第 一 節 研 究 緣 起 與 背 景
一 、 研 究 緣 起
因應我國產業結構的改變及知識經濟的發展與國際接軌，行政院於民國 九十三年十月十一日第 2914 次院會通過經建會會同各部會所研提之「服務業 發展綱領及行動方案暨旗艦計畫（或主軸措施）」(如附錄十九)，以促進各 界對服務業發展的重視，在十二類（十四項）服務業：金融、流通、通訊媒 體、醫療保健及照顧、人才培訓、人力派遣、物業管理、觀光及運動休閒、
文化創意、設計、資訊、研發、環保、工程顧問，其中「物業管理服務業」
為第五類重點服務業，在未來我國服務業發展扮演重要腳色。
物業管理，係指「針對公寓大廈、社區等建築物，及其周圍環境之相關 設施，作維護管理與全方位之服務經營而言」，換言之，物業管理亦為「不 動產管理及其生活與商業支援服務」，目的在使「建築物使用者，擁有安全、
健康、清潔、舒適、方便使用之生活空間；使建物所有人擁有更長的生命週 期，更大的使用價值與收益」。因此物業管理是一多元項目，全方位服務的 集合名詞，而物業管理服務業即「係指針對物業，提供維護管理與全方位統 一窗口服務之企業。」。
物業管理的核心價值在於整合各類專業服務項目，並提供高品質的服 務。客戶僅需尋求物業管理公司，便可解決所有生活及生產相關事務，進而 提供高品質的生活環境、提升物業業主的使用效益及保障使用者的生命安 全。其核心業務在於專業化管理及顧問諮詢服務。除專項業務如樓管、清潔、
不動產、保全、生活服務及不動產買賣等服務，外另前期物業管理及點交協 助、不動產經營及證券化管理等，均可連結為物業管理新增業務的方向。
本計畫旨在配合行政院「物業管理服務業發展綱領及行動方案暨旗艦計 畫」，內政部建築研究所執行之相關研究，包括「有關物業管理制度及物業
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及「辦理績優示範團隊獎勵制度之研究」等三項研究工作合併為一項之專項 研究。
二 、 物 業 管 理 定 義
物業管理即指建築物硬體及其使用社群與生活環境服務軟體之建置、使 用與維護業務，及提供上述物業軟硬體建置、使用與維護服務之事業，進行 管理之工作。日本物業管理強調「建築物與環境使用維護」；歐美則以「資 產管理」為主；中國大陸對物業管理定義則包括房屋建築及與其配套的共用 設施設備及場地實施維修與保養、環境衛生、交通秩序、治安環境、園林綠 化進行治理和維護，以及對使用人提供綜合性服務。
中華物業管理協會對於物業管理則有以下定義：「物業管理係指不動產 管理及其生活與商業支援服務」或「所有與建築物使用有關業務之管理活動」。 三 、 物 業 管 理 範 疇
於民國九十三年九月二十日行政院通過物業管理服務業發展綱領及行 動方案，已將我國物業管理服務業範疇定義為不動產維護管理與生活及商業 支援服務。物業管理服務業依其服務項目可分為三類：
(一)第一類建築物與環境的使用管理與維護：
供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備 及附屬設施設備檢修等服務，為物業管理的狹義定義。包括公寓大廈管理維 護業(俗稱樓管業為物業管理最狹義定義)、清潔環保(包括清潔服務、空氣污 染防治、廢棄物處理、廢水處理、病媒蚊防治等)、保全、消防設備及消防、
公共安全安檢、機水電(包括水電維修、發電機設備、電梯設備、門禁監控設 備、停車設備、游泳池設備、避雷針設備及維修等)。隨著生活品質提高及便 利性需求提供物業管理所需生活上之服務。
(二)第二類生活與商業支援服務：
為物業管理的廣義定義，系為隨著生活品質提高及便利性衍生之生活服
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行業(如法律、稅務諮詢)、事務管理、物業生活服務(社區網路、居家照顧、
保母、宅配物流)及生活產品(食衣住行育樂)等。
(三)第三類資產管理：
為最廣義的定義，除第一、二級項目外，另包括物業管理經營顧問、物 業開發租賃、物業金融及物業投資管理等。
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(一) 研究現行相關法令競合及各項行政程序及作業的問題，建議主辦機關 協調各目的事業主管機關解決之。
(二) 提升物業管理全面性服務品質，增進物業之使用效益並延長物業之生 命週期。
(三) 整合物業管理業，建立良好經營環境，提高服務效率。
五 、 預 期 效 益
(一) 延長建築物的生命週期
因建築物的管理好壞影響其生命週期，針對物業管理服業之法令及評鑑 制度的完整性，可使維護與管理業者能更有效提昇中長期服務品質，進而延 長建築物的生命週期。
(二) 促進經濟建設及社會發展
本研究為行政院「物業管理服務業發展綱領及行動方案」暨「旗艦計畫」
前期研究計畫，以輔助政府達到後期預期效益目標：
1. 五年內物業管理服務業及關聯產業就業人口由 25 萬人增加至 35 萬人。
2. 五年內可培育物業管理服務業及關聯產業人才約 6 萬人。
3. 五年內物業管理服務業及關聯產業產值由 650 億元提高至 1000 億元。
(三) 促進物業管理人才培訓
良好制度的建立不但可促使產業發展，亦可使各界人才願意投入。目前
「中華物業管理協會」正積極進行物業管理相關科目之技能檢定計畫，配合 學校物業管理人才培訓推廣計畫及本研究計畫的推行，期能提升物業管理服 務業的人力品質。
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