第五章 辦理績優示範團隊獎勵制度
第二節 物業管理服務業法立法原則
一 、 物 業 管 理 服 務 業 法 立 法 建 議 模 式 (一)依金融控股公司模式分析
物業管理服務業法立法方向可比照二種模式進行，第一種為比照金融控 股公司法，即以控股的模式，運用股權取得各項經營的權利，即由具有國際 化規劃、商業談判及案場監督稽核及行政資訊管理人組成品牌管理團隊，取 得業主合約再分包予其所屬控股各專業物業管理服務子公司。此種模式得以 經營模式經營國內或國外市場，或以策略聯盟經營，以資金人才組成品牌團 隊。俾便物業管理輸出。
圖 7-1 以金控模式進行物業管理業情形
資料來源：台灣物業管理發展概論
控 股 公 司 業主、業主委員會、業主大會
委託關係
物業管理公司（精英品牌管理團隊） 經營資訊系統？
物業管理人才？
監督
專項物業服務公司︵如樓管清潔環保業務︶ 專項物業服務公司︵如保全業務︶ 專項物業服務公司︵如消防機水電業務︶ 專項物業服務公司︵如景觀、室內設計業務︶ 專項物業服務公司︵如租賃、經紀代銷等︶ 其他專項物業服務公司︵其他一、二、三級產業鏈公司︶
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(二)依營造業模式分析
另一種則為比照營造業模式，將物業管理業分為「綜合物業管理服務業」
及「專業物業管理服務業」（如保全、清潔、租賃等），其中綜合物業管理 業為主軸，並依照營運物業管理面積及資本額分為甲、乙、丙三級，並設立 評鑑制度，以確保服務品質。
(三)二者方式之比較
由於比照金融控股模式將有以下情形：
1.物業管理公司需有足夠資金方可以金融控股模式進行。
2.物業管理公司僅持有股份，並非際經營，因而無法完全發揮物業管理 公司之所長。
3.金管會預計於 2006 年九月送交「金融服務業法」，以進行金融相關 法規的橫向結合，故法律的結合為未來的趨勢。
故未來物業管理服務業法立法方向系採營造業模式進行。
二 、 物 業 管 理 服 務 業 法 立 法 概 念
物業管理服務業法規劃共計十七章一百四十條：第一章：總則；第二章：
物業管理公司；第三章：物業管理諮詢顧問公司；第四章物業管理發展基金；
第五章：物業管理團體及商業同業公會；第六章：前期物業管理；第七章：
都市更新物業管理；第八章：特殊物業管理；第九章業主及業主大會；第十 章：物業管理服務；第十一章：公寓大廈管理及相關法規轉換競合；第十二 章：物業管理品質評價；第十三章：物業管理人才培訓測驗及技能檢定；第 十四章：物業管理金融公司；第十五章：物業管理爭議與仲裁；第十六章：
罰則；第十七章：附則。
主要是使各物業管理公司有所依歸，減少各相關行業惡性競爭，讓物業 管理業者能得到支持及鼓勵，以確保我國物業管理之正常發展及水準。主要 立法概念如下：
(一) 將「公寓大廈管理條例」由居家物業擴大為所有建築物使用活動。
(二) 將物業管理主管機關層次提升至內政部並設專責單位。
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(三) 設立物業管理公司：將物業管理公司業務範圍區分為甲級、乙級、丙級 物業管理公司，並擬訂公寓大廈管理維護公司移轉成物業管理公司方 式。
(四) 設立物業管理師、物業管理經理人、物業管理員考試、測驗、技檢制度 以具備專業資格來提昇國內物業管理服務品質。
(五) 建立物業管理諮詢顧問公司制度：針對物業軟硬體建置、使用及維護，
提供業主、業主委員會或政府機關其管理規劃、諮詢及顧問服務。
(六) 建置前期物業管理及都市更新物業管理制度。
(七) 特殊及國有財產物業管理：針對涉及公共安全及公部門之物業作完善管 理、維護營運工作。
(八) 成立物業管理協會、學會、公會或成立物業管理科系之大專院校。
(九) 建立物業管理仲裁制度建立。
(十) 建立物業管理教育訓練及職業訓練推廣技能檢定制度。
(十一) 制定合理的物業管理收費標準。
(十二) 設立公寓大廈物業管理轉換專章：避免因「公寓大廈管理條例」廢 止，影響管委會或管理維護公司運作，故擬訂移轉條款。
(十三) 成立專業物業管理金融公司，協助物業管理企業機構及業主專案貸 款融資，如引進機具及設備、勞務及工程押標金、保證金之保證業 務、業主維修費用貸款業務、業主與管委會公共基金存款保管及購 買有價證券業務、業主及管委會專戶物業管理帳戶建立、專責物業 管理機關對全國業主及管委會基金年檢，協助業主公共基金財務健 全化等。建立物業金融體系協助物業管理資金來源並扮演社區銀行 之角色。
三 、 物 業 管 理 服 務 業 法 立 法 建 議 方 向
(一) 物業管理服務業法之精神為容許現有其他法令及許行業存在，維護其法 源關係於主構成中，由中央目的業管理機關會同相關團體及業者共同擬 訂。
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(二) 物業管理服務業法為健全物業管理活動，維護物業業主、物業管理事業 機構及物業服務事業機構之權益，提昇建築物之維護及使用社群之 生活品質與工作環境。
(三) 物業管理公司為特許行業，依資本額及管理面積分三級，並成立商業同 業公會。
(四) 政府應設置物業管理發展基金，以增進物業管理發展，並進行品質評 鑑。
(五) 物業管理包含前期物業管理、都市更新物業管理及不動產證券化物業管 理及特種物業管理。
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