不動產證券化條例架構

不動產證券化主要分為不動產投資信託以及不動產資產信託，其說 明如下：

(一) 不動產投資信託

是先有資金再以證券化方式，投資不動產與相關權利，也就 是法人機構募集不動產投資基金進場投資與經營不動產，其運作模 式，是指由受託機構尋找具有穩定收益之標的，經向財政部申請核 准或申報生效後，透過向不特定人募集或向特定人私募的方式，將 募集資金轉化成受益證券的形式，交付給投資人（委託人），並分 配信託財產之收益、孳息或其他利益予投資人。其架構如圖3-3-4：

信託財產 (信託之標的)

受託人 (接受信託之人)

(

委託人

(

信託本旨 (信託契約或信託目的)

指示 管理

處分

財產權 移轉

移轉財產 給付報酬 請求給付報酬 請求給付報酬

信託利益 給付報酬

圖3-3-4 不動產投資信託架構圖 (資料來源：不動產證券化條例；本研究繪製) (二) 不動產資產信託

是讓資產擁有人可以透過證券化取得資金，以降低不動產持 有的數量；即委託人移轉不動產與不動產相關的權利給受託機構，

再由受託機構就該不動產發行受益證券，以表彰受益人對該信託之 不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利之 信託。詳言之，是指由不動產所有人或相關權利人把不動產的相關 權利移轉給受託機構，以自己為原始受益人，再把信託受益權透過 受託機構予以證券化，由於「不動產資產信託」能包含不同種類或 不同金額單位的契約標的，受託機構必要時得將受益權為「質」或

「量」的切割，而發行不同種類、期間或清償順位的受益證券。其 架構如圖3-3-5：

主 管 機 關

不動產、

不動產相 關權利

其他主管 機關核准 投資標的 不動產

相關有 價證券

受託機構 (信託業)

投資人

建築開發業 營造業

不動產管理機構 建築經理業 不動產租賃業

上市(櫃)買賣

3.發行受益證券 5.收取價款

9.委任不動產開發或管理 6.基金投資

運用及收取 投資收益

證券市場

8.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人 4.信用評等

2.主管機關核 准或申報生效 1.申請募集或

私募受益證券

會計師 專業估價者 承銷商 律師

信託監察人 受益人會議 信用評等機構

7.召集受益人會議、

執行受益人會議決議 及代為訴訟

投資人

圖3-3-5 不動產資產信託架構圖 (資料來源：不動產證券化條例；本研究繪製)

參、 小結

歸納國外相關都市更新不動產證券化制度與開發模式，同時考量臺灣特 殊社會、經濟、政治環境的限制，模擬不動產證券化應用於都市更新重建時 的各種開發方式，對「不動投資信託應用於商用不動產更新重建」研提最佳 的開發模式；此外都市更新實施相關人士，包括專家學者、政府部門及私部 門等，以深入訪談並搭配模糊德爾菲的研究方法，針對都市更新不動產證券 化面臨的困境提出改進對策，以供方案研擬參考。

為架構商業不動產開發模式的原型，依據上述所建構之都市更新架構 圖、權利變換架構圖、信託架構圖、以及不動產投資信託與不動產資產信託 架構圖，並分析出其中各單位扮演的重要角色，作為本研究之研究架構，進 一步模擬出各種開發模式的原型。

主 管 機 關

委託人 (不動產業主)

受託機構 (信託業)

投資人

不動產管理機構

上市(櫃)買賣

4.發行受益證券 6.收取價款

8.委任管理不動產

證券市場

11.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人 5.信用增強或

信用評等 3.主管機關核

准或申報生效 2.申請募集或

私募受益證券

會計師 專業估價者 承銷商

律師 信託監察人

受益人會議 信用評等機構

10.召集受益人會議、

執行受益人會議決議 及代為訴訟

投資人

1.訂定契約 及不動產信 託移轉

9.收取不動產收益

7.給付出售受 益證券價款

第肆章、商用不動產開發模式分析

商業行為是維持都市發展活絡的命脈，健全的商業行為不僅促進生活的便利 更可以創造市場的就業機會，因此在適當的都市更新開發案安排適當的商用不動 產定位，將可消除都市寙陋地區而不致於增加都市設計之負擔。