鑑實施要點 .......................... 163 附錄八 自我評鑑委員會 ............................................ 166 附錄九 訪評委員評核重點......................................... 168 附錄十 相關評鑑組織名單......................................... 169 附錄十一 訪評行程表 ................................................ 171 附錄十二 評鑑人員專業人力資料庫 .......................... 172 II.
(5) 目次. 附錄十三 會議紀錄 ................................................... 173 附錄十四 問卷調查題目 ............................................ 197 附錄十五 警政署函 ................................................... 203 附錄十六 經濟部函 ................................................... 205 附錄十七 中華民國物業管理法(草案)........................ 208 附錄十八 物業管理師制度暫行規定 .......................... 236 附錄十九 物業管理師資格考試實施辦法 ................... 242 附錄二十 物業管理師資格認定考試辦法 ................... 245 附錄二十一 服務業發展綱領及行動方案 ................... 248 參考書目.................................................................... 273. III.
(6) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 表次 表 2-1 樓管，清潔，保全業務之公司登記及其相關規定 .................................................................................... 12 表 2-2 相關法令一覽表 ................................................ 20 表 3-1 公寓大廈管理維護與保全業設立標準................ 31 表 3-2 建築物公共安全檢查簽證項目表 ....................... 36 表 3-3 建築物公共安全檢查簽證項目表 ....................... 40 表 3-4 建築物公共安全檢查人員認可基準 ................... 43 表 3-5 專業機構申請條件規定 ..................................... 45 表 3-6 不動產證券化資料一覽表.................................. 48 表 4-1 物業管理服務業標章與評鑑制度的比較 ............ 56 表 4-2 各範疇之評鑑標準與參照準則........................... 73 表 4-3 綜合評鑑表 ....................................................... 74 表 5-1 示範團隊組成表 ................................................ 81 表 5-2 書面審查項目一覽表 ......................................... 82 表 5-3 實地查訪審查項目一覽表.................................. 83 表 6-1 單項營業公司 .................................................... 99 表 6-2 多項營業項目公司............................................. 99 表 6-3 問卷調查統計 1-1............................................ 100 表 6-4 問卷調查統計 1-2............................................ 101 表 6-5 問卷調查統計 1-3............................................ 102 表 6-6 問卷調查統計 1-4............................................ 103 表 6-7 問卷調查統計 1-5............................................ 104 表 6-8 問卷調查統計 1-6............................................ 105 表 6-9 問卷調查統計 1-7............................................ 106 表 6-10 問卷調查統計 1-8.......................................... 107 表 6-11 問卷調查統計 1-9 .......................................... 108 表 6-12 問卷調查統計 2-1.......................................... 109 IV.
(7) 表次. 表 6-13 問卷調查統計 2-2.......................................... 110 表 6-14 問卷調查統計 2-3...........................................111 表 6-15 問卷調查統計 2-4.......................................... 112 表 6-16 問卷調查統計 2-5.......................................... 113 表 6-17 問卷調查統計 2-6.......................................... 114 表 6-18 問卷調查統計 2-7.......................................... 115 表 6-19 問卷調查統計 2-8.......................................... 116 表 6-20 問卷調查統計 2-9.......................................... 117 表 6-21 問卷調查統計 2-10........................................ 118 表 6-22 問卷調查統計 3-1.......................................... 119 表 6-23 問卷調查統計 3-2.......................................... 120 表 6-24 問卷調查統計 3-3.......................................... 121 表 6-25 問卷調查統計 3-4.......................................... 122 表 6-26 問卷調查統計 3-5.......................................... 123 表 6-27 問卷調查統計 3-6.......................................... 124 表 6-28 問卷調查統計二-1 ......................................... 126 表 6-29 問卷調查統計二-2 ......................................... 127 表 6-30 問卷調查統計二-3 ......................................... 128 表 6-31 問卷調查統計二-4 ......................................... 129 表 6-32 問卷調查統計二-5 ......................................... 130 表附 1-1 由評審會訂定標章核發標準申請表及評審表 137 表附 3-1 公寓大廈管理維護公司標章核發評估項目表 139 表附 3-2 清潔管理維護公司標章核發評估項目表....... 139 表附 3-3 保全管理公司標章核發評估項目表.............. 140 表附 3-4 租賃管理公司標章核發評審表 ..................... 141 表附 3-5 綜合物業管理服務業標章核發標準一覽表 ... 141 表附 4-1 受評公司基本資料表................................... 142 表附 5-1 清潔評鑑等級(業務量與案場大小) .............. 145 表附 5-2 清潔評鑑內容(人力資源與教育訓練) ........... 146 V.
(8) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 表附 5-3 清潔評鑑內容(行政支援) ............................. 147 表附 5-4 清潔評鑑內容(清潔評鑑標準) ...................... 148 表附 5-5 客服反應表記錄........................................... 149 表附 5-6 保全內部控管內容 ....................................... 150 表附 5-7 公司經營及財務評鑑內容 ............................ 151 表附 5-8 契約評鑑內容 .............................................. 152 表附 5-9 保全人力資源內容 ....................................... 153 表附 5-10 樓管評鑑內容(人力資源) ........................... 154 表附 5-11 樓管評鑑內容(教育訓練)............................ 155 表附 5-12 樓管評鑑內容(事務管理) ........................... 156 表附 5-13 公寓大樓管理專業常識.............................. 157 表附 5-14 人力管理評鑑內容(人力資源與教育訓練) .. 158 表附 5-15 行政管理評鑑內容 ..................................... 159 表附 5-16 工程與環境管理評鑑內容 .......................... 160 表附 5-17 租賃法務部門評鑑內容.............................. 160 表附 5-18 客服部門評鑑內容 ..................................... 161 表附 6-1 訪評得分表 .................................................. 162 表附 8-1 公司基本組織表........................................... 167 表附 10-1 委員名冊表 ................................................ 169 表附 11-1 訪評行程表 ................................................ 171 表附 12-1 評鑑人員專業人力資料表 .......................... 172. VI.
(9) 圖次. 圖次 圖 1-1 研究流程圖 ......................................................... 7 圖 4-1 評鑑之流程圖 ................................................... 60 圖 4-2 自我評鑑實施流程圖 ......................................... 63 圖 7-1 以金控模式進行物業管理業情形 ....................... 95 圖 6-1 問卷調查統計 1-1............................................ 100 圖 6-2 問卷調查統計 1-2............................................ 101 圖 6-3 問卷調查統計 1-3............................................ 102 圖 6-4 問卷調查統計 1-4............................................ 103 圖 6-5 問卷調查統計 1-5............................................ 104 圖 6-6 問卷調查統計 1-6............................................ 105 圖 6-7 問卷調查統計 1-7............................................ 106 圖 6-8 問卷調查統計 1-8............................................ 107 圖 6-9 問卷調查統計 1-9............................................ 108 圖 6-10 問卷調查統計 2-1.......................................... 109 圖 6-11 問卷調查統計 2-2 .......................................... 110 圖 6-12 問卷調查統計 2-3...........................................111 圖 6-13 問卷調查統計 2-4.......................................... 112 圖 6-14 問卷調查統計 2-5.......................................... 113 圖 6-15 問卷調查統計 2-6.......................................... 114 圖 6-16 問卷調查統計 2-7.......................................... 115 圖 6-17 問卷調查統計 2-8.......................................... 116 圖 6-18 問卷調查統計 2-9.......................................... 117 圖 6-19 問卷調查統計 2-10........................................ 118 圖 6-20 問卷調查統計 3-1.......................................... 119 圖 6-21 問卷調查統計 3-2.......................................... 120 圖 6-22 問卷調查統計 3-3.......................................... 121 圖 6-23 問卷調查統計 3-4.......................................... 122 VII.
(10) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 圖 6-24 問卷調查統計 3-5.......................................... 123 圖 6-25 問卷調查統計 3-6.......................................... 124 圖 6-26 問卷調查統計二-1 ......................................... 126 圖 6-27 問卷調查統計二-2 ......................................... 127 圖 6-28 問卷調查統計二-3 ......................................... 128 圖 6-29 問卷調查統計二-4 ......................................... 129 圖 6-30 問卷調查統計二-5 ......................................... 130. VIII.
(11) 摘要. 摘要 關鍵詞：物業管理、公寓大廈管理、保全、不動產證券化、評鑑、獎勵。 因應我國產業結構的改變及知識經濟的發展與國際接軌，行政院於民國 九十三年十月十一日第 2914 次院會通過經建會會同各部會所研提之「服務業 發展綱領及行動方案暨旗艦計畫（或主軸措施）」，以促進各界對服務業發 展的重視，在十二類（十四項）服務業：金融、流通、通訊媒體、醫療保健 及照顧、人才培訓、人力派遣、物業管理、觀光及運動休閒、文化創意、設 計、資訊、研發、環保、工程顧問，其中「物業管理服務業」為第五類重點 服務業，在未來我國服務業發展扮演重要腳色。 本計畫旨在配合行政院「物業管理服務業發展綱領及行動方案暨旗艦計 畫」，內政部建築研究所執行之相關研究，包括「有關物業管理制度及物業 管理相關法令制度整合之研究」、「辦理物業管理服務業評鑑制度之研究」 及「辦理績優示範團隊獎勵制度之研究」等三項研究工作合併為一項之專項 研究。 本計畫主要內容分為下列六章其項目規劃如下：第一章概論。第二章現 行物業管理服務業制度相關法令解析。第三章現行物業管理服務業制度相關 法令制度整合之研究。第四章辦理物業管理服業評鑑制度之研究。第五章辦 理物業管理服務業示範團隊獎勵制度之研究。 第六章物業管理法未來擬定方 向。. IX.
(12) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. Abstract Keywords:. Property Management, Apartment and Mansion Management, Security, Estate security, assessment, Awarding In order to react to the changes in the industry structure, the development of knowledge economics and link up to the international society, The Executive Yuan agreed to the proposal of “The Development of the Service Industry and Action Plan Outline＂ made by the Economic council and other departments to promote the high light of property management development to the public. Amongst the 12 categories (including 14 items) of service industries including Finance, distribution, communication media, Medicare, Talent training, Manpower dispatch, Property management, Travel and sport leisure, culture creativity, design, information technology, research and development, environment protection, engineering consulting, the property management business was listed as the 5th level of importance in the service business which will play a key roll in the future of service industries. This study is based on The Executive Yuan＇s “The Development of the Service Industry and Action Plan Outline＂, and includes three relevant research plans performed by The Architecture and building research institute, Ministry of interior, ROC, they include “The studies on the Property Management System and Integration on relevant laws and regulation＂, “The Studies of the Assessment System of Property Management＂, and “The Studies of Executing the Performance Appraisal System of a Model Team＂. The main content of this plan includes 6 chapters, they are: Chapter one, Introduction; Chapter two, Analysis of present Property management system regulations; Chapter three, Integrated research on present Property management system regulations; Chapter four, The Studies of the Assessment System of Property Management; Chapter five, The Studies of Executing the Performance Appraisal System of a Model Team; Chapter six, The Study of the future direction of property management.. X.
(13) XI.
(14)
(15) 第一章 緒 論. 第一章 緒. 論. 第一節 研究緣起與背景 一、研究緣起 因應我國產業結構的改變及知識經濟的發展與國際接軌，行政院於民國 九十三年十月十一日第 2914 次院會通過經建會會同各部會所研提之「服務業 發展綱領及行動方案暨旗艦計畫（或主軸措施）」(如附錄十九)，以促進各 界對服務業發展的重視，在十二類（十四項）服務業：金融、流通、通訊媒 體、醫療保健及照顧、人才培訓、人力派遣、物業管理、觀光及運動休閒、 文化創意、設計、資訊、研發、環保、工程顧問，其中「物業管理服務業」 為第五類重點服務業，在未來我國服務業發展扮演重要腳色。 物業管理，係指「針對公寓大廈、社區等建築物，及其周圍環境之相關 設施，作維護管理與全方位之服務經營而言」，換言之，物業管理亦為「不 動產管理及其生活與商業支援服務」，目的在使「建築物使用者，擁有安全、 健康、清潔、舒適、方便使用之生活空間；使建物所有人擁有更長的生命週 期，更大的使用價值與收益」。因此物業管理是一多元項目，全方位服務的 集合名詞，而物業管理服務業即「係指針對物業，提供維護管理與全方位統 一窗口服務之企業。」。 物業管理的核心價值在於整合各類專業服務項目，並提供高品質的服 務。客戶僅需尋求物業管理公司，便可解決所有生活及生產相關事務，進而 提供高品質的生活環境、提升物業業主的使用效益及保障使用者的生命安 全。其核心業務在於專業化管理及顧問諮詢服務。除專項業務如樓管、清潔、 不動產、保全、生活服務及不動產買賣等服務，外另前期物業管理及點交協 助、不動產經營及證券化管理等，均可連結為物業管理新增業務的方向。 本計畫旨在配合行政院「物業管理服務業發展綱領及行動方案暨旗艦計 畫」，內政部建築研究所執行之相關研究，包括「有關物業管理制度及物業 1.
(16) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 管理相關法令制度整合之研究」、「辦理物業管理服務業評鑑制度之研究」 及「辦理績優示範團隊獎勵制度之研究」等三項研究工作合併為一項之專項 研究。 二、物業管理定義 物業管理即指建築物硬體及其使用社群與生活環境服務軟體之建置、使 用與維護業務，及提供上述物業軟硬體建置、使用與維護服務之事業，進行 管理之工作。日本物業管理強調「建築物與環境使用維護」；歐美則以「資 產管理」為主；中國大陸對物業管理定義則包括房屋建築及與其配套的共用 設施設備及場地實施維修與保養、環境衛生、交通秩序、治安環境、園林綠 化進行治理和維護，以及對使用人提供綜合性服務。 中華物業管理協會對於物業管理則有以下定義：「物業管理係指不動產 管理及其生活與商業支援服務」或「所有與建築物使用有關業務之管理活動」 。 三、物業管理範疇 於民國九十三年九月二十日行政院通過物業管理服務業發展綱領及行 動方案，已將我國物業管理服務業範疇定義為不動產維護管理與生活及商業 支援服務。物業管理服務業依其服務項目可分為三類： (一)第一類建築物與環境的使用管理與維護： 供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備 及附屬設施設備檢修等服務，為物業管理的狹義定義。包括公寓大廈管理維 護業(俗稱樓管業為物業管理最狹義定義)、清潔環保(包括清潔服務、空氣污 染防治、廢棄物處理、廢水處理、病媒蚊防治等)、保全、消防設備及消防、 公共安全安檢、機水電(包括水電維修、發電機設備、電梯設備、門禁監控設 備、停車設備、游泳池設備、避雷針設備及維修等)。隨著生活品質提高及便 利性需求提供物業管理所需生活上之服務。 (二)第二類生活與商業支援服務： 為物業管理的廣義定義，系為隨著生活品質提高及便利性衍生之生活服. 2.
(17) 第一章 緒 論. 務項目，包括一級物業管理服務業項目及提供生活服務包括物業代辦及諮詢 行業(如法律、稅務諮詢)、事務管理、物業生活服務(社區網路、居家照顧、 保母、宅配物流)及生活產品(食衣住行育樂)等。 (三)第三類資產管理： 為最廣義的定義，除第一、二級項目外，另包括物業管理經營顧問、物 業開發租賃、物業金融及物業投資管理等。. 3.
(18) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 圖 1-1 物業管理分類圖 物業管 理企業. 物 業 管 理 專 項 服 務 事 業. 以統一窗口方式管理其物業及其委託之專項物業服務企業所提供 服務之企業. 公寓大廈管理維護 公司【物業管理行 業狹義定義】. 物業代辦及諮詢行 業（包括法律及稅 務諮詢）及事務管 理作業）. 保全公司. 物業生活服務行 業（如社區網路、 居家照顧保母及 人的管理行業 等） 、社群服務（如 網路資訊服務、宅 配物流）及生活產 品（食衣住行育樂 醫藥衛生）導入。. 清潔環保公司（包 括清潔服務、廢棄 物、處理、病媒蚊 防治廢水處理、空 氣品質維護公司）. 第二級物業管理業 之相關事業【廣義】. 資料來源：台灣物業管理發展概論. 4. 物業交易租賃 代理開發（包括 物業開發仲、代 書、不動產鑑定 估價等）. 物業金融及資 產管理（包括不 動 產 貸 款 融 資、不動產證券 化如從事不動 產融資銀行、不 動產證券化之 證券投資信託 公司及保險公 司（含保險經 紀、代理、公證 人）、信用卡交 易等。. 建築物消防、公共 安全水機電設備維 及宅修業。. 第一級物業管理業 之相關事業【狹義】. 物業管理經營顧 問（如大樓社區 管理、規劃）. 第三級物業管理業之 相關事業【最廣義】.
(19) 第一章 緒 論. 四、研究目的 (一). 研究現行相關法令競合及各項行政程序及作業的問題，建議主辦機關 協調各目的事業主管機關解決之。. (二). 提升物業管理全面性服務品質，增進物業之使用效益並延長物業之生 命週期。. (三). 整合物業管理業，建立良好經營環境，提高服務效率。. 五、預期效益 (一) 延長建築物的生命週期 因建築物的管理好壞影響其生命週期，針對物業管理服業之法令及評鑑 制度的完整性，可使維護與管理業者能更有效提昇中長期服務品質，進而延 長建築物的生命週期。 (二) 促進經濟建設及社會發展 本研究為行政院「物業管理服務業發展綱領及行動方案」暨「旗艦計畫」 前期研究計畫，以輔助政府達到後期預期效益目標： 1. 五年內物業管理服務業及關聯產業就業人口由 25 萬人增加至 35 萬人。 2. 五年內可培育物業管理服務業及關聯產業人才約 6 萬人。 3. 五年內物業管理服務業及關聯產業產值由 650 億元提高至 1000 億元。 (三) 促進物業管理人才培訓 良好制度的建立不但可促使產業發展，亦可使各界人才願意投入。目前 「中華物業管理協會」正積極進行物業管理相關科目之技能檢定計畫，配合 學校物業管理人才培訓推廣計畫及本研究計畫的推行，期能提升物業管理服 務業的人力品質。. 5.
(20) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 第二節 研究內容及方法 一、研究內容 本研究係依據行政院『物業管理服業發展綱領及行動方案』研擬「法令 制度整合」、「評鑑制度」與「示範團隊獎勵制度」之分項內容。 包括公寓大廈管理服務業及保全業之法律競合問題解決、物業管理標章 及評鑑制度、物業管理示範團隊獎勵制度等。 二、研究方法 (一)法規文獻整理彙整法 收集有關物業管理之法規制度、評鑑與獎勵等相關研究，並由各關聯制 度建構出適合我國物業管理發展之理論基礎。 (二)座談會與深入訪談及問卷調查法 透過座談會邀集有關政府機關、相關團體及專家學者、業者並透過實地 拜訪尋求物業管理相關法規競合問題及解決之方向，另透過問卷調查及深入 重點訪談，以進一步深入了解，提求建議。 (三)綜合研究分析法 因研究方法為本研究之重要研究方法論，透過上述建立過程推衍出客觀 建議與結論，俾便內政部營建署及其他單位易於結合問題及實施評鑑作業。. 6.
(21) 第一章 緒 論. 三、研究流程圖. 圖 1-1 研究流程圖 確立研究目的. 建立研究方向與方法 建立研究架構 資料文獻蒐集分析. 問卷調查 實訪調查. 專業座談（政府部門、業者、 專業團體及專家學者）. 綜合研究（法令之窒礙競合因素解析、法令制度之鬆綁課題 及對策方式、評鑑與示範團隊獎勵制度制度構想、研提物業 管理服務業法之立法方向等。）. 結論與建議. 7.
(22) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 8.
(23) 第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析. 第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析 第一節 物業管理服務業登記現況 一、登記概況 目前物業管理服務業並無任何主管機關，故設立登記時僅需依公司法規 定至經濟部即可辦理登記。目前依經濟部統計，台灣至九十四年五月份止， 以「物業管理公司」申請辦理登記之公司行號共計七十九家。 由於目前「物業管理公司」並非特許行業，故舉凡公寓大廈管理、保全、 清潔，甚至汽車修護、遊憩公司等，均可登記為「物業管理公司」。其中公 寓大廈管理、保全、房地產仲介等業務，因屬特許行業，故需經該業主管機 關同意方可辦理登記，唯公寓大廈管理及保全業，由於在公司名稱上有所限 制，故物業管理公司需另成立公司名稱有「公寓大廈管理維護」或「保全股 份有限公司」之公司，以從事該業務，形成雖有「物業管理公司」之名，卻 無法從事物業管理相關業務之情形。 二、新增商業分類標準 建議經濟部及主計處修訂定商業分類標準，增列『物業管理業』。俾便 業者成立地方及全國性物業管理商業同業公會，逹到我國發展物業管理之目 標。 三、成立物業管理商業同業公會 商業團體組成之目的：為依據商業團體法第一條為促進經濟發展，協調 同業關係，增進共同利益為宗旨；據統計：目前經濟部核准之全國物業管理 公司家數合計七十九家，其中位於台北市者約有二十三家，目前物業管理公 司亦逐步增加設立中。據眾多台北市物業管理業者多次反映急需成立公會組 織，以發揮商業團體法第五條之十三項任務功能：包括：關於國內外商業之. 9.
(24) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 調查統計及研究發展事項；關於國際貿易之聯繫、介紹及推廣事項；關於政 府經濟政策與商業法令之協助推行及研究、建議事項；關於同業糾紛之調處 事項；關於同業員工職業訓練及業務講習之舉辦事項；關於會員商品之廣告、 展覽及證明事項；關於會員與會員代表基本資料之建立及動態之調查、登記 事項；關於會員委託證照之申請變更、換領及其他服務事項；關於會員或社 會公益事業之舉辦事項；關於會員合法權益之維護事項；關於接受政府機關、 團體之委託服務事項；關於社會運動之參加事項及依其他法令規定應辦理之 事項。 目前以物業管理公司為名稱申請登記之業者已有 79 家，縣市包括台北 縣市、桃園縣、新竹縣市、台中縣市、南投縣、嘉義縣、台南縣、高雄市、 屏東縣、宜蘭縣、基隆市等，這些公司由於沒有所屬之同業公會，使的物業 管理業僅能依付於其他行業之下，建議設立物業管理商業同業公會。. 10.
(25) 第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析. 第 二 節 第 一 類 :建 築 物 與 環 境 使 用 管 理 與 維 護 之 現 行 法 令研析 一、第一類物業管理服務業簡介 第一類物業管理服務業指提供建築物及周圍環境維護、清潔、保全、公 共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務，屬狹義之基本服務 項目。由生活環境之硬體設備維護及清潔保養著手，提供安全、便利與舒適 的生活空間，進而提升生活品質、加強環境安全、減少犯罪行為。 二、樓管、保全、清潔相關法律規定 常態性作業系指於每日或每隔一段短期時間，固定且規律的行為，必須 與住戶生活息息相關，有此行為可對整體環境及居住品質產生正面影響。包 括「公寓大廈管理服務業」、「保全業」及「清潔業」，其中於「清潔業」 部份則僅介紹「環境用藥管理法」、「環境用藥專業技術人員設置管理辦法」 及「病媒蚊防治管理辦法」。 表 2-1 中，將相關法規分為公司登記相關規定、可從事項目及受僱人員 相關規定等三項，內容含括「公寓大廈管理條例」第 41 條、43 條、44 條及 45 條；「保全業法」第 3 條、第 4 條、第 5 條、第 10-1 條、第 10-2 條及第 19 條；「環境用藥管理法」第 3 條第 5、6、7 項及第 9 條；「環境用藥專業 技術人員設置管理辦法」第 2 條、第 3 條第 3、4 項及第 5 條；「病媒蚊防治 管理辦法」第 2 條及第 3 條等。. 11.
(26) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 表 2-1 樓管，清潔，保全業務之公司登記及其相關規定 行業別 公司登記相關規定 經營項目 受僱人員相關規定 公 寓 大 <公寓大廈管理條例> <公寓大廈管理條例> <公寓大廈管理條例> 廈 管 理 第 41 條 第 43 條(第 3 項) 第 43 條(第 1、2 項) 維護 公寓大廈管理維護公 公寓大廈管理維護公司， 公寓大廈管理維護公司，應依 (公寓大 司應經中央主管機關 應依下列規定執行業務： 下列規定執行業務： 廈 管 理 許 可 及 辦 理 公 司 登 三、應依業務執行規範執 一、應依規定類別，聘僱一定 條例) 記，並向中央主管機關 行業務。 人數領有中央主管機關核發認 申領登記證後，始得執 可證之繼續性從業之管理服務 業。 第 45 條 人員，並負監督考核之責。 前條以外之公寓大廈管理 二、應指派前款之管理服務人 服務人員，應依下列規定 員辦理管理維護事務。 執行業務： 一、應依核准業務類別、 第 44 條 項目執行管理維護事務。 受僱於公寓大廈管理維護公司 二、不得將管理服務人員 之管理服務人員，應依下列規 認可證提供他人使用或使 定執行業務： 用他人之認可證執業。 一、應依核准業務類別、項目 三、應參加中央主管機關 執行管理維護事務。 舉辦或委託之相關機構、 二、不得將管理服務人員認可 團體辦理之訓練。 證提供他人使用或使用他人之 認可證執業。 三、不得同時受聘於二家以上 之管理維護公司。 (接下頁). 12.
(27) 第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析 行業別 公司登記相關規定. 經營項目. 受僱人員相關規定 四、應參加中央主管機關舉辦 或委託之相關機構、團體辦理 之訓練。. 保全 <保全業法> <保全業法> <保全業法> (保全業 第 3 條 第 10-1 條 第4條 法) 本法所稱保全業，係指 保全業得經營左列業務： 有左列情形之一者，不得擔任 依本法許可，並經依法 一、關於辦公處所、營業 保全人員。但於本法修正施行 設立經營保全業務之 處所、廠場、倉庫、演藝 前，已擔任保全人員者，不在 股份有限公司。 場所、競賽場所、住居處 此限： 所、展示及閱覽場所、停 一、未滿二十歲或逾六十五歲 第5條 車場等防盜、防火、防災 者。 二、曾受有期徒刑以上刑之裁 經營保全業務者，應檢 之安全防護。 附申請書、營業計畫 二、關於現金或其他貴重 判確定，尚未執行或執行未完 畢或執行完畢 書，向中央主管機關申 物品運送之安全維護 請許可，於取得許可證 三 、 關 於 人 身 之 安 全 維 未 滿 十 年 者 。 但 因 過 失 犯 罪 者，不在此限。 後，始得申請公司設立 護。 登記；其設立分公司 四、其他經中央主管機關 三 、 曾 受 保 安 處 分 之 裁 判 確 者，亦同。 核定之保全業務。 定，尚未執行或執行未完畢或 執行完畢未滿十年者。 第 19 條 四、曾犯組織犯罪防制條例規 定之罪，經判決有罪者。 未經許可或已經撤銷 許可而仍經營保全業 務者，應勒令歇業，並 得處新台幣三萬元以 上三十萬元以下罰鍰。. (接下頁). 13.
(28) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究 行業別 公司登記相關規定 (保全業 法). 經營項目. 受僱人員相關規定 五、曾犯肅清煙毒條例、麻醉 藥品管理條例、毒品危害防制 條例、槍砲彈藥刀械管制條 例、貪污治罪條例或洗錢防制 法規定之罪、妨害性自主罪、 妨害風化罪、殺人罪、重傷害 罪、妨害自由罪、竊盜罪、搶 奪罪、強盜罪、贓物罪、詐欺 罪、侵占罪、背信罪、重利罪、 恐嚇罪或擄人勒贖罪，經判決 有罪者。 六、經依檢肅流氓條例認定為 流氓或裁定交付感訓者。 有前項第四款至第六款情形經 判決無罪確定、撤銷流氓認 定、裁定不付感訓處分確定 者，不受不得擔任之限 制。. 清潔： 環境用 藥與病 媒蚊. <環境用藥管理法> <環境用藥專業技術人員設置 第 3 條(第 5、6、7 項) 五、環境用藥製造業：指 管理辦法> 經營環境用藥之製造、加 第 2 條 工、分裝與自製產品之輸 本辦法所稱環境用藥專業技術 出、批發、零售及自用環 人員分為環境用藥製造業專業 境用藥原體輸入之業者。 技術人員、環境用藥販賣業專 六、環境用藥販賣業：指 業技術人員及病媒防治業專業 經營環境用藥之輸入、輸 技術人員等三類。 出、批發及零售業者。 (接下頁). 14.
(29) 第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析 行業別 公司登記相關規定 經營項目 受僱人員相關規定 <環境用藥管理法> 七、病媒防治業：指從事 第 3 條(第 3、4、5 項) 第9條 蟲、滿鼠等病媒、害蟲防 環境用藥製造業專業技術人員 環境用藥販賣業及病 治及殺菌消毒之業者。 應具有下列資格之一： 媒防治業，應向當地主 前項第五款環境用藥製造 三、公立或立案之私立專科以 管機關申請，經審查核 業經營自製產品之輸出、 上或經教育部承認之國外專科 准登記，領得許可執照 批發或零售業務者，除本 以上之理、工 、農、醫各科系 後，始得營業。但環境 法另有規定外，準用環境 畢業或同等學歷，並具一年以 用藥製造業者於公司 用藥販賣業之有關規定。 上藥品製造實務工作經驗持有 或工廠所在場 但不包括一般環境用藥零 證明文件，再經訓練及格者。 所兼營自製產品之輸 售業。 四、公立或立案之私立高級工 出、批發、零售及自用 業、農業學校畢業或同等學 原體輸入者，免申領環 歷，並具二年以上藥品製造實 境用藥販賣業許可執 務工作經驗持有證明文件，再 照。 經訓練及格者。 五、具三年以上藥品製造實務 <病媒蚊防治管理辦 工作經驗持有證明文件，再經 法> 訓練及格者。 第2條 病媒防治業從事蟲、鼠 等病媒、害蟲防治及殺 菌消毒之業務者，依本 辦法之規定；本辦法未 規定者，依其他 法令之規定辦理。 (接下頁). 15.
(30) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究 行業別 公司登記相關規定 經營項目 第3條 病媒防治業應向當地 主管機關申請，經核發 病媒防治業許可執照 後，始得營業。. 資料來源:中華物業管理協會製作. 16. 受僱人員相關規定 第5條 病媒防治業專業技術人員應具 有下列資格之一： 一、公立或立案之私立專科以 上或經教育部承認之國外專科 以上之理、工、農、醫各科系 畢業或同等學歷，再經訓練及 格者。 二、公立或立案之私立高級工 業、農業學校或高級中學附設 職業類科以上學校工科畢業或 同等學歷，並具一年以上病媒 防治、清潔或消毒實務工作經 驗持有證明文件，再經訓練及 格者。 三、公立或立案之私立國中校 畢業或同等學歷，並具二年以 上病媒防治、清潔或消毒實務 工作經驗持有證明文件，再經 訓練及格者。 四、具三年以上病媒防治、清 潔或消毒實務工作經驗持有證 明文件，再經訓練及格者。.
(31) 第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析. 三、建築公共安全檢查相關法律規定 為確保建築物構造與設備的安全，政府採取督導的立場，由建築物所有 權人、使用人定期主動請經政府認可之專業檢查機構或人員對建築物進行安 全檢查。依建築法第七十七條規定：「供公眾使用之建築物，應由建築物所 有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽 證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。非供公眾使用之建築物， 經內政部認有必要時亦同。」 而公共安全檢查專業機構依「建築物公共安全檢查專業機構與人員認可 基準」第四條規定，其應為法人組織，並設置有七人以上之防火避難設施類 專業檢查人、三人以上之設備安全類專業檢查人，同時備齊相關文件，至主 管機關（營建署）申請核發專業機構認可證。 公共安全檢查申報人，依「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」第二 條規定：「本辦法所稱建築物公共安全檢查申報人，為建築物所有權人、使 用人。前項建築物為公寓大廈者，得由其管理委員會主任委員或管理負責人 代為申報。」然若建築物公共安全檢查採網路傳輸方式連線申報作業，檢查 人也可接受申報人委託代為辦理。. 17.
(32) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 第三節 第二類生活與商業支援相關法令解析 一、第二類生活與商業支援服務類簡介 生活與商業支援服務，系指民眾於生活上的各項生活服務的代辦及諮 詢、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、 生活產品（食衣住行育樂）等服務。 二、居家服務提供單位營運管理規範 內政部社會司針對提供失能老人及身心障礙者照顧服務機構，所訂定之 「居家服務提供單位營運管理規範」，將直轄市、縣（市）政府，或經直轄 市、縣（市）政府委託辦理居家服務之公益慈善、醫療、護理社團法人、財 團法人、人民團體，或醫療、護理、老人福利、身心障礙福利機構等，稱為 「稱居家服務提供單位」。 目前「居家服務提供單位」僅供醫療院所及非營利團體申請，而在管理 方面，「居家服務提供單位營運管理規範」主要是針對政府委託辦理之機構， 對於非政府委託辦理之機構，則目前尚無一完整的法令規範。. 18.
(33) 第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析. 第 四 節 第 三 類 :資 產 管 理 現 行 法 令 研 析 一、第三類資產管理服務業簡介 資產管理的範圍甚廣，其中與物業管理相關之產業，較常見有不動產租 賃、買賣服務、不動產登記服務、不動產估價服務以及不動產拍賣處理相關 1. 服務等。除此之外，有關不動產開發、不動產經營管理及物業管理咨詢服務 、 不動產金融及資產管理服務等，也均為第三類物業管理服務業的範疇。 由於第三類物業管理範圍大都具有專業性，需具有一定專業程度甚至是 考取專業職照之人或經認定核可之公司，才可從事。故相關法規種類繁多， 並涉及多種專業領域，如不動產證券化條例、信託法、強制執行法…等，若 再將範圍擴大，則所涉及之相關法令亦包含都市計畫法、都市更新條例、建 築技術規則…等。 二、與買賣、租賃相關之法令介紹 物業管理服務公司，於從事第三類相關業務所涉及之法令，依其服務的 項目及範圍而有所不同，於本研究中，僅就一般常見之不動產租賃、買賣服 務（不動產經紀業管理條例）、不動產登記服務（地政士法）、不動產估價 服務（不動產估價師法）等法令中，依未來物業管理公司欲從事該業務事， 其公司或人員所需取得之認定部份，列於表 2-2 中。 另有關開業資格之認定，除「不動產經紀業管理條例」外，其餘均針對 已領有專業執照之從業人員，欲開立事務所之相關規定，故在此不予列入。. 1. 物業管理 諮 詢顧問公 司 ：針對物 業 軟、硬體 建 置、使用 及 維護，提 供 業主、業 主 委員會或 政 府機關相 關 之管理規 劃 、諮詢及 顧 問服務之 公 司。台灣 物 業管理發 展 概論，Ｐ 22。. 19.
(34) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 表 2-2 相關法令一覽表 法 令 項 目. 立 法 目 的 主 管 機 關 業 務 範 圍. 從 業 資 格. 20. 不動產經紀業管理條例. 地政士法. 不動產估價師法. ＜第一條＞ ＜第一條＞ 無 為管理不動產經紀業 (以下簡稱經 為 維 護 不 動 產 交 易 安 紀業) ，建立不動產交易秩序，保 全，保障人民財產權益， 障交易者權益，促進不動產交易市 建立地政士制度，特制定 場健全發展，特制定本條例。 本法。 ＜第三條＞ ＜第三條＞ ＜第二條＞ 本條例所稱主管機關︰在中央為內 本法所稱主管機關：在中 本法所稱主管機關︰在 政部；在直轄市為直轄市政府地政 央為內政部；在直轄市為 中央為內政部；在直轄市 處；在縣 (市) 為縣(市) 政府。 直轄市政府；在縣 (市) 為直轄市政府；在縣 為縣 (市) 政府。 (市) 為縣 (市) 政府。 ＜第四條第四項＞ ＜第十六條＞ ＜第十四條＞ 經紀業︰指依本條例規定經營仲介 地政士得執行下列業務：不動產估價師受委託人 或代銷業務之公司或商號。 1. 代理申請土地登記事 之委託，辦理土地、建築 ＜第四條第五、第六項＞ 項。 改良物、農作改良物及其 仲介業務︰指從事不動產買賣、互 2. 代理申請土地測量事 權利之估價業務。 易、租賃之居間或代理業務。 項。 未取得不動產估價師資 代銷業務︰指受起造人或建築業之 3. 代理申請與土地登記 格者，不得辦理前項估價 委託，負責企劃並代理銷售不動產 有關之稅務事項。 業務。但建築師依建築師 之業務。 4. 代理申請與土地登記 法規定，辦理建築物估價 有關之公證、認證事 業務者，不在此限。 項。 5. 代理申請土地法規規 定之提存事項。 6. 代理撰擬不動產契約 或協議事項。 7. 不動產契約或協議之 簽證。 8. 代理其他與地政業務 有關事項。 經紀業 ＜第四條＞ ＜第一條＞ ＜第五條第一項＞ 中華民國國民經地政士 中華民國國民經不動產 經營經紀業者，應向主管機關申請 考試及格，並領有地政士 估價師考試及格，並依本 許可後，依法辦 理公司或商業登 證書者，得充任地政士。法領有不動產估價師證.
(35) 第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析. 法 令 項 目. 不動產經紀業管理條例. 地政士法. 不動產估價師法. 記；其經營國外不動產仲介或代銷 本法施行前，依法領有土 書者，得充任不動產估價 業務者，應以公司型態組織依法辦 地登記專業代理人證書 師。 者，仍得充任地政士。 理登記為限。 ＜第七條第一項＞ 經紀業經主管機關之許可，辦妥公 司登記或商業登記，並加入登記所 在地之同業公會後方得營業，並應 於六個月內開始營業；逾期未開始 營業者，由主管機關廢止其許可。 但有正當理由者，得申請展延一 次，其期限以三個月為限。 ＜第七條第三項＞ 第一項經紀業於辦妥公司登記或商 業登記後，應依中央主管機關規定 繳存營業保證金。經紀業應繳存之 營業保證金，超過一定金額者，得 就超過部分以金融機構提供保證函 擔保之。. 經紀人之設置 ＜第十一條＞ 經紀業設立之營業處所至少應置經 紀人一人。但非常態營業處所，其 所銷售總金額達新台幣六億元以 上，該處所至少應置專業經紀人一 人。 營業處所經紀營業員數每逾二十名 時，應增設經紀人一人。 經紀人資格 ＜第十三條第一項＞ 中華民國國民經不動產經紀人考試 及格並依本條例領有不動產經紀人 證書者，得充不動產經紀人。 經紀營業員資格 21.
(36) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 法 令 項 目. 其 他 規 定. 不動產經紀業管理條例. 地政士法. 不動產估價師法. ＜第十三條第二、三項＞ 經中央主管機關或其認可之機構、 團體舉辦不動產經紀營業員訓練合 格或不動產經紀人考試及格，並向 中央主管機關指定之機構、團體登 錄及領 有 不動產經紀營業員證明 者，得充任不動產經紀營業員。 前項經紀營業員訓練不得少於三十 個小時，其證明有效期限為四年， 期滿時，經紀營業員應檢附完成訓 練二十個小時以上之證明文件，向 中央主管機關指定之機構、團體重 新辦理登錄。 ＜第三十二條第一項＞ ＜第十八條＞ ＜第十五條＞ 非經紀業而經營仲介或代銷業務 地政士於受託辦理業務 不動產估價師受委託辦 者，主管機關應禁止其營業，並處 時，應查明委託人確為登 理業務，其工作範圍及應 公司負責人、商號負責人或行為人 記標的物之權利人或權 收酬金，應與委託人於事 新台幣十萬元以上三十萬元以下罰 利關係人，並確實核對其 前訂立書面契約。 鍰。 身分後，始得接受委託。＜第十七條＞ 不動產估價師不得允諾 他人以其名義執行業務。. 資料來源:中華物業管理協會製作 三、物業管理與不動產證券化之關係 不動產證券化意即將實體存在的不動產轉化為證券，向大眾募集資金， 一方面可促進不動產的流通，再者可協助不動產市場的穩定。依不動產證券 化管理條例第六條規定：「受託機構募集或私募不動產投資信託受益證券， 應檢具下列書件，向主管機關申請核准或申報生效。」其中「公開說明書或 投資說明書」裡所記戴的各個項目中，雖有說明不動產管理機構慨況，但對 於其管理能力及過去的管理經驗卻無敍明。 然而建築物的管理，卻關係著未來該建築物的品質，一個擁有良好管理 的建築物，不但有利於招商、出租等工作，同時也可延長建築物的使用年限、 22.
(37) 第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析. 發揮建築使用的最大效益。因此，物業管理服務業的進駐將可提升投資者的 收益，同時也能促進不動產證券化的發展。. 23.
(38) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 24.
(39) 第三章 現行物業管理服務業制度相關法令競合研究. 第三章 現行物業管理服務業制度相關法令競合研究 第一節 特許行業業務結合建議 所謂特許行業，指於公司設立登記時，需符合一定要件，包括公司員工 的資格限制、資本額限制、相關器材設施及其他限制等，並需經過主管機關 的同意方可設立登記，而物業管理業內含許多目前既有的特許行業，例如公 寓大廈管理服務業、保全業、公共安全檢查公司、消防安全檢修業等，而這 些行業在經結合的過程中，需要主管理機關相互之間的協調及於特許法令上 的鬆綁，故於特許行業的結合，提出以下幾點建議： 一、主管機關應相互協調 特許行業於設立登記及營業規範方面，需接受主管機關的認可，不同的 行業有不同的主管機關，建議主管機關之間應彼此協調，並建立聯絡窗口， 以利物業管理業的結合及發展。 二、建議鬆綁相關法令 對於不違背公共安全及人民權益的相關規定，包括法規、條例及行政命 令等，若對物業管理的結合有所妨礙者，建議予以修改並鬆綁，以利物業管 理業的發展，增進社會福利。 三、輔導業者進行業務結合 協助業者進行各類業務的結合，如公寓大廈管理與保全業的結合，公共 安全及消防安全的結合等，以協助業者擴大業務範圍，並有能力對顧客提供 完整的服務，以提高物業管理業的素質水準，增進人民福利並與國際接軌。. 25.
(40) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 第二節 公寓大廈管理條例及保全業法競合解決方案 第一類範疇分為「公寓大廈管理服務」、「保全業」及「清潔業」等三 類。於「公寓大廈管理維護公司」及「保全業」方面，因目的事業主管機關 的不同而造成結合上之困難。 故於本節中，探討「公寓大廈管理服務」及「保全業」於法令上有關於 公司登記、可承辦之業務範圍及代理和複委託之法令問題加以探討，期能解 決對未來物業管理發展上的限制及阻礙。 一、公寓大廈管理維護公司與保全業之關係 有鑑於公寓大廈住戶之間權利義務關係日趨復雜，使得區分所有權的界 定，如專有及共有權屬之界定因難，加上生活環境品質要求日漸提升，重視 生活環境管理維護。故「公寓大廈管理條例」第 1 條：「為加強公寓大廈之 管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。」又第 42 條：「公寓大廈管理委 員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核 發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護 事務。」即公寓大廈管理維護公司主要目的為管理維護公寓大廈品質。 保全業依保全業法第 3 條規定：「本法所稱保全業，係指依本法許可， 並經依法設立經營保全業務之股份有限公司。」業務性質與社會治安關係密 切，如經營完善，對於協助維護治安工作，必可產生正面功能2。故保全業為 提供保全服務以換取報酬的公司營利事業3，同時逹到發揮民間共同防衛治安. 2. 取自立 法 院內政、財 政委員會 函，七十 七臺 內發字第 Ｏ Ｏ二六六 號，中華 民國 七 十七年十 二 月十五日 。. 3. 保全業法所規制之對象卻是以為他人提供保全服務以換取報酬的公司營利事 業，其 規範 目的乃是，從維護治 安 的公共利 益 角度，來管 理提供保 全 服務之公 司， 以確保其 服 務品質。 台 北高等行 政 法院九十 年 度訴字第 四 三五三號 。. 26.
(41) 第三章 現行物業管理服務業制度相關法令競合研究. 4. 之效果 。 公寓大廈管理維護公司與保全業二者相輔相成，前者以不動產管理維護 為主，後者則保護區分所有權人之安全。以提升生活環境品質的整體性而言， 二者缺一不可。然實務上公寓大廈管理維護公司及保全公司為分開的二家公 司，原因在於二者均為特許行業，必須經主管機關許可才可取得營業資格。 公寓大廈管理維護公司的主管機關為營建署，保全業則由警政署管轄， 二者在規定方面並不相同，使的公司企業無法以一間公的名義申請二項業 務，不僅對物業管理業的結合上造成阻礙，亦造成委託人（建築物所有權人 或使用人）之困擾。 二、公寓大廈管理維護與保全業於法律規定上的差異 公寓大廈管理維護與保全業需先經目的事業主管機關同意才可辦理公 司登記，於表 3-1 中可知，保全業於申請時的各項規定均較公寓大廈管理維 護公司嚴格。主要是因為保全業的業務項目與社會大眾安全息息相關，包含 5. 6. 7. 8. 系統保全 、駐衛保全 、現金或其他貴重物品運送保全 及人身保全 等四種， 故於申請核可時主管機關（警政署）也會以僅慎的態度處理。 4. 內 政部函 以保全業 受 委任作防 盜、防火、防 災資訊系 統 之設計、裝 置、服 務及 運 送現金與其他貴重物品之安全維護，確能發揮民間共同防衛治安之力量而兼收 節省警力之效。行政院函，臺七十七內字一七七七七號，中華民國七十七年六 月廿五日 。. 5. 系 統保全 (Engineering Security System) ，是 將 防盜感知 器 材設計安 裝 在顧客的 場 所將各種 器 材串接成一防護系統，防止竊賊 由 外面侵入，也可測知 內 部的災難 。 王至誠，台 灣地區保 全 業經營管 理 的特性，國 立中山大 學 管理學院 高 階經營碩士 班碩士論 文 ，P36~27， 民國八十 九 年六月。. 6. 駐 衛保全 (Security Guard)，到顧客 的現場去 執 行門禁管 制 、車輛管 制 、安全防 護 等工作， 資 料來源同 上 。. 7. 運 送保全 (Cash Transit Guard) ，以 特制的防 護 車輛，幫 客 戶運送或 保 管金鈔、 貴 重物品。 資 料來源同 上 。. 8. 人 身保全 (Body Guard)，隨護 在顅 客 身 旁，保 護 客 戶 人 身 的 安 全。資 料 來 源 同 上 。. 27.
(42) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 公寓大廈管理維護公司的業務範圍包括：公寓大廈一般事務管理、建築 物及基地之維護及修繕事項、建築物附屬設施設備之檢查及維修事項、公寓 大廈之清潔及環境衛生之維持事項、公寓大廈及週圍環境安全防災管理維護 事項等。於公司登記規定方面，其受顧人員必須領有「公寓大廈技術服務認 可證」，並不得為定期契約勞工或公務員，以維護良好的服務品質。 物業管理講求全方位的服務，即區分所有權人僅要找一家物業管理服務 公司，所有的需求便可獲得滿足，然於現行的制度方面，物業管理服務公司 的發展，尚有以下幾點問題有待釐清： (一)於公司名稱規定方面 公寓大廈管理服務人管理辦法第 14 條規定：「公寓大廈管理維護公司 之公司名稱中應標示公寓大廈管理維護字樣。」另雖「保全業法」及「保全 業法施行細則」中，並無規定保全業設立經營之名稱，但警政署之「如何申 請保全業經營許可」中注意事項第二點規定「公司名稱需加上保全字樣，如 『００保全股份有限公司』。9」，並以此限制公司名稱，其有違反法律之嫌。 目前雖然沒有規定一間公司名稱不得同時具有「公寓大廈管理」及「保 全」字樣，經濟部於 94 年函 09400042160 號中表示，於「公司法」中對「公 寓大廈管理維護」及「保全」等公司名稱並無相關限制10。故只要符合登記要 件，申請人可同時向主管機關申請公寓大廈管理維護業務及保全業務，但於 公司名稱規定上，依現行規定仍要有「公寓大廈管理維護」及「保全」等字 樣，因此無法以「物業管理公司」名義辦理公司登記。 (二)業務範圍受到限制 9. 資料來 源 ：內政部 警 政署網站 ： 如何申請 保 全業經營 許 可 http://www.npa.gov.tw/explain/main10.htm. 10. 又 從事公 寓大廈管 理 服務業時，公司名稱 應 標示「公寓 大廈管理 維 護」字樣，系 源自「公 寓 大廈管理 服 務人管理 辦 法」第 14 條 之 規 定，並 非「 公 司 法 」之 規 定 。 至從事保 全 業時，公司 名稱應否 標 示「保全」字樣，則涉 及「保全業 法」之規範 範疇，與「 公 司法」無涉。經濟部函，中 華民國 94 年 4 月 11 日，經 商字第 09400042160 號。. 28.
(43) 第三章 現行物業管理服務業制度相關法令競合研究. 依公寓大廈管理服務人管理辦法第 13 條第五項規定：「公寓大廈管理 維護公司從事下列建築物管理維護業務含公寓大廈及其週圍環境安全防災管 理維護事項。又若管理維護業務，涉及其他行業專業法規規定時，應經公寓 大廈管理組織及公寓大廈管理維護公司以契約約定，委託經領有各該目的事 業法規許可之業者辦理。」 然而「安全防災事項」是否為「保全業」之業務範圍，如表 3-1 所示， 保全業業務範圍包括「防盜、防火、防災之安全防護」以及「人身安全維護」 11 等。依最高行政法院九十三年度判字第二號 表示，所謂「安全防災管理維護」. 應只限於「建物附屬設施設備、建築物及基地之修護修繕」及「公寓大廈及 其周邊環境安全防災管理維護」等，若涉及「人身安全」，即涉及保全業務 之範圍。然何謂「人身安全」，一般而言將文件收發、電話接聽等工作，視 為日常事務工作；然若涉及到門禁管理，則為保全業的業務範圍。 (三)無法同時申請公寓大廈管理維護及保全業務 於經濟部 94 年函 09400042160 號中表示，在公司法中並無對管理維護 公司或保全業者從事他項業務所有限制12，而「公寓大廈管理服務人管理辦法」 及「保全業法」，也沒有規範一家公司不得同時申請公寓大廈管理維護及保 全業務。然而雖然在法律上沒有相關的規定，但在實務上卻因為公司名稱的 限制或主管機關的規定而無法辦理公司登記。 (四)代理及複委託之限制 11. 公 寓大廈 管 理服務人 管 理辦法第 十 三條規定 ： 所謂『安 全 防災管理 維 護』依其 規 定應僅及 於『建物 附屬 設施設備、建築物及 基 地之修護 修 繕』及『公 寓大廈及其 周邊環境 安 全防災管 理 維護』之 範 圍，本若 保 全業法第 四 條之規定 尚 及於『人身 安全維護 』…等云，若 公 寓 大 廈 管 理 維 護 公 司 所 從 事 之 業 務 包 含「 人 身 安 全 」， 即涉及保 全 業務之範 圍，需受保 全 業法之管 理。反之便 不 受限於保 全 業法。最高 行政法院 九 十三年度 判 字第二號 。. 12. 整 合保全 業與公寓 大 廈管理服 務 業，使業者 得同經營 該 二項業務，事涉「保全 業 法」與「 公 寓大廈管 理 服務人管 理 辦法」經 營 業務範圍 規 定之鬆綁 ， 「公司法」 當無限制 。 經濟部函 ， 中華民國 94 年 4 月 11 日 ，經商字第 09400042160 號。. 29.
(44) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 公寓大廈管理服務人管理辦法第 13 條之規定：「…前項管理維護業務， 涉及其他行業專業法規規定時，應經公寓大廈管理組織及公寓大廈管理維護 公司以契約約定，委託經領有各該目的事業法規許可之業者辦理。」。另外 在「公寓大廈管理維護公司受任管理維護契約範本」中，管理維護公司受委 託之業務涉及到其他行業專業法規規定時，可經得管理委員會或管理負責人 書面同意後，簽定合約將其委任。包含營造、土木 工程業、機電工程業、環 13 境污染防治業、廢棄物清除處理業和保全業等 。. 保全業法第 12 條則規定：「保全業受任辦理保全業務，應訂立書面契 約。」。然而訂立之對象為何在法律中並沒有明確規定，目前實務上是向公 寓大廈的管理委員會或是主任委員會簽約。至於公寓大廈管理維護公司因受 區分所有權人委託，向保全業者簽定契約，卻因而受罰，顯示主管機關法令 釋示範圍未被法院判決所接受，實為一大矛盾。. 13. 參 照公寓 大廈管理 維 護公司受 任 管理維護 業 務契約範 本，內政部，公 寓大廈管 理 條例解釋 函 令暨相關 法 規彙編， 民 國 87 年 06 月 03 日，P167~169。. 30.
(45) 第三章 現行物業管理服務業制度相關法令競合研究. 表 3-1 公寓大廈管理維護與保全業設立標準 產業別 公寓大廈管理維護公司. 登記條件. 保全業. 主管機關. 內政部營建署. 內政部警政署. 營業申請方式. 經中央主管機關許可及辦理公司 依核準業務類別、項目執行管理維 登記，並向中央主管機關申領登記 護事務。 證後，始得執業。. 經濟部公 大類 I 大類:專業、科學及技術服務業. I 大類:專業、科學及技術服務業. 司行號營 中類 I8：公寓大廈管理服務業. I9：保全業. 業項目代. 小類 I801011：公寓大廈管理服務業. I901011：保全業. 碼 登記形態. 公司. 股份有限公司14. 登. 新台幣一千萬元以上。. 新台幣四千萬元以上。. 資本額. 記. 每設置一家分公司，實收之最低資. 資. 本額，應增加新臺幣二千萬元。 1.固定專用之營業處所。 2.自動通報紀錄情況管制系統設 備。 3.巡迴服務車。 4.運鈔車：經營第四條第二款之業 務者，應有特殊安全裝置運鈔 車。 其他經中央主管機關依經營項 15 目核定應有之設備 。. 格. 14. 資材設備. 無. 股 份有限 公司組織 建 全，經營 合 理，爰明 定 保全業以 股 份有限公 司 型態經營 。 立法院公 報 第八十卷 第 九十九期 院 會記錄， P271。. 15. 因 應科技 之進步及 發 展、犯罪 型 態之變遷 等 因素，且 衡 酌業者之 實 際經營現 狀 需 要，爰將 特 殊安全裝 置 運鈔車應 有 之設備 作 彈 規 定，授 權 由 中 央 主 管 機 關 定 之 。 立法院公 報 第九十一 卷 第七十期 院 會記錄， Ｐ151。. 31.
(46) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 產業別 登記條件 僱用人員. 公寓大廈管理維護公司. 保全業. 1.領得公寓大廈事務管理認可證之 1.保全人員。 人員一人以上，及領有各類公寓 2.於僱用前檢附名冊，送請當地主 大廈技術服務認可證之人員四. 管機關審查合格後僱用之。必要. 人以上。. 時，得先行僱用之，但應立即報. 2.公寓大廈事務管理人員及技術服 請當地主管機關查核。 務人員應參加由中央主管機關 主辦或委託辦理之有關講習。 3.公寓大廈管理維護公司之公寓大 廈事務管理人員及技術服務人 員應為繼續性之從業人員，不得 以定期契約勞工或公務員任之。 公司名稱規定. 公寓大廈管理服務人管理辦法第 保全業法及其施行細則並無特殊 14 條規定：「公寓大廈管理維護公 規定，但於警政署「如何申請保全 司之公司名稱中應標示公寓大廈 業經營許可」中之注意事項第二點 管理維護字樣。」. 規定「公司名稱需加上保全字樣， 如『００保全股份有限公司』。16. 16. 資料來 源 ：內政部 警 政署網站 ： 如何申請 保 全業經營 許 可 http://www.npa.gov.tw/explain/main10.htm. 32.
(47) 第三章 現行物業管理服務業制度相關法令競合研究. 產業別 登記條件 許可業務範圍. 公寓大廈管理維護公司. 保全業. 1.公寓大廈一般事務管理服務事 1.關於辦公處所、營業處所、廠場、 項。 2.建築物及基地之維護及修繕事 項。 3.建築物附屬設施設備之檢查及修 護事項。 4.公寓大廈之清潔及環境衛生之維 持事項。. 倉庫、演藝場所、競賽場所、住 居處所、展示及閱覽場所、停車 場等防盜、防火、防災之安全防 護。 2.關於現金或其他貴重物品運送之 安全維護。 3.關於人身之安全維護。. 5.公寓大廈及其週圍環境安全防災 4.其他經中央主管機關核定之保全 （當應包括門禁大門之開關事. 業務17。. 務）管理維護事項。 其他事項. 管理維護業務，涉及其他行業專業 於申請時，須註明執行保全作業方 法規規定時，應經公寓大廈管理組 式，分別依所申請之經營業務載明 織及公寓大廈管理維護公司以契 系統保全、駐衛保全、現金或其他 約約定，委託經領有各該目的事業 貴重物品運送保全、人身保全等安 法規許可之業者辦理。. 全維護作業方式，以及執行保全業 務時發現強盜、竊盜、火災、及其 他與治安有關之事故時，立即通報 當地警察機關之方式18。. 資料來源:中華物業管理協會製. 17. 18. 隨 保全業 經營發展 與 社會變遷，將有其他 適 合由保全 業 經營之項 目，爰明定 中 央 主管機關 得 核定經營 其 他保全業 務。立法院公 報第八十 卷 第九十九 期 院 會 記 錄 ， P271~272。 資料來 源 ：內政部 警 政署網站 ： 如何申請 保 全業經營 許 可 http://www.npa.gov.tw/explain/main10.htm. 33.
(48) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 三、建議修訂方向 物業管理的目的是使建築物使用者能擁有安全、健康、清潔、舒適、方 便的生活空間。是全方位服務的集合名詞，然而目前管理維護公司與保全業 二者缺乏協調機制，使的企業必須申請二種公司執照，成立二間公司，造成 物業管理服務業的發展受到阻礙，故在此提出以下幾點建議： (一)建議開放公司名稱限制 於「公寓大廈管理服務人管理辦法」中明定，管理維護公司需於公司名 稱標示「公寓大廈管理維護」字樣。在保全業方面，不是由法律規定，而是 於警政署申請規定中，要求保全業者的公司名稱。建議警政署在申請公司名 稱方面，解除或有條件解除其限制。同時呼籲因應行政院推動物業管理服務 業之發展，對於可同時申請公寓大廈管理及保全服務之公司以「物業管理公 司」名義辦理登記，以促進物業管理服務業之發展。 (二)重新調整業務範圍 在英、美及日本等國家，保全業的服務範圍主要為運送、私人偵探、安 全防範、巡邏及護衛、保險調查及其他相關服務等六項；而中國大陸的保全 業目前較常見的服務項目有運送、安全防範、巡邏護衛等三方面19，故有輔助 警方預防犯罪的功能。而針對台灣的保全業在業務範圍上與公寓大廈管理維 護公司的業務項目有模糊不清的部份，提出以下建議： 1. 建議不需特殊專業之門禁管理工作，建議內政部函大法官說明立法旨 意，允許公寓大廈管理維護公司或物業管理公司可從事。 2. 保全業者若具有申請「公寓大廈管理維護」業務之資格，亦可從事其 業務，唯需經營建署審核同意，並遵守相關規定。 3. 修正公寓大廈管理服務人管理辦法第八條；將其改為：「公寓大廈管 理維護公司 (以下簡稱管理維護公司) 之公司名稱中應標示公寓大 廈管理維護或物業管理字樣。」 4. 修改公寓大廈管理條例第一條：「為加強建築物之管理維護，提昇生 19. 保安是如 何 诞生的， 大 中華物業 管 理網， http://www.wuguan.com/. 34.
(49) 第三章 現行物業管理服務業制度相關法令競合研究. 活品質，特制定本條例。」以使公寓大廈管理維護公司得以從事如單 一業主物業，或特殊物業等業務。 5. 於「物業管理服務業法」訂立時，針對「物業管理公司」的資本額及 設施設備、人員任用等資格，依其需求另作調整。 (四)公寓大廈管理維護公司代理區分所有權人向保全公司簽約之問題解決 依民法第 103 條規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思 表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代 理人為之者，準用之。」代理權之授與方法依民法第 167 條規定：「代理權 係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三 人，以意思表示為之。」 由上敍可知，民法賦予代理人與本人相同之簽約權限，故於「取得當事 人授權」之前提下，即由區分所有權人所組成的「區分所有權會議」決議通 過授權予「公寓大廈管理維護公司」使其有權與保全業者簽約，原理等同於 區分所有權會議決議由管理委員會或管理負責人向其他廠商簽約。於實務 上，保全業者也不是各別和公寓大廈的區分所有權人簽定契約，而是向管理 委員會或管理負責人簽約，也就是和「代表人」簽約。同理，管理維護公司 在於取得區分所有權會議之授權前提下，可與保全業者簽定合約。 為促使物業管理服務業的發展，對民眾提供更完整、更高品質的服務， 並減輕區分所有權人的負擔，當區分所有權人會議通過決議由「公寓大廈管 理維護公司」或「物業管理公司」代區分所有權人與保全公司簽約時，應允 許其代為簽約。 另建議將「公寓大廈管理條例施行細則」第十二條:「得由管理服務人 執行之」修正為「得由管理服務人執行或代理執行之」及將「公寓大廈管理 服務人管理辦法」第十三條第二項所定「委託經領有各該目的事業法規許可 之業者辦理。」修正為「代理委託或委託經領有各該目的事業法規許可之業 者辦理。」，使業者及民眾更加清楚。 (五)「公寓大廈管理維護公司」或「物業管理公司」複委託保全公司之建議. 35.
(50) 物業管理服務業法令制度整合暨示範團隊獎勵與評鑑制度之研究. 針對「管理維護公司」或「物業管理公司」先承接保全案件，再複委託 予保全公司，對住戶具有責任擔保之義務，提出以下幾點建議： 1. 「管理維護公司」或「物業管理公司」對於可歸責於保全公司之損失， 負連帶責任，以保障民眾之權益。 2. 於物業管理服務業法訂立時，適度提高「物業管理公司」資本額，並 配合修正其他相關規定，使物業管理公司有資格承接此項業務。 四、各項建議評估比較表. 表 3-2 建築物公共安全檢查簽證項目表 建議事項 建議開放公司名稱限制. 優點. 困難點. 讓物業管理公司得以從 需要進行修法。 事相關業務。. 開放申請「公寓大廈管理 使 公 寓 大 廈 管 理 服 務 主管機關於管理上需相 服務」及「保全」業務之 業、保全業及物業管理業 互配合。 限制. 的業務範圍擴大，逹到多 贏的局面。. 重新調整業務範圍. 1. 解決目前因門禁管理 需要主管機關的協調。 及一般行政事務需分 別找二家公司，而對 業主造成的困擾。 2. 解決目前業者因分不 清業務範圍，而產生 違法的情形。. 代理及復委託限制解除. 對業主提供更大的便利 需要提升公寓大廈管理 性，使服務品質提供。. 公司的資本額及其他人 員素質，方可承接保全業 務並復委託他人。. 資料來源：物業管理協會製. 36.
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