第肆章、商用不動產開發模式分析
商業行為是維持都市發展活絡的命脈，健全的商業行為不僅促進生活的便利 更可以創造市場的就業機會，因此在適當的都市更新開發案安排適當的商用不動 產定位，將可消除都市寙陋地區而不致於增加都市設計之負擔。
性的利潤；就如同生財工具與消費品的差異，一個可以不斷產生利潤，
另一個只是提高生活品質的居住空間。所以商用不動產的規劃更需要以 其創造的經濟價值為導向，不僅要符合不動產市場的投資利益，也必須 符合實際的消費市場趨勢。
三、 經營管理的角度
商用不動產如果沒有專業團隊來負責有效的經營管理，往往都在開 幕營運後出現眾多問題，反而成為一都市死角，製造社會問題。過去臺 灣的商用不動產開發之所以大部分走入失敗的命運，就是因為只著重在 房地產銷售上的利益，而忽略了事前合理的規劃以及營運後所需要的良 性經營與管理。
四、 長期無形的利益
良好的商用不動產開發，不僅代表投資利潤的增加，更提昇企業的 形象。眾所皆知的新光三越百貨，不但是新光企業集團的聚寶盆，也是 其邁向多角化經營的最大動力。其他如富邦、力霸、統一、國泰、遠東 等國內知名財團，亦因其在商用不動產上之長期經營，而建立了良好的 企業形象。
總而言之，商用不動產更需要經營的理念與構想，一但要進行商用不動 產的開發，就需要從以上整體的方向來考慮，無論是空間規劃上的、經濟利 益上的、經營管理上的、長期形象上的，缺一都會成為成功與失敗的關鍵。
貳、 臺灣地區商用不動產發展現況 一、 政府政策
(一) 都市更新、重大交通建設、都市計劃案、工商綜合區開發陸續成 型，帶動商圈發展。
(二) 周休二日帶動休閒產業商機，各類型休閒渡假設施紛紛成立。
(三) 不動產證券化成型，創造商用不動產產品的多樣化。
二、 社會現象
(一) 住宅市場商品出現飽和，大型建商開始發展商用不動產，並成立
相關開發公司或部門。
(二) 消費者需求趨向多樣化、個性化與族群化，消費主力族群年齡層 降低。多樣化、族群化商業設施因應而生。
(三) 銷售性商用不動產近年紛爭不斷。
(四) 上市公司、大集團興起多角化經營風潮，紛紛投入商業性設施開 發。
(五) 國外廠商重視臺灣市場，積極進入臺灣，尋求投資合作機會。
(六) 新開發地區或大型社區案件漸多，為提升居住便利品質，建築業 者不得不在初期規劃階段，即進行社區商業機能的規劃。
(七) 購物中心開發形成風潮，大都結合影城、百貨、文化等功能，未 來市場胃納量值得探討。
(八) 近年來許多商場紛紛改裝，商品也趨向年輕化、休閒化。
(九) 國際化腳步加快，商務性設施後市看好。
參、 商業性不動產種類
商用不動產因其商業機能的特性，以聚集人潮獲得顧客上門或設施之最 高效率使用為目的，而其商用不動產是否能發揮其應有之機能，取決於其規 劃當初完整且正確的企劃定位過程，以及後續的專業整合與經營能力。商用 不動產種類繁多，軟硬體需求也大不相同，以下歸納商用不動產之種類。
一、 專業性主題賣場
(一) 電腦3C賣場 (二) 運動用品賣場 (三) 傢俱賣場
二、 社區性消費功能之街道或區域
(一) 商店街 (二) 老街 (三) 徒步區
三、 具短期居住之商業設施
(一) 商務中心
(二) 商務出租住宅 (三) 旅館
四、 主題式商業大樓
(一) 結婚廣場 (二) 娛樂大樓 (三) 餐飲大樓
五、 整體經營之商用不動產
(一) 百貨公司 (二) 購物中心
在推動都市更新並挹注入不動產證券化的機制後，從寙陋不堪使用的建 物，將轉化為未來有固定收益之商用不動產，不但生活硬體設施的改善，提 升了環境品質，也因創造的商業活動，帶動了整個都市的發展，更因不動產 證券化的機制，讓全民參予推動都市再生的投資機會；而更新後可做商業使 用之業種，將因土地使用分區之不同而有不同的發展方向及強度。就以臺北 市來說，供商業使用之土地使用分區與上述五大方向之商業用途彙整如下：
表4-1-1 臺北市土地使用分區之使用規定表：
使用類別 土地分區
專業性 主題賣場
社區性消費 功能之街道 或區域
具短期居 住之商業 設施
主題式 商業大樓
整體經營 之商用不 動產
第一種住宅區 ╳ △ ╳ ╳ ╳
第二種住宅區 ╳ △ ╳ ╳ ╳
第二之ㄧ種住宅區 ╳ △ ╳ ╳ ╳
第二之二種住宅區 ╳ △ ╳ ╳ ╳
第三種住宅區 ╳ △ △ △ ╳
第三之ㄧ種住宅區 ╳ △ △ △ ╳
第三之二種住宅區 ╳ △ △ △ ╳
第四種住宅區 ╳ △ △ △ ╳
第四之ㄧ種住宅區 ╳ △ △ △ ╳
第一種商業區 ╳ ○ ○ ○ ╳
第二種商業區 △ ○ ○ ○ △
第三種商業區 ○ ○ ○ ○ ○
第四種商業區 ○ ○ ○ ○ ○
備註 ╳不允許使用 ○允許使用 △附條件使用
(資料來源：本研究繪製)
肆、 商用不動產開發的問題點
商用不動產最怕當初“投錯胎”(企劃定位錯誤)，更怕將來“沒人養”
(經營管理不善)。「量身打造」是商用不動產的興建原則。開發商在規劃初 期，即應對進駐業種的經營特性、來客、空間需求等，進行全盤瞭解。以下 歸納臺灣商用不動產開發的問題點。
一、 錯誤定位
商用不動產的存在價值在於是否發揮該有的機能效益，也就是在硬 體使用上是否與定位契合。直到建築物蓋好正式營運後，才發現硬體使 用困難，無法發揮業種業態經營管理效益，是很可惜的。
二、 專業知識不足
開發商對期初的調查分析、企劃定位過程未下功夫，或缺乏相關能 力，常導致商用不動產之規劃成果先天不良。且開發商在尋求可能進駐 之主力廠商及合作對象時，由於觸角不足或無法提出有力的說服資料，
以致窒礙難行。
三、 管理能力不足
開發商若未能扮演好整合角色，將使相關單位的作法分歧，徒增開 發成本。(例如：設計師受限於商業方面之知識，卻又無法充分獲得商 場顧問之建議或資訊，以致設計方向偏差不合理，甚至興建後產生無法 挽救之遺憾。)
建商若有決心投入商用不動產的開發，應再成立相關部門、培養商 業專才，甚至於在成立經營體方面展現積極的作法。
四、 建商多數尋求短線獲利
商用不動產的主要投資利益在於其經營回饋性利潤。採一般房地產 銷售之短線獲利心態，導致大樓後續經營發生困難。
五、 產權複雜
絕大多數的商用不動產(尤其是商場)，都有整體經營的必要性。但 事實上，許多建築物的產權被分為地主分得部分、建商保留部分、投資
人購得部分，並有自用或出租之情形出現。若眾家缺乏共識，勢必連基 本的大樓管理都難以掌控，更不用說到統一經營的可能性了。
六、 產品規劃不良
商用不動產〈尤其是商場〉與沿街式小店面不同，必須兼顧高樓層 部分的商業價值。既有地主經常堅持擁有低樓層店面，開發者在規劃當 初即應考慮高樓層部分的可及性，必要時在樓高、空間據點及形象上都 要特別加強，以防無法統一經營時受到阻隔。
七、 主題特色不明
商用不動產的規模並非愈大愈好，重點在於主題性、定位及經營可 行性。ㄧ個事前企劃不夠嚴謹的超大型商業設施，可能會讓開發者在招 商整合和事後經營層面上疲於奔命。
八、 利潤分析不夠完善
開發商若以部份銷售方式處理商用不動產，經常在尋求統一經營 時，面對到了回租問題；而過分的樂觀或高估了回租金額的比率，雖然 降低回租的阻力，卻可能成為日後經營的一大包袱，因此開發商在設定 回租比率時，應先完成完善的經營利潤分析。
對於商用不動產的開發而言，不動產證券化的機制，提供了兩大原則來 彌補商用不動產開發之缺陷；除了可以在開發企劃階段就讓資金先導入之 外，也讓整個公司的財務與營運方式透明化、制度健全化，因此對於上述商 用不動產開發所常見之問題有了解決的方法。說明如下：
一、 優先導入資金
於商用不動產導入不動產證券化的狀況下，開發商對於利潤的出發 點在於長期的穩定獲利，首先排除了建商多數尋求短線獲利的問題；也 因為優先導入資金，在開發過程中較無資金壓力，開發商為求統一經營 管理，並不會獨立販賣產權，亦不會有回租動作而造成產權複雜的問 題；而在取得資金之前，主管機關以及投資大眾有絕對的權利可要求完 善的利潤分析。
調查調查調查 調查
定位 定位定位 定位
規劃設計規劃設計規劃設計 規劃設計
申請建照 申請建照申請建照 申請建照
取得建照硬 取得建照硬取得建照硬 取得建照硬
體施工 體施工體施工 體施工
開幕試賣開幕試賣開幕試賣 開幕試賣
業種假設、廠商意願調查─假招商
取得 取得取得 取得 使用執照 使用執照使用執照 使用執照
(商圈現況、消費型態、未來發展) 事業計畫、建築觀檢討
客層目標設定、大樓定位 業種業態定位、樓層規劃
經營計劃草案、招商手冊 招商作業 企業識別系統
因應招商結果調整設計
預算發包準備作業
裝潢設計(含公共及廠商督導) 商家整合
成立經營體 經營計劃
裝潢工程(含公共及廠商督導) 開幕計畫及籌備工作
二、 營運透明化、制度健全化
透明的營運計畫可以避免高階主管的主觀優勢以及圖利壟斷的問 題，因此在專業團隊的委託，可以避免專業知識不足與管理能力不足的 問題；健全的公司制度在決策的過程中，會經過許多層級的判斷，可以 有效的降低判斷錯誤的機會，亦排除了錯誤定位、產品規劃不良與主題 特色不明的問題。
伍、 商用不動產開發作業流程圖
對於商用不動產的開發，一定要從其未來經營的可能性及合理性著手。
因此事前之調查與產品之定位階段必須做有效及完善之規劃，本研究就以商 用不動產開發之流程繪製下圖。
圖4-1-1 商用不動產開發作業流程圖 (資料來源：本研究繪製)