(一) 素地開發
二、 不動產資產信託
(一)
素地開發
1. 自建
(1) 無監督
此原型是由單一或多數之地主自行出資尋找營造廠 進行建築，完工後委託金融業者發行受益憑證來回收資 金，未來不動產之部分收益將配發給投資大眾。
圖4-3-3-1 商用不動產資產信託素地自建開發原型 I
受益憑證 委託
募集資金 P A
資金 回收
鑑價 委託
L1 C L2
建築 發包
I
受益憑證 委託
募集資金 P A
出資
鑑價 委託
L1 L2
建築 D G 合作
監督
監督
監督
監督
(2) 委託建築
此原型是由單一或多數之地主自行出資尋找營造廠 進行建築，並委託建築經理公司監督營造廠之工程進 行，完工後委託金融業者發行受益憑證來回收資金，未 來不動產之部分收益將配發給投資大眾。
圖4-3-3-2 商用不動產資產信託素地自建委託開發原型 (資料來源：本研究繪製) 2. 合建
(1) 無監督
此原型是由單一或多數之地主提供土地而建築商提 供資金及專業知識，共同合作建築之行為，完工後共同 委託金融業者發行受益憑證來回收資金，未來不動產之 部分收益將配發給投資大眾。
圖4-3-3-3 商用不動產資產信託素地合建開發原型 (資料來源：本研究繪製) 鑑價 A
L1 委託
L2 建築
D
合作 I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收 監督
鑑價 A
委託 L1
M L2
建築 委託
C
發包
I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收
(2) 委託建築
此原型是由單一或多數之地主提供土地而建築商提 供資金及專業知識，共同合作建築之行為，並且委託建 築經理公司監督建築商之工程進行及權益分配，完工後 共同委託金融業者發行受益憑證來回收資金，未來不動 產之部分收益將配發給投資大眾。
圖4-3-3-4 商用不動產資產信託素地合建委託開發原型 (資料來源：本研究繪製) (3) 交付信託
此原型是由單一或多數之地主提供土地而建築商提 供資金及專業知識，共同合作建築，並且將建築商的資 金及地主的土地共同交付信託，以保障全案順利進行，
完工後共同委託金融業者發行受益憑證來回收資金，未 來不動產之部分收益將配發給投資大眾。
圖4-3-3-5 商用不動產資產信託素地合建信託開發原型 A
鑑價 委託
監督 L1 L2 建築
D 合作 監督
I I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收 鑑價 A
委託 L1
L2 建築
D 合作 M
監督
I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收 委託
(二)
都市更新
1. 協議合建 (1) 自建
A. 無監督
此原型是由單一或多數之地主自行以協議合建之 方式達成地主之間的協議，辦理都市更新相關業務並 出資尋找營造廠進行建築之行為，完工後委託金融業 者發行受益憑證來回收資金，未來不動產之部分收益 將配發給投資大眾。
圖4-3-3-6 商用不動產資產信託協議更新自建開發原型 (資料來源：本研究繪製) B. 委託建築
此原型是由單一或多數之地主自行以協議合建之 方式達成地主之間的協議，辦理都市更新相關業務並 出資尋找營造廠進行建築之行為，再委託建築經理公 司監督營造廠之工程進行，完工後委託金融業者發行 受益憑證來回收資金，未來不動產之部分收益將配發 給投資大眾。
A
鑑價 委託
L1 C L2
建築
發包 I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收
圖4-3-3-7 商用不動產資產信託協議更新自建委託開發原型 (資料來源：本研究繪製) (2) 合建
A. 無監督
此原型是由單一或多數之地主提供土地而建築商 提供資金及專業知識，以協議合建之方式達成地主與 建築商之間的協議，共同合作建築及辦理都市更新相 關業務，完工後共同委託金融業者發行受益憑證來回 收資金，未來不動產之部分收益將配發給投資大眾。
圖4-3-3-8 商用不動產資產信託協議更新合建開發原型 A
鑑價 委託
L1 L2 建築
D
合作 I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收 監督
鑑價 A
委託
L1 M L2
建築 委託
C
發包
I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收
B. 委託建築
此原型是由單一或多數之地主提供土地而建築商 提供資金及專業知識，以協議合建之方式達成地主與 建築商之間的協議，共同合作建築及辦理都市更新相 關業務，並且委託建築經理公司監督建築商之工程進 行及權益分配，完工後共同委託金融業者發行受益憑 證來回收資金，未來不動產之部分收益將配發給投資 大眾。
圖4-3-3-9 商用不動產資產信託協議更新合建委託開發原型 (資料來源：本研究繪製) C. 交付信託
此原型是由單一或多數之地主提供土地而建築商 提供資金及專業知識，以權利變換之方式由公部門監 督其權益分配，共同合作建築及辦理都市更新相關業 務，並且將建築商的資金及地主的土地共同交付信 託，以保障全案順利進行，完工後共同委託金融業者 發行受益憑證來回收資金，未來不動產之部分收益將 配發給投資大眾。
A
鑑價 委託
L1 L2
建築
D 合作 M
監督
I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收 委託
圖4-3-3-10 商用不動產資產信託協議更新合建信託開發原型 (資料來源：本研究繪製) 2. 權利變換
(1) 自建 A. 無監督
此原型是由單一或多數之地主自行以權利變換之 方式由公部門監督其權益分配，辦理都市更新相關業 務並出資尋找營造廠進行建築之行為，完工後委託金 融業者發行受益憑證來回收資金，未來不動產之部分 收益將配發給投資大眾。
圖4-3-3-11 商用不動產資產信託權變更新自建開發原型 (資料來源：本研究繪製) 鑑價 A
委託
L1 C L2
建築 發包 G 監督
I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收 鑑價 A
委託
監督 L1
L2 建築
D 合作
監督
I I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收
B. 委託建築
此原型是由單一或多數之地主自行以權利變換之 方式由公部門監督其權益分配，辦理都市更新相關業 務並出資尋找營造廠進行建築之行為，再委託建築經 理公司監督營造廠之工程進行，完工後委託金融業者 發行受益憑證來回收資金，未來不動產之部分收益將 配發給投資大眾。
圖4-3-3-12 商用不動產資產信託權變更新自建委託開發原型 (資料來源：本研究繪製) (2) 合建
A. 無監督
此原型是由單一或多數之地主提供土地而建築商 提供資金及專業知識，以權利變換之方式由公部門監 督其權益分配，共同合作建築及辦理都市更新相關業 務，完工後共同委託金融業者發行受益憑證來回收資 金，未來不動產之部分收益將配發給投資大眾。
A
鑑價 委託
L1 M L2
建築 委託 G 監督
C
發包
I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收
圖4-3-3-13 商用不動產資產信託權變更新合建開發原型 (資料來源：本研究繪製) B. 委託建築
此原型是由單一或多數之地主提供土地而建築商 提供資金及專業知識，以權利變換之方式由公部門監 督其權益分配，共同合作建築及辦理都市更新相關業 務，並且委託建築經理公司監督建築商之工程進行及 權益分配，完工後共同委託金融業者發行受益憑證來 回收資金，未來不動產之部分收益將配發給投資大眾。
圖4-3-3-14 商用不動產資產信託權變更新合建委託開發原型 (資料來源：本研究繪製) 鑑價 A
委託
L1 L2
建築 D G 合作
監督
監督 M 委託
監督
I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收 鑑價 A
委託 L1
L2
建築 D G 合作
監督
監督
I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收
C. 交付信託
此原型是由單一或多數之地主提供土地而建築商 提供資金及專業知識，以權利變換之方式由公部門監 督其權益分配，共同合作建築及辦理都市更新相關業 務，並且將建築商的資金及地主的土地共同交付信 託，以保障全案順利進行，完工後共同委託金融業者 發行受益憑證來回收資金，未來不動產之部分收益將 配發給投資大眾。
圖4-3-3-15 商用不動產資產信託權變更新合建信託開發原型 (資料來源：本研究繪製) A
鑑價 委託
L1 L2
建築 D G 合作
監督
監督
I
受益憑證 委託
募集資金 P 資金
回收 I
不動產投資信托 不動產證券化
不動產證券化進 行方式
產權整合方式
都更進行方式
開發方式
監督方式 (委託建築、
交付信託) 資金募集方式
無 委 託
無 委 託
信 託
無 委 託
無 委 託
信 託
自建 合建 自建 合建
協議合建 權利變換
都市更新