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第六章 結論與建議
第一節 研究結論
本研究以美國反向房屋抵押貸款市場之商品為研究重心，係由於目前世界發 展反向房屋抵押貸款之國家，多以美國為藍本，設計貸款商品；且美國反向房屋 抵押貸款市場甚為熱絡，不論是聯邦政府或私人金融機構，均推出商品提供給退 休者選擇；加以資料之蒐集上，以美國最為齊全和詳細，因此，本研究以美國反 向房屋抵押貸款市場為基礎，介紹其商品內容以及相關法律規範。
因為反向房屋抵押貸款有使貸款人不必搬離原有房屋之優點，亦沒有還款之 壓力，在台灣市場上，有潛力成為台灣民眾籌措退休金來源的選擇之一。因此，
本研究探討反向房屋抵押貸款於我國發行時可能面臨之法律問題：
一、反向房屋抵押是否為我國所承認之抵押權？
二、若反向房屋抵押貸款為我國所承認之抵押權，則抵押人之權利義務是否 應有所調整？
三、反向房屋抵押貸款之特性於我國適用時，借貸雙方之權利義務是否有調 整之必要？
而研究結果如下：
一、反向房屋抵押就一次金和帳戶型之給付方式，得直接適用目前我國物權 法普通抵押權之規定；而若以借款人壽命為基礎之給付方式，則無法適用普通抵 押權之規定；而雖然其和最高限額抵押權有不同之特徵，然可結合房屋價值及平 均餘命，將其轉換為最高限額抵押權。
二、反向房屋抵押貸款為我國所承認之抵押權，則抵押人之權利義務則必須 有所調整，以平衡抵押權人之利益。
三、反向房屋抵押貸款本質雖為一般貸款契約，然而，其特性有異於一般貸 款之處，因此，反向房屋抵押貸款於我國適用上，不必全然遵循國外商品之設計，
而是依據我國法律規定，對於借貸雙方之權利義務關係應有所調整。惟外國經驗 仍有值得仿效之處，可以參酌之。
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第二節 研究建議
一、建議我國發行反向房屋抵押貸款，相關法律配套措施如下：
本研究關於反向房屋抵押貸款款於我國適用時，提出以下建議，以供國內發 展反向房屋抵押貸款業務時，法律面之參考：
(一)反向房屋抵押是否符合我國物權法所規定之抵押類型，須以給付方式區 分：
本研究認為，在現階段未如美國等國家訂定關於反向房屋抵押貸款以法律特 別為規定，且仍採取物權法定原則的情況下，要符合我國物權法規定抵押之類 型，須以給付方式為區分，意即在我國，反向房屋抵押貸款的給付方式，會影響 反向房屋抵押在抵押權法體系上之定位：
1、以一次金給付、帳戶型給付或固定期間固定金額之給付等，這些方式被 擔保債權額均得以特定或確定，不違反抵押權之從屬性。
2、至於以借款人之壽命為給付期間之給付方式，則有爭議：
肯定說見解認為，雖然債權額於設定抵押權時尚未確定，然而，其債權若於 未來確定發生時，亦不違反抵押權之從屬性，故可視為普通抵押權。
然而，本研究以為，在我國行之有年的最高限額抵押權，可以作為以借款人 精算壽命為給付期間之給付方式得於我國發行之依據。本研究建議，可以參酌最 高限額抵押之運作方式，以房屋價值和平均餘命為計算基礎，訂定一個契約最高 給付年齡，例如給付至借款人滿95 歲之後，即不再給付，而從契約訂定之年齡 開始至95 歲之期間所給付之金額，可以視為最高限額；因此，在設定抵押權時，
債權額已為確定，即不違反抵押權之從屬性。而若借款人於95 歲之前死亡，則 其債務之範圍，仍為最高限額抵押權所擔保之範圍。
(二)對於提供貸款人債權擔保方面，借款人必須同時以房屋土地為抵押：
就美國住宅權益轉換抵押貸款而言，亦有規定基地所有權和房屋所有權分離 之情形。亦即房屋所有權人和土地所有權人不同一人時，亦得設定抵押，蓋因土 地與建築物固為各別之不動產，自得各為單獨交易之標的。然而，我國是否依循 美國經驗，純粹只就房屋為抵押，本研究認為雖然法理上可行，然在實務運作上
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可行性並不高，蓋理由為：
(1)就會計學角度而言，雖然房屋和土地均為固定資產，固定資產則必須每 年累計提計折舊，因此房屋必須每年定期提列折舊，長期而言，房屋價值是下跌 的；而就土地而言，其雖屬固定資產，但不須提列折舊，長期而言，還有增值之 可能。
(2)就抵押權人之風險以觀，因為房屋的價值並非會隨著時間而成長，若在 房屋拍賣時，適逢房地產景氣不佳的情況下，則房屋價值有可能低於訂立契約當 時貸款機構所預測之價值，則貸款機構將承受難以估計之損失；再者，若是建築 物所有權人和基地所有權人各異時，其拍賣所能得之價額經常低於市價亦或者無 人應買，對於抵押權人之保障顯有不周。
(3)就抵押人之角度而言，若同時以房屋和土地為抵押，則可貸得之金額成 數勢必就單以房屋為抵押者高，其可運用之資金勢必增加，對於急具有資金需求 之借款人而言，並非無利。
本研究認為，基於上述三點理由，我國於發展反向房屋抵押貸款時，就建築 物設定抵押權之同時，建築物所座落之基地亦必須連同設定抵押；亦即，僅有在 建築物所有權人和基地所有權人同一時，其所提供之抵押財產始為適格。
(三)借款人為反向房屋抵押貸款設定抵押之後，仍有權利對於抵押物使用 收益及設定其他權利，惟需限縮權利內容；且不得以契約免除借款人之保全義務：
1、抵押人仍有權設定其他擔保物權，惟不得妨礙反向房屋抵押權人之權利
我國民法§865 規定，不動產之所有人，若因擔保數債權，就同一不動產設 定數抵押權時，其順序依登記之先後定之。本研究認為，我國若發展反向房屋抵 押貸款，抵押人設定抵押權之部分，只要反向房屋抵押貸款人為第一順位之抵押 權人，其實亦無需限制抵押人設定其他抵押權之權利；若在抵押權設定上，已存 在先順位之抵押權人，可以仿照美國經驗，要求抵押人以貸款金額清償前順位抵 押權人之債權，清償之後予以塗銷前順位抵押權之登記，使反向房屋抵押權人居 於第一順位。
2、為保障抵押權人之利益，應限縮借款人使用收益權
我國民法§866 規定，不動產所有人於設定抵押權之後，仍可以在抵押物上 設定地上權或其他用益物權，或者是就抵押物可以和他人成立租賃關係，並不影
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響抵押權。此乃因抵押權為價值權，並不影響抵押人對於抵押物之使用收益權或 處分權。
原則上，反向房屋抵押人在抵押物上設定其他用益物權非法所不容許；然 而，是否得就所抵押之房屋和他人成立租賃關係，則有待討論。本研究認為，在 反向房屋抵押中，抵押人之處分權和使用收益權應受到限制，抵押人若任意將房 屋出售或者出租於他人，會造成貸款人所得預見之風險改變，此乃因反向房屋抵 押對於房屋價值之依存度甚高之特性所致；即使抵押人仍居住於抵押房屋中，而 僅將抵押物之一部分出租於他人，亦不可允許之。
3、借款人之抵押物有保全義務，不得免除
反向房屋抵押貸款之借款人均為高齡老人，要強加要求其履行此項義務，有 失公平及期待可能性；惟於我國初發行時，若無相關配套措施，如政府提供保險、
或成熟的次級市場將反向房屋抵押證券化，斷不可貿然免除抵押人維持抵押物價 值之義務。
(四)我國初發行反向房屋抵押貸款時，不得貿然仿效完全買賣及增值分享條 款之形式：
原因在於，此兩種方式在國外發展尚未成熟，雖為了提高金融機構發行反向 房屋抵押貸款之誘因，然而，另一方面，卻也降低借款人申請之意願，本研究認 為，於我國發行時，尚不可貿然仿效之，蓋如此將降低潛在借款人之申辦意願。
二、我國發行反向房屋抵押貸款建議可參酌之國外經驗如下：
(一)貸款目的應不限於購買年金：
本研究以為，為了使借款人靈活運用反向房屋抵押貸款，應依其需求決定其 是否購買年金保險，而非強制借款人購買之。至於銀行是否提供年金商品之資 訊，本研究認為不宜，蓋如同貸款機構不得為諮詢機構之原因相同，為了避免利 益衝突之情事，故銀行不得主動提供年金商品資訊。
(二)還款方式可以參考英美兩國之方式：
本研究認為可參酌美國住宅權益轉換抵押貸款和英國終身抵押貸款之還款 方式，借款人可以選擇之還款方式如下：
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1、於借款清償期屆至時一次償還本金和利息；
2、於借款期間內定期償還利息，至借款清償期再償還本金。
(三)貸款人必須主動、詳細確實地揭露利息計算及手續費：
鑑於反向房屋抵押貸款之利息是隨著時間而增加，因此，若償還貸款之方式 若非屬於貸款期間內定期償還利息者，最終之本利和將會十分可觀；再者，貸款 人為了轉嫁本研究於第二章第四節所面臨之風險，因此會向借款人酌收手續費和 成本開銷，金額之多少由貸款人決定，若不以法律限制之，將可能造成借款人所 支出之手續費和成本費用，高於其所貸得之金額。
基於上述之兩點理由，我國相關機關可以參酌美國信實貸款法要求貸款人揭 露年度百分利率(Annual percentage rate, APR)、利率種類、手續費及成本之數額、
總年度貸款成本等；更有甚者，在關於反向房屋抵押貸款之規定，甚至要求利率 調整之上限及手續費限額等。
(四)借款人必須接受強制諮詢，以確實明白反向房屋抵押貸款為其所帶來財 務上及法律上之風險：
我國在發展反向房屋抵押貸款時，亦可以考慮強制借款人接受諮詢。雖則契 約審視期間亦可以讓借款人有時間思考，然而，若僅僅強制規定一段期間的審視 期間，但是並未強制借款人接受諮詢，借款人所能得到之資訊仍然有限，或者僅 是被動地讓時間經過，無法更準確地對於自己的財務進行評估、甚至考量其所可 能面臨之法律問題。
因此，為了讓借款人的保護更周延，可以規定貸款機構必須主動告知借款人 諮詢機構之訊息，始借款人利於諮詢；並且不得拒絕提供契約書給借款人；於諮 詢程序完成時，並不表示借款人必須有申請貸款之義務，若借款人要申請貸款，
必須出示諮詢機構所簽發之證書。
至於貸款機構可否逕行為諮詢服務，本研究認為，有鑑於外國多禁止貸款機 構進行此項服務，係為避免利益衝突之情事產生，使消費者所接受之資訊產生不 對稱，因此，我國亦應禁止由貸款機構直接提供諮詢服務，而應由獨立之機關，
例如：會計師事務所、律師事務所或者是地政事務所來進行諮詢。
我國若發展反向房屋抵押貸款，應參考上述國家之作法，要求借款人應接受 諮詢，使其能充分了解此項商品之風險及優缺點。至於諮詢內容之重點，本研究
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以為，可參考美國住宅權益轉換抵押貸款之諮詢機構之諮詢要點。
(五)違約金之酌收，必須視可否歸責於借款人之情況為區分：
在美國反向房屋抵押貸款市場，貸款人得否酌收違約金，須區分情況：若是 提前清償貸款，則貸款機構不能酌收違約金；而若是可歸責於借款人之事由，如 未盡抵押物保全義務而促使貸款人行使加速條款使清償期屆至時，則有著收違約 金之規定。
因此，我國發行反向房屋抵押貸款時，是否酌收違約金，應視情況區分：若 是提前清償貸款之情況，則貸款人不能酌收違約金；而若是可歸責於借款人之事 由，如：違反抵押物保全義務致抵押物價值下降、或者是違反承諾，則貸款人可 視情況酌收違約金。
(六)應保留契約無追索權之設計：
本研究認為於我國發行之反向房屋抵押貸款時，契約中仍有設計免追索權條 款之必要，雖則就我國繼承法制而言，民法§1154 規定，繼承人得主張限定繼承，
繼承人確認其以因繼承所得之財產為限，償還被繼承人之債務；繼承人之責任僅 限於遺產而已，即使被繼承人債務超過遺產，繼承人亦無須以自己之固有財產為 清償，因此，在總負債大於總資產之情況下，則由於限定繼承之效力所然，繼承 人之責任以被繼承人之遺產為限，則此時即使貸款人之債權尚未獲得清償，亦不 得再向繼承人請求清償之。然而，在借款人之總資產大於總負債的情況下，若房 屋拍賣之價值不足以清償貸款人之債權，則未獲清償債權之性質，已為無擔保之 一般債權，此時無追索權之規定即有其實益。
至於是否得於契約中約定若被繼承人之總資產大於總負債之一定比例，貸款 人不需對於債務人之繼承人債務免除，而使未受清償之債權歸於一般債權？例 如，若抵押房屋拍賣價額不足以清償貸款債務時，則貸款人得視未受清償之債權 和被繼承人之遺產之比例：若所留遺產未超過債權之一定比例時，則貸款人必須 對於債務人之繼承人行使債務免除；而若超過一定之比例，則貸款人未受清償之 債權則復歸於一般債權，和其餘債權人同受清償。
本研究認為，雖則此種方式可以有提高貸款人發行商品之意願，然而，其中 可能產生逆選擇之風險，亦即當債務人評估自己的遺產可能超過貸款金額一定比 例時，即將名下財產移轉或贈與給繼承人或他人，此種約定也將僅淪為紙上談 兵，並無任何實益。
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第三節 未來研究建議
因為我國尚未發行此項商品，因此，本研究僅先針對我國是否得發行此種抵 押貸款商品以及法律適用上所可能產生之問題為探討，而未來的研究方向，本研 究有兩個面向之建議：
一、抵押貸款之適格發行人於未來研究時，可深入探討：
本研究並未針對反向房屋抵押貸款適格之發行人為探討，然就國外市場而 言，發行反向房屋抵押貸款契約之發行人，有聯邦政府和私人金融機構。如同生 存債券(survivor bond)之議題一樣，在我國，究竟是應由政府主導發行並且提供 保險、亦或完全由私人金融機構設計契約內容並發行，何者所面臨之財務負擔會 較輕、或使借款人得到之保障最為周嚴，有待後續之研究。
二、如何提高貸款機構發行反向房屋抵押貸款之誘因，於未來研究時可深入 探討：
對於借款人而言，選擇反向房屋抵押貸款之好處，是使非流動資產的房屋得 轉變成流動資產的貨幣，以貸款之形式增加其退休之後所得之收入，不需支付所 得稅、不需改變生活型態、不需搬離房屋。然而，對於貸款人而言，其所面臨之 臨界風險將使其發行商品之意願降低。因此，如何保障貸款人之債權得以完全實 現、或即使不能完全實現，其風險亦可降至最低，以提高其發行之誘因，在國外 有以政府提供保險之方式為之、有於次級市場發行債券為之，何種方式對於貸款 人之債權保障最適，並且提高貸款人發行之誘因，有待後續之研究。
反向房屋抵押貸款提供年人退休生活保障另一途徑，惟其所帶來之風險或法 律問題，不亞於一般房屋抵押貸款；再者，此項商品在國外雖然推展頗為成功，
然而移植到我國發行時，仍應考量我國之民情以及經濟市場環境，在商品內容上 為適宜之調整，以期使反向房屋抵押貸款發展之初衷得以實現，落實保障退休者 退休生活之經濟安全。
