第三節、 模糊德爾菲法之相關理論探討
三、 截集
截集為將模糊集合轉化為明確集合的工具，而其定義如下：
(一) 對於某實數 ，
(二) ，則稱為 A 的 截集。
(三) 當 時，則稱 ， 稱為置信標準或門檻值。
為一普通集合，亦即 x 對 A 的隸屬度大於或等於 值的數值 所成的集合，當 值越大時表示門檻越高，所對應的區間值 x 的個數 越少，以三角模糊數為例，當 時，所對應的即是單一的實數，如 圖2-3-3所示。
截集為將模糊集合轉化為明確集合的工具，由於 的數值可影 響模糊函數的區間值，故 的數值在模糊函數的運算上可用以代表實 際決策環境的變動性，配合當時研究條件加以調整（徐村和，1998），
當 愈大，所對應的 區域愈小，可表示決策環境的變動性愈小，
亦即所掌握的資訊條件愈明確，而當 愈小，所對應的 區域愈 大，可表示決策環境的變動性愈大，亦即所掌握的資訊條件愈不明確。
圖 2-3-3 截集圖
=1
0 L U
X
=0.5
貳、 模糊德爾菲法（ Fuzzy Delphi Method）
德爾菲方法（Delphi Method）乃為一種群體決策方法，亦為一種專家預 測法，其屬於針對多目標、多準則、多方案及多人共同參與決策的一種方式。
此法主要目的在於可獲取專家們的共識，並尋求專家們對特定預測對象的一 致性及獨立判斷且又複雜的個人意見。在Ishikawa（1993）等學者為解決傳統 德爾菲法之缺點，將模糊理論概念引進德爾菲法中，亦建立了累積次數分配
（Max-Min）與模糊積分（fuzzy integration）的觀念兩種方法，目的在以將專 家之意見整合成模糊數之過程，然其傳統德爾菲方法的操作方式，在於反覆 詢問專家的過程中，必須要求各專家依前一次之結果修正自己的意見直至獲 取專家們一致性的見解。而所謂專家意見一致，其實只是專家意見落於某一 可接受的範圍當中，而此範圍隱藏有所謂之模糊性，其容易扭曲專家的意見 但卻未在處理過程中被考慮到。因此，針對上述傳統德爾菲法之缺失，模糊 理論補足了傳統德爾菲的缺陷並成為所謂的模糊德爾菲法（Fuzzy Delphi Method）。
模糊德爾菲方法一般有三個階段進行依序為，建立影響因子集、蒐集決 策群體意見及利用模糊德爾菲方法進行評估值之計算。（徐村和，1998）。
模糊德爾菲法除了能處理人類思維中之模糊部分外，更可以歸納主觀者所認 定之不確定訊息。就模糊理論而言，上述所謂之專家的共識性其可表示為一 種未知的函數型態，然經由理論的推導，我們可確定的是「共識性」為一種 平均數的概念，因此我們將可使用以平均數為概念的一般化模式來說明各種 共識性函數的不同型態。據此，又可推導出以三角模糊數來表示各種型態的 共識性函數並建立出模糊德爾菲模式。（吳弘毅，2004）
因此，應用模糊德爾菲方法來進行「不動產投資信託應用於商用不動產 更新重建開發模式原型」，篩選出研究時所分析建立的原型，將會是一個非 常有利的工具，其可使所獲得之模擬原型更具客觀性及實用性。
在模糊德爾菲的專家問卷分析階段，其乃是利用鄭滄濱（2001）所提出 的模糊德爾菲法乃修改自陳昭宏（2001）之模糊德爾菲法，應用於「不動產 投資信託應用於商用不動產更新重建開發模式原型之研擬」，是利用「雙三 角模糊數」來整合專家認知，並藉由「灰色地帶檢定法」來檢驗專家認知是
否已達到收斂，其建立之步驟如下所述：
步驟一：對所有需調查之評估項目設計模糊專家問卷，並組成適當之專家小 組，請每位專家個別對每一個評估項目，給予一個可能之區間數值。
此區間數值之「最小值」表示此專家對該評估項目量化分數的「最 保守認知值」；而此區間數值之「最大值」就表示此專家對該評估 項目量化分數的「最樂觀認知值」。
步驟二：對每一項評估項目 i，分別統計全體專家所給予之「最保守認知值」
與「最樂觀認知值」，並將落於「2 倍標準差」以外之極端值予以 剔除，再分別計算出未被剔除而剩餘之「最保守認知值」中的最小 值 、幾何平均值 、最大值 ，及「最樂觀認知值」中的最小 值 、幾何平均值 、最大值 。
步驟三：分別建立由步驟二所計算出的每一個評估項目 i 之「最保守認知」
的三角模糊數 ，及「最樂觀認知」之三角模糊數
，如圖2-3-4所示。
步驟四：檢驗專家之意見是否已達到共識，可藉由下述之方式判斷：
(一) 若兩三角模糊數無重疊現象亦即（ ），則表示各專家之 意見區間值具有共識區段，且意見趨於此共識區段範圍內，因此令 此評估項目 i 之「共識重要程度值」 等於 與 之算術平 均值。
圖 2-3-4 鄭滄濱的三角模糊數圖 1
認知值
隸屬度
C O
模糊關係之 灰色地帶
(2-2)
(二) 若兩三角模糊數有重疊現象亦即（ ），且模糊關係之灰色 地帶 （ ）小於專家對該評估項目「樂觀認知的幾何平 均值」與「保守認知的幾何平均值」之區間範圍（ ），
即 ，則表示各專家之意見區
間值雖無共識區段，但給予極端值意見的兩位專家，並沒有與其他 專家之意見相差過大而導致意見分歧發散。因此，令此評估項目 i 之「共識重要程度值 」等於對兩三角模糊數之模糊關係做交集
（min）運算所得之模糊集合，再求出該模糊集合具有最大隸屬度 值的量化分數。
(2-3)
(2-4)
(三) 若兩三角模糊數有重疊現象亦即（ ），且模糊關係之灰色 地帶（ ）大於專家對該評估項目「樂觀認知的幾何平 均值」與「保守認知的幾何平均值」之區間範圍（ ），
即 ，則表示各專家之意見區
間值既無共識區段，且給予極端值意見的兩位專家與其他的專家之 意見相差過大導致意見分歧發散。因此，將這些意見未收斂之評估 項目提供給專家參考，並重覆步驟一至步驟四，進行下一次的問卷 調查，直到所有的評估項目皆達到收斂為止。
此研究採雙三角模糊數以求取專家共識重要程度值 ，其較於一般單三 角模糊數求取幾何平均值更為客觀且合理，主要原因為雙三角模糊數需透過
「灰色地帶檢定法」來檢驗專家的意見是否達到共識方能收斂。有鑑於此，
本研究將採用以鄭滄濱（2001）所提出的模糊德爾菲方法為理論基礎，以進 行不動產投資信託應用於商用不動產更新重建開發模式原型之篩選。
第参章、國內實況分析及研究模式建立
依據前章所蒐集都市更新及不動產證券化之國內外相關資料後，檢視我國有 關都市更新以及不動產證券化之發展現況，進一步分析出兩者在臺灣所面臨之課 題，並拆解相關都市更新及不動產證券化機制之架構，以便後續原型模擬之參酌。