監督方式選擇階段

本研究擬訂此階段的用意在於因應業界各種土地開發以外的附屬 措施，用以強化針對建築專業的不足，或者強化地主與建方或資方之間 的信任度，相對的也導致了開發原型的不同，本研究分為以下三類：

(一) 無

即一般的開發原型，地主們本身除了擁有開發資金以外尚有 建築方面的專業技術與知識，足以推動整個商用不動產的更新重 建，但過程中無任何監督的強化措施，存在著資訊不對稱的隱憂。

(二) 委託建築

此分類用意在因應建築經理公司的介入可能性，委託建築可 以補足地主亦或者是資方會因為不是建築本業，而導致資訊不對稱 的情形。

(三) 交付信託

謂委託人將財產權移交或為其他處分，使受託人依信託本 旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關 係，此措施可強化整個土地開發的完整度。

都市更新權利變換與信託在制度上的結合，可以避免在更新的過程 中遭遇產權移轉或繼承等影響都市更新進行的問題，此外由於不動產證 券化在都市更新過程中扮演著資產轉化的重要角色，即是以市場上流動 性較差的不動產產權，轉化為流動性較佳的受益憑證，因此交付信託在 健全的都市更新不動產證券化的操作裡，扮演著不可或缺的角色。

一般土地開發

都市更新

協議合建 權利變換

自建 合建

無 委 託

無 委 託

信 託

自建 合建

無 委 託

無 委 託

信 託 素地

自建 合建

無 委

託

無 委 託

信 託 資金募集方式

不動產證券化進 行方式

產權整合方式

都更進行方式

開發方式

監督方式 (委託建築、

交付信託)

貳、 商用不動產開發模式原型之系統圖

開發的目的在於創造利潤的極大值，綜合上述各階段的分析，並依照土 地開發的流程與監督的體制，依序分為資金募集方式、不動產證券化進行方 式、產權整合方式、都更進行方式、開發方式與監督方式六個決策階段，主 要分一般土地開發方式與不動產證券化開發方式，如下圖4-2-1、圖4-2-2。

圖4-2-1 商用不動產以一般土地開發方式之系統圖 (資料來源：本研究繪製)

不動產證券化

不動產證券化進 行方式

產權整合方式

都更進行方式

開發方式

監督方式 (委託建築、

交付信託) 資金募集方式

無 委 託

無 委 託

信 託

無 委 託

無 委 託

信 託 無 委

託

無 委 託

信 託

自建 合建 自建 合建

自建 合建

協議合建 權利變換

都市更新 素地

不動產投資信托

就一般土地開發方式開發商用不動產而言，國內皆有案例可循，其開發 模式也趨於成熟。但仔細詳觀國內各商用不動產開發規模，大部分都是單棟 建築的開發，相較於國外大規模的開發方式，至多也只侷限在單一街廓的開 發。

不動產資產信托

資金募集方式

不動產證券化進 行方式

產權整合方式

都更進行方式

開發方式

監督方式 (委託建築、

交付信託) 都市更新

協議合建 權利變換

自建 合建

無 委 託

無 委 託

信 託

自建 合建

無 委 託

無 委 託

信 託 素地

自建 合建

無 委 託

無 委 託

信 託

反思我國推動大規模開發的困難點，其中也不外乎資金不足及潛在龐大 風險與地權整合不易，而在一般傳統的開發方式中，並無完善的配套措施，

以致於大規模開發推行不易。

圖4-2-2 商用不動產以不動產證券化開發方式之系統圖 (資料來源：本研究繪製)

不動產證券化開發方式相較於一般土地開發，除增加大眾資金挹注管 道，也加入了金融業者對開發商的監督任務，減少並分散開發的風險，也避 免資訊不對稱的問題；反觀我國相關不動產證券化案例，其推動成效仍相對 侷限，本研究認為，除了法令制度面的相關措施不甚完善之外，在資方、開 發商與政府之間的合作模式，雖然在各個相關法令裡有明文規定，卻未有實 際操作的磨合修正，致使開發商望之怯步。

參、 原型角色定義

本研究自都市更新架構圖、權利變換架構圖、信託架構圖、以及不動產 投資信託與不動產資產信託架構圖中，分析出各單位、機關與部門之角色，

並以代號表達之。