中 華 大 學 碩 士 論 文
題目：不動產投資信託應用於商用不動產更新重建開 發模式原型之研擬
系 所 別：建築與都市計畫研究所 學號姓名：M09405007 洪 銘 劭 指導教授：陳 天 佑
中華民國 97 年 06 月
【 【
【 【論文摘要 論文摘要 論文摘要】 論文摘要 】 】 】
都市發展多有其生命週期的現象與特性，都市成長逾成熟階段，多數將步入 停止成長甚或衰敗的窘境。此時如何透過再生機制，提升都市成長發展的動力，
為本研究欲探討的動機與目標。
臺灣推動都市更新歷程，依其法令實施先後，以更新推動主體與實施方式不 同，概可區分為1973年都市計畫法增訂之「舊市區專章」及1998年「都市更新條 例」二個階段。其中「都市更新條例」建構「投資信託」及「不動產證券化」等 方式，導入民間資源於都市更新以活絡不動產市場，更為相關業界與投資大眾所 期待。
爰此，本研究先行分析都市更新條例、權利變換、信託法、不動產投資信託 及不動產資產信託等架構圖，再依業界一般的商用不動產土地開發程序，歸納出 資金募集選擇階段、不動產證券化進行選擇階段、產權整合選擇階段、都市更新 進行選擇階段、開發方式選擇階段及監督方式選擇階段等六個決策階段作為開發 系統之階段性任務，嘗試彙整都市更新重建永續經營之實施策略。另為瞭解現今 商用不動產土地開發因應不動產證券化相關課題，本研究擬接續研議圖象化機 制，綜整商用不動產開發型態，整合都市更新開發及不動產證券化資金募集方式，
彙整商用不動產重建原型，作為本研究之主要架構，並深入訪談業界實際操作之 建商，瞭解各原型之優缺點以及實際執行面所面臨的問題，最後以模糊德爾菲法 篩選開發原型，求得方案之最佳解，歸納模擬出較適之土地開發模式。
本研究以模糊德爾菲法得到結論指出，都市更新的土地開發過程中，以權利 變換及交付信託機制進行之都市更新方案者擁有相對的優勢，在開發方式選擇階 段中，與建築商合作建築者在業界較被認同，在監督方式選擇階段中，信託機制 較委託建築更被社會大眾所接受；權利變換的公平機制與交付信託的財產保障，
再搭配企業形象與專業技術優良之產業界建築公司，藉由穩健的金融信託業者對 於土地與建築融資的輔助，將可有效推動大規模商用不動產之更新重建，重塑都 市環境品質，刺激商業活動，再造城市競爭力。
【關鍵字】：都市更新、不動產證券化、商用不動產、開發原型
A Preliminary Study of REITs Prototypes on Commercial Real Estate Reconstruction Projects
Student：
：：：Hung, Ming-ShaoAdvisor：
：：Chen, Tien-Yu ：Chung Hua University thesis
Abstract
Cities grow and deteriorate with life cycle. When growing into maturity, cities may be on the verge of stagnation or even deterioration. The mechanisms to trigger urban redevelopment, with emphasis on reconstruction, to enhance the competence of cities are incorporated with the motives and goals of this thesis.
In Taiwan, the cause and effect of urban renewal was restricted by time periods of law enforcement, which can be staged by Urban Planning Law in 1973 with “Article of Old Cities” and Urban Redevelopment Article (URA) in 1998. Within that “investment trust” and “real estate investment trusts” (REITs) of URA are introduced to enhance the real estate markets, which are commonly expected by the developers and the public.
This thesis is therefore meant to plot the essence and change of legal aspects on urban redevelopment, analyze the essence and problems of REITs, and propose the strategies for urban reconstruction on investment sides. In addition, for better understanding of mutual interaction between commercial estate projects and REITs, this thesis introduces an image mechanism with six decision processes to incorporate the prototypes of development patterns and capital raise, which is meant to propose an optimal commercial real estate development patterns. And the last, the fuzzy Delphi is applied as well for prototype analysis, followed by general interviews with the panel with expertise and experiences in real estate and financial market.
The findings of this article indicate that cooperation with the developers, the REITs mechanism, the system of privileges exchange of the interested groups, the enforcement team with strong reputation and financing backgrounds are much preferred. The solid backup of a financing corporation with real-time mortgage on the developer is the effective tool to consolidate urban environment quality, which makes the urban commercial reconstruction projects more competitive and profitable.
【Keywords】Reconstruction, REITs, Commercial real estates, Development protope
目 目 目
目 錄 錄 錄 錄
章節目錄
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧目錄-1表目錄
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧目錄-5圖目錄
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧目錄-7第壹章、 緒論
第一節、 研究動機與目的
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 1-1壹、 研究動機
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 1-1貳、 研究目的
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 1-2第二節、 研究方法與流程
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 1-2壹、 研究方法
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 1-2貳、 研究流程
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 1-4第貳章、 理論基礎與文獻回顧
第一節、 都市更新
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-1壹、 都市更新相關文獻
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-1貳、 國外都市更新發展經驗
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-4參、 小結
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-20第二節、 不動產證券化
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-22壹、 不動產證券化相關文獻
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-22貳、 國外不動產證券化發展經驗
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-23第三節、 模糊德爾菲法之相關理論探討
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-27壹、 模糊理論
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-27貳、 模糊德爾菲法
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-31第參章、 國內實況分析及研究模式建立
第一節、 我國實施都市更新發展現況
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-1壹、 都市更新辦理流程
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-1貳、 國內都市更新辦理情形
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-6參、 小結
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-8第二節、 我國實施不動產證券化發展現況
‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-9壹、 國內現有不動產證券化基金
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-9貳、 計畫發行的不動產證券化基金
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-18參、 小結
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-20第三節、 都市更新不動產證券化之內容與架構
‧‧‧‧‧ 3-21壹、 都市更新不動產證券化內容分析
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-21貳、 都市更新不動產證券化架構建立
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-24參、 小結
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-30第肆章、 商用不動產開發模式分析
第一節、 商用不動產之價值
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-1壹、 商用不動產之定義
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-1貳、 臺灣地區商用不動產發展現況
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-2參、 商業性不動產種類
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-3肆、 商用不動產開發的問題點
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-5伍、 商用不動產開發作業流程圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-7第二節、 商用不動產開發模式
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-8壹、 商用不動產開發模式階段分析
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-8貳、 商用不動產開發模式原型之系統圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-12參、 原型角色定義
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-15第三節、 商用不動產開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-18壹、 一般商用不動產開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-18貳、 不動產證券化應用於商用不動產開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-26第伍章、 實證研究及分析
第一節、 不動產投資信託應用於商業不動產更新重建開發 模式之原型分析
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-1壹、 協議合建之原型分析
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-2貳、 權利變換之原型分析
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-7參、 小結
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-12第二節、 模糊德爾菲問卷
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-14壹、 專家意見調查
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-14貳、 運用模糊德爾菲法篩選原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-15參、 問卷回饋與訪談
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-19第陸章、 結論與建議
第一節、 研究結論
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 6-1壹、 架構建立與分析
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 6-1貳、 模擬原型建立
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 6-1參、 模擬原型分析
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 6-2肆、 模糊德爾菲操作結果
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 6-3第二節、 研究建議
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 6-6壹、 對政府機關之建議
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 6-6貳、 對建築業界之建議
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 6-7參、 對金融機構之建議
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 6-7肆、 對後續研究之建議
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 6-7參考文獻
壹、 中文部分
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧參考文獻-1貳、 外文部分
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧參考文獻-4參、 網站部分
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧參考文獻-6附錄
附錄一 不動產投資信託應用於商用不動產更新重建開發模式原型 之研擬─模糊德爾菲專家問卷
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧附錄-1附錄二 不動產投資信託應用於商用不動產更新重建開發模式原型
之研擬─訪談資料整理
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧附錄-11表 表 表
表 目 目 目 目 錄 錄 錄 錄
表2-1-1 「都市更新」相關詞語界定
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-2表2-1-2 美國都市更新歷程分析
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-8表2-1-3 英國都市更新歷程分析
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-14表2-1-4 日本都市更新歷程分析
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-18表2-2-1 各國不動產證券機制比較表
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-26表3-2-1 富邦一號基本資料
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-16表3-2-2 國泰一號基本資料
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-17表3-2-3 新光一號基本資料
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-18表3-2-4 富邦二號基本資料
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-19表3-2-5 三鼎一號基本資料
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-20表3-2-6 基泰之星基本資料
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-21表3-2-7 國泰二號基本資料
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-22表3-2-8 駿馬一號基本資料
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-23表3-2-9 臺灣各檔不動產證券化基金彙整表
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-23表3-2-10 計畫發行的不動產證券化基金
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-26表4-1-1 臺北市土地使用分區之使用規定表
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-4表5-1-1 不動產投資信託應用於商業不動產更新重建開發模式之原型 優點分析表
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-12表5-1-2 不動產投資信託應用於商業不動產更新重建開發模式之原型 缺點分析表
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-13表5-1-3 不動產投資信託應用於商業不動產更新重建開發模式之原型 優缺點比較表
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-13表5-2-1 模糊德爾菲受訪專家群
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-14表5-2-2 原型一「商用不動產投資信託協議更新自建開發原型」雙三
角模糊數
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-16表5-2-3 「不動產投資信託應用於商業不動產更新重建開發模式原型」
雙三角模糊數表
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-16表5-2-4 模糊德爾菲法開發原型各項數據列表
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 5-18表6-1-1 不動產投資信託與都市更新應用於商用不動產的開發原型排
序表
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 6-2圖 圖 圖
圖 目 目 目 目 錄 錄 錄 錄
圖1-1 論文研究架構圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 1-4圖2-3-1 三角模糊數圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-29圖2-3-2 梯形模糊數圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-29圖2-3-3 截集圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-30圖2-3-4 鄭滄濱的三角模糊數圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 2-32圖3-3-1 都市更新架構圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-31圖3-3-2 權利變換架構圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-33圖3-3-3 信託行為架構圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-34圖3-3-4 不動產投資信託架構圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-35圖3-3-5 不動產資產信託架構圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 3-36圖4-1-1 商用不動產開發作業流程圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-7圖4-2-1 商用不動產以一般土地開發方式之系統圖
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-12圖4-2-2 商用不動產以不動產證券化開發方式之系統圖
‧‧‧‧‧‧ 4-13圖4-3-1-1 一般商用不動產素地自建開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-18圖4-3-1-2 一般商用不動產素地自建委託開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-19圖4-3-1-3 一般商用不動產素地合建開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-19圖4-3-1-4 一般商用不動產素地合建委託開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-19圖4-3-1-5 一般商用不動產素地合建信託開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-20圖4-3-1-6 一般商用不動產協議更新自建開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-20圖4-3-1-7 一般商用不動產協議更新自建委託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-20圖4-3-1-8 一般商用不動產協議更新合建開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-21圖4-3-1-9 一般商用不動產協議更新合建委託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-21圖4-3-1-10一般商用不動產協議更新合建信託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-21圖4-3-1-11一般商用不動產權變更新自建開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-22圖4-3-1-12一般商用不動產權變更新自建委託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-22圖4-3-1-13一般商用不動產權變更新合建開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-22圖4-3-1-14一般商用不動產權變更新合建委託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-23圖4-3-1-15一般商用不動產權變更新合建信託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-23圖4-3-2-1 商用不動產投資信託素地自建開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-24圖4-3-2-2 商用不動產投資信託素地自建委託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-24圖4-3-2-3 商用不動產投資信託素地合建開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-25圖4-3-2-4 商用不動產投資信託素地合建委託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-25圖4-3-2-5 商用不動產投資信託素地合建信託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-26圖4-3-2-6 商用不動產投資信託協議更新自建開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-26圖4-3-2-7 商用不動產投資信託協議更新自建委託開發原型
‧‧‧‧ 4-27圖4-3-2-8 商用不動產投資信託協議更新合建開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-27圖4-3-2-9 商用不動產投資信託協議更新合建委託開發原型
‧‧‧‧ 4-28圖4-3-2-10商用不動產投資信託協議更新合建信託開發原型
‧‧‧‧ 4-28圖4-3-2-11商用不動產投資信託權變更新自建開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-29圖4-3-2-12商用不動產投資信託權變更新自建委託開發原型
‧‧‧‧ 4-29圖4-3-2-13商用不動產投資信託權變更新合建開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-30圖4-3-2-14商用不動產投資信託權變更新合建委託開發原型
‧‧‧‧ 4-30圖4-3-2-15商用不動產投資信託權變更新合建信託開發原型
‧‧‧‧ 4-31圖4-3-3-1 商用不動產資產信託素地自建開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-31圖4-3-3-2 商用不動產資產信託素地自建委託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-32圖4-3-3-3 商用不動產資產信託素地合建開發原型
‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4-32圖4-3-3-4 商用不動產資產信託素地合建委託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-33圖4-3-3-5 商用不動產資產信託素地合建信託開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-33圖4-3-3-6 商用不動產資產信託協議更新自建開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-34圖4-3-3-7 商用不動產資產信託協議更新自建委託開發原型
‧‧‧‧ 4-34圖4-3-3-8 商用不動產資產信託協議更新合建開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-35圖4-3-3-9 商用不動產資產信託協議更新合建委託開發原型
‧‧‧‧ 4-35圖4-3-3-10商用不動產資產信託協議更新合建信託開發原型
‧‧‧‧ 4-36圖4-3-3-11商用不動產資產信託權變更新自建開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-36圖4-3-3-12商用不動產資產信託權變更新自建委託開發原型
‧‧‧‧ 4-37圖4-3-3-13商用不動產資產信託權變更新合建開發原型
‧‧‧‧‧‧ 4-37圖4-3-3-14商用不動產資產信託權變更新合建委託開發原型
‧‧‧‧ 4-38圖4-3-3-15商用不動產資產信託權變更新合建信託開發原型
‧‧‧‧ 4-38圖5-1商用不動產以不動產投資信託及都市更新開發方式之系統圖
5-1圖5-1-1
(原型一)商用不動產投資信託協議更新自建開發原型分析圖‧‧‧‧‧ 5-2圖5-1-2
(原型二)商用不動產投資信託協議更新自建委託開發原型分析圖‧‧ 5-3圖5-1-3
(原型三)商用不動產投資信託協議更新合建開發原型分析圖‧‧‧‧‧ 5-4圖5-1-4
(原型四)商用不動產投資信託協議更新合建委託開發原型分析圖‧‧ 5-5圖5-1-5
(原型五)商用不動產投資信託協議更新合建信託開發原型分析圖‧‧ 5-6圖5-1-6
(原型六)商用不動產投資信託權變更新自建開發原型分析圖‧‧‧‧‧ 5-7圖5-1-7
(原型七)商用不動產投資信託權變更新自建委託開發原型分析圖‧‧ 5-8圖5-1-8
(原型八)商用不動產投資信託權變更新合建開發原型分析圖‧‧‧‧‧ 5-9圖5-1-9
(原型九)商用不動產投資信託權變更新合建委託開發原型分析圖‧‧5-10圖5-1-10
(原型十)商用不動產投資信託權變更新合建信託開發原型分析圖‧5-11圖5-2-1
商用不動產投資信託協議更新自建開發原型雙三角模糊數示意圖‧‧5-16圖6-1-1不動產投資信託應用於商用不動產更新重建之架構圖
‧‧‧‧ 6-3第壹章、 緒論
第一節、 研究動機與目的
壹、 研究動機
都市發展如同生物一般有其生命週期，其週期循環歷程可分為成長、成 熟、衰退與更新等四個階段，由於土地資源有限，因此對土地開發利用應妥 善的規劃，為改善都市進入衰退的階段並提升都市競爭力，都市更新是都市 發展中最重要的手段，以整體都市發展政策觀之，推動都市更新最重要的理 由不外是符合都市計畫中「都市永續發展」之理念（蘇真弘，2004）。今日臺 灣都市計畫政策，已面臨由都市擴張發展轉為都市老舊社區之更新與再造，
當都市規模穩定後，都市居民對於都市生活的要求不在於量的增加，而在質 的提升。然其所需具備之經營或開發手段即是本研究首要動機一。
都市更新重建係開發中及已開發國家都市發展的重要方針，為提升地主 及建商的開發意願，政府已有容積獎勵與稅金減免的配套措施1，但為避免都 市更新行為所產生的容積獎勵造成當地公共設施的衝擊與都市發展的負擔，
都市更新導入商用不動產，藉以強化不動產本體的經濟價值及延長建築物的 生命週期，更可達到都市更新永續經營的目標。其中了解都市更新應用於商 業不動產的開發模式則是本研究動機二。
「都市更新條例」容許以投資信託方式募集資金，如同以不動產證券化 來推行都市更新，即原地主在都市更新重建後，所取得的是管理權而非財產 權。此立法精神打破傳統「有土斯有財」的觀念，也帶來土地開發利潤極大 值的契機；此讓社會普遍期待的開發模式，卻因相關配套措施不足，以及前 例有限且資訊取得不易下，導致實施成效多停滯不前。為解決推動都市更新 不動產證券化所面臨的問題，是本研究動機三。
貳、 研究目的
依上述動機，本研究目的如下：
一、
探討推動都市更新永續經營的理念及精神。二、
推動都市更新重建應用於商用不動產，促進都市機能之永續發展。三、
提出不動產投資信託應用於商用不動產更新重建較適當之開發原型。第二節、 研究方法與流程
壹、 研究方法 一、
文獻回顧法本研究先回顧國內都市更新相關文獻，及不動產證券化相關理論，
以作為研究理論架構建立的基礎。
二、
比較分析法分析比較國外有關都市更新與不動產證券化實施經驗，以作為研擬 開發模式原型之參考。比較並分析國內外各階段推動都市更新與不動產 證券化方式之差異，找出其發展趨勢，以作為提出執行課題與未來發展 對策之依據。
三、
歸納演繹法歸納並參考國外相關都市更新與不動產證券化的制度及開發模 式，同時考量臺灣特殊社會、經濟、政治環境的限制，模擬不動產證券 化應用於都市更新重建時的各種開發方式，針對「不動產投資信託應用 於商用不動產更新重建」研提最適之開發模式，並對於不動產證券化應 用於都市更新提出具體建議，以利其都市更新事業永續經營之推展。
四、
深度訪談法針對都市更新、土地開發與金融機構相關之專家學者、政府部門及 私部門做深度的訪談，進一步去了解該相關人士對於都市更新與不動產
證券化之過去、現在與未來的看法。
五、
模糊德爾菲法針對都市更新實施相關人士，包括專家學者、政府部門及私部門 等，以模糊德爾菲專家問卷的方式，由建築產業界、金融信託業界及學 業界，針對不動產投資信託應用於商用不動產更新重建之模擬原型，提 供該專業之意見以供本研究參考。
貳、 研究流程
圖1-1 論文研究架構圖 分析商業不動
產更新重建開 發模式之原型
都市更新不動產證 券化與一般不動產 證券化之比較
都市更新不 動產證券化 實行之限制
模糊德爾菲問 卷調查與模擬 原型之篩選 不動產證券化條例
及配套法令研析 都市更新條例及配
套法令研析
國內外都市更新事業及不動產證券化之現況 商業建築開發模式
及配套法令研析
不動產證券化應用於商業不動產更新重建開發方式之檢驗
更新重建開發型態總整
結論與建議 研究動機與目的
研究方法
資料蒐集
文獻回顧與探討
整理與分析 問題發掘與探討 結論與建議 前置作業
第貳章、理論基礎與文獻回顧
為深入了解不動產證券化應用於商用不動產的更新重建，並藉由適當之研究 方法最為輔助，本章節就分別以都市更新、不動產證券化以及模糊德爾菲問卷研 究方法做深入的了解與探討。
第一節、 都市更新
壹、 都市更新相關文獻
都市更新為臺灣未來都市發展重要的方向。都市更新係指為促進都巿土 地有計畫之再開發利用，復甦都巿機能，改善居住環境，增進公共利益，依 都市更新條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。
一、 都市更新的意義
依據都市更新條例第一條：「都市更新是為了促進都市土地有計畫 之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。」即都 市更新就是將都市窳陋雜亂、不符合現代社會及生活機能的部分做有計 畫的改善；另根據都市更新條例第三條：「都市更新係指根據本條例所 定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。」所以更新 是指針對都市某一退化地區加以整治或剷除的行為。
都市更新的概念是由國外引進。中文的「都市更新」與Renewal、
Redevelopment、Reuse / Remodel、Regeneration 等幾個英文的意思相 關，皆可翻譯為更新，其原文意義略有不同，述如下。(丁致成，2002)
(一) Renewal
「Renewal」乃是更新、復始之意，特別指美國六○至七○
年代所進行的大範圍大規模「都市更新政策計畫」（Urban Renewal Program），係以清除貧民窟為其目標。Urban Renewal 的制度是 根據美國1949年住宅法(Housing Act)進行，由聯邦政府補貼地方 政府徵收都市更新之貧民窟土地，再以較低價格轉售給民間開發 商。其所引發的問題相當多，特別是對於有色人種及貧窮社區的
拆遷有失公平，後因受到各界的嚴厲批評而停止，但卻為都市更 新政策之濫觴。
(二) Redevelopment
「Redevelopment」乃是再發展、重建之意，在八○年代後，
在美國大規模的 urban renewal 雖已停止，但個別街廓或數個街 廓的小規模再開發則仍持續進行，尤特別著重鄰近既有市區的結 合與交通系統的改善。同時，在日本也開始許多都市更新的計 畫，他們稱之為「市街地再開發」，主要的目標是為了改善市區 公共設施服務水準及提升防災的功能。
(三) Reuse / Remodel
「Reuse / Remodel」乃是再利用、改造之意，是對於更小規 模的建築物或幾塊土地所進行的調整工作，往往是以建物保存或 整修的方式進行。Reuse是指土地或建物使用重新調整(例如工業 區變商業區，工廠變商場)；Remodel是指對於整修建物賦與新用 途稱之。Reuse 或Remodel 往往並不牽涉到大規模的街廓系統調 整或都市交通系統的改變。
(四) Regeneration
「Regeneration」 乃是更生、復興、改造之意，在英國，都 市更新往往用regeneration這個字眼，其代表的意義不只舊房子改 為新房子或是都市實質環境的改善而已，而有更廣泛的社會與經 濟意義。都市更新應追求的是全面的都市再生，創造更多的工作 機會改善都市經濟，改善都市財政，建造符合環保的綠建築，引 入豐富的文化活動活化都市及降低都市犯罪率等。
「都市更新」係仿效國外的經驗，例如「urban renewal」、「urban redevelopment」、「urban regeneration」或「urban reuse」、「urban remodel」
等，所以亦有人稱「都市更新」為「都市再生」、「都市再開發」、「都 市再發展」等，「都市更新」一詞相關用語分析如表2-1-1：
表2-1-1「都市更新」相關詞語界定
名詞 意義/內涵 緣由/目的 年代/國家
都市更新 泛指進行大規模的都市 1949 年 美 國 頒 布 住 宅 60-70年代/美國
(urban renewal) 重建，當時是以清除貧民窟 為目的。
法(Housing Act)以消 除貧民窟。
都市再發展 (urban redevelopment)
延續前者，其個別街廓 或數個街廓的小規模再開發 仍後續進行者而言，較注重 與鄰近舊市區的交通系統與 都市機能的結合。
同上 80年代後的美國及
日 本 ( 日 本 稱 為
「市街地再開發」)
再利用/整建 (reuse/remodel)
以更小規模的建築物或 土地宗塊進行調整工作，重 點在整建或維修。
Reuse：對於建物使用 重新調整。
Remodal：將土地或整 修建物賦予新用途。
80-90年代，以波士 頓 昆 西 市 場 (Quincy market) 為代表。
都市再生 (urban regeneration)
不僅包括舊屋改建或實 質 環 境 的 改 善 ， 更 具 有 社 會、經濟、文化等廣泛意義 的內涵。
期能創造工作機會，並 改 善都 市經 濟及 社 會 秩序，充實政府財政。
80-90 年 代 後 美 國、英國、日本等 國
(資料來源：張力仁、黃定國，1998)
二、 都市更新精神
都市更新不只是將窳陋破舊的社區改建或重建，而是要為都市實質 環境與機能帶來全面性的改善，甚至更廣泛地帶動社會與經濟環境的提 升，亦即不只更新實質環境的窳陋，也要更新經濟環境的窳陋，創造更 多的工作機會改善都市經濟，建造符合永續發展的建築，引入豐富的文 化活動活化都市等。建物改建只是相當狹義的都市更新，這類型的工作 應屬民間主動進行，政府僅居於協助的立場。政府應主導進行的都市更 新則應朝向對於都市機能提昇、地方經濟發展、創造長期性就業機會及 具有重大影響的計畫。更重要的是要引入民間投資的資本與企業化管 理，提升政府與民間的合作關係。由此可知，都市更新的精神是為了提 昇都市公共利益所做的作為，而且是公共領域的作為，因此不能單單考 量單方之權益與利益，而是要創造出市民共享之公共利益。
三、 都市更新的效益
從幾個面向敘述都市更新的目的與效益：(黃聖偉，2004) (一) 實質面
透過都市更新可以創造良好的生活環境，消除窳陋地區、
增加住宅供給、改善公共設施、更新都市機能等。
(二) 經濟面
透過都市更新可以提振地方商機，吸引投資進駐，增加稅 收，改善政府財政結構，並創造就業機會，增加公共投資的效 率等。
(三) 社會面
在社會正義方面，可消除貧窮所引起之社會問題，改善低 收入戶之生活品質，達到社會公平原則。
(四) 政治面
都市更新可以表彰政府施政效果、喚起居民社區意識、促 進民眾參與。
貳、 國外都市更新發展經驗
都市更新的實施在國外以美、英、日等先進國家較為積極，並已有具體 成果。惟因歷史背景及價值觀的差異性，因此其作法措施或許不盡相同，但 大體上仍存著相同的理念脈絡演進。雖然各國歷史文化背景、地理環境特色、
經濟社會因素等均有差異，且各國市中心在發展及衰敗過程中所面臨的問題 亦有其地方特性。然而，這些問題的性質以及與時代背景之間的因果關係，
確有相似之趨勢演變，如從早期清除貧民窟式的居住實質環境改善，演變迄 今以公私合作的綜合性再發展計畫為主。檢視國內都市更新事業之發展歷 程，亦有其相似之發展趨勢；因此，以下分別對於美、英、日三國之城市更 新法令依據與實施歷程，以作為本研究模擬都市更新實施之參考。
一、 美國的都市更新制度
美國是首先創設「都市更新」(Urban Renewal）一詞觀念的國家，
也是目前全世界實施都市更新實績最多的一國，自1920年代開始，即 有許多貧民窟清除的工作。歷經了多年的演進，其都市更新工作亦隨 時代變遷與社經環境的改變而在策略、手法及運作過程上有許多改變。
(一) 法令依據
美國都市更新制度源自於1949年住宅法案，早期實施方式是
由地方政府利用大筆聯邦補助款對窳陋地區進行大規模之拆除重 建，然後將其整理後之地區低價售予開發商來進行開發工作；然此 種強硬式之作法破壞了原有鄰里關係以及造成貧民窟移轉的效 果，為人所詬病，使得此實施方式於1973年宣告終止。
美 國 國 會 於 1974 年 通 過 住 宅 與 社 區 發 展 法 （Housing and Community Development Act of 1974），改以「社區發展整體補助 基金」（Community Development Block Grant 簡稱CDBG）進行以 往之更新工作及公共設施的提供與改建事宜，至此美國都市更新之 重心已由拆除重建轉為重視住宅之整建與維護。
1977年國會有進一步擴充基金之功能，另外設立「都市發展 行動補助基金」（Urban Development Action Grant ，簡稱UDAG），
用以補助房屋老舊及面臨貧窮失業等問題之窳陋地區，以刺激其經 濟復甦。目前美國主要採取此二種基金來推動都市內的更新工作，
同時更新方式亦由過去政府主導及偏重實質環境改善的手法，演變 為強調公私合作並兼顧都市社會與經濟層面之綜合性機能再開發。
(二) 推動策略與執行機制 1. 政策目標
美國都市更新政策大多反映於「聯邦住宅法案」（Federal Housing Acts）中，自從1954年出現「都市更新」一詞以來，在 政策目標上歷經多次修正，經由整理相關文獻，其都市更新政 策目標可歸納如下：
(1) 窳陋環境之改良。
(2) 創造就業環境。
(3) 回復都市生機。
(4) 提供中低收入住宅。
(5) 維護歷史古蹟。
(6) 激勵民眾參與。
2. 開發主體
美國聯邦政府於1965年成立住宅及都市發展部（Housing and Urban Development Department——HUD），下設社區規劃
與發展局（Office of Community Planning and Development）為 業務負責單位。而HUD為便利地方政府與人民間的聯繫，將全 國劃分為七個區域，每一區域均設有區域辦事局。
至於州政府之更新業務承辦主體則因各種狀況而有不 同，有隸屬住宅、社區發展、都市計畫及衛生等機構；一般州 政府辦理更新業務之功能為指導與監督，並授權所屬地方政府 辦理更新計畫及接受聯邦政府之各項援助。
而地方政府負責更新業務之機構大致上有四種情形：
(1) 獨立於地方政府之外專門成立機構。
(2) 在地方政府內單獨成立專門機構。
(3) 隸屬住宅、都市計畫及公共工務等部門中。
(4) 分別由住宅、重建、計畫部門各依執掌分別推動。
3. 執行策略
依據楊璦禎（1999）針對美國過去15-20年間主要城市所 使用之都市再發展策略之整理，其執行策略可彙整如下：
(1) 以公共投資為觸媒，鼓勵私部門投資特定再發展計畫。
(2) 創設市中心稅賦分區（Downtown Tax District）作為都市 再發展之工具，以增加基金實現特定之計畫方案，並作 為管理與促進市核心再生之手段。
(3) 創設私人非營利開發公司，以增進效率並監督計畫之發 展。
(4) 人力投資策略：透過工作訓練、職業教育提升、職業生 涯規劃以及其他針對失業人口及兼職人口所設計之方 案，訓練個人必要技術使其能在日益增加的服務導向經 濟中獲得或保有其工作。
(5) 規劃上強又有力的契約。
(6) 藉由許多大型混合使用開發案所增加的財產價值創造的 財政稅賦收入來匯聚城市公共改良基金。
(7) 區域成長管理策略（Region wide Managed Growth）。
(8) 創造強力的開發者，使其擁有獨立的權利與必要的財政
來源，經由開發程序推動困難的計畫。
(9) 聯邦政府與州政府開發計畫與基金之協助。
(10) 將成功市中心計畫之收益引導至鄰里層級，使鄰里支持 市中心之發展計畫。
(11) 公私部門合夥策略之創造。
(12) 配合重大交通運輸建設進行再開發事業。
(13) 都市成長限制，避免使都市資源投資於新開發地區，與 市中心投資產生排擠效果。
(14) 利用負面事件作為都市再發展的觸媒與轉機。
(三) 實施歷程
美國都市更新的展開，有兩個很重要的因素，第一個因素是 廣大的中收入戶隨著工作機會轉變，大規模的從舊市中心遷移到郊 區或其他區域，第二個因素是少數民族及貧窮的人口大規模的遷到 這些舊市中心（Klieinberg,1995）。
1. 1949-1954年
依據1949年的住宅法，更新事業開始自不良住宅地區的改 良及清除貧民窟。大規模之清除及公共住宅興建於戰後逐漸展 開。1954年住宅法案通過後，都市更新有了明確的目標，由政 府部門大規模清除中心商業區旁的住宅貧民窟，以提供興建中 低收入戶住宅，但並未吸引私人開發投入（Kleinberg,1995）。
2. 1954-1968年
自1954年的住宅法，都市再開發（Urban Redevelopment）
改稱為都市更新（Urban renewal），增加修復（Rehabilitation）
與維護（Conservation）的觀念：此時期開始吸引更多私部門投 入，包括商業企業家、地方；官員成為公部門及中心都市機構 代表，重點在更新地區的清理工作，大規模的整平既有建築物，
特別是CBD降低低收入戶的鄰里社區（Kleinberg, 1995）。除住 宅外，對其他用途之建築亦給予輔助，就都市衰退問題加以改 善，以恢復都市生機。
3. 1968-1973年
結合中央、州、地方政府及民間力量共同解決貧民窟、荒 廢地區的社會經濟與實質問題，將更新策略由平價住宅的興 建、附屬設施之補充、用途地區純化等逐漸多樣化，並針對教 育、文化、保健、就業等非實質問題加以解決。
4. 1974-1982年
開始由早期的貧民窟清除轉向都市環境改善，進而預防居 住生活環境惡化，亦即開始注意維護事業，歷史建築及街區的 維護工作。由美國辦理都市更新事業主要法令依據之沿革及開 發重點之轉變，可將其開發歷程整理如表2-1-2：
表2-1-2 美國都市更新歷程分析 時期
政策 類型
1949-1954年 重建 (Reconstruction)
1954-1968年 復甦 (Revitalisation)
1968-1973年 更新 (Renewal)
1974-1982年 再發展 (Redevelopment)
1982年迄今 再生 (Regeneration)
法案 提出
1954年頒布「住 宅法案」。
1966年頒布「示 範都市與都會 發展法」。
1977年頒布「住 宅及社區開發條 例」。
主要 策略 及導 向
由政府部門大 規模清除中心 商業區旁的住 宅貧民窟，以提 供興建中低收 入戶住宅。
住宅與都市發 展部選定33 州 的63 個都市，
並在哥倫比亞 特區及波多黎 各分別劃定為
「模範里鄰」。
重點在更新地 區的清理工 作，大規模的整 平既有建築 物，特別是CBD 附近低收入戶 的鄰里社區。
結合中央、州、
地方政府及民 問力量共同解 決貧民窟、荒廢 地區的社會經 濟與實質問 題，將更新策略 由平價住宅的 興建、附屬設施 之補充用途地 區純化等逐漸 多樣化。
開始由早期的貧 民窟清除轉向都 市環境的改善，
進而預防居住生 活環境惡化。
市中區為各城 市面臨國際化 競爭的重要據 點，並鼓勵公 司集中設置於 市中心。
1991年提撥經 費就美國中心 城市經詳細調 查後提出再發 展政策。
行動 的空 間層
由公部門辦 理，並未吸引私 人開發投入。
開始吸引更多 私部門投入，包 括商業企業
除私部門投入 外，並開始引領 社區居民參與。
擴大社區居民參 與更新。
公私合夥。
級 家、地方官員。
經濟 焦點
1974成立「社區 發展行動補助基 金」，進行更新 工作及公共設施 的提供與改建事 宜。
1977成立「都市 發展行動補助基 金」，用以輔助 房屋老舊及面臨 貧窮失業等問題 之窳陋地區。
社會 內容
環境改善、社會 救濟。
除住宅外，對其 他用途之建築 亦給予補助，並 結合消滅貧窮 計畫，較容易發 揮政治與社會 的整體力量。
除實質問題的 解決外，並針對 教有、文化、保 健、就業等非實 質問題加以解 決。
開始注重住宅之 整建維護事業及 歷史建築的維護 工作。
政治、經濟、
社會、環境等 各層面均為更 新面向。
(資料來源：林佑璘，2003) 綜合以上分析得知，美國在都市更新推展上歷經了多年來的發 展，其更新策略與內容亦隨著時代變遷與社經環境的改變而有不同；
在1980年初，由於政府財政能力大幅降低，使得都市更新政策與以往 略有不同，開始將都市更新政策視為經濟發展之一環，並強調民間力 量之運用，企圖引進私部門力量，並結合經濟發展策略，以創造兼顧 都市社會與經濟層面之綜合性再發展計畫。
二、 英國的都市更新制度
工業革命始於英國，因此英國為都市發展最早的國家，其市鎮中早 期發展地區之再開發問題在1943年以前即已受到重視；而二次世界大戰 後由於1944年之都市計畫法增訂條文以為舊市區重建、整建或改建之依 據，使得政府對於早期發展區之再開發事業更加積極，茲將其法令依
(一) 法令依據
英國並無制訂單獨之都市更新法，其關於都市更新法令上之 基礎，從歷年來更新政策作法之演變，分散於以下法令中，分別簡 述如下：
1. 1848年公共衛生法
19世紀初期，由於工業革命之影響加上市場自由經濟主義 之盛行，英國政府對於工業及城鎮之發展採取放任主義政策，
造成無限制擴張及居住環境惡化、污染等問題，為解決此問題 而訂定此法，主要透過下水道整修及其他環境改良來解決實質 環境問題，為英國第一個解決都市環境問題所擬定之法令（陳 麗洪，1998）。
2. 1908年住宅及城鎮規劃法（Housing and Town Planning Act）
20世紀初期，由於都市不斷擴大，造成都市環境惡化，住 宅需求增加，使得城區貧民窟與新市鎮開發的問題結合在一 起，整體環境改善與住宅提供及改良的問題逐漸受到重視，為 因應此問題而通過此法，希望以都市整體發展角度來解決日益 嚴重的住宅與都市問題，而在政策上亦提出郊區開發之構想，
同時加速進行貧民窟拆除及市中心再開發工作。
3. 1930年住宅法（Housing Act）
1920-1930年代，由於世界經濟不景氣，使得英國國內面 臨產業崩潰、戰後住宅不足及嚴重的失業問題，造成許多地區 瀕臨衰頹的命運，復又因政府解決居民失業問題的策略不當，
造成更多社會問題；為解決此困境，故於1930年頒布住宅法，
藉以作為進行貧民窟拆除的工具，其立法之基本精神與作法乃 是針對居住環境窳陋住宅本身之改善訂定其標準，並劃定其實 施之事業地區以進行改良，並提昇居住品質。
4. 1932年城鄉規劃法，1947年修正(Town and Country Planning Act) 1932年頒布的城鄉規劃法，將城鄉地區整個納入開發管制 範圍，企圖以控制土地開發方式來促成城鄉整體規劃與發展，
而為解決經濟發展上之窘境與實質環境之改良工具，英國政府
在1934、1936、1937年頒布特定地區法，透過貸款、減稅、免 稅等方式來提供開發與環境整建基金，並以各種獎勵輔助方式 鼓勵民間投資。
1947年的城鄉規劃法乃是為解決由於新市鎮興起導致人 口產業郊區化問題而修訂的；由於居民、工廠外移至郊區的結 果，市中心區形成貧困循環的現象，更加速了市中心區的衰頹，
因此1947年城鄉規劃法修正朝向以較彈性管制方式重新創造環 境，惟效果並不顯著。
5. 1978年內城地區法（Inner Urban Areas Act）
1978年頒訂的內城地區法乃是為有效推動市中心區再開 發工作而訂定，期望透過融資貸款利息以及土地抵押上的種種 優惠措施，來鼓勵私人參與市中心再開發，另賦予地方政府審 核及申請相關補助金的權力，並開始推動各項新的都市方案。
以上乃針對英國之市中心開發相關法令整理，其實上除了 上述之相關法令外，其再開發通常透過許多制度、行動小組及 基金方式進行，如1980年實施之土地登記制度與荒地補助金及 推動都市開發公司制度以促進公私合作開發、1981年實施之企 業區制度、1982年實施之都市開發補助金、1984年提出（1986 年實施）之簡化規劃區制度、1986年推動設置之都市行動小組、
1988年設置之城市建設基金與都市再生基金、1991年都市挑戰 方案（City Challenge）及1994年單一再開發預算制度(Single Regeneration Budget)等都市中心再開發直接或間接相關之措施 或規定。
(二) 推動策略與執行機制 1. 政策目標
早期英國都市更新之政策目標，基本上可分為兩類，一是 綜合性的環境改善與住宅改善；二是對某種需要維護之建物保 存、維護（黃健二，1985）；而隨者經濟、政治與社會環境之 變遷發展，其再開發之政策目的亦漸漸由早先側重實質環境的 改善轉為促進市中心經濟復甦之方向；在政策及作法上，最常
見除透過企業區等特定計畫復甦工商業、引進私部門投資與帶 動地方發展外，亦常配合市中心區市街景觀、文化歷史資源等 來推動觀光產業的發展，將再開發事業與觀光資源有計畫的加 以整合，並透過彈性策略來發揮地方特色，整合地方資源，促 進地方產業的再生。
2. 開發主體
在開發主體上，英國早期之再開發工作乃是由政府主導，
1964年以後，由於政府組織的重組與市中心地區的重新定位與 政策目標的重新確立，使得規劃體制的重建與政府態度轉為減 少干預的方向；而1980年起，柴契爾主義盛行，因此反映在政 策頒布與推動上，強調私人企業與政府間的合作關係，企圖以 建立公私合夥策略聯盟方式，促進地方經濟的配合、地方社區 的直接參與、穿透傳統政策籓籬等有效的都市再開發策略的重 要性（翁樹陽，1998）。至此，再開發事業的運作主體已轉移 為獎勵私部門及公私合夥。
(三) 實施歷程
英國都市更新事業之開發歷程，大致而言可分為兩大階段，
第一階段從1800年至1963年，為政府主導階段，第二階段自1964 年迄今，為公私部門合作階段，茲將其開發歷程簡述如下：
1. 政府主導階段
為解決19世紀初期因政府採行放任主義所造成的種種居 住環境品質惡化及都市蔓延擴張的亂象，以便使都市政策更符 合社會需求，並更易落實，英國政府在早期的都市再開發作法 上，是較為強制主導的，其發展重點，符合於社會面與實質環 境面的改善，期藉由居住與生活環境之改善及公共設施之興闢 來達到提高都市環境品質的目的。
到了1930年代，為解決失業及戰後住宅不足等問題，英國 政府透過各項法令制度的推行，來達成再開發的目標，在整體 的政策上亦開始藉由整體規劃與管制的方式來帶動整體發展，
並以各種獎勵補助的方式來鼓勵民間投資(陳麗紅，1996)。
而1940至1960年代，英國興起了新市鎮風潮，原本企圖藉 由新市鎮開發與綠帶政策的結合來解決市中心的問題；然而過 度的郊區發展，反而使得許多年輕專業之技術人員及工廠、公 司外移，更加速市中心問題的惡化；為此，英國政府透過1947 年城鄉規劃法的修正，期望以較彈性的管制方式重新創造新的 環境，來解決市中心衰退的問題，惟效果並不明顯。
綜觀第一階段英國都市再發展的過程，可以發覺其主要方 式乃是藉由政府制訂政策制度以供下級或民間企業遵循並執 行，期望藉此能使都市政策更符合社會需求，並更易落實，以 帶動都市的整體發展。
2. 公私部門合作階段
此階段除繼續維持前一階段的目標外，亦考慮到財政負擔 與開發程序簡化，並結合私人的參與，以使再開發工作更具效 率，發揮多目標整合及刺激復甦的作用，開始強調公私合夥觀 念，著重公私部門合作的經濟型態再開發，其發展歷程迄今可 分下列三階段：
(1) 公部門（中央與地方政府）間的合夥
中央與地方政府合夥的模式始於1977年工黨提出 的內城地區的政策白皮書及1978年的內城地區法，此時 建立內城地區（Inner City）合夥的功能，主要是協調計 畫案內各相關公共機構間的作業，企圖透過中央與地方 更密切協調以經營都市變遷，並輸送公共資源到急切需 要的地區。
(2) 公部門與私人間的合夥
1980年代由於受到都市成長聯盟（Urban Grown Coalition）相關觀念的影響，英國政府建立起公私部門 合作以促進地方經濟開發的觀念，期望透過私人投資都 市開發過程涉及的地產利益以回饋地方社區。1979年保 守黨執政後，重新界定公部門與私部門之間的邊界，並 更偏好私部門的活動，中央政府推動建立都市開發合夥
的觀念，主要企圖是增強私部門在決策的影響力並引進 私人投資，以減輕公共支出的財政負擔。因此，先前公 部門間的合夥，漸漸被中央與私人間的合夥取代。
(3) 公部門、私人與社區志願服務部門之合夥
針對英國戰後五十年都市更新的演進予以分期，茲 整理如表2-1-3：
表2-1-3 英國都市更新歷程分析 時期
政策 類型
1950年代 重建 (Reconstruction)
1960年代 復甦 (Revitalisation)
1970年代 更新 (Renewal)
1980年代 再發展 (Redevelopment)
1990年代 再生 (Regeneration)
主要 策略 及導 向
老舊地區的重建 及擴張經常是建 立在主要計畫 上；郊區成長。
延續1950年代 的主題；郊區及 都市外圍的成 長；部分焦點在 嘗試修復 (rehabilitation)
著重在地點更 新及鄰里發展 計畫；都市外圍 持續成長。
許多主要發展與 再發展的計畫；
旗艦計畫；超越 城鎮計畫。
政策及施行朝 向全盤性的形 式；更重視在 事務的整合。
關鍵 角色 及掌 握者
國家及地方政 府；私部門開發 商及承包商。
公部門與私部 門間朝向平衡。
私部門地位的 提昇及地方政 府的分權。
強調私部門及特 殊機構；轉變為 合夥機制。
合夥參與的方 式為主流。
行動 的空 間層 級
強調地區(local) 及基地(site)的 層級。
區域(regional) 層級的行動出 現。
開始是區域及 地區層級；之後 較強調地區層 級。
在1980年代早期 著重在基地；之 後較強調地區層 級。
策略觀點的再 提出；區域行 動的成長。
經濟 焦點
公部門投資與一 些私部門的加 入。
延續1950年代 私部門漸增的 投資影響。
公部門資源的 緊縮與私部門 投資的成長。
有私部門支配具 選擇性的公共基 金。
公部門、私部 門在捐助的基 金較具均衡。
社會 內容
住宅與生活水準 改善。
社會與福利改 善。
社區行動與賦 權。
社區自助有州政 府相當的支持。
強調社區的角 色。
實質 重點
內城地區的更替 (replacement)與 外圍發展。
一部份延續 1950年代對於 建成區的修復 (rehabilitation)
。
老舊都市地區 更廣泛的更新。
旗艦式的主要計 畫與新開發計 畫。
比1980年代審 慎；古蹟與保 存。
環境 措施
造景與綠化。 選擇性的改善。 創新的環境改 善。
對環境更廣泛的 關心。
環境永續性廣 泛理念介紹。
(資料來源：林佑璘，2003) 英國在2000年以後進入都市復興階段（urban Renaissance），所謂 都市復興（urban renaissance）是在Urban Task Force 報告走向都市復興
（Towards an Urban Renaissance）一書報告後被廣泛使用。在2001年英 國政府都市白皮書中建立都市復興的願景。實現都市復興及已發展土地 之再利用目標的核心要素，並且指出有助於整體社會、經濟和環境利益 以實踐永續都市生活的方法，總結如下：（林佑璘，2003）
1. 緊密的型態（Compact form）
集中成長在既存中心和再利用之土地，同時避免蔓延
（sprawl）到都市邊緣。
2. 多樣性（Diversity）
促 進 鄰 里 單 元 內 部 活 動 之 混 合 ， 同 時 鼓 勵 文 化 革 新
（innovation）及社區參與決策。
3. 聯結性（Connectivity）
透過步行、自行車與大眾運輸優先使容易活動與連接，並 且使活動與土地使用相結合。
4. 經濟的力量（Economic strength）
透過公、私合作的目標，產生財富與支撐本身價值。
5. 生態的體認（Ecological awareness）
保證能源使用效率及保護空氣、水、和地球環境。
6. 好的治理（Good governance）
結合市民的願景，領導一個溝通、參與、適應計畫的平台。
7. 社會的涵構（inclusion）
尋找帶來經濟衰退、社會阻礙的原因，透過混合土地使用 與人民階層，提供公平的住房、教育與健康服務的管道。
8. 好的設計（Good design）
建築、地景、和都市設計結合，以創造美麗與活力生活建 築與地方。
綜合以上英國都市更新推展的經驗得知，都市更新政策之執行不僅 著重於實質環境層面，軟體層面的策略更是成功與否的關鍵，都市更新 因牽連廣大的都市政策，更應從各種面向來審慎考量，因此，未來我國 都市更新事業的推展上，亦應政策落實於軟體層面上，使政策的推行能 更切合社會發展與市民需要，達成都市永續發展政策的效果。
二、 日本的都市更新制度
二次大戰後，日本政府積極展開復興工作，為重建飽受戰火摧殘 的都市，在都市發展策略上，乃將都市再開發視為其施政重要環節之 一。與歐美其他各國相較，日本的都市更新制度在策略運用上有其過 人之處；自從1969年都市更新法公布後至1998年止，已有超過250個更 新計畫完成（臺北市都市發展局，1998），其效率之高，堪稱典範。
尤其更新事業之發展過程可發現，日本之更新之所以成功，乃在於有 一套完整之配套機制以供運行。
(一) 法令依據
日本都市更新事業主要依據為都市更新法；都市更新法於 1969年制訂，是合併「市街地改造法」與「防災建築街區造成法」
二法而頒定。「市街地改造法」是以改善公共設施（站前廣場、道 路等）為主要目的之都市改造事業專法，而「防災建築街區造成法」
是以促成土地權利關係人興建不燃性防災建築物為目的之防災建 築街區建設事業專法。此外，尚有「住宅地區改良法」、「都市計 畫法」、「建築基準法」及「土地區劃整理法」等相關法令。
(二) 推動策略與執行機制 1. 政策目標
依據都市更新法之規定，日本都市更新事業目的為「於都 市發展區域內，對都市機能低落地區，實施建築物、建築基地 之改善及公共設施之重視，以增進土地合理有效利用，更新都 市機能並健全都市發展」。綜觀其各項相關之開發事業與法令 依據，可發現其政策目標可歸納為土地利用的增進、都市機能 的更新、居住環境之整備、良好住宅的供應、防災體系之建立
及公共設施之整備等。
2. 開發主體
日本之都市更新事業分為二種；第一種事業是以權利變換 方式實施地區內建築物之拆除後採用重建，從更新前權利關係 人之權利價值依權利變換方式轉換更新建設後之權利價值。此 種開發主體包括民間（公司、私人）及地方政府、公團等。
第二種更新事業，係針對有防災、都市安全危險之虞地區 及有必要充實震災避難廣場等重要公共設施之地區事業開發者 對地區內的建物採用全面收買方式，整建後對於希望留置原地 者供給其住宅。此種事業開發主體以地方政府或公團等公家機 關實施。
(三) 實施歷程
日本於戰後積極展開都市復興工作，使得都市再開發事業成 為其重要的施政目標，其開發經歷依黃健二（1985）之研究，可整 理如下：
1. 1945-1954年間
二次大戰結束，為解決住宅短缺的問題，日本政府運用都 市計畫法相關規定，並於1951年起陸續訂定建築基準法、公營 住宅法、土地收用法、土地重劃法及耐火建築促進法等相關法 令，推動住宅建設。此住宅更新之開發為日本都市更新事業之 開始。
2. 1955-1964年間
在此期間成立日本住宅公團，負責推動住宅開發及更新事 業。為了大量興建住宅以供國人所需，幾乎將大都市中心地區 原工廠用地大量收購，積極興建住宅及有關設施之住宅建設。
此外，亦配合「商店街振興合作法」及「中小企業振興事業團」
等商店近代化之需要，而拆除違法佔據車站附近的違建戶及貧 民窟及更新了一些中心商店街及站前廣場。另外，對於幹線沿 線、街路整備拓寬事業等也互相配合進行。
3. 1965-1974年間
此階段乃是日本經濟成長的顛峰時期，大規模的商務辦公 大樓、站前廣場更新案件日增，大型商店、百貨公司等批發商 店街的更新更是興盛，故此期間之更新事業政策目標乃以商業 更新開發，促進經濟繁榮為主。
4. 1975-1982年間
1974年後，歷史街區的重要性漸受重視，開始配合社區營 造概念針對歷史街區進行維護、保存的更新開發，而1975年開 始設置的更新基金制度，提供融資、補助貸款等協助，更對更 新事業之順利推展有顯著貢獻；到了1979年，更新的政策開始 由硬性的規劃管制轉到軟性的補助獎勵更新手法。
5. 1983-1999年間
面對土地開發過剩問題，不再迷戀花園城市的New Town 開 發，建設重點演轉向都市更新，並配合政府投資更新地區公共 建設，獎勵協助民間投資周遭環境更新方式，共同分享開發利 益；作法上亦改採民間成立管理委員會，訂定明確契約規範及 權益分配方式，共同經營所有更新後之樓地板面積，走向公私 合作，共享開發利益階段。
由日本辦理都市更新事業主要法令依據之沿革及開發重 點之轉變，可將其開發歷程整理如表2-1-4:
表2-1-4 日本都市更新歷程分析 時期
政策 類型
1945-1954年 重建 (Reconstruction)
1955-1964年 復甦 (Revitalisation)
1965-1974年 更新 (Renewal)
1975-1982年 再發展 (Redevelopment)
1983-1999年 再生 (Regeneration)
法案 提出
1946年「特別都 市計畫法」。
1954 年 修 改 為
「 土 地 區 劃 整 理法」。
1952年「耐火建 築促進法」。
1961「市街地改 造法」。
1969年合併「土 地 區 劃 整 理 法」、「耐火建 築促進法」後訂 頒「都市再開發 法」。
l975年修訂「都 市再開發法」。
1980年修訂「都 市再開發法」。
對於大都市人口 密集之都市化地 區，擬定「都市 再開發方針」以
1988 年 修 訂
「都市再開發 法」。
1997 年 修 訂
「都市再開發 法」。
