公寓大廈管理條例及保全業法競合解決

第一類範疇分為「公寓大廈管理服務」、「保全業」及「清潔業」等三 類。於「公寓大廈管理維護公司」及「保全業」方面，因目的事業主管機關 的不同而造成結合上之困難。

故於本節中，探討「公寓大廈管理服務」及「保全業」於法令上有關於 公司登記、可承辦之業務範圍及代理和複委託之法令問題加以探討，期能解 決對未來物業管理發展上的限制及阻礙。

一 、 公 寓 大 廈 管 理 維 護 公 司 與 保 全 業 之 關 係

有鑑於公寓大廈住戶之間權利義務關係日趨復雜，使得區分所有權的界 定，如專有及共有權屬之界定因難，加上生活環境品質要求日漸提升，重視 生活環境管理維護。故「公寓大廈管理條例」第 1 條：「為加強公寓大廈之 管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。」又第 42 條：「公寓大廈管理委 員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核 發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護 事務。」即公寓大廈管理維護公司主要目的為管理維護公寓大廈品質。

保全業依保全業法第 3 條規定：「本法所稱保全業，係指依本法許可，

並經依法設立經營保全業務之股份有限公司。」業務性質與社會治安關係密 切，如經營完善，對於協助維護治安工作，必可產生正面功能²。故保全業為 提供保全服務以換取報酬的公司營利事業³，同時逹到發揮民間共同防衛治安

2 取自立 法 院內政、財 政委員會 函，七十 七臺 內發字第 Ｏ Ｏ二六六 號，中華 民國 七 十七年十 二 月十五日 。

3 保 全 業 法 所 規 制 之 對 象 卻 是 以 為 他 人 提 供 保 全 服 務 以 換 取 報 酬 的 公 司 營 利 事 業，其 規範 目的乃是，從維護治 安 的公共利 益 角度，來管 理提供保 全 服務之公 司，

以確保其 服 務品質。 台 北高等行 政 法院九十 年 度訴字第 四 三五三號 。

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之效果⁴。

公寓大廈管理維護公司與保全業二者相輔相成，前者以不動產管理維護 為主，後者則保護區分所有權人之安全。以提升生活環境品質的整體性而言，

二者缺一不可。然實務上公寓大廈管理維護公司及保全公司為分開的二家公 司，原因在於二者均為特許行業，必須經主管機關許可才可取得營業資格。

公寓大廈管理維護公司的主管機關為營建署，保全業則由警政署管轄，

二者在規定方面並不相同，使的公司企業無法以一間公的名義申請二項業 務，不僅對物業管理業的結合上造成阻礙，亦造成委託人（建築物所有權人 或使用人）之困擾。

二 、 公 寓 大 廈 管 理 維 護 與 保 全 業 於 法 律 規 定 上 的 差 異

公寓大廈管理維護與保全業需先經目的事業主管機關同意才可辦理公 司登記，於表 3-1 中可知，保全業於申請時的各項規定均較公寓大廈管理維 護公司嚴格。主要是因為保全業的業務項目與社會大眾安全息息相關，包含 系統保全⁵、駐衛保全⁶、現金或其他貴重物品運送保全⁷及人身保全⁸等四種，

故於申請核可時主管機關（警政署）也會以僅慎的態度處理。

4 內 政部函 以保全業 受 委任作防 盜、防火、防 災資訊系 統 之設計、裝 置、服 務及 運 送 現 金 與 其 他 貴 重 物 品 之 安 全 維 護 ， 確 能 發 揮 民 間 共 同 防 衛 治 安 之 力 量 而 兼 收 節 省 警 力 之 效 。 行 政 院 函 ， 臺 七 十 七 內 字 一 七 七 七 七 號 ， 中 華 民 國 七 十 七 年 六 月廿五日 。

5 系 統保全 (Engineering Security System) ，是 將 防盜感知 器 材設計安 裝 在顧客的 場 所將各種 器 材串接成一防護系統，防止竊賊 由 外面侵入，也可測知 內 部的災難 。 王至誠，台 灣地區保 全 業經營管 理 的特性，國 立中山大 學 管理學院 高 階經營碩士 班碩士論 文 ，P36~27， 民國八十 九 年六月。

6 駐 衛保全 (Security Guard)，到顧客 的現場去 執 行門禁管 制 、車輛管 制 、安全防 護 等工作， 資 料來源同 上 。

7 運 送保全 (Cash Transit Guard) ，以 特制的防 護 車輛，幫 客 戶運送或 保 管金鈔、 貴 重物品。 資 料來源同 上 。

8 人 身保全 (Body Guard)，隨護 在顅 客 身 旁，保 護 客 戶 人 身 的 安 全。資 料 來 源 同 上 。

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公寓大廈管理維護公司的業務範圍包括：公寓大廈一般事務管理、建築 物及基地之維護及修繕事項、建築物附屬設施設備之檢查及維修事項、公寓 大廈之清潔及環境衛生之維持事項、公寓大廈及週圍環境安全防災管理維護 事項等。於公司登記規定方面，其受顧人員必須領有「公寓大廈技術服務認 可證」，並不得為定期契約勞工或公務員，以維護良好的服務品質。

物業管理講求全方位的服務，即區分所有權人僅要找一家物業管理服務 公司，所有的需求便可獲得滿足，然於現行的制度方面，物業管理服務公司 的發展，尚有以下幾點問題有待釐清：

(一)於公司名稱規定方面

公寓大廈管理服務人管理辦法第 14 條規定：「公寓大廈管理維護公司 之公司名稱中應標示公寓大廈管理維護字樣。」另雖「保全業法」及「保全 業法施行細則」中，並無規定保全業設立經營之名稱，但警政署之「如何申 請保全業經營許可」中注意事項第二點規定「公司名稱需加上保全字樣，如

『００保全股份有限公司』。⁹」，並以此限制公司名稱，其有違反法律之嫌。

目前雖然沒有規定一間公司名稱不得同時具有「公寓大廈管理」及「保 全」字樣，經濟部於 94 年函 09400042160 號中表示，於「公司法」中對「公 寓大廈管理維護」及「保全」等公司名稱並無相關限制¹⁰。故只要符合登記要 件，申請人可同時向主管機關申請公寓大廈管理維護業務及保全業務，但於 公司名稱規定上，依現行規定仍要有「公寓大廈管理維護」及「保全」等字 樣，因此無法以「物業管理公司」名義辦理公司登記。

(二)業務範圍受到限制

9 資料來 源 ：內政部 警 政署網站 ： 如何申請 保 全業經營 許 可 http://www.npa.gov.tw/explain/main10.htm

10 又 從事公 寓大廈管 理 服務業時，公司名稱 應 標示「公寓 大廈管理 維 護」字樣，系 源自「公 寓 大廈管理 服 務人管理 辦 法」第 14 條 之 規 定，並 非「 公 司 法 」之 規 定 。 至從事保 全 業時，公司 名稱應否 標 示「保全」字樣，則涉 及「保全業 法」之規範 範疇，與「 公 司法」無涉。經濟部函，中 華民國 94 年 4 月 11 日，經 商字第 09400042160 號。

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依公寓大廈管理服務人管理辦法第 13 條第五項規定：「公寓大廈管理 維護公司從事下列建築物管理維護業務含公寓大廈及其週圍環境安全防災管 理維護事項。又若管理維護業務，涉及其他行業專業法規規定時，應經公寓 大廈管理組織及公寓大廈管理維護公司以契約約定，委託經領有各該目的事 業法規許可之業者辦理。」

然而「安全防災事項」是否為「保全業」之業務範圍，如表 3-1 所示，

保全業業務範圍包括「防盜、防火、防災之安全防護」以及「人身安全維護」

等。依最高行政法院九十三年度判字第二號¹¹表示，所謂「安全防災管理維護」

應只限於「建物附屬設施設備、建築物及基地之修護修繕」及「公寓大廈及 其周邊環境安全防災管理維護」等，若涉及「人身安全」，即涉及保全業務 之範圍。然何謂「人身安全」，一般而言將文件收發、電話接聽等工作，視 為日常事務工作；然若涉及到門禁管理，則為保全業的業務範圍。

(三)無法同時申請公寓大廈管理維護及保全業務

於經濟部 94 年函 09400042160 號中表示，在公司法中並無對管理維護 公司或保全業者從事他項業務所有限制¹²，而「公寓大廈管理服務人管理辦法」

及「保全業法」，也沒有規範一家公司不得同時申請公寓大廈管理維護及保 全業務。然而雖然在法律上沒有相關的規定，但在實務上卻因為公司名稱的 限制或主管機關的規定而無法辦理公司登記。

(四)代理及複委託之限制

11 公 寓大廈 管 理服務人 管 理辦法第 十 三條規定 ： 所謂『安 全 防災管理 維 護』依其 規 定應僅及 於『建物 附屬 設施設備、建築物及 基 地之修護 修 繕』及『公 寓大廈及其 周邊環境 安 全防災管 理 維護』之 範 圍，本若 保 全業法第 四 條之規定 尚 及於『人身 安全維護 』…等云，若 公 寓 大 廈 管 理 維 護 公 司 所 從 事 之 業 務 包 含「 人 身 安 全 」，

即涉及保 全 業務之範 圍，需受保 全 業法之管 理。反之便 不 受限於保 全 業法。最高 行政法院 九 十三年度 判 字第二號 。

12 整 合保全 業與公寓 大 廈管理服 務 業，使業者 得同經營 該 二項業務，事涉「保全 業 法」與「 公 寓大廈管 理 服務人管 理 辦法」經 營 業務範圍 規 定之鬆綁 ， 「公司法」

當無限制 。 經濟部函 ， 中華民國 94 年 4 月 11 日 ，經商字第 09400042160 號。

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公寓大廈管理服務人管理辦法第 13 條之規定：「…前項管理維護業務，

涉及其他行業專業法規規定時，應經公寓大廈管理組織及公寓大廈管理維護 公司以契約約定，委託經領有各該目的事業法規許可之業者辦理。」。另外 在「公寓大廈管理維護公司受任管理維護契約範本」中，管理維護公司受委 託之業務涉及到其他行業專業法規規定時，可經得管理委員會或管理負責人 書面同意後，簽定合約將其委任。包含營造、土木 工程業、機電工程業、環 境污染防治業、廢棄物清除處理業和保全業等¹³。

保全業法第 12 條則規定：「保全業受任辦理保全業務，應訂立書面契 約。」。然而訂立之對象為何在法律中並沒有明確規定，目前實務上是向公 寓大廈的管理委員會或是主任委員會簽約。至於公寓大廈管理維護公司因受 區分所有權人委託，向保全業者簽定契約，卻因而受罰，顯示主管機關法令

保全業法第 12 條則規定：「保全業受任辦理保全業務，應訂立書面契 約。」。然而訂立之對象為何在法律中並沒有明確規定，目前實務上是向公 寓大廈的管理委員會或是主任委員會簽約。至於公寓大廈管理維護公司因受 區分所有權人委託，向保全業者簽定契約，卻因而受罰，顯示主管機關法令