Top PDF 異常住宅價格檢測與處理之研究－以個別估價觀點分析 - 政大學術集成

異常住宅價格檢測與處理之研究－以個別估價觀點分析 - 政大學術集成

其次，研究者可能受限於不動產交易樣本所揭露的訊息不足，而遺漏重要的特徵變數，導致預測結果偏離真實情況。自從我國實施「不動產交易實價登錄制度」後，每一筆不動產交易受法律強制申報登錄，並設有相關管制措施與違法罰則，相較其他民間資料更具有公信力及參考性，因此，近年來政府部門所編製的「住宅價格指數」、不動產學術研究、許多購屋者在進行購屋決策及不動產估價師在進行個別估價等，皆仰賴實價登錄資料，如果有影響不動產價格的重要因素，而實價登錄未揭露，除了個別估價具有實地勘查及調查個案資訊的特性外，可能影響研究者的預測結果與購屋者的購屋決策。由於文獻指出產生異常點的可能原因有「模型遺漏重要的自變數」，如果對統計軟體所檢測出的異常點，以個別估價觀點加以探討其成因與特色，是否能藉此歸納出實價登錄資料未揭露的重要特徵？此為引發本文的研究動機之二。

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房地價格分離與已開發土地價值分析之研究-以台北市為例 - 政大學術集成

從碩一開始不吝於給予我文獻閱讀與論文寫作上的幫助，畢業以後仍繼續給予鼓勵與意見，沒有學長的大力幫忙，不會有這篇論文的完成。感謝跟我一同度過兩年碩士生活的研究室朋友們－秉宸、辰尉、晏瑞、朝誌、詩霓、筱真、佳玟、彥含、雅虹、珮慈、怡潔、映彤、畫晴，能在論文撰寫與課程壓力下相互幫助與激勵，為我碩士生活中增添不少快樂色彩與回憶；感謝大學 WTF 與高中好友們，在面對難解問題與心情低落時，總能耐心聆聽並與我分享生活中大小事；最後，要感謝我最重要的家人，有了你們的支持與鼓勵，讓我能順利完成碩士學位。這段求學過程，想必將是我人生難忘的寶貴回憶吧！也期許自己將來遇到任何困境，就如同撰寫論文，都能夠保持正面積極的態度，並將挫折與失敗轉換成動力，堅強勇敢地面對每一次挑戰，將其經驗與收穫謹記在心，

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空地開發外部性對住宅土地價格影響之研究-台南市的實證分析 - 政大學術集成

國立政治大學地政學系博士論文私立中國地政研究所.[r]

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都會區發展與住宅價格差異關係之分析 - 政大學術集成

是否與此六大都會區不同，本文不得而知。其次，本研究受限於資料蒐集問題，僅就國內區域發展社會與經濟面討論都會區住宅價格落差情形，然導致都會區住宅價格落差尚有諸多非社會與經濟因素，以及某些不隨時間改變之因素，後者本文雖以個別效果呈現，然因其為虛擬變數截距項，故僅得據以推測可能因素。第三，因交通可及性資料蒐集不易，本研究僅以替代變數「機車登記數」表示，然國內機車使用情形，除與交通可及性有關外，亦可能與各地風俗民情相關，此為本研究所無法考量到之部分。第四，本研究因使用兩兩都會區住宅價格與區域社會經濟發展變數比值作為模型變數，結果僅得呈現發展落差與住宅價格差異之關係，無法確認國內各都會區本身是否存在價格過高或過低之情形。最後，本文因使用普通追蹤資料模型進行實證，

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農地成交價格與收益價格差距之研究 - 政大學術集成

在第二專區內與民國 89 年後重劃地區的迴歸分析，皆顯示臨路寬度愈大將顯著地擴大價差，而農路寬度的大小主要由農地重劃區所決定。相較早期的重劃區在農耕考量上，農民多半不願意將自身農地分配過多面積在農路上，並認為農路足夠使用即可。在民國 71 年，三星鄉辦理農地重劃的「大德段」，其成交案例有 51 筆中，有 35 筆成交案例的臨路寬度為 4 公尺，符合農路劃設原則，然而在第二專區內的成交資料中，民國 98 年始完成農地重劃的人和段與雙賢段，其田間農路寬度並非 4 公尺而為 6 公尺，顯示出其田間農路的寬度，明顯擴張至設計標準中主要農路的寬度，而重劃區內土地所有權人選擇拓寬農路而願意配回更小的農地面積。且實務上，若農民有加寬路面的需求，並願意提供土地時，地方政府或重劃協進會在評估經費許可後，多予拓寬以滿足農民之要求，拓寬後農路甚且有 10 公尺以上者（農委會，2009）。

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住宅社區大樓價格離散之分析─兼論買貴買便宜與價格離散關係 - 政大學術集成

在同儕上，非常感謝同家的同學們：哲源、士傑、博宇、楊樺以及芳瑋，尤其是有相當多的事務都是勞煩哲源以及博宇，像是平常聯絡以及在寄信給口委時都是他們居中溝通及聯繫，而其他同學們在各個案子的進行時互相幫助，使對於地政領域並不熟悉的我能夠熟嫻其中，我想真的很慶幸能夠跟他們成為同學；另外同家的上屆學長姐們：怡潔學姊、佩慈學姊、麟雅學姊、昱至學長以及智揚學長，學長姐們在案子的銜接上除了細心指導我們外，也在平常時會關心論文以及學業上之狀況，像是昱至學長便也和我討論如何寫作論文以及對於文獻該如何運用以及閱讀，雖然我不一定能得其要領但也收益無窮；智揚學長除了是我的大學同系學長外，在研究所仍為同家之學長，在案子以及平常生活中幫助甚多，真的非常感謝學長也感謝能讓我有機會有這段緣。除此外，也非常謝謝靖儒在碩般的出遊時不斷地付出，對於能夠規劃那麼好玩的行程真的是辛苦他以及萬能的室長哲源；而常常一起打球的芳清以及士涵也希望之後能夠繼續打球外，對於碩士的學業也希望能盡快達成；而長期的飯友申教授，雖然相處的時間只有一年，但每次中午時都會問我說吃飯嗎，並且還會常跟我聊天，真的很謝謝能夠認識教授，

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住宅新推個案市場價量關係之分析 - 政大學術集成

於房價上漲時期投資需求介入市場較多，反之則退場。考量投資與消費需求於住宅市場之特性，與 Stein 推論之狀況有所不同。此外，本研究之與搜尋市場（search model）買賣雙方隨機、個別配對與議價的討論有異，住宅新推個案市場之供給方為建設公司，對價格具指標作用，但也有較大的出售壓力。Berkovec and Goodman（1996）認為在搜尋模型（search model）指導下，利空資訊會使市場待售物件無法出售，在買方僅願支付低於或等於其出價時，會使賣方採取調價策略以促成交易，因此成交量減少會造成價格的鬆動，其實證支持成交量會優先反映市場變化，成交價則有延遲反應的現象，

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新推個案房價指數分析—產品趨勢、異常點與結構轉變 - 政大學術集成

「莫菲定律」說得對：「凡是可能出錯的事必定會出錯」。謝謝老師的愛心、耐心與苦心，在「愛的真諦」照拂下，文章終於脫離輪迴走向極樂世界。辛苦的研究生活釀製出風味濃郁、尾韻香甜的友誼，不時必須到穎慧學姐家品嚐一番。飛散在聊天聚會的風花雪月、八卦軼事、生活點滴，隨著論文完成，更值得開瓶佳釀常常聚會、細細品嚐。穎慧學姐總在 50608 的陽光照耀不到之處散發溫暖，當音樂播放「白天不懂夜的黑」，幸可在 51641 高唱「點亮霓虹燈」；育如的 500 元商店提供物超所值的服務，18 歲少女的縝密思考，讓八卦討論升級為人類學個案研究的學術研討；惠淳天外飛來一筆的靈感，創作出另類比喻與演繹，常讓聚會笑聲不斷。感謝同師門的博班同學：芳妮、佑儒、珮萱、筱蓉，聯合作戰、各自突破、聲東擊西，分散 meeting 壓力；還有鴨族可愛的碩班學弟妹，于婷、泡麵、俊鈞、

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住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究 - 政大學術集成

實證結果發現，公設面積對房價有正向顯著影響。進一步分析三種不同計價方式，除了主要討論的住宅面積相關變數，其他控制變數在不同計價方式當中的符號以及係數值皆相近，且模型 Adj-R 2 皆大於 0.7，由此可知，以不同形式的變數表示住宅面積並不影響模型解釋力，惟 MAPE 值以分離計價最小，顯示將住宅面積拆分為專有以及公設面積的模型效率最佳。實證結果分離計價之每坪公設面積占專有面積價格約 3 成，顯示住宅公設雖有價值，但因其特徵僅帶給家戶休閒、便利性等主要生活空間以外的滿足，又隱私性、使用頻率較低，故效用較專有面積低，此外，住宅公設為家戶共用，當同一時間使用人數達到飽和則無法滿足其他家戶需求，故部分住宅公設之效用有時會被削減，亦反映出公設價格低於專有面積價格。再者公設面積由家戶共用，故興建成本平均分攤，也可能是公設面積單價低於專有面積單價的原因。

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臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響 - 政大學術集成

20 市政府都市發展局，2016c)。下圖 2-3 呈現公營出租住宅及興隆公共住宅現況：圖 2-3 公營出租住宅圖示由臺灣公共住宅歷程不難發現，不同時期由供給面直接興建之公共住宅，於政策、主管機關、申請資格條件、建築規劃設計、管理維護、使用現況等雖有顯著差異，但皆有被標籤化或邊緣化的爭議，且縱使新推出之公營出租住宅參考過往經驗而積極改善各方面品質與提升鄰里社區環境，並以混居配置降低承租戶與當地住戶的隔閡程度，但社會仍普遍存有公共住宅品質不佳之刻板印象(臺北市政府都市發展局，2014)。由於不同類型公共住宅的特質大相逕庭，其價格影響效果亦會因此有差異，故分析公共住宅對周圍房價影響時，應先將公共住宅依其特性分類後再分別研究，始能估計出較為細緻且能符合真實情形的結果。

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探討自動估價系統(AVM)對不動產交易價格估價能力之研究 -以新北市蘆洲區住宅大樓為例- - 政大學術集成

修正之因素。舉例來說，比較標的如有增建，實務上會先計算成本價格於總交易金額中扣除，不同樓高、結構、用途之營造施工費是不同的，甚至有殘餘耐用年數之問題，計量模型分析是否能處理?再者，估價報告書原則需用二種估價方法，而比較法以計量模型分析法，另一種估價方法如採收益法、土地開發分析法，同樣需要蒐集比較標的，而修正項目如相同而調整標準不同，該估價報告是否能禁得起檢視。此外，個別估價準確度高於大量估價，委託人支付酬金予不動估價師，是想得到勘估標的價格日期當時準確之價格，也希望得到一份詳細載明各項影響價格因素的估價報告，若無估價師親赴現場勘察標的，將很難呈現於估價報告書中。

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Airbnb與周邊住宅價格及觀光型旅館收益關係之探討 - 政大學術集成

Airbnb 與會住宅不動產價格呈現正向顯著關係，間接降低了住宅負擔能力。 Airbnb 在住宅空間所進行的短期租賃行為相當於旅館行業的營運，故本文亦欲探究 Airbnb 的營運是否會排擠觀光型旅館行業的收益。本研究先以一般多元迴歸模型分析 Airbnb 與觀光型旅館收益之關係，其中同年月 Airbnb 列表數量取對數處理，實證結果為表示每增加 1%Airbnb 列表(listing)，平均觀光型旅館收益減少 50234.95 元，Airbnb 的增加會排擠觀光型旅館之收益。而 Airbnb 租金費用算平易近人，透過評價系統的篩選，對於住宿品質較有保障，也提供許多居住使用設施，對於許多自助客相對上有更多的誘因去選擇 Airbnb，於此，本研究以分量迴歸更深入探究 Airbnb 對於高低收益型的觀光型旅館排擠規模是否不同，實證結果為 Airbnb 對於越低收益分量的觀光型旅館排擠效果更劇，在 0.9 分量以上收益的觀光型旅館則沒有顯著的排擠效果，隨著觀光型旅館收益越高，Airbnb 對與旅館收益負向關係呈現減弱的趨勢。

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臺灣北部區域房價傳遞之研究 ─以房價漣漪效應觀點 - 政大學術集成

第三章資料說明與研究設計第一節研究範圍過去研究在探討房價相關議題時，時常根據當地的人口（需求）與房屋存量（供給）進行分析，卻忽略了當地房價與鄰近地區房價可能同時受到二者地區人口的影響。根據內政部戶政司 2011 年至 2017 年之淨遷入人口數 15 （圖 3-1）資料顯示，臺北市與新北市淨遷入人口數於近年來逐漸呈現負成長之情形，反觀桃園市於升格為直轄市 16 後淨遷入人口數大幅成長，而基隆市則由負成長轉為正成長，又依主計處 2010 年 15 歲以上跨縣市通勤工作人口概況 17 調查，全國跨縣市通勤率（圖 3-2）位居第一名為基隆市，新北市、臺北市及桃園市皆在全國前十名，進一步觀察桃園市與基隆市通勤至其他縣市人口（圖 3-3、圖 3-4），其二者通勤至其他縣市工作的人口以通勤至新北市及臺北市為最多數，可知桃園市及基隆市皆與雙北市除了於地理區位的接近外，對於通勤與通學人口亦有一定程度的流通，縣市通勤情況亦與住宅替代性有關聯，可推論臺北市、新北市、桃園市及基隆市應屬於同一供需圈的住宅次市場，若進行房價相關討論時，應將此四縣市納入研究範圍。

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價值鏈垂直整合之研究-成本最低觀點 - 政大學術集成

63 三、策略思考與決策必須陰陽表裡兼顧。在進行策略的分析與選擇時，除了針對「組織」與「陽」的部份做評核考量之外，更要重視隱藏的「個人」或「陰」的部份；策略的執行時，不該假設所有的個人或組織皆為大公無私，將團體利益為重。蒐集資料時，除努力取得任何枱面上的正式資訊外，必當判斷是否有「不足為外人道」的重要資料必須取得。例如，在案例中，經分析結果，液晶模組螢幕的後段組裝屬於較不具效率與投資報酬的流程，理論上，較值得整合；但實質上，正因後段組裝的複雜性較高，對液晶模組廠而言，其中的利潤相對較高且容易隱藏；因此當面臨將這部份流程加以透通，且分析改善時，液晶廠商必然不願意公開揭露資訊並配合；若事先提出解決此項顧慮的方案，則策略的執行會較有助力，並且成功的機會也較高。

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影響得標價格、估價金額及標售底價間差異之因素探討-以台北市辦公室標售為例 - 政大學術集成

然綜觀國內對於不動產標售的相關文獻，研究主題多為影響得標價格的因素分析，但影響得標價格與估價金額差異原因的文獻尚付之闕如。此外依據特徵價格理論，產品具有多重特徵屬性，產品價格是由其各項特徵所決定，使得價格具有差異性，而不動產估價時亦同，必須考量不動產產品本身之特徵，而為其價格之評估。實務上，投資者於競標時除考量未來景氣預測等一般因素外，亦會考慮標的物本身之個別因素，如標的物品質良莠、地段、交通可及性等，影響投資者對標的物的評價，而不動產估價師係依據不動產估價技術規則，經考量一般因素、區域因素及個別因素等，對標的物為合理之價格評估，然當投標者與不動產估價師考量因素類似時，為何得標價格與估價金額有所差異？影響投標者出價策略之價格因素為何？究係為何致使投標者與不動產估價師對同一標的物產生不同的評價？倘能釐清上述問題，將可提供不動產估價師接受投標者委託而為估價時之參酌，提高不動產估價之準確性，及提供投標者出價決策之參酌，減少因高估或低估而造成損失之可能，故本研究認為值得探討這些問題，爰引發本研究第二個動機。

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結合ESG揭露分數與價格動能策略之分析 - 政大學術集成

摘要本研究主要探討彭博資料庫中提供的 ESG 揭露分數結合價格動能策略是否能產生超額報酬。實證結果顯示買進過去輸家且公司治理分數(G)最低的組合(P1G1)並賣出過去贏家且 G 分數最高的組合(P5G5)，持有 12 個月可獲得 0.93％的顯著報酬。此結果表示過去為輸家且公司治理揭露得分最低的公司可能容易被低估股價，而得分最高的贏家可能會被高估。為避免金融海嘯造成動能策略失靈，我們近一步將樣本切分為 2010 年至 2017 年，並發現買進 P1ESG1 的小公司並賣出 P5ESG5 的小公司，持有 9 或 12 個月，分別可以獲得 13.73% 和 11.60%的顯著報酬。因此，我們推斷小型公司股票的效率較低，即使它有 ESG 分數揭露，也很容易被低估或高估。當好消息發生時，ESG 得分高的小公司可能被高估，相反地，當壞消息發生時，ESG 得分低的小公司很容易被低估。

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限制轉售價格法律規範之研究 - 政大學術集成

20 世紀 60 年代以後，哈佛學派與芝加哥學派先後佔據美國反托辣斯分析的主導地位，美國反托辣斯政策也隨之經歷了嚴格與自由放任兩個不同的階段。然而隨著博弈理論(Game Theory)及信息經濟學(Information Economics)等新的分析工具引入，從 20 世紀 90 年代開始新產業組織理論(New Industrial Organization)蓬勃興起，美國反托辣斯分析工具呈現新產業組織理論與芝加哥學派觀點交錯並存，相互競爭的局面。新產業理論認為，企業不是被動地因應外部所設定的條件，相反的，企業試圖以策略行為來改變市場環境，並影響競爭者的預期，藉以排擠競爭者或阻止新競爭者進入市場。市場結構和績效是企業競爭的結果，並取決於市場競爭的類型。因此否定哈佛學派的 SCP 分析模式。新產業組織理論區分政府干預和市場競爭的政策含義是微妙的，在不同的假定和條件，同樣的分析對象可能導致不同兩種政策含義，有時在互為交叉的領域和範圍中需要兩種政策工具混合使用。因此，新產業組織理論已經不再強調整體的一致性，但其理論的出發點還是遵循新古典的一般假定前提，並大大擴展理性的解釋維度 48 。

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考量消費者行為與供應商價格競爭之零售商價格競爭模式之研究 - 政大學術集成

19 應系統應用於供應鏈管理的相關研究，發現相對於 CAS 於其他相關領域如組織科學、策略管理等，應於於作業管理與供應鏈管理則相對少，包括期刊 Management Science 以複雜系統為主題發行專刊下，也未見到 CAS 應用於純供應鏈管理的問題。並指出 CAS 觀點的貢獻結合實證資料更貼近實務的應用。並認為在複雜供應鏈網路中，個體最佳策略（locally optimal policy）的互動，所產生的非線性動態全域行為（Global behavior）是不可預測的。該研究認為賽局理論能幫助了解組織雙方間的競合關係與提供最佳決策的分析，但對於較大規模組織的互動結構所呈現的非現性互動與適應則顯得束手無策，因此就理論發展的角度，賽局理論研究融入 CAS 觀點可延伸至更大、貼近實務的競爭市場，測試其相關賽局理論的適用性或影響及健全（Robustness）。同樣以理論發展的觀點，對於實務上難以處理的複雜現象，CAS 提供一個嚴謹的方式來重現與釐清非預期的行為，建立其中的關聯。

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操縱股價主觀要件之研究 - 政大學術集成

並由甲○○出面購買電視頻道時段，安排乙○○於每週一至週五下午 1 時至 2 時許，以高宏投顧公司之名義，重新開闢「登峰造極」節目（本節目原於其他頻道播出），藉以吸收會員、收取會費；詎甲○○明知乙○○於重新主持該節目後，即因散佈個股不實之盈餘資料，並對委任人以外之不特定人就個別股票之買賣進行推介，且於從事投資分析之同時，引用投資人感謝函，多次以優惠方式鼓吹一般投資大眾加入會員，違反廢止前之證券投資顧問事業管理規則第 27 條第 2 項第 5 款及第 12 款之規定，於 91 年 10 月 30 日遭主管機關處以停止執行業務一個月之處分，然甲○○為達其大量吸收會員，賺取會費之目的，竟與乙○○共同基於操縱股價之概括犯意聯絡，授意乙○○進行下列所述之人為方式影響證券市場價格之行為，企圖透過電視媒體，誘使一般不特定投資大眾共同為特定有價證券之交易，或使其加入會員後共同參與該有價證券之交易，使該證券之市場價格以異於正常供需方式變動，朝乙○○所宣告之漲跌方向進行，進而引誘更多不特定人支付會費加入會員，以求所謂「獲利明牌」，

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以消費價值觀點探討App下載意圖 - 政大學術集成

顯著性 0.000 本研究採用主成份分析法(Principal Component Analysis)以及最大變異法 (Varimax)進行因素分析，本研究架構發展自 Sheth et al. (1991)的消費價值模型並根據先前的理論探究結果決定出五種消費價值，因而採用限定抽取共同因素的因素分析法，限定抽取的因子個數為 5，表示限定統計軟體要抽取五個因素，結果顯示五個因素符合本研究架構，五個因素即為消費價值中的經濟性價值、品質性價值、情感性價值、社會性價值與探知性價值，過程中同時檢視是否存在使整體信度降低或對整體信度幾乎無影響的問卷題項可以刪除，發現探知性價值第四題 EPI4 刪除對整體信度幾乎無影響，故予以刪除。EPI4 題項刪除後的消費價值之探索性因素分析結果如表 4-8 所示。

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