第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析
第一節 物業管理服務業登記現況
第二章 現行物業管理服務業制度相關法令解析
第 一 節 物 業 管 理 服 務 業 登 記 現 況
一 、 登 記 概 況
目前物業管理服務業並無任何主管機關，故設立登記時僅需依公司法規 定至經濟部即可辦理登記。目前依經濟部統計，台灣至九十四年五月份止，
以「物業管理公司」申請辦理登記之公司行號共計七十九家。
由於目前「物業管理公司」並非特許行業，故舉凡公寓大廈管理、保全、
清潔，甚至汽車修護、遊憩公司等，均可登記為「物業管理公司」。其中公 寓大廈管理、保全、房地產仲介等業務，因屬特許行業，故需經該業主管機 關同意方可辦理登記，唯公寓大廈管理及保全業，由於在公司名稱上有所限 制，故物業管理公司需另成立公司名稱有「公寓大廈管理維護」或「保全股 份有限公司」之公司，以從事該業務，形成雖有「物業管理公司」之名，卻 無法從事物業管理相關業務之情形。
二 、 新 增 商 業 分 類 標 準
建議經濟部及主計處修訂定商業分類標準，增列『物業管理業』。俾便 業者成立地方及全國性物業管理商業同業公會，逹到我國發展物業管理之目 標。
三 、 成 立 物 業 管 理 商 業 同 業 公 會
商業團體組成之目的：為依據商業團體法第一條為促進經濟發展，協調 同業關係，增進共同利益為宗旨；據統計：目前經濟部核准之全國物業管理 公司家數合計七十九家，其中位於台北市者約有二十三家，目前物業管理公 司亦逐步增加設立中。據眾多台北市物業管理業者多次反映急需成立公會組 織，以發揮商業團體法第五條之十三項任務功能：包括：關於國內外商業之
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府經濟政策與商業法令之協助推行及研究、建議事項；關於同業糾紛之調處 事項；關於同業員工職業訓練及業務講習之舉辦事項；關於會員商品之廣告、
展覽及證明事項；關於會員與會員代表基本資料之建立及動態之調查、登記 事項；關於會員委託證照之申請變更、換領及其他服務事項；關於會員或社 會公益事業之舉辦事項；關於會員合法權益之維護事項；關於接受政府機關、
團體之委託服務事項；關於社會運動之參加事項及依其他法令規定應辦理之 事項。
目前以物業管理公司為名稱申請登記之業者已有 79 家，縣市包括台北 縣市、桃園縣、新竹縣市、台中縣市、南投縣、嘉義縣、台南縣、高雄市、
屏東縣、宜蘭縣、基隆市等，這些公司由於沒有所屬之同業公會，使的物業 管理業僅能依付於其他行業之下，建議設立物業管理商業同業公會。
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令 研 析
一 、 第 一 類 物 業 管 理 服 務 業 簡 介
第一類物業管理服務業指提供建築物及周圍環境維護、清潔、保全、公 共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務，屬狹義之基本服務 項目。由生活環境之硬體設備維護及清潔保養著手，提供安全、便利與舒適 的生活空間，進而提升生活品質、加強環境安全、減少犯罪行為。
二 、 樓 管 、 保 全 、 清 潔 相 關 法 律 規 定
常態性作業系指於每日或每隔一段短期時間，固定且規律的行為，必須 與住戶生活息息相關，有此行為可對整體環境及居住品質產生正面影響。包 括「公寓大廈管理服務業」、「保全業」及「清潔業」，其中於「清潔業」
部份則僅介紹「環境用藥管理法」、「環境用藥專業技術人員設置管理辦法」
及「病媒蚊防治管理辦法」。
表 2-1 中，將相關法規分為公司登記相關規定、可從事項目及受僱人員 相關規定等三項，內容含括「公寓大廈管理條例」第 41 條、43 條、44 條及 45 條；「保全業法」第 3 條、第 4 條、第 5 條、第 10-1 條、第 10-2 條及第 19 條；「環境用藥管理法」第 3 條第 5、6、7 項及第 9 條；「環境用藥專業 技術人員設置管理辦法」第 2 條、第 3 條第 3、4 項及第 5 條；「病媒蚊防治 管理辦法」第 2 條及第 3 條等。
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第 3 條
病媒防治業應向當地 主管機關申請，經核發 病媒防治業許可執照 後，始得營業。
第 5 條
病媒防治業專業技術人員應具 有下列資格之一：
一、公立或立案之私立專科以 上或經教育部承認之國外專科 以上之理、工、農、醫各科系 畢業或同等學歷，再經訓練及 格者。
二、公立或立案之私立高級工 業、農業學校或高級中學附設 職業類科以上學校工科畢業或 同等學歷，並具一年以上病媒 防治、清潔或消毒實務工作經 驗持有證明文件，再經訓練及 格者。
三、公立或立案之私立國中校 畢業或同等學歷，並具二年以 上病媒防治、清潔或消毒實務 工作經驗持有證明文件，再經 訓練及格者。
四、具三年以上病媒防治、清 潔或消毒實務工作經驗持有證 明文件，再經訓練及格者。
資料來源:中華物業管理協會製作
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為確保建築物構造與設備的安全，政府採取督導的立場，由建築物所有 權人、使用人定期主動請經政府認可之專業檢查機構或人員對建築物進行安 全檢查。依建築法第七十七條規定：「供公眾使用之建築物，應由建築物所 有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽 證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。非供公眾使用之建築物，
經內政部認有必要時亦同。」
而公共安全檢查專業機構依「建築物公共安全檢查專業機構與人員認可 基準」第四條規定，其應為法人組織，並設置有七人以上之防火避難設施類 專業檢查人、三人以上之設備安全類專業檢查人，同時備齊相關文件，至主 管機關（營建署）申請核發專業機構認可證。
公共安全檢查申報人，依「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」第二 條規定：「本辦法所稱建築物公共安全檢查申報人，為建築物所有權人、使 用人。前項建築物為公寓大廈者，得由其管理委員會主任委員或管理負責人 代為申報。」然若建築物公共安全檢查採網路傳輸方式連線申報作業，檢查 人也可接受申報人委託代為辦理。
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第 三 節 第 二 類 生 活 與 商 業 支 援 相 關 法 令 解 析
一 、 第 二 類 生 活 與 商 業 支 援 服 務 類 簡 介
生活與商業支援服務，系指民眾於生活上的各項生活服務的代辦及諮 詢、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、
生活產品（食衣住行育樂）等服務。
二 、 居 家 服 務 提 供 單 位 營 運 管 理 規 範
內政部社會司針對提供失能老人及身心障礙者照顧服務機構，所訂定之
「居家服務提供單位營運管理規範」，將直轄市、縣（市）政府，或經直轄 市、縣（市）政府委託辦理居家服務之公益慈善、醫療、護理社團法人、財 團法人、人民團體，或醫療、護理、老人福利、身心障礙福利機構等，稱為
「稱居家服務提供單位」。
目前「居家服務提供單位」僅供醫療院所及非營利團體申請，而在管理 方面，「居家服務提供單位營運管理規範」主要是針對政府委託辦理之機構，
對於非政府委託辦理之機構，則目前尚無一完整的法令規範。
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一 、 第 三 類 資 產 管 理 服 務 業 簡 介
資產管理的範圍甚廣，其中與物業管理相關之產業，較常見有不動產租 賃、買賣服務、不動產登記服務、不動產估價服務以及不動產拍賣處理相關 服務等。除此之外，有關不動產開發、不動產經營管理及物業管理咨詢服務1、 不動產金融及資產管理服務等，也均為第三類物業管理服務業的範疇。
由於第三類物業管理範圍大都具有專業性，需具有一定專業程度甚至是 考取專業職照之人或經認定核可之公司，才可從事。故相關法規種類繁多，
並涉及多種專業領域，如不動產證券化條例、信託法、強制執行法…等，若 再將範圍擴大，則所涉及之相關法令亦包含都市計畫法、都市更新條例、建 築技術規則…等。
二 、 與 買 賣 、 租 賃 相 關 之 法 令 介 紹
物業管理服務公司，於從事第三類相關業務所涉及之法令，依其服務的 項目及範圍而有所不同，於本研究中，僅就一般常見之不動產租賃、買賣服 務（不動產經紀業管理條例）、不動產登記服務（地政士法）、不動產估價 服務（不動產估價師法）等法令中，依未來物業管理公司欲從事該業務事，
其公司或人員所需取得之認定部份，列於表 2-2 中。
另有關開業資格之認定，除「不動產經紀業管理條例」外，其餘均針對 已領有專業執照之從業人員，欲開立事務所之相關規定，故在此不予列入。
1物業管理 諮 詢顧問公 司 ：針對物 業 軟、硬體 建 置、使用 及 維護，提 供 業主、業 主 委員會或 政 府機關相 關 之管理規 劃 、諮詢及 顧 問服務之 公 司。台灣 物 業管理發 展 概論，Ｐ 22。
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收益，同時也能促進不動產證券化的發展。
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第三章 現行物業管理服務業制度相關法令競合研究
第 一 節 特 許 行 業 業 務 結 合 建 議
所謂特許行業，指於公司設立登記時，需符合一定要件，包括公司員工 的資格限制、資本額限制、相關器材設施及其他限制等，並需經過主管機關 的同意方可設立登記，而物業管理業內含許多目前既有的特許行業，例如公 寓大廈管理服務業、保全業、公共安全檢查公司、消防安全檢修業等，而這 些行業在經結合的過程中，需要主管理機關相互之間的協調及於特許法令上 的鬆綁，故於特許行業的結合，提出以下幾點建議：
一 、 主 管 機 關 應 相 互 協 調
特許行業於設立登記及營業規範方面，需接受主管機關的認可，不同的 行業有不同的主管機關，建議主管機關之間應彼此協調，並建立聯絡窗口，
以利物業管理業的結合及發展。
二 、 建 議 鬆 綁 相 關 法 令
對於不違背公共安全及人民權益的相關規定，包括法規、條例及行政命 令等，若對物業管理的結合有所妨礙者，建議予以修改並鬆綁，以利物業管
對於不違背公共安全及人民權益的相關規定，包括法規、條例及行政命 令等，若對物業管理的結合有所妨礙者，建議予以修改並鬆綁，以利物業管