房屋預售客選建材之空間視覺化系統

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國

立

交

通

大

學

土木工程學系

碩士論文

房屋預售客選建材之空間視覺化系統

Space Visualization System for Customized Change

in Real Estate Sale

研究生：蔡逸婷

指導教授：曾仁杰博士

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房屋預售客選建材之空間視覺化系統

Space Visualization System for Customized Change

in Real Estate Sale

研究生：蔡逸婷 Student：Yi-Ting Tsai

指導教授：曾仁杰 Advisor：Ren-Jye Dzeng

國立交通大學

土木工程學系

碩士論文

A Thesis

Submitted to Department of Civil Engineering College of Engineering

National Chiao Tung University in partial Fulfillment of the Requirements

for the Degree of Master

In

Civil Engineering July 2009

Hsinchu, Taiwan, Republic of China

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房屋預售客選建材之空間視覺化系統

研究生：蔡逸婷指導教授：曾仁杰博士

國立交通大學土木工程學系（研究所）碩士班

摘要

目前已有消費者服務導向的建設公司，願意提供預售屋變更設計的服務，然而市面上的建材(Building Material)選擇是多樣化，可惜樣品屋往往只能呈現其中一種樣貌，購屋者不易體驗不同建材組合之視覺效果。現存 3D 室內裝修之相關設計軟體，如：空間魔法師、3ds MAX 和 AIDsystem 等等設計軟體，其操作程序較為複雜必須仰賴專業人員，對建商及購屋者都不方便，因此簡單、便捷使用的建材造樣視覺系統有其必要。此系統前置作業需利用 Photoshop 切割出空間照片底圖和廚具、玄關門及浴缸等等視覺物件(Visual Object)，並依命名原則存檔後置入建案(Building Project)資料夾，透過 VB2008 結合資料庫開發的室內建材空間展示模擬系統，來提供更換視覺物件並產生建材訂單、住戶安裝表單和建材確認單等功能。除此之外，依輸入系統的照片底圖及視覺物件不同，系統可應用於各方面設計組合之視覺模擬，例如：服飾、鞋子彩繪及汽車外型改造等等，未來也可結合 RFID 的技術，將貼上晶片的建材，放置展示桌相對的感應器上，系統讀取資料判別建材後展示變更結果，猶如模擬實境。關鍵字:預售屋、建材、展示系統、視覺化

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Space Uisualization System for Customized Change

in Real Estate Sale

Student：Yi-Ting Tsai Advisor：Ren-Jye Dzeng

Department of Civil Engineering National Chiao Tung University

Abstract

The construction companys have provided service of altering the design when the consumer buy presale home. And the consumer have many options of building materials on the market. it's a pity one of these kind of looks can be seen in the model home, it is difficult for the consumer to experience the visual effect that different building materials make up.

Now the relevant design software of interior decoration , for instance: Space Magician, 3dsMAX and AIDsystem. It must be dependent on professional personnel to use software. For consumers and home builders are inconvenient , so simple and convenient is essential to use visual system

The system needs to utilize Photoshop to cut out visual object such as space photo base map, furniture, and bathtub. Visual objects put into the building project with normalize. The Simulation System combines the database with VB2008 that offer to change the visual objects, and produce building materials order, household to install functions such as forms, and building materials confirmation form. In addition, by inputting the photo and visual objects of different kinds, the system can be applied to the different fields. For example: clothes, shoes colored drawing, and car. In the future the Simulation System can also combine the technology of Radio-frequency identification (RFID). The Simulation System will show the result of altering like the real border of simulation when the sensor read data of the building material’s wafer.

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致謝

本書獻給曾仁杰教授，感謝您兩年來的諄諄教誨，讓我受益無窮。本書獻給我的父親大人，感謝您養育、栽培與支持。本書獻給我的母親大人，感謝您在成長過程賦予我自主權讓我可以自由發展。本書獻給我的長兄與姊妹，是你們存在，給我從懶散轉為積極的動力與強韌的心。本書獻給聖銘，時時包容、體諒與鼓勵，給予我在受挫中重新站起來的力量。本書獻給當我遭遇瓶頸時總可以提供建議或方向的梓淵。本書獻給在球場上認識的大家，讓我可以有紓解壓力的管道。本書獻給研究室的各位，兩年的陪伴和扶持，期望未來還有機會一起共事。本書獻給學長姐們，感謝你們曾經對我的照顧與適時地給予指引。本書獻給接受訪談的孔明威專案經理、林鳳儀副專等多位接待中心的服務人員與工程師的協助，提供我實務上的資訊。本書獻給系統受測者，感謝你們的配合，使系統更趨完善。本書獻給口試委員楊智斌教授、余文德教授感謝您的熱情指導，讓本書內容增色不少。蔡逸婷 2009 夏，於交通大學土木所資訊組研究室

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摘要 ... i Abstract ... ii 致謝 ... iii 目錄 ... iv 圖目錄 ... vi 表目錄 ... viii 第 1 章簡介 ... 1 1.1 研究背景與動機 ... 1 1.2 研究目的 ... 2 1.3 研究流程與方法 ... 3 1.4 論文架構 ... 5 第 2 章文獻回顧 ... 6 2.1 台灣預售屋產業概觀 ... 6 2.1.1 預售屋背景及制度 ... 6 2.1.2 預售屋營銷過程 ... 9 2.1.3 預售屋售後服務 ... 12 2.2 室內建材回顧 ... 16 2.3 消費者購買行為及影響決策因子 ... 22 2.3.1 消費者購買行為 ... 22 2.3.2 影響決策因子 ... 27 2.4 室內設計相關軟體介紹 ... 32 2.4.1 空間規劃軟體 ... 32 2.4.2 虛擬實境軟體 ... 34 2.5 小結 ... 37 第 3 章實地訪查 ... 38 3.1 訪查背景及範圍 ... 38 3.2 個案訪問 ... 40 3.3 客選建材調查結果 ... 42 3.4 小結 ... 43 第 4 章系統分析與設計 ... 44 4.1 系統分析 ... 44 4.1.1 資料流程圖 ... 44 4.1.2 實體關聯模組 ... 47 4.2 系統設計 ... 49 4.2.1 資料庫設計 ... 49

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4.2.2 使用者介面設計 ... 50 4.2.3 表單設計 ... 52 4.3 小結 ... 56 第 5 章系統實作 ... 57 5.1 系統環境 ... 57 5.2 前置作業 ... 58 5.2.1 資料取得來源 ... 58 5.2.2 照片前處理 ... 59 5.2.3 標準制定格式 ... 60 5.3 系統建置 ... 62 5.3.1 系統架構 ... 62 5.3.2 使用者權限配置 ... 63 5.3.3 系統操作過程 ... 64 5.3.4 系統使用流程 ... 65 第 6 章系統評估 ... 66 6.1 空間視覺化系統搭配 Photoshop VS. Photoshop ... 66 6.1.1 功能性比較 ... 66 6.1.2 操作流程與使用介面評估 ... 70 6.1.3 分析各階段效益 ... 75 6.2 系統使用評估 ... 81 6.2.1 試驗設計 ... 81 6.2.2 結果分析與討論 ... 82 6.3 小結 ... 85 第 7 章結論 ... 86 7.1 結論 ... 86 7.2 研究貢獻 ... 88 7.3 後續研究建議 ... 89 參考文獻 ... 90 附錄一 ... 94 附錄二 ... 101 附錄三 ... 137 附錄四 ... 139

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圖目錄

圖 1-1 研究流程圖 ... 3 圖 1-2 論文架構 ... 5 圖 2-1 預售制度交易角色關係圖 ... 7 圖 2-2 建設公司組織與營運架構 ... 8 圖 2-3 一般購屋流程 ... 9 圖 2-4 預售屋購買流程 ... 9 圖 2-5 模型屋 ... 10 圖 2-6 預售屋作業流程圖 ... 11 圖 2-7 設備選色作業流程圖 ... 12 圖 2-8 工程變更時機 ... 14 圖 2-9 工程變更程序圖 ... 15 圖 2-10 建材種類 ... 16 圖 2-11 雙扇式玄關門、單扇式玄關門、子母玄關門、雙玄關門 ... 19 圖 2-12 廚具設備 ... 20 圖 2-13 衛浴設備 ... 21 圖 2-14 消費者購買決策過程 ... 22 圖 2-15 涉入程度與決策類型 ... 23 圖 2-16 影響決策購買行為的因素 ... 24 圖 2-17 消費者決策與影響力的一般模型 ... 25 圖 2-18 決定過程 ... 26 圖 2-19 消費者行為的整體模式 ... 26 圖 2-20 高/低涉入情境中的學習理論 ... 29 圖 2-21 推敲可能性模式 ... 31 圖 2-22AUTOCAD ... 33 圖 2-23QUICKCAD98 ... 33 圖 2-243DS MAX 2009 ... 34 圖 2-25 空間魔法師 ... 35 圖 2-26 即時動態遊走之空間瀏覽器 ... 35 圖 2-27GOOGLE SKETCH UP ... 36 圖 4-1CONTEXT DIAGRAM ... 45 圖 4-2DFD(LEVEL-0 DIAGRAM) ... 46 圖 4-3LEGEND ... 47 圖 4-4E-RDIAGRAM ... 48 圖 4-5 資料庫設計 ... 49 圖 4-6 系統主畫面 ... 50

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圖 4-7 修改狀態畫面 ... 51 圖 4-8 建材表之瀏覽畫面 ... 52 圖 4-9 建材表之報表 ... 52 圖 4-10 建材確認單之瀏覽畫面 ... 53 圖 4-11 建材確認單之報表 ... 53 圖 4-12 建材訂單之瀏覽畫面 ... 54 圖 4-13 建材訂單之報表 ... 54 圖 4-14 住戶安裝表單之瀏覽畫面 ... 55 圖 4-15 住戶安裝表單之報表 ... 55 圖 5-1 執行環境架構圖 ... 57 圖 5-2 資料前置作業三步驟 ... 58 圖 5-3 圈選結果 ... 59 圖 5-4 層級示意圖 ... 60 圖 5-5 平面圖 ... 61 圖 5-6 檔案路徑 ... 61 圖 5-7 系統功能架構圖 ... 62 圖 5-8 步驟流程圖 ... 64 圖 5-9 流程圖 ... 65 圖 6-1 拖曳置入 P1 建案前(新增前) ... 71 圖 6-2 拖曳置入 P1 建案後(新增後) ... 71 圖 6-3 變更前(建材預設值) ... 72 圖 6-4 變更後(採用圖層方法) ... 73 圖 6-5 變更後(採用步驟記錄) ... 73 圖 6-6 比較階段 ... 75 圖 6-7 評估試驗流程圖 ... 82 圖 6-8 九項評估項目之平均值 ... 82 圖 6-9 受測者對九個評估項目的綜合評價 ... 83 圖 6-10 受測者對系統整體評價 ... 84

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表目錄

表 2-1 預售屋優缺點分析表 ... 7 表 2-2 不同階段辦理建材設備選色選樣之優缺點 ... 12 表 2-3 壁材類 ... 17 表 2-4 地板類 ... 18 表 2-5 多角度分類表 ... 19 表 2-6 不同材質適用場所 ... 19 表 2-7 廚具材質表 ... 20 表 2-8 廚具樣式表 ... 20 表 2-9 衛浴設備材質表 ... 21 表 2-10 衛浴設備樣式表 ... 21 表 2-11 感覺、知覺、認知之比較 ... 28 表 3-1 建材基本配備 ... 42 表 3-2 供應備選或可增退之建材設備 ... 42 表 3-3 三不變原則的之代表建材 ... 43 表 5-1 資料取得方法之優缺點 ... 59 表 5-2 功能權限列表 ... 63 表 6-1 混搭與單用的功能差異 ... 66 表 6-2 混搭與單用的功能評估結果 ... 69 表 6-3 混搭與單用在情境 A 與 B 的優劣分析 ... 74 表 6-4 混搭與單用差異之重點 ... 75 表 6-5 混搭與單用在準備階段的同異點 ... 76 表 6-6 設定項目 ... 77 表 6-7 混搭與單用之優劣分析 ... 80

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第

第1章

章

章簡介

簡介

1.1 研究

研究

研究背景與

背景與

背景與動機

動機

隨著時代變遷，產銷結構也有所改變，在資金結構不健全的環境衝擊下，建築業者發展出預售制度，透過此銷售方式增加營運成本，使資金得以周轉流暢(李克誠, 1999)；反觀消費者的立場來講，預售屋可申貸成數高於成屋，其自備款依施工進度分期繳款，讓承購戶經濟壓力著實減輕不少(易博士編輯部, 2009)。但不動產買賣所牽涉的交易金額龐大，各個案例的優缺點大不相同，加上房屋通常一住就是幾十年，讓人不得不謹慎考慮，因此消費者會有高度的購買涉入(Hawkins, Mothersbaugh, & Best, 2008)，來進行搜索產業資訊與個案資料，當然尋找到符合條件的建案，下一步就是要親自前往實地察看建物，以免購買以後才發現問題一堆而後悔莫及。先建後售的成屋是已有完整的結構體且內部也裝修完畢，建商與客戶在簽約後就能辦理過戶手續，爾後承購戶就能進住新屋，享受新家生活。所以消費者在購買前，能親眼看見交易商品的所有物，可以真實體會來瞭解產品是否合乎需求。而預售屋是不動產界中特殊的產物，在無交易物成品的情況下，就先將產權售出，待完工後才辦理買賣所有權移轉與交屋手續(蔣神國, 1993)，換句話說消費者承購預售屋相當於購買房屋的生產計畫(易博士編輯部, 2009)，因此建商充分利用工程彈性的特點，讓計畫性產品的缺點轉為優點，也就是提供客變和設備選色之售後服務。但不管是行銷過程還是售後服務當中，建築商給予消費者的參考依據，只有裝潢華麗但非交屋時樣貌的樣品屋，在加上水電配置圖、建築平面圖及傢俱配置圖等設計圖，與房屋建造材料內涵之說明的建材表，或者在建物結構體完成後先行裝修的實品屋，皆無法清楚呈現業者所供應的多樣化建材之各種組合樣貌，即使是實品屋也只能呈現其中一種樣貌，購屋者不易體驗不同建材組合之視覺效果；而且售後服務一般採用傳統人工作業方式，讓顧客在挑選或增減建材設備時，只能望著建材型錄或樣本依建材項目個別選擇，然後發揮想像力將建材與設備在房間中的組合全貌，因此會產生不可預測之認知誤差；而建商是以人工方式來核對各戶所圈選項目，再逐一登錄到住戶安裝表單與建材訂單上(黃瓊瑤, 1999)，所以會有人為疏忽之風險，為此建商在活動結束後會再次確認圈選單是否有誤，但如此一來就會浪費人力資源。此外，雖目前市面上已存在 3D 室內裝修之相關設計軟體，可以產生虛擬實境，將構想實體化呈現於眾人眼前，可降低承購戶對於預售屋之認知誤差，但其操作程序較為複雜屬於專業軟體，需經過一段時間的訓練與學習，對承購戶來說極為不便。

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1.2 研究目的

研究目的

建商在行銷過程中，是以樣品屋呈現預售屋產品未來模樣，搭上文字敘述條列建材與設備的建材表，和傢俱配置圖來表示室內格局、建議傢俱擺設位置以及動線規劃。當消費者與建商簽約後，建商提供建材樣本與建材型錄給予承購戶在申請客變和設備選色服務之參考依據，設備選色顧名思義就是供應不同建材設備之選項，讓客戶自行依個人需求挑選，而客變內涵中包含建材設備增退項目，換而言之，也就是提供客戶建材設備之數量選擇。然而目前國內建商在承購戶挑選建材上，並無提供各種建材組合於各空間中之樣貌的挑選建材輔助工具，而市面上的設計軟體對一般大眾來說，操作複雜不易上手，為此本研究將藉由建商原本所提供的樣品屋、建材表以及建材型錄作為空間視覺化系統的輸入資料，以發展出快速變換建材組合又可輕鬆上手的挑選建材輔助工具，以改善目前承購戶在挑選建材設備時，僅能望著建材型錄或樣本依建材項目個別選擇，然後發揮想像力將建材與設備在房間中的組合全貌之現況，除此之外，若設備選色作業 e 化，也就是說，客戶是直接在電腦上勾選建材設備，則可避免於人為疏失以及減少選色作業中所需之人力。簡單來說，本研究之目的有以下幾點： 1. 開發承購戶挑選建材設備之輔助工具，以建立建材資訊平台，提供預售屋的買家可以自己操作系統來挑選更換建材，並可用肉眼從顯示器上看見完工後的建材組合實體圖，不再像傳統方式只能憑藉著建商所提供的建材表或者建材樣本憑空想像，期望將消費者認知誤差降到最低。 2. 傳統的設備選色作業是採用人工方式，所以會有人為疏忽之風險性存在，而建商為了減少人為失誤的問題，通常會重複地確認圈選單內容，但這樣卻延伸另一個問題，也就是浪費人力資源，因此若能將此作業電子化，開發出有防呆功能的系統，則能避免人為疏失，同時也解決人力資源的問題。綜合以上所述，本研究最終極目標是發展客選建材之空間視覺化系統，將設備選色作業電子化，來解決該作業的現況問題，並以呈現未來室內空間樣貌，作為輔助承購戶挑選建材的工具，避免因想像而造成不可預測之認知誤差。

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1.3 研究流程與方法

研究流程與方法

本文採用個案研究法中的多重個案整體設計，並輔以「文獻分析法」和「實地訪查」來蒐集資料，先藉由文獻了解產業背景，然後訪查預售屋接待中心以瞭解目前現況，將市場狀況對照圖書資料取得建材設備相關資訊，再加以分析進而規劃出符合需求之「系統雛型」，然後藉由照片編輯軟體進行「前置作業」，將取得的樣品屋照片中之建材與背景切割後分開存檔，置入本文規定格式之資料夾內，該格式請參照本文 5.2.3 節，並且同步「撰寫 VB.NET 語言程式」，當系統完成後接著輸入「圖資測試」，最後以使用者來「評估系統效益」，圖 1-1 即為本研究流程圖。圖 1-1 研究流程圖

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文獻分析法首先在文獻分析法蒐集「預售屋背景資料」，並從中獲得一般消費者購屋流程與建商營銷過程、作業程序及交易制度等，以及建商可能需求；再藉由 2009 年國內的時尚建材展、研究院計畫報告與圖書，取得當下「建材設備流行趨勢和資料」，然後以消費者行為學、消費者心理學、行銷學、神經心理學、神經營銷學等研究理論為基礎，分析「消費者的行為、心理與決策過程」，瞭解使用者需求並證明系統存在意義，最後網路搜索普遍業者常用之「室內設計軟體」，評估其優缺點，引以為借鏡。實地訪查法以網路搜尋新竹縣市的不動產預售個案與建築公司名單，瞭解目前市場狀況，並製作問卷以及採訪問題，然後針對新竹縣市中十層樓以上的公寓式住宅大樓，進行「訪問」以及「問卷調查」，獲得當下預售屋產業銷售制度與實際售後服務內容。系統分析與設計綜合文獻分析法與實地訪查法的結論，進行系統需求分析與確認，並評估各項可行性方案，然後藉由「結構化系統分析」方式，將系統的架構、功能與處理程序以邏輯模型表現，並參考坊間常用軟體或系統來設計使用者介面，以及規劃表單樣式。前置作業從室內設計軟體文獻裡，可發現從無到有勢必要經過多道繁雜步驟，因此本系統採用樣品屋照片為輸入的圖檔之素材，其取得資料途徑方便，且賦予平面立體感的真實性。但在規劃系統中，又發現目前市面上已有多種數位照片編修軟體，如： Photoshop、PhotoImpact 以及 PhotoScape 等軟體，且不停地更新版本來修正不足，本研究為有效利用現有工具，以減輕使用者學習負擔，所以將採用照片前處理方式，將需要編修照片部分額外區分開來，讓管理者可以自行選用熟稔之照片編修軟體，來製作系統中的建材元件之備選視覺物件的圖片或視覺空間底圖，然後再依本文 5.2.3 節中所制定樣式存檔，且按資料夾規定的標準模式建立並置入建材圖檔。程式撰寫

以 Visual Basic 2008 撰寫系統功能、使用者介面和輸出表單，並結合資料庫(Access 2007)，來存取使用者記錄和放置個案資料，發展出合乎市場需求之系統。

測試與評估

各功能模組獨立測試，確定各自模組功能正常運作，然後輸入建材圖資、建案基本檔案測試自動產生的預設值是否正確，與建材圖層與空間中組合結果，以各種功能測試來修正系統，最後以系統使用者之使用結果來評估系統效益。

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1.4 論文架構

論文架構

在一開始已說明研究動機及目的，並提出研究方法與流程後，接著在第二章節先回顧預售屋背景與制度、建築材料市場趨勢及範圍及消費者購買行為與其影響因子，還有室內設計軟體，瞭解產業環境背景與系統存在意義；然後第三章提出區域個案實地調查結果，說明當下預售制度的實際售後服務內涵；而第四章是依二、三章所蒐集的資料來分析與設計系統；第五章則是敘述系統建置內涵及其過程與前置作業；接著第六章透過 Photoshop 當比較組來分析評估本系統效益，最後歸納研究結論並提出未來相關研究發展方向之建議。後續論文架構如圖 1-2 所示。 & 圖 1-2 論文架構

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第

第2章

章

章文獻回顧

章

文獻回顧

本章是文獻分析法的分析依據，主要回顧的主題包含預售屋產業背景、建築材料知識、消費者決策影響因素及常見的室內設計軟體功能，憑藉前人論述奠定系統發展過程中的分析理論與設計要素。

2.1 台灣預售屋產業概觀

台灣預售屋產業概觀

根據文獻資料記載，早在 1960 年代就已有預售制度的存在(鄭武鵬, 1997)，而民國 70 年代房地產飆漲時，更是炙手可熱的產品，無不趨之若鶩，經過四十多年後的現在，此制度依舊立存不倒(張隆盛, 2001)。下面小節先闡述預售屋制度發展起因、定義及制度角色關係，接著更深入瞭解預售營銷過程與購屋程序，最後透過設備選色服務與客變來洞悉系統需求。

2.1.1 預售屋背景及制度

預售屋背景及制度

乃由於建築業者在金融市場中取得資金不易，房地產開發商為求取週轉資金，減輕經濟壓力，而發展出預售制度(李克誠, 1999)。此一制度之所以能在台灣盛行，從業者利益來說，其原因不單只是財務需求，還可利用購屋者作為起造人，藉此方法規避若干稅賦或達到減稅目的(張隆盛, 2001)；反觀以承購戶的角度來看，購入之自備款相較於新成屋可有房屋總價的 5%之調整空間，且繳款期限較長，也可分期支付，置產的經濟條件較為寬裕(易博士編輯部, 2009)。除此之外，常理而言越早訂購之客戶的選擇性越多，所以預售屋的選擇項目定多於新成屋，其選項內容有樓層、格局或者棟別等。然而預售屋所指的是，建商尚未興建或興建中的房子(易博士編輯部, 2009)，也就是建築商已取得建築基地，經規劃設計並取得主管機關核發之建造執照後，在開工前先公開銷售，並接受消費者預訂承購(蔣神國, 1993)，當事人雙方達成共識簽訂合約後，就為開工或施工中的房屋進行的交易履行(莊玉雯, 1982)。換而言之，買賣雙方是以尚未開工建造房屋為買賣「標的」，並成立買賣契約為「預售房屋」(蔣神國, 1993)，其購買預售屋等於是在購買房子的「生產計畫」(易博士編輯部, 2009)。預售制度是因應市場機制與環境所造就的產物，在此制度實行過程中，因房屋為計畫性產品尚未有成品，所以有承購戶無法立即入住、認知誤差大、合約無法兌現風險及建商施作過程有誤等缺點，相對的，也存在購入經濟條件較低、擁有工程彈性、差價利潤高以及建案可增加周轉金等優點，互相抵制成長。表 2-1 詳述預售屋優缺點。

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表 2-1 預售屋優缺點分析表項項項項次次次次優點優點優點優點缺點缺點缺點缺點 1 以較低自備款購入並可依工程進度分期付款有如儲蓄方式購屋置產(購屋者) 無法立即使用(購屋者) 2 法令範圍內施工前，有較大彈性變更工程，以及較多戶數、樓層、格局的選擇(購屋者) 預售屋透過圖面及文字激發購屋者想像房屋，並無實際成品，會有實際成品與合約內容不符之風險(購屋者) 3 房地產景氣大好時，可花較少資金賺取房屋增值利益(購屋者) 國內預售屋糾紛繁多，如預售屋興建中遭遇建商倒閉，消費者不但積蓄泡湯且哭訴無門(購屋者) 4 運用收入價金支付建造工程費用，增強資金靈活運用(建商) 客變與設備選色等額外的服務，建商得再花費時間申請工程變更、進料成本提升以及有建材設備安裝錯誤的可能性(建商) 在預售制度交易過程中，牽扯的對象以及角色彼此間關係如圖 2-1 所示。圖中建商主要工作內容為投資開發土地並規劃設計建築產品，將工程發包給營造廠興建，另外委託房屋代銷公司進行市場分析、產品定位及參與建築設計並企劃銷售、廣告宣傳，為建商與消費者搭起之間的橋梁。然而大型的建設公司，不僅具備一般建商的營運功能，還兼備營造廠與代銷公司之三項業種(蔣神國, 1993)，而購屋客戶的簽約對象為建商，營造廠與房屋代銷公司負責對象也為建商。圖 2-2 為完整建設公司組織架構與營運項目。圖 2-1 預售制度交易角色關係圖

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8 董董董董事事事事長長長長總經理總經理總經理總經理副總經理副總經理副總經理副總經理秘書秘書秘書秘書、、、助理、助理助理助理財務部財務部財務部財務部 ( (( ( 經理經理經理 )經理))) 管理部管理部管理部管理部 ( (( ( 經理經理經理 )經理))) 研展部研展部研展部研展部 ( (( ( 經理經理經理經理 )))) 企劃部企劃部企劃部企劃部 ( (( ( 經理經理經理經理 )))) 開發部開發部開發部開發部 ( (( ( 經理經理經理經理 )))) 業務部業務部業務部業務部 ( (( ( 經理經理經理 )經理))) 營建部營建部營建部營建部 ( (( ( 經理經理經理 )經理))) 1 . 2 . 3 . 4 . 工工工 工工工工工工工工工工工工工程程程 程程程程程程程程程程程程程記記記 記品品品品進進進成進成成成錄錄錄 錄質質質質度度度本度本本本與與與 與查查查查安安安估安估估估監監監 監驗驗驗驗排排排算排算算算督督督 督與與與與與與與與與與與與控控控控施施施計施計計計制制制 制工工工劃工劃劃劃 1 . 土土土土地地地地市市市市場場場場調調調調查查查查與與與與查查查查看看看看土土土土地地地地 2 . 土土土土地地地地分分分分析析析析與與與與取取取取得得得得 3 . 土土土土地地地地估估估估算算算算、、、、基基基基地地地地分分分分析析析析 1 . 負負負負責責責責建建建建材材材材的的的的採採採採購購購購 2 . 工工工工地地地地現現現現場場場場與與與與接接接接待待待待所所所所布布布布置置置置 3 . 公公公公開開開開銷銷銷銷售售售售與與與與接接接接待待待待顧顧顧顧客客客客 4 . 簽簽簽簽訂訂訂訂買買買買賣賣賣賣合合合合約約約約與與與與辦辦辦辦理理理理產產產產權權權權轉轉轉轉移移移移 5 . 辦辦辦辦理理理理交交交交屋屋屋屋與與與與售售售售後後後後服服服服務務務務 1 . 2 . 3 . 4 . 負負負 負產產產產產產產廣產廣廣廣責責責 責品品品品品品品告品告告告土土土 土定定定定規規規與規與與與地地地 地位位位位劃劃劃銷劃銷銷銷規規規 規與與與與與與與售與售售售劃劃劃 劃分分分分設設設企設企企企析析析析計計計劃計劃劃劃 1 . 公公公公司司司司資資資資產產產產之之之之管管管管理理理理 2 . 人人人人事事事事考考考考核核核核、、、、獎獎獎獎懲懲懲懲、、、、升升升升遷遷遷遷、、、、福福福福利利利利 3 . 人人人人事事事事爭爭爭爭聘聘聘聘、、、、解解解解雇雇雇雇、、、、教教教教育育育育與與與與訓訓訓訓練練練練 4 . 公公公公司司司司制制制制度度度度之之之之建建建建立立立立 1 . 營營營營運運運運成成成成本本本本、、、、利利利利潤潤潤潤、、、、風風風風險險險險之之之之控控控控制制制制 2 . 辦辦辦辦理理理理購購購購屋屋屋屋銀銀銀銀行行行行貸貸貸貸款款款款融融融融資資資資 3 . 與與與與銀銀銀銀行行行行交交交交涉涉涉涉建建建建立立立立關關關關係係係係 4 . 公公公公司司司司財財財財務務務務計計計計劃劃劃劃與與與與管管管管理理理理 1 . 負負負負責責責責研研研研究究究究技技技技術術術術、、、、建建建建築築築築業業業業的的的的發發發發展展展展 2 . 市市市市場場場場調調調調查查查查 3 . 研研研研究究究究消消消消費費費費者者者者的的的的結結結結構構構構與與與與習習習習性性性性圖 2-2 建設公司組織與營運架構資料來源：蔣神國, 1993

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2.1.2 預售屋營銷過程

預售屋營銷過程

購屋是人生理財規劃中重要決策，且有可能為人生中最昂貴的花費項目，對此尹教授提出一般購屋建議程序(圖 2-3)，首先在購屋前先衡量自身經濟狀況，規劃購屋資金用以設定購屋條件，如：房屋坪數、居住地段、房間數量，在需求與現實條件下取得平衡；接著可以向親友打聽、上網查詢、圖書搜索、注意廣告和報導等管道蒐集需求個案，再進一步尋求購買管道，比如：建案的接待中心、房屋仲介商、屋主等，瞭解建案詳細內容；然後也必須到欲購房屋的所在地，查看附近生活機能、交通狀況、居住環境、公共設施、停車位、屋內外狀況，並審核產權，全部確認後洽談細節；當雙方達成協議，預付訂金然後簽約支付頭期款，並經用印手續以及繳付印花稅、契稅後就可辦理過戶登記，同時也必須付清尾款；最後要檢查房屋狀況，並確認是否與合約上內容相同，完成交屋後，可自行裝潢、購置傢俱、家電產品，佈置成合乎需求的新家。圖 2-3 一般購屋流程資料來源：尹衍樑, 2007 易博士將購買流程依預售屋、新成屋、中古屋區分，圖 2-4 為購買預售屋五步驟。當決定購買預售屋種類的產品時，可先行到施工地的接待中心，由專人帶領講解建案所有物之相關訊息，包括模型屋、實品屋或樣品屋等展示，來取代一般流程中的實地看屋，同樣地，雙方議價成交後繳付訂金，爾後簽約時補足 5%的簽約金，接著當工程開始進行之前須付開工款，然後按工程進度分期繳交剩餘的自備金，而房屋興建過程約需要二至三年的工期，待建造完成後，才辦理買賣移轉所有權事宜，但到地政事務所辦理過戶之前，得先向政府稅捐機關繳納稅款，一般來說，買方負擔契稅和印花稅，賣方則負責土地增值稅，當然也可在簽約時協商稅費分攤方式，但須註明於合約書中才有法律效能。除了取得產權之外，當然也要取得產物，在交屋的過程中，須先驗收房屋再點交房屋及產權，而產權中公共場所區域，則由管委員負責驗點交，並向主關機關申請撥付社區公共資金。圖 2-4 預售屋購買流程資料來源：易博士編輯部, 2009

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以下針對上述所提及之樣品屋、實品屋與模型屋做進一步的說明。 1. 樣品屋(Model Home, also called a model house or display house)

業者在接待中心旁，以銷售個案其中的格局為樣本所搭建之房屋，原意是讓承購戶以觀看樣品屋取代實景，但經過業者過度包裝，已將室內設計美輪美奐，加上為了讓人產生視差，通常會故意挑高、放大坪數、擺設物品小一號、省去樑柱等方式，使消費者誤以為空間足夠，並且放置高貴華麗的建材卻非實際附贈配備，而不知情的消費者也只是走馬看花(易博士編輯部, 2009)。可是樣品屋能將建築藍圖具體化，讓消費者能實際了解房屋內外觀，無須憑空想像，雖不等於未來成屋樣貌，只是暫時性樣品，待銷售期過後，就會被拆除，仍足以讓消費者產生憧憬引起購買欲，所以視為空間規劃與裝潢參考標準更為貼切 (雅虎資訊、優家網, 2008)。 2. 實品屋結構體完成後，在二或三樓層先行完成裝修工程，並實際裝潢內部空間，用以向顧客展示實體與感受氣氛，所以又有裝潢屋之稱(雅虎資訊、優家網, 2008)。與樣品屋最大不同點，在於此類房屋是可以讓人進住且使用地，缺點是無法掌握施工品質，若引以為產品樣本，又勢必等到工程後期，降低樓層承購戶也許早就過了選色作業與客變期限，而對於營銷幫助也有限(黃瓊瑤, 1999)。 3. 模型屋如圖 2-5 所示，模型屋為建物雛形，等比例縮小後用紙板及其他材料所黏貼而成，雖可清楚明瞭建物模樣，可是對於整體空間大小，卻無法直覺感受，也無從得知所用的建築材料內容物，以及贈配建材設備之質感。圖 2-5 模型屋資料來源：Comsenz, 2008

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若從建商營銷觀點來看整個預售屋的作業流程 (圖 2-6)，自個案推出前就必須取得基地並規劃不動產產品，然後陳列計畫產品進行銷售，客戶可至其購買窗口進行產品瞭解，大多數會在建案基地附近搭建接待中心作為買賣窗口，當客戶選定產品及議價協定後可進行下一步交涉，簽定買賣契約書作為承諾證據，然後客戶並須依工程進度分期繳納房屋工程款，在興建期間，建商會提供承購戶客變期限與設備選色服務，承購戶須在指定期限內申請並完成客變手續，以及在活動日內挑選建材設備，然後建商照表施工，完工後，若購屋者以申請房貸繳交尾款則須至銀行辦理對保，接著客戶初驗及登記土地房屋買賣移轉，最後點交房屋。圖 2-6 預售屋作業流程圖資料來源：閆俊龍,2002 下一小節針對圖 2-6 中的第七步驟，也就是「設備選色作業」以及「客變服務」做更詳細的說明與探討。

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2.1.3 預售屋售後服務

預售屋售後服務

建案產品處於計畫階段，尚未實行施作時，擁有工程變更彈性之特徵，也就是承購戶可以藉由「客變」和「設備選色」等預售制度獨有的售後服務，事先對室內空間做整體的設計與規劃，讓產品更符合自身需求，也能節省事後裝潢所需費用。以下各別深入探討其實質作業內容與流程。一一一一、、、、

設備選色作業

「設備選色」服務是指建商提供多種建材、設備選項，如：廠牌、樣式、色系、尺寸等，承購戶可依據各自需求選擇，建商依據各戶挑選的建材來進行施作工程。圖 2-7 為建商在設備選色的相關作業流程。圖 2-7 設備選色作業流程圖資料來源: 黃瓊瑤, 1999 而辦理設備選色時間點不一，從簽約到銷售結案後建商都可以安排承購戶參加設備選色活動，大致上可分為簽約同時各自辦理、銷售持續進行階段批次辦理以及銷售結束後統一辦理三個階段，下表 2-2 為各階段實行設備選色活動的優缺點分析。表 2-2 不同階段辦理建材設備選色選樣之優缺點時間階段時間階段時間階段 時間階段 優點優點優點優點缺點缺點缺點缺點簽約同時同時間辦理可省去承購戶舟車往返的時間。承購戶日後申請修改資料之機率較高。銷售工作持續進行階段批次安排已簽約的客戶到銷售現場辦理可增加人氣，使參觀客戶加強購買信心。銷售人員除須致力於銷售作業又不敢怠慢已簽約承購戶，因此壓力及工作量增加。銷售結束階段安排承購戶至建設公司辦理，可使承購戶了解建商正確地點及其規模，並通知在同一周六例假日完成，可顯現業務行政工作之績效。須因個案大小斟酌安排業務行政人員，人力需求比其他階段來的大且不易預估。資料來源：黃瓊瑤, 1999

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若以承購戶辦理設備選色的活動程序來看，當承購戶到達活動現場，由接待員確認戶別並帶領至報到，審核戶名戶別無誤後，領取該戶選色卡及工作記錄單，再由現場工作人員引導承購戶登錄圈選與填寫工作記錄單，待人工確認選色卡及工作記錄單都填寫無誤，其戶別即完成設備選色手續。當活動結束後，需再次清點承購戶出席狀況及彙整資料，然後保留正本資料把將影本轉交給營造廠與建材承包商，作為施工依據和建材訂單(黃瓊瑤, 1999)。二二二二、、、、

客變服務

客變全名為客戶變更(Customer's modification)，又稱工程變更，是指購屋者對於當初簽約時的原始圖面不滿意或不合乎需求，在不影響請領使用執照與工程進度之條件下，承購戶可向建商提供變更格間、增減建材設備及移動水電管線位置等要求，讓產品更符合自身需求。在房屋土地買賣預售屋合約中規範，承購戶可於約定時間內提出辦理一次工程格局變更申請。若承購戶對於該戶之格局規劃、水電配置及建材設備等項目，有不同需求或想法，在不影響外觀、結構及其他承購戶權益的情況下，可向建設公司申請變更，透過受理協辦單位辦理之，但若超過變更限定時間，為不影響施工進度，建設公司可不配合受理承購戶之申請(黃瓊瑤, 1999)。此外，潤泰集團伊衍樑總裁提出更為詳細的變更設計條件論點，包含不可影響結構體安全、不得影響消防設備之正常運作與功能、不得影響水電管道間、不得增加樓地板面積以及不可改變外觀等五項相關建築法規限制條約(尹衍樑, 2007)。而從使用執照請領不得變更觀點來看，室內面積、外牆、開窗、分戶牆、消防設備、管道間、主要管線位置、給排水及汙水位置等，皆屬於不可變動項目。反觀建設公司原則上可接受變更部分有室內隔間增減、隔間牆面積增減、廁所和廚房移位、材料追加減、設備追加減、水電管線位置移動、空調開口位置移動及追加減等項目。根據智邦不動產電子報報導，指出客變的主要項目可分為三大類(智邦生活館, 2006)。 1. 隔間格局如：4 房改為 3 房、客廳空間加大餐廳縮小或牆面內移等。 2. 水電位置如：置放電視、電話、網路、空調等出線口，其位置移動或增減，廣義上的範圍還包含廚房、衛浴的整體調動。 3. 加帳減帳，指贈配建材設備增退如：地坪、廚具、衛浴等項目，但由於建材設備是退料不退工，因此即使承購戶在尚未規劃室內裝潢風格時，也會傾向保留原贈配建材設備。

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但依建商的行政地區、規模大小及制度不同，建商所提供的變更設計內容會有差異，即使是同一家建商也會因建案不同，提供不一樣的客變服務內容和建材選擇。潤泰集團尹總裁提出變更設計時可變更項目，有隔間牆、廚具、衛浴設備、地坪地磚、油漆、等等建材的增設、退、移位或改變開口；而鼎毅建設的風臨渡建案提供的是不同品牌的地坪地磚、油漆及開關面板等替代建材。但大部分的建商仍允許客戶退料不退工和變更格局。而專業的空間設計工作室給予承購預售屋者之建議，為以下四點(英屬維京群島商壹傳媒互動有限公司, 2006)。 1. 隔間數量考量空間配比，然後依照個人需求增減隔間數，若居住成員多，就需增加房間數量，相對會影響其他居家空間。 2. 空間機能需求例如：臥室純粹作睡房或結合書房，客廳是否整合餐廳機能等考量。 3. 電器設備位置、數量以規劃插座、電源開關位置，廣義來說也包括衛浴設備及廚具等。 4. 空間情境除了建材設備可營造不同風格，空間相對位置不同，也可以塑造不同的居住空間意境。然而需注意每一戶可提出的工程變更的時機點有所不同，一般在土地房屋買賣預售屋合約中規範，可受理工程變更之期限，以工程進度為界定。若在工程變更期限後才提出申請或購買該戶時，建設公司指派之受理單位可不配合受李承購戶之申請，原則上已逾工程變更期但在結構體完成前，通常還是會予以斟酌可受理範圍，盡量不使承購戶失望、惋惜，但變更設計成本是隨時間增加。圖 2-8 為工程變更時機圖說，圖 2-9 是承購戶向建設公司提出申請的程序步驟。施工進度施工進度施工進度施工進度開工開工開工開工變更期限變更期限變更期限變更期限結構完成結構完成結構完成結構完成可申請變更可申請變更可申請變更可申請變更彈性變更彈性變更彈性變更彈性變更不可申請不可申請不可申請不可申請變更變更變更變更圖 2-8 工程變更時機資料來源：黃瓊瑤, 1999

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承

承購

購

購戶

購

戶

建

建設

建

設

設公

公

公司

公

司

寄發申請工程變更通知寄發申請工程變更通知寄發申請工程變更通知寄發申請工程變更通知收取申請工程變更通知收取申請工程變更通知收取申請工程變更通知收取申請工程變更通知不申辦不申辦不申辦不申辦預約洽辦時間預約洽辦時間預約洽辦時間預約洽辦時間確認洽辦時間確認洽辦時間確認洽辦時間確認洽辦時間提出工程變更申請提出工程變更申請提出工程變更申請提出工程變更申請圖面檢討圖面檢討圖面檢討圖面檢討以工程技術面共同研討以工程技術面共同研討以工程技術面共同研討以工程技術面共同研討圖面修正圖面修正圖面修正圖面修正追加減帳估價追加減帳估價追加減帳估價追加減帳估價簽認簽認簽認簽認 (((( 變更後圖面及追加減帳變更後圖面及追加減帳變更後圖面及追加減帳 )變更後圖面及追加減帳))) 繳款入帳繳款入帳繳款入帳繳款入帳工地施工工地施工工地施工工地施工圖 2-9 工程變更程序圖資料來源：黃瓊瑤, 1999

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2.2 室內建材回顧

室內建材回顧

廣義來說，建築材料可分為結構建材、裝修建材、系統建材與其他建材。結構建材是指建造結構體所需之材料，如：水泥、混凝土、磚、鋼材等製品，裝修建材為包裝建物的新屋贈配或裝潢製品，包含衛浴、廚具、圖料、石材等多項製品，而系統建材則為有獨特功能的整套配備，例如：空調、升降、消防、水電、保全等等，而其他建材則是指種類繁多的家飾製品，詳細分類可見圖 2-10。然而預售屋的建築材料中，屬於室內且為建商所配贈，而承購戶有變更或挑選的自主權，還會影響空間視覺感官的建材設備，是本研究實地訪查所要蒐集與探討的資料，以劉致中所提出的建材分類法來看，符合上述條件者只有裝修建材類，但本類中的窗製品，依據建築法規是無法變更，所以承購戶無自主權，而傢俱飾品含括領域極廣且並非建商理應附贈製品，因此扣除窗及傢俱製品的裝修建材類，為本文的研究範圍。圖 2-10 建材種類資料來源：劉致中, 2007 本文又依其建材性質，把圖 2-10 中的裝修建材底下的製品區分為兩類，其一屬於原始材料的純建材類，包含：合板製品、石材製品、塗料製品、玻璃製品等，另外由多種物件組合而成的設備類，包括：衛浴製品、廚具製品、門製品等，以下茲將說明居家常見的建材設備項目。

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一、純建材類根據陽台、客廳、廚房、餐廳、臥室、浴廁等六項主要空間部分，來討論住家內各空間之平頂、內牆及地坪所需的裝飾建築材料其材質種類。 1. 平頂：指的是天花板的部分，但一般建商交屋時通常只會上漆，並不會贈配天花(依常理而言，即使贈配天花也無天花細部選項)，因此平頂部分若建商提供選項九成九可能是屬於塗料類（表 2-3）的水泥漆或乳膠漆之顏色或廠牌，另外位於室外的陽台平頂可使用抗紫外線且水性佳又耐酸鹼的晴雨漆而濕氣較重的浴廁除了晴雨漆之外也有建商提供防潮天花(瑋冠科技股份有限公司, 2005)。常用的吊頂面層材料主要有石膏板、PVC 板和鋁合金板等。石膏板主要用於客廳、餐廳、臥室等無水汽的地方。PVC 板由於不耐火、易變形，只適用於浴室或衛生間。鋁合金板是廚房、浴室等空間的理想吊頂面層材料，但與 PVC 板相比，價格較貴(臺北市房地產經營者協會、臺北市房地產業發展協會, 2008)。表 2-3 壁材類石材石材石材石材磁磚磁磚磁磚磁磚木料木料木料木料塗料塗料塗料塗料壁飾壁飾壁飾壁飾玻璃玻璃玻璃玻璃大理石釉面磚原木水泥漆壁紙清玻璃、透明玻璃花崗石馬賽克磚合成木乳膠漆壁布毛玻璃、霧面玻璃板岩石英磚發泡合成木防霉漆織物壁紙棉紙玻璃水泥板晴雨漆玻璃磚玻璃鏡子花紋玻璃資料來源：漂亮家居編輯部, 2008 2. 內牆：餐廳、廚房及浴廁等空間，因用途需求明顯且皆屬於公共空間，其使用需求量大，一般建商會附贈裝修建材以磁磚類為主，是因為磁磚類（表 2-3）本身防水性佳又防污垢，而私人空間的臥室通常油漆處理。

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3. 地坪：可使用木地板、石材地板、磁磚、地毯等材質作為地坪裝飾材料，這四種材料種類又可依本身組成要素不同往下細分，目前建商最愛的地坪裝修建材為磁磚類，又以拋光石英磚最受歡迎，其優點包括尺寸齊全、吸水率低、耐酸鹼、平整度佳，以及硬度高等(行政院新聞局, 2007)。與內牆考慮要素雷同，公共空間選擇磁磚類比率也較高，而私人空間則以地板類較為受歡迎。表 2-4 地板類木地板木地板木地板 木地板 石材地板石材地板石材地板石材地板 磁磚磁磚磁磚磁磚地毯地毯地毯地毯實木地板花崗石陶瓷磁磚羊毛地毯海島型地板大理石石質磁磚椰麻地毯銘木地板人造石瓷質磁磚棉織地毯超耐磨地板石英磚化學纖維地毯仿磁磚木地板亞麻木地板白竹複合式地板資料來源：漂亮家居編輯部, 2008

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二、設備類 1. 門：玄關門、房間門、浴廁門依門扇種類可分為單扇式與雙扇式門片，而單扇式玄關門又可分為子母玄關門，其門面具內外之別，或稱雙玄關門。首先介紹外玄關門(以下簡稱外門)，重視防盜機能的外門通常以質地堅固的鋼鋁作為材質結構，而內玄關門(以下簡稱內門)就材質而言，從早期的木頭門、古銅門、烤漆門到琺瑯門，換句話說，材質由普通鐵材、鋁材演進到不銹鋼(行政院新聞局, 2007)。表 2-5 及表 2-6 整理各分類門種，其圖像為圖 2-11 所示，硫化銅門是最近幾年住戶常用的內門，而便宜實用的塑鋼門是建商首選的浴廁門。近年來玄關門注重於功能性的開發，主要針對防火、防盜及氣密隔音等功能，其中兼具安全與防火效能的「液晶透視門」(液晶玻璃)及強調具防爆、防彈功能的「鑄鋁門」(元帥金屬工業股份有限公司, 2008)，是近代建材門的一大進步，有機會成為未來的新寵兒。表 2-5 多角度分類表材質材質材質材質門扇種類門扇種類門面種類門扇種類門扇種類門面種類門面種類(玄關門門面種類玄關門玄關門玄關門) 功能性功能性功能性功能性 木製門單扇內門(內玄關門) 防盜塑膠門雙扇外門(外玄關門) 氣密隔音金屬製門防火防爆防彈表 2-6 不同材質適用場所木製門木製門木製門 木製門 塑膠門塑膠門塑膠門塑膠門 金屬製門金屬製門金屬製門金屬製門 房間門廁所大門(鋼鐵) 和室拉門廚房室外大門、後門(不鏽鋼) 特殊造型修飾門房間門化妝室、後陽台(鋁製) 圖 2-11 雙扇式玄關門、單扇式玄關門、子母玄關門、雙玄關門

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2. 廚具：包含流理台、廚櫃、抽油煙機、瓦斯爐、水槽、水龍頭等項目，市場交易習慣以整套來處理，有時建商也會搭配洗碗機、烘碗機、蒸爐、電烤箱、熱水器等電器用品，以上統稱為廚具。流理台、櫥櫃、抽油煙機、水槽、水龍頭的材質有表 2-7 所列選項，而表 2-8 整理出抽油煙機、瓦斯爐、水槽、烘碗機、熱水器之樣式選擇。圖 2-12 則是系統廚具，包含上述提及的所有項目。表 2-7 廚具材質表流理台流理台流理台 流理台 廚櫃廚櫃廚櫃廚櫃 抽油煙機 抽油煙機抽油煙機抽油煙機水槽水槽水槽水槽水龍頭水龍頭 水龍頭水龍頭美耐板木作製品(塑合板) 不銹鋼結晶石鍍落不鏽鋼木作製品(木心板) 烤漆強化玻璃烤漆天然大理石不鏽鋼陶瓷琺瑯質珍珠板不鏽鋼人造大理石矽膠琺瑯質表 2-8 廚具樣式表抽油煙機抽油煙機抽油煙機 抽油煙機瓦斯爐瓦斯爐瓦斯爐 I 瓦斯爐瓦斯爐瓦斯爐瓦斯爐 II 水槽瓦斯爐 水槽烘碗機水槽水槽烘碗機烘碗機烘碗機 熱水器熱水器熱水器熱水器 吸頂式瓦斯型獨立式單槽懸吊式瓦斯型壁掛式電器型檯面式雙槽落地式電器式下抽式下嵌式多槽太陽能與電爐混和資料來源：許祥德, 2008 圖 2-12 廚具設備資料來源：台灣櫻花財團法人, 2008

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3. 衛浴設備：浴廁需要浴缸、淋浴拉門、臉盆、馬桶、淋浴柱、水龍頭、排風機等主要設備，以及明鏡、毛巾架、牙刷架、漱口杯架、掛鉤、三角掛架、層板等衛浴配件。表 2-9 和表 2-10 分別為市面上衛浴設備的材質與樣式選項，圖 2-13 為樣品屋的衛浴照片。表 2-9 衛浴設備材質表浴缸浴缸浴缸浴缸淋浴拉門淋浴拉門淋浴拉門淋浴拉門 臉盆臉盆臉盆臉盆衛浴配件衛浴配件衛浴配件衛浴配件 壓克力 APC 板天然大理石金屬 FRP 玻璃纖維 BPS 板人造大理石壓克力 SMC 塑鋼強化玻璃瓷器玻璃塘瓷強化玻璃原木桶表 2-10 衛浴設備樣式表淋浴拉門淋浴拉門淋浴拉門 淋浴拉門淋浴拉門淋浴拉門淋浴拉門(開啟分式淋浴拉門開啟分式開啟分式開啟分式) 臉盆臉盆臉盆臉盆馬桶馬桶馬桶馬桶馬桶馬桶(坐式馬桶馬桶坐式坐式坐式) 水龍頭水龍頭水龍頭淋浴柱水龍頭淋浴柱淋浴柱淋浴柱 有框式橫拉式獨立個體型坐式隱藏式洗臉盆柱式無框式推開式混合型蹲式單體式淋浴用整體獨立設計型壁掛式兩件式浴缸淋浴柱廚房用圖 2-13 衛浴設備資料來源：鼎毅建設, 2009

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2.3 消費者購買行為及影響決策因子

消費者購買行為及影響決策因子

建商對詭譎多變的環境與漂浮不定的顧客需求該有應變能力，而此能力必須透過深入探討消費者心理與行為來了解左右購買決策的影響因素，並從中分析出行銷業者可以在兼顧利潤下提供哪些特別服務來吸引客戶購買產品，相較於只憑直覺的行銷決策，基於明確假設和完整理論的行銷策略更容易成功，藉此尋找系統發展方向以及呈現方式。

2.3.1 消費者購買行為

消費者購買行為

消費者購買產品前後一連串的行為，稱之為購買決策過程(purchasing decision process)，廣泛問題解決過程如圖 2-14 消費者購買決策過程所示。問題認知資訊蒐集評估可行方案購買購後評估圖 2-14 消費者購買決策過程資料來源：鄭紹成, 2006 但決策過程依涉入程度(involvement)高低有所差異，造成決策過程會所不同，須強調的是，影響涉入強度大小的因素，不單只有產品本身，還會受到外界環境與購物者的生理和心理影響，包括：消費者知覺風險、需求動機和使用產品情境等。其中知覺風險 (perceived risk)，意指消費者認為因決策錯誤所代的損失程度，像是金錢、時間、個人形象、社會關係等，且風險越高相對地涉入程度也就越深(曾光華, 2006)。 Bearden、Ingram 及 LaForge (2008)等人將涉入解釋為，對一項產品或決策的重要性或興趣之大小，他會隨著情況或產品決策而變動，也會因個人的需要或動機而受到影響，並提出涉入受到購買決策與消費者自我概念的關聯性，以及產品與消費者個人相關性的影響等想法，更進一步指出高度涉入決策(high-involvement decisions)特徵包含：極度重要、徹底的資訊處理、替代方案間差異性大，其中徹底的資訊處理造成決策與個人有顯著的關聯性。反之，決策過程簡單、資訊處理簡易及涉入風險較小，或個人興趣、關聯性及重要性偏低之決策，稱之為低度涉入決策(low-involvement decisions)。

Hawkins 、 Mothersbaugh 及 Best (2008) 將涉入又區分為購買涉入 (purchase involvement)與產品涉入(product involvement)兩種。前項是指考慮購買特定物品而對購買過程的關心或感興趣的程度，會受到個人、產品和情境特徵等因素之間的相互影響，而後者純只對某類產品有動機或感興趣，可能很短暫或持續很長的時間，但與前者無絕對關係，圖 2-15 將購買涉入程度不同畫分為三類決策模式。

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圖 2-15 涉入程度與決策類型資料來源：Hawkins et al., 2008

名目決策(nominal decision making)又稱習慣性決策或例行決策，對於決策的投入極低。有限決策(limited decision making)使用相當簡單的決策規則，且涉及的產品不算便宜，不至於輕易做出決定。延伸決策(extended decision making)也稱之為廣泛決策，指在較冗長複雜決策過程，因購買的產品昂貴、重要、了解有限，所以需詳細地內外部資訊搜索後，再對可行方案以及購後進行相當複雜的評估。影響消費者決策的因素，各家學者都有不同的分類方法與說法，行銷管理學家曾光華(2006)將其分類為個人背景因素、個人心理因素以及社會文化因素，而 Bearden 等人 (2008)則提出個人差異、社會環境以及環境因素等三種類；心理學家熊祥林(1990)分為個人變素和環境變素兩大項；消費者行為學家 Hawkins 等人(2008)則是將影響因素分為內外兩部分，以上影響決策過程可參照圖 2-16、圖 2-17、圖 2-18、圖 2-19。

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行銷管理學家曾光華學者從行銷管理者的角度，來分析消費者在購買商品時的決策行為，如圖 2-16 所示，依序分為問題查覺、資訊搜尋、方案評估、購買、購後行為等五步驟，其整個購買過程中所遭受的影響因素大致可分為三大類，各別為個人背景因素、個人心理因素以及社會文化因素。個人背景因素所代表消費者本身購買商品的負擔能力(經濟能力)或需求的傾向(年齡、性別、職業、生活型態)。舉例來說，經濟能力較差者，無法支付或承擔較昂貴的商品價格，因此在資訊蒐集過程即會被過濾掉，或者在方案評估中，給予商品價格較高的考量權重，而處於不同年齡層和性別的消費者，在平常生活當中所需的物品或喜愛的產品也會有所差異，以服飾商品的區分最為明顯。個人心理因素所代表為消費者的隱藏因子，在購買過程中會持續不間斷地影響消費者執行最後的決策。問題查覺也是就產品的需求動機，且從搜尋資訊到購後行為中，消費者透過感官選擇性接受刺激產生知覺並透過學習了解產品內涵及其差異，而過往的經驗或蒐集資訊時，對消費者潛移默化產生基本信念，也就是品牌效益，在方案評估中，除了像價錢等可量化的權重因子外，主觀意識(個人心理因素)也會使各方案總分受到折減或加成。社會文化因素則是指消費者外部的影響因子，文化、家庭、團體、階層、角色等，將影響方案評估階段中權重因子的分配調整。圖 2-16 影響決策購買行為的因素資料來源：曾光華, 2006

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Bearden 等人則將影響決策因素，分為個人差異、社會環境以及環境因素等三類，而各類因素的因子如圖 2-7 所示。其中個人差異代表消費者本身主觀意識，社會環境表示他人意見或想法，情境因素則為當下購物環境帶給消費者的感受，最後消費者執行決策。而產生的結果為消費者購入產品後的使用心得，包含滿意度、認知協調以及學習等。圖 2-17 消費者決策與影響力的一般模型資料來源：Bearden et al., 2008 心理學家熊祥林認為消費者在決定過程（圖 2-18）中，會接受刺激來產生反應，而刺激得來源和反應的途徑，可分為個人變素與環境因素，其個人變素包括：需要、動機、情緒、知覺、學習、認知、人隔、態度等八項，而環境變素有文化、階級、團體、家庭、情境、市場、產品、溝通等八點。換句話說，初次採購的決策會因個人的需求或動機以及當時的情緒等個人變素，加上團體的意見和產品本身或買賣溝通過程等環境變素的刺激，爾後執行最後的決策，並於購後對實際使用產品後的反應，對產品產生更近一步的學習與認知，進而影響下一次購買同屬性產品時的決策，或者成為其他消費者的環境變素。消費者行為學家 Hawkins 等人將其因子分為內外兩部分（圖 2-19），其內部表示消費者本人因素；外部則為他人的影響力或人口統計變項等可量化參數，兩大影響因素會互相影響，進而塑造出自我概念與生活型態，且當需求欲望產生時，將影響決策過程，並會將

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經驗與取得回饋於內外部影響因素，以作為以後購買時決策的修正或依據。

圖 2-18 決定過程資料來源：熊祥林, 1990

圖 2-19 消費者行為的整體模式資料來源：Hawkins et al., 2008

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2.3.2 影響決策因子

影響決策因子

本小節為統整曾光華、熊祥林、Bearden、Hawkins 等人提出的購買決策之影響因子，以尋找系統最佳呈現方式與需求，所以將每一消費者視為獨立個體來看，不考慮消費者周遭環境的影響因素，單純討論消費者使用系統選擇建材時，會影響該名消費者當下決策的因素，整體來看，個人的影響決策因子包括：需求、動機、感覺、知覺、認知、記憶與學習、性格、情緒、態度、信念與自我概念等十項，以下茲將說明各因子代表含意。 1. 需求(need) 當「目前實際狀況」與「心中欲想情境」兩者間有差距時，即能體會到有「需求」，並經一種稱為動機的趨力狀態。馬斯洛(Maslow)將需求分成生理、安全、歸屬、尊重及自我實現五層次 (Hawkins et al., 2008)。 2. 動機(motivation) 消費者行為的原因，是客戶內在動力的建構表徵，它能激起與推動行為反應並提供該反應一個特定方向。馬奎爾(McGuire)發展出一套分類系統，將理論以認知 vs.情緒、保留 vs.成長、主動 vs.被動、內在 vs.外在等八種要素及四次區別，產生十六種類別(Hawkins et al., 2008)。 3. 感覺(sensation) 是一種偵查與編碼的過程，當消費者感官(視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺)受到外界環境能量訊息的刺激，如：文字、圖片、聲音或影像，經由人體的神經系統傳遞至大腦，進而再分至大腦皮質各適當地區，最終產生意義解釋(葉金燦、林瓊菱, 2005)。 4. 知覺(perception) 是將體內外環境中的物理、化學、社會或營市等刺激，經選擇後加以組織並作出解釋、分析和比較等賦予意義的過程。與感覺(sensation)主要有，隸屬系統、繁雜程度、內在依存關聯及功能性質等四點不同之處，下表 2-11 取自於消費者的知覺一書中整合並詳述差異內容。 5. 認知(cognition) 它包括許多高級心理活動，如：知覺、學習、記憶、判斷、推理、想像、思維和語言等。根據熊祥林的解釋，知覺只是認知功能的下屬的一個次級功能，或者說是工具之一，兩者之間關係密切又容易混淆，表 2-11 說明認知與知覺得差異，而它們之間有以下相同處，以感覺為基礎、非真像的拓影及主觀色彩濃厚(杜金柱、陶客濤, 2001)。

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表 2-11 感覺、知覺、認知之比較比較項目比較項目比較項目 比較項目 感覺感覺感覺感覺知覺知覺知覺知覺認知認知認知認知隸屬系統隸屬系統隸屬系統隸屬系統與與與與了解層次了解層次了解層次了解層次依靠器官功能，屬於低層次的「生理」的過程。除了生理功能外，尚依靠學習、情緒、心向、需要、價值及人格等其他因素，屬於中層次的「心理」過程。除了透過感覺接受刺激的生理功能與知覺之心理過程，也包含推理、想像、思維等，屬於高層次的「智識」。繁簡繁簡繁簡繁簡程度程度程度程度較簡單、機械式，個別與團體的差異性均小。複雜、易變，個別與團體的差異性較大。 x 內在內在內在內在依存關聯依存關聯依存關聯依存關聯是知覺的基礎，沒有知覺則感覺只是無意義的材料。是感覺經驗的綜合，沒有感覺便失去憑藉。無知覺便無認知，三者產生順序為感覺→知覺 →認知。功能功能功能功能性質性質性質性質器官接受環境的刺激並將之轉為電能傳遞到神經中樞。根據大腦中儲存之經驗與感官傳進來的刺激加以辨識和解釋。將知覺材料歸納出原則，並建立知識，以指導行為發展。涵蓋涵蓋涵蓋涵蓋範圍範圍範圍範圍 x 現在(時間)環境(空間) 中的刺激加以選擇、解釋和賦予意義。牽涉到現場以外(超越空間)的事件，將記憶中往事(超越時間)納入現在知覺組織加以綜合成為態度、信念與觀念等。資料來源：熊祥林, 1990 6. 記憶(memory) 與學習(learn)

記憶是學習的關鍵，由短期記憶(short-term memory, STM)及長期記憶(long-term memory, LTM))兩個相關聯的部分所組成，前項又稱工作記憶，為整體記憶中暫時被活化或使用之部分；後項是永久性儲存，提供進行決策時內部的資訊。透過學習可以改變原有的記憶或行為之內涵或組織，也是訊息處理之結果，圖 2-20 是不同涉入程度學習理論模組。不同的學習涉入程度其制約與認知的學習理論大不相同，簡單來說，若 A 物與 B 物制約成功後，則當 A 物出現時則會聯想到 B 物，而制約方法有古典與操作兩種，古典學習理論是指傳統制約方式，也就是讓 A 物與 B 物同時讓消費者接收，且是處在非刻意狀態下，消費者無須做額外的舉動，舉例來說，B 牌汽車廣告中會播放特定的歌曲，觀看該廣告的人，重複接受同樣的訊息後，會自動將兩者作連結，爾後即便是只有其歌曲出現時，則會促使完成該廣告制約人聯想到 B 牌汽車，而操作制約是須透過實際動手學習，另外在認知上來說，包含：圖像式機械學習、替代或模仿以及推理或類比等三種。

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高涉入學習古典制約操作制約低涉入學習圖像式機械學習替代/模仿推理/類比認知認知情境情境學習取向學習取向特定學習理論偶而運用通常運用圖 2-20 高/低涉入情境中的學習理論資料來源： Hawkins et al., 2008 7. 性格(personality) 是個人生理素質的基礎也是主要的心理特徵，由態度、意志、情緒和理智方面組成，其結構有完整性、複雜性、穩定與可塑性，是客觀環境作用及主體自我教育要求相結合的產物並反應在生活經歷上。按心理機能可分為理智型、情緒型、意志型、中間型；若以心理活動傾向來分，則有外傾型、內傾型、內外平衡型；依個體活動獨立性程度可區分為順從型、獨立型(杜金柱、陶客濤, 2001)。 8. 情緒(emotion) 以喜、怒、哀、樂、愛、憎、懼七種主要形式表現出來，促成基本的正面肯定與負面否定的兩極性情感，會由面部、語言、態度三方面表情呈現，使消費者產生主觀的判斷抉擇，而影響客戶情緒的客觀因素有產品本身、購物場所、營業員的表情與態度等 (杜金柱、陶客濤 , 2001)。而 Hawkins 等人將性格分為五大因素模式 (Five-Factor Model)，其核心特質包含外向、不穩定、有善、開郎、審慎，不同特質者其外顯行為也大不相同。

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9. 態度(attitude)

Hawkins et al.(2008)認為態度是由認知(信念)、情感(感受)及行為(反應傾向)等成分構成，對於認知成分 (cognitive component) 有學者提出多元屬性態度模式 (multi-attribute attitude model)，其最簡單的方程式如下：

A ∑ X (1) Ab ＝消費者對特定品牌 b 的態度 Xib ＝消費者對品牌 b 在屬性 i 性能的信念 n＝所考量的屬性數在(1)式視其所有屬性重要性相等的整體評估，然而稍做思考會發現實際上不同屬性對每個人的需求或認知的重要等級不一定相同，因此有必要乘上重要性加權指數，所以稍做修改如(2)式。 A ∑ WX (2) Wi＝消費者認為屬性的重要性直覺上認定 Ab數值越高則該品牌越佳，但有些屬性並非完全正向曲線，過了某限度的高峰值後，反而會降低其成效，因此在模式中加入理想值(ideal point)，作為比較依據如(3)式所示，當態度指標(Ab)越接近零，表示該品牌越接近理想值，表示態度越佳。 A ∑ W|I X| (3) 而消費者情感成分可以透過以「快樂(pleasure)－激發(arousal)－支配(dominance)」三向度所發展的自我衡鑑模式(Self -Assessment Manikin ,SAM)與 adSAM 量尺來了解，此具圖像特性，以視覺方式描繪出情緒反應；第三個行為成分，則有直接與間接兩取向。推敲可能性模式針對消費者涉入程度不同，從行銷角度提出的說服路線，如圖 2-21 所示。 10. 信念(belief)與自我概念(self-concept) 信念指某人對某個事物的一套主觀看法，且自認有相當高的正確性或真實性。自我概念式個人對自己的一種看法、感受、知覺、態度，換言之，就是以自我觀感所塑造出來的一種概念 (Hawkins et al., 2008)。

房屋預售客選建材之空間視覺化系統

國

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交

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通

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大

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學

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土木工程學系

碩士論文

房屋預售客選建材之空間視覺化系統

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房屋預售客選建材之空間視覺化系統

房屋預售客選建材之空間視覺化系統

Space Visualization System for Customized Change

in Real Estate Sale

研 究 生：蔡逸婷

指導教授：曾仁杰 博士

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Space Visualization System for Customized Change

in Real Estate Sale

研 究 生：蔡逸婷 Student：Yi-Ting Tsai

指導教授：曾仁杰 Advisor：Ren-Jye Dzeng

國 立 交 通 大 學

土木工程學系

碩 士 論 文

房屋預售客選建材之空間視覺化系統

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房屋預售客選建材之空間視覺化系統

房屋預售客選建材之空間視覺化系統

研 究 生：蔡逸婷 指導教授：曾仁杰 博士

國立交通大學土木工程學系（研究所）碩士班

摘要

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Space Uisualization System for Customized Change

in Real Estate Sale

Student：Yi-Ting Tsai Advisor：Ren-Jye Dzeng

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第

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第

第1章

研究生：蔡逸婷

指導教授：曾仁杰博士

研究生：蔡逸婷 Student：Yi-Ting Tsai

國立交通大學

碩士論文

研究生：蔡逸婷指導教授：曾仁杰博士

章簡介

章文獻回顧