國內外物業管理制度概述

一 、 美 國 物 業 管 理 概 述

美國「物業管理」係於 1930 年代經濟大蕭條後，無數房地產落入信託 公司、保險公司、銀行等機構，這些機構為有效管理，遂建立自己的「物業 管理」部門。其制度在有關該社區大廈內部之管理方面，規定於該州《建築 物區分所有權法》，包括：社區大廈內部之管理組織、權力、規約修改、租 賃、維修、會議、法定人數、運作、投票、保險等規定，例如區分所有權人 大會(Unit Owners Association)有權利僱用及解任或與管理代表人或其他員 工、代理人及獨立承包商簽約，並規定共有部分之使用、維護、修理、替換 及修改。按此部分之內容、架構，大致與我國《公寓大廈管理條例》相去不 遠。

至於管委會對外與物業管理公司之契約內容，則是依照雙方需求而定，

經卷查多數的州都有標準範本，用以規範有關租賃(rent、lease)、營運 (operate)及管理(manage)等眾多業務。而在管委會與物業管理公司簽定之契 約方面，據卷查該物業管理公司可提供多服務，例如：執行租賃、與電力、

瓦斯、燃料、自來水、電話、窗戶清潔、垃圾清理或其他服務，或任何仲介 經紀人視為適合之服務，從合約內容觀之，美國的物業管理公司已非單純之 不動產管理，而是一種投資經營。

而在專業技術人員方面，美國的「物業管理」專業技術人員證照，係依

「國際資產管理協會」(Institute of Real Estate Management，IREM)。規 定辦理授證。IREM 創立於 1933 年，設有「資產管理師」(CPM，或稱『物業 管理師』，全球 9000 多名已取得)、「合格住宅管理師」(ARM，全球 3500 多名已取得)及「合格管理機構」(AMO，全球 1000 多家已取得)等二種資產管 理人員以及機構之資格認證制度，現該認證制度已獲世界多國認同，其認證

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係以專業培訓、工作經驗及職業道德為基礎。IREM 認為「資產管理(物業管 理)」即是依業主的要求和目標而對其資產進行的管理、操作、銷售與維護等 行為。物業管理業於美國發展主要特色如下：

（一）物業管理社區化

物業管理除了提供完整的住宅服務項目以外，現今也增加其他公務及個 人服務，例如：商業秘書協助、信差服務、托兒所等。物業管理公司可以提 供社區物管經理來服務多棟大樓，也就是物業管理社區化。

（二）資產管理服務

物業管理公司的資產管理人可監督並管理所有大樓的營運狀況和資產 審核。他們的角色及職責包含不動產投資、找尋資金的來源等方位，提供客 戶深入的管理性服務及財務管理。

（三）企業物業管理經理人

開發公司創造建築物並經營不動產企業的發展，將物業管理委由物業管 理經理人來做經營與發展，並可以提供客戶所要求的資產服務或不動產開發 時所需要的服務項目。

（四）科技專家

物業管理師使用最新的知識來滿足客戶需求，科技產業迅速發展，所以 不但可以提供附加價值，還可提供最 e 化的作業流程來滿足客戶的需求。

二 、 日 本 物 業 管 理 概 述

為因應土地利用高度進展及國民居住生活環境變遷，及居住大樓重要性 增加，為確保大樓良好之居住環境，日本政府於西元 2000 年公布《大樓管理 適正化法》，創設「大樓管理士」及「大樓管理業」，將大樓管理業務分為 (1)事務管理、(2)管理員業務、(3)清掃業務、(4)設備管理業務等四大項，

並建立「大樓管理士」及「大樓管理業務主任」(大樓管理業須聘任)考試制 度，每年舉辦一次，由主管機關國土交通省指定之「指定試驗機關(現為財團 法人大樓管理中心)」辦理。此外，日本另有以「追求不動產價值最大化」之

「資產管理」公司，可提供企畫開發、 經營管理、資產投資等全方位之物業

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管理服務。

另於管理組織(即管理委員會)事務，則包含大樓管理有關事務、基礎事 務(包括管理組織會計收入及支出之調整、出納，以及大樓有關之維持或修繕 之企劃或實施)等，同時需擬有「共用部分長期修繕事業計畫之作成與實施」，

並可透過契約委託「大樓管理」業者進駐服務。

三 、 中 國 大 陸 物 業 管 理 概 述

大陸地區於西元二○○三年六月八日公布「物業管理條例」，其對物業 管理定義為：指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業服務契 約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護 相關區域內的環境衛生和秩序活動。整體制度與台灣「公寓大廈管理條例」

相似，但有差異。例如依「物業管理條例」第四十四條：大陸之物業管理企 業可以接受業主和使用人之特別委託，而提供物業服務契約沒有約定的服務 項目；第四十五條：大陸之物業管理企業也可以接受供水、供氣、供熱等公 用事業等單位的委託，為其向業主代收有關費用；第四十六條：物業管理企 業對物業管理區域內違反有關治安、環保、裝飾裝修和使用等方面法律、法 規規定的行為，物業管理企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告等 內容，顯示服務彈性較我方為大。

又「物業管理條例」大部份自業者角度考量，與台灣「公寓大廈管理條 例」以住戶為考量之觀點不同。在專業技術人員制度方面，大陸地區依「物 業管理條例」第三十三條規定略以：從事物業管理的人應當按照國家有關規 定，取得職業資格證書。所謂「從事物業管理的人」系指「物業管理經營管 理人員」和「技術工種人員」二種。「物業管理經營管理人員」系由「中國 物業管理協會培訓中心」等各單位開辦「物業管理企業經理」培訓班；「技 術工種人員」則是依各省市「人力資源培訓中心」等單位辦理「物業管理員」、

「物業管理師」等考試。此外部分大學已有「物業管理」研修班課程或專業 課程，並已結合英美法系國家之不動產(資產)管理之內涵。

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四 、 台 灣 地 區 物 業 管 理 現 況 概 敘

按現行「公寓大廈管理」制度設計，其管理維護公司所能提供的服務包 括一般事務、建築物及基地之維護及修繕、建築物附屬設施設備之檢查及修 護、清潔及環境衛生之維持、建築物及其周圍環境安全防災管理維護等，其 中上述服務項目如涉及專業領域，則需經管理負責人或管理委員會，事先以 書面同意再轉委任，故為有限度的「物業管理」。

台灣的物業管理目前正逄起步階段，然業界對於物業管理已發展出類似 服務，如「整合式社區服務」、「福利社區」、「英式管家服務」、「功能 秘書服務」、「五星級飯店式管理服務」、「大樓住戶通路服務」等，而也 在私部門的努力下，台灣物業管理正式進入國家計畫，成為十二項重點服務 業之一。其進入國家計畫執行過程如下：

(一)概念醞釀及發酵

1995 年『公寓大廈管理條例』通過，使的區分所有權人的居住物業觀念 普及，但由於受到諸多法令限制加上公寓大廈維護公司規模較小，故無法從 事資產管理等各項全方位服務。加上中國大陸於 2003 年 6 月通過「物業管理 條例」，以及台北 101 金融大樓物業管理由外商物業管理公司承作等事件，

使的台灣物業管理的概念開始發酵。

(二)物業管理進入國家計畫

2003 年 8 月由物業管理業者及專家學者正式籌組成立「中華物業管理協 會」，並於 9 月召開推動物業管理立法座談會。另研提「服務業發展綱領及 行動方案」，因人才培訓為物業管理發展首要工作，故結合「人才培訓及人 力派遣」，並於 2004 年 3 月 8 日經建會第 1168 委員會議通過，將物業管理 結合「服務業發展綱領及行動方案」第五項。

『物業管理』一詞正式出現於我國政府公文書中，確定我國物業管理制 度的里程碑。亦為我國正式與全球華人世界物業管理名詞接軌²²。

22 摘 錄自「 台 灣物業管 理 發 展 概 論 」，沈 世 宏、單 世 堯、張 志 蒼、喻 幸 國（ 2005），

中華物業 管 理協會。

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