(一) 素地開發
第二節、 模糊德爾菲問卷
中國建築經理股份有限公司 共1人 巧洋實業股份有限公司 共1人 安泰商業銀行 共2人 南山人壽保險公司 共1人 合作金庫銀行 共1人
私部門重建組織團體與金 融信託業之從業人員 共11人
東家建設股份有限公司 共3人 誠美建築開發股份有限公司 共3人 力冠丰都市更新股份有限公司 共2人 九昱建設股份有限公司 共1人 安泰商業銀行 共2人
學界人士（教師）
共7人
中華大學建築暨都市計劃學系 共3人 淡江大學建築學系 共1人 實踐大學景觀學系 共1人 亞洲大學餐飲學系 共1人 臺北藝術大學音樂系 共1人
貳、 運用模糊德爾菲法篩選原型
一、
建立雙三角模糊函數將模糊德爾菲問卷所蒐集之專家意見，依第二章第三節說明，分別 建立每一個開發原型的雙三角模糊函數，以原型一「商用不動產投資信 託協議更新自建開發原型」為例，於所回收的三十六份有效問卷中，專 家群對「商用不動產投資信託協議更新自建開發原型」的評價集，以（最 小值,專家值,最大值）表現如下：
則原型一「商用不動產投資信託協議更新自建開發原型」的雙三角 模糊函數及示意圖可以表5-2 與圖5-2-1 表示之：
表5-2-2 原型一「商用不動產投資信託協議更新自建開發原型」雙三角模糊數 評估原型 最小值 最大值 單一值 幾何平均值
原型一 min max min max min max
1 5 3 8 1 8 2.03 5.37 4.07
同上述，可將各開發原型之雙三角模糊函數加以計算，分別整理以 表5-3 示之：
表5-2-3 「不動產投資信託應用於商業不動產更新重建開發模式原型」雙三角模糊數表
評估原型 最小值 最大值 單一值 幾何平均值 min max min max min max
原型一 1 5 3 8 1 8 2.03 5.37 4.07 原型二 2 6 5 9 3 7 3.73 6.86 5.51 原型三 1 6 4 10 2 8 3.20 6.56 5.38 原型四 2 7 6 9 4 8 4.03 7.36 5.95 原型五 3 7 7 10 4 8 4.66 8.26 6.48 原型六 1 5 2 8 2 6 2.92 6.04 4.71 原型七 3 6 5 10 5 8 4.10 7.55 6.43 原型八 2 7 5 9 4 9 4.49 7.69 6.54 圖 5-2-1 商用不動產投資信託協議更新自建開發原型雙三角模糊數示意圖
μA（x）
1
0 1 3 5 8 X 5.37
2.03
模糊關係之 灰色地帶
原型九 2 8 5 10 3 9 5.05 8.75 7.43 原型十 3 8 7 10 7 10 5.49 9.15 8.48
(資料來源：本研究繪製)
二、
剔除「兩倍標準差」之極端值對每一項評估項目 i，分別統計全體專家所給予之「最保守認知值」
與「最樂觀認知值」，並將落於「2 倍標準差」以外之極端值予以剔除，
再分別計算出未被剔除而剩餘之「最保守認知值」中的最小值 、幾 何平均值 、最大值 ，及「最樂觀認知值」中的最小值 、幾 何平均值 、最大值 。
三、
使用「灰色地帶檢定法」檢驗專家是否達成共識為檢驗專家意見有無共識區段，且避免給予極端值意見的兩位專家 與其他的專家之意見相差過大導致意見分歧發散，因此以第二章第三節 所 述 之 檢 驗 值 公 式 檢 驗 之 ， 若
，則表示各專家之意見區間值雖無共識區段，但給予極端 值意見的兩位專家，並沒有與其他專家之意見相差過大而導致意見分歧 發散；若 ，則表示各專家之意見區間值既無共識區段，
且給予極端值意見的兩位專家與其他的專家之意見相差過大導致意見 分歧發散。因此，將這些意見未收斂之開發原型提供給專家參考，進行 下一次的問卷調查，直到所有的評估項目皆達到收斂為止。以下分別檢 驗以表5-4 示之，可得知「不動產投資信託應用於商業不動產更新重建 開發模式原型」專家問卷之 值皆為正數，因此十項開發原型皆 屬收斂狀態，不必施作第二次問卷。
四、
計算專家共識重要程度值表5-2-4 中的 值所代表的是專家共識重要程度值，其相對關係 如圖5-2-1 所示，乃兩三角模糊數之交集處所形成之灰色地帶，其三角 型頂點映射至 X 軸之數值即為 值，其數值愈高代表專家共識程度 愈高且重要性愈高。
五、
設定門檻值本研究為篩選過半之開發原型，因此將門檻值設定為各評估因子之 值的算數平均數，其門檻值為5.73。但為考量專家所給予的主觀性 認知數據，本研究應用專家所給予的單一值部份作為檢驗值，其檢驗值 為各開發原型單一值之幾何平均數中的算數平均數，其檢驗值為6.10。
因此，在篩選評估因子時，須通過 值大於門檻值5.73以上及單一值 之幾何平均數大於檢驗值6.10以上。
六、
篩選原型透過上述之篩選方式可發現，原型一、原型二、原型三及原型六之 原型全部未達門檻而刪除，原型四高於門檻值卻未達檢驗值，而原型七 高於檢驗值卻未達門檻值，以上皆不列入選取考量，總計共選取4種開 發原型，佔總開發原型的百分比為40.00﹪。
表5-2-4 模糊德爾菲法開發原型各項數據列表
評估原型
最小值 最大值 單一值 幾何平均值 檢驗值 共識值 min min min max min max
原型一 1 5 3 8 1 8 2.03 5.37 4.07 1.34 3.89 原型二 2 6 5 9 3 7 3.73 6.86 5.51 2.12 5.45 原型三 1 6 4 10 2 8 3.20 6.56 5.38 1.36 4.96 原型四 2 7 6 9 4 8 4.03 7.36 5.95 2.33 6.31 原型五 3 7 7 10 4 8 4.66 8.26 6.48 3.60 7.00 原型六 1 5 2 8 2 6 2.92 6.04 4.71 0.12 3.98 原型七 3 6 5 10 5 8 4.10 7.55 6.43 2.45 5.57 原型八 2 7 5 9 4 9 4.49 7.69 6.54 1.20 6.03 原型九 2 8 5 10 3 9 5.05 8.75 7.43 0.71 6.68 原型十 3 8 7 10 7 10 5.49 9.15 8.48 2.66 7.46
選取總數 4
檢驗值 6.10 門檻值 5.73 佔總和之百分比 40%
(資料來源：本研究繪製)
參、 問卷回饋與訪談
為針對模糊德爾非法操作的結果作審慎的求證，本研究欲以問卷結果回饋訪 談者及各專家，再一次的徵求各專家學者之意見，以增加模糊德爾菲法結果的可 信度，其內容如附錄二，以下將針對專家們對於模糊德爾菲法的結果作解讀，作 進一步的整理：
一、 最理想的原型未必一定可行
原型十(商用不動產投資信託權變更新合建信託開發原型)雖擁有 最多的監督機制，也伴隨著最多的費用與最多的時間成本，因此專家們 的理想並不一定被市場所接受。
二、 不完美的原型也許最受歡迎
原型五(商用不動產投資信託協議更新合建信託開發原型)雖然沒 有權利變換機制的優勢加持，但在問卷分析後的結果卻名列前茅，可見 在各專家提出最理想的建議之後，終究會考慮到現實面的市場機制，也 就是金錢與時間成本的考量。
三、 都市更新必須導入信託機制
由模糊德爾菲法篩選後位居第一、第二的原型十(商用不動產投資 信託權變更新合建信託開發原型)與原型五(商用不動產投資信託協議 更新合建信託開發原型)，皆擁有信託機制，其勝出的原因分別以建築 開發商的角度與地主的角度整理如下：
(一) 由建築開發商的角度來看
由於都市更新的開發大多有複雜的土地及房屋所有權人，信託 機制可以保障開發過程的順利進行，避免在開發過程中發生繼承、
贈與或假扣押等土地權利問題。
(二) 由土地及房屋所有權人的角度來看
信託機制在社會上已經極為普遍與成熟，因此頗受社會大眾所
接受，再者信託的精神即保障信託目的順利進行與權利義務之相互 監督，對於土地及房屋所有權人提供最安全的保障。
第陸章、結論與建議
以不動產證券化搭配都市更新應用於商用不動產開發，對於整體都市永續發 展具有前瞻性，不僅對於都市環境的改善與都市機能的調整有所助益，並可提升 經濟活動與經濟產值，增加資本流動，也可促進金融服務及金融工具的創新。都 市更新是臺灣都市邁向永續發展的重要指標，無論是政府或民間都應該全力以 赴，才能達成改善都市及居住的環境品質、擴大國內商業活動、創造就業機會、
增加政府財政收入等目標。以下就本研究之結論與建議敘述如下。