二次大戰後，日本政府積極展開復興工作，為重建飽受戰火摧殘 的都市，在都市發展策略上，乃將都市再開發視為其施政重要環節之 一。與歐美其他各國相較，日本的都市更新制度在策略運用上有其過 人之處；自從1969年都市更新法公布後至1998年止，已有超過250個更 新計畫完成（臺北市都市發展局，1998），其效率之高，堪稱典範。
尤其更新事業之發展過程可發現，日本之更新之所以成功，乃在於有 一套完整之配套機制以供運行。
(一) 法令依據
日本都市更新事業主要依據為都市更新法；都市更新法於 1969年制訂，是合併「市街地改造法」與「防災建築街區造成法」
二法而頒定。「市街地改造法」是以改善公共設施（站前廣場、道 路等）為主要目的之都市改造事業專法，而「防災建築街區造成法」
是以促成土地權利關係人興建不燃性防災建築物為目的之防災建 築街區建設事業專法。此外，尚有「住宅地區改良法」、「都市計 畫法」、「建築基準法」及「土地區劃整理法」等相關法令。
(二) 推動策略與執行機制 1. 政策目標
依據都市更新法之規定，日本都市更新事業目的為「於都 市發展區域內，對都市機能低落地區，實施建築物、建築基地 之改善及公共設施之重視，以增進土地合理有效利用，更新都 市機能並健全都市發展」。綜觀其各項相關之開發事業與法令 依據，可發現其政策目標可歸納為土地利用的增進、都市機能 的更新、居住環境之整備、良好住宅的供應、防災體系之建立
及公共設施之整備等。
2. 開發主體
日本之都市更新事業分為二種；第一種事業是以權利變換 方式實施地區內建築物之拆除後採用重建，從更新前權利關係 人之權利價值依權利變換方式轉換更新建設後之權利價值。此 種開發主體包括民間（公司、私人）及地方政府、公團等。
第二種更新事業，係針對有防災、都市安全危險之虞地區 及有必要充實震災避難廣場等重要公共設施之地區事業開發者 對地區內的建物採用全面收買方式，整建後對於希望留置原地 者供給其住宅。此種事業開發主體以地方政府或公團等公家機 關實施。
(三) 實施歷程
日本於戰後積極展開都市復興工作，使得都市再開發事業成 為其重要的施政目標，其開發經歷依黃健二（1985）之研究，可整 理如下：
1. 1945-1954年間
二次大戰結束，為解決住宅短缺的問題，日本政府運用都 市計畫法相關規定，並於1951年起陸續訂定建築基準法、公營 住宅法、土地收用法、土地重劃法及耐火建築促進法等相關法 令，推動住宅建設。此住宅更新之開發為日本都市更新事業之 開始。
2. 1955-1964年間
在此期間成立日本住宅公團，負責推動住宅開發及更新事 業。為了大量興建住宅以供國人所需，幾乎將大都市中心地區 原工廠用地大量收購，積極興建住宅及有關設施之住宅建設。
此外，亦配合「商店街振興合作法」及「中小企業振興事業團」
等商店近代化之需要，而拆除違法佔據車站附近的違建戶及貧 民窟及更新了一些中心商店街及站前廣場。另外，對於幹線沿 線、街路整備拓寬事業等也互相配合進行。
3. 1965-1974年間
此階段乃是日本經濟成長的顛峰時期，大規模的商務辦公 大樓、站前廣場更新案件日增，大型商店、百貨公司等批發商 店街的更新更是興盛，故此期間之更新事業政策目標乃以商業 更新開發，促進經濟繁榮為主。
4. 1975-1982年間
1974年後，歷史街區的重要性漸受重視，開始配合社區營 造概念針對歷史街區進行維護、保存的更新開發，而1975年開 始設置的更新基金制度，提供融資、補助貸款等協助，更對更 新事業之順利推展有顯著貢獻；到了1979年，更新的政策開始 由硬性的規劃管制轉到軟性的補助獎勵更新手法。
5. 1983-1999年間
面對土地開發過剩問題，不再迷戀花園城市的New Town 開 發，建設重點演轉向都市更新，並配合政府投資更新地區公共 建設，獎勵協助民間投資周遭環境更新方式，共同分享開發利 益；作法上亦改採民間成立管理委員會，訂定明確契約規範及 權益分配方式，共同經營所有更新後之樓地板面積，走向公私 合作，共享開發利益階段。
由日本辦理都市更新事業主要法令依據之沿革及開發重 點之轉變，可將其開發歷程整理如表2-1-4:
表2-1-4 日本都市更新歷程分析 時期
政策 類型
1945-1954年 重建 (Reconstruction)
1955-1964年 復甦 (Revitalisation)
1965-1974年 更新 (Renewal)
1975-1982年 再發展 (Redevelopment)
1983-1999年 再生 (Regeneration)
法案 提出
1946年「特別都 市計畫法」。
1954 年 修 改 為
「 土 地 區 劃 整 理法」。
1952年「耐火建 築促進法」。
1961「市街地改 造法」。
1969年合併「土 地 區 劃 整 理 法」、「耐火建 築促進法」後訂 頒「都市再開發 法」。
l975年修訂「都 市再開發法」。
1980年修訂「都 市再開發法」。
對於大都市人口 密集之都市化地 區，擬定「都市 再開發方針」以
1988 年 修 訂
「都市再開發 法」。
1997 年 修 訂
「都市再開發 法」。
為實施依循。
主要 策略 及導 向
推 動 住 宅 建 設，強化都市內 已 發 展 地 區 建 築 環 境 的 耐 火 性與防火性，並 就 居 住 環 境 不 良 的 地 區 拆 除 興建國民住宅。
配合道路、公園 等 公 共 設 施 之 興修、促進公共 設 施 （ 站 前 廣 場、道路等）擴 建 地 區 之 高 度 使用。
整 併 建 築 物 耐 火 構 法 及 公 共 設 施 興 修 二 部 分，並為促進經 濟繁榮，舉辦產 業振興活動。
建築物之整建維 護事業及歷史保 存維護。
以都市計畫程序 鼓勵民間投資辦 理。
公私共同經營 更新後之樓地 板面積，共享 利益。
關鍵 角色 及掌 握者
由公部門辦理。 成立住宅公 團，負責推動住 宅開發與更新 事業。
第三部門推動 投入外，並開始 引領社區居民 參與。
擴大私部門投資 及鼓勵社區居民 參與。
公私合夥。
實質 重點
環境改善、社會 救濟。
除住宅更新 外，並配合充實 公共設施興修。
除實質問題的 解決外，並針對 非實質問題加 以解決。
開始注重住宅之 整建維護事業及 歷史建築的維護 工作。
政治、經濟、
社會、環境等 各層面均為更 新面向。
(資料來源：林佑璘，2003) 日本於2000年後，小泉內閣於2001年8月設立「都市再生本部」，
其目的在於推動二十一世紀日本都市環境、防災、提昇國際競爭力以 及全面性的都市再生的各項措施。「都市再生特別措置法」於2002年6 月公布實施。在此法案下，都市再生本部定位為促進都市再生各項法 令的主管機關。2002年7月，政府依「都市再生特別法」指定「優先都 市更新地區」分布在四大都市：東京、橫濱、名古屋及大阪。當年十 月又在全國十四個大都市指定都市更新地區。總計面積超過5700公 頃，但其中40%（約2370公頃）係位於東京（丁致成，2002）
檢視日本成功之更新經驗，乃因為其具有良好的掌控與配合措 施。在更新機構方面，除公部門「住宅及都市整備公團」負責規劃與 執行外，亦有由政府與民間企業合資的第三部門公司。在融資方面有 土地信託制度為後盾；在更新事業權利關係人的意見整合與利益分配 上，有能昭公信的權利變換與估價師制度；在關於拆遷戶、原住戶的 安置上，則有「更新住宅制度」配合。此外，其於事業推行上，亦十
分重視民眾參與的過程，以將民眾的阻礙降到最低。
由日本之推行狀況可發現，更新開發之成功，首先需有完備的法 制基礎，配合妥善的配套機制，並將計畫落實於居民生活中，方能使 計畫順利推行。而在開發過程中，組織與執行策略多樣亦是相當關鍵 的地方。不同的更新目的與使用性質，其於推行主體與開發策略上亦 應有所調整。參酌日本的經驗，未來我國在都市更新事業推展時，除 必須具備完整的執行法制外，其餘配套措施亦需要有明確的規定，畢 竟都市更新事業所牽涉的權利關係相當廣泛，需審慎為之。此外，在 更新事業推動上，亦需訂定因地制宜之策略，並依據發展方向與政策 目標選擇不同之開發策略，方能落實更新效益與創造豐富的更新成果。
參、 小結
綜合分析美國、日本、英國都市更新發展歷程及對於市中心再發展的努 力，這三國家早期都市更新皆從窳陋的住宅區及貧民窟開始，往後面對不同 都市發展議題及不同空間領域都能提出不同因應策略方針。而直至今日，都 市更新於歐美各國均朝向綜合性之整體都市再發展的目標前進，所涵蓋的範 圍擴大為區域性或地區性計畫，內容更包含都市更新或再開發、都市景觀及 自然生態、建築管理、歷史文化、社會福利等等，故都市更新在空間上與策 略應用上將愈趨區域性、綜合性、廣泛性的願景與行動。本研究將美、日、
英發展歷程與策略總結說明如下：（陳毅修，2006）