不動產物權變動模式

不動產物權之變動，有因法律行為而生者，有非因法律行為而生者。前者係本 於當事人間之意思，使得物權發生得喪變更之法律效果，後者則由於法律針對特殊 事項所為之規定，二者發生的原因不同，法定要件亦不相符合。台灣民法就因法律 行為而生之不動產物權變動，規定於第 758 條，就非因法律行為而生之不動產物權 變動，則規定於第 759 條。有關物權行為之立法主義，各國略有不同，通說大致分 成三種⁴:

壹、意思主義

物權因法律行為變動時依當事人之意思表示，即生效力，不須以登記交付為其 成立或生效要件之主義。因物權變動是債權行為的當然結果，所以物權變動之時間 點是以債權行為意思表示完成時為生效。當事人間發生債權意思表示，即為物權變 動之意思表示，兩者合一，並無區別。即物權移轉或設定之法律行為發生時，僅須 為當事人雙方同時表示之合意即能完成。公示的作用，係其對抗要件而非成立或生 效要件。此說，以法國⁵，日本⁶為代表，這種立法模式，係基於私法自治，尊重當事 人意思為基礎，此一理念，對國家公權力干預物權交易和個人意思有很大的限制，

但可促進物權交易效率，加速物之流通的優點。但物權之變動，僅因債權行為之意 思表示，即生效力，第三人不僅不能從外部認識其變動及變動之時期，致不能保障 物權的交易安全，且法律關係不能明確化，登記僅係其對抗要件，物權變動和登記 與否無一定關係，即登記薄上權屬狀態與真實權利不一定相符，易使當事人間内部 關係與對第三人之外部關係產生不一致之複雜問題，故其登記是未賦予一定之公信 力，此為其缺點。

4參考謝在全，1997，民法物權論，台北：自版，頁 63-67。

5法國民法第 711 條，財產所有權得因繼承，生前贈與、遺贈以及債的效果而取得或移轉。另同法第 1583 條，當事人雙方就標的物及其價金相互同意時，即使標的物尚未交付，價金尚未支付，買賣即 告成立，而標的物的所有權即由出賣人轉移給買受人。參考羅诘珍譯，1999，法國民法典，北京：

中國法律出版社。

6日本民法第 177 條，不動產物權的取得、喪失及變更，除依登記法規定進行登記，不得以之對抗第 三人。參考王書江譯，2000，日本民法典，北京：中國法律出版社。

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法定方式，即以公示為物權變動的成立或生效要件。它並不認為在債權合同之外，

另需有一獨立存在且專門為物權變動為目的之物權合同，即當事人之間生效的債權 合同尚不足引起物權變動的法律效果，但生效的債權合同如結合並辦理登記或者交 付手續時，經由前述公示方法，便可發生物權變動的法律效果。這便是物權形式主 義的變動模式的修正，亦稱為折衷主義。

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第三節 不動產登記的效力 壹、公 示 力

不動產登記的主要目的在於公示，物權在變動時，必須將物權變動的事實通過一定方法 向社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況，以避免第三人遭受損害並保護交易安全。

即通過登記向大眾公開不動產物權歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權狀態，使第三人 在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準。物權公示，最根本的作用是給物權的各種 變動提供統一的、有公信力的法律基礎。不動產登記的公示力，對物權人來講，它使不動產 物權能夠發揮著確定物權歸屬的作用，對第三人而言，登記則使他們知悉物權歸屬及變動狀 況，幫助他們了解誰是真正的權利人，物權是否設有負擔等等，為其將要發生的法律關係提 供法律基礎，從而維護交易秩序和交易安全。“物權公示使物上權屬之狀況公之於眾，明確 權利的歸屬，不論對所有權還是他項物權而言，都使義務人負不侵犯物權的義務。物權公示 制度的權利歸屬宣示功能，對於保護物權人的利益，穩定財產關係，具有重要的秩序價值。

所謂登記的公示力是將不動產變動結果公諸於世，透過法律設計使物權發生變動時，經 由外部可觀察到的公示方法彰顯其變動，並發生一定之法效果。讓第三人為交易時得知標的 物物權權屬狀況，以保障不動產交易安全，並維護權利人合法權益。此為登記的基本效力，

因為物權屬於絕對權、對世權，故物權的任何變動均應進行公示。在物權法中公示就是權利 外觀。有登記才有權利外觀，才有公示效力；沒有登記則無權利外觀，也無公示效力。

公示方法乃係對外顯示某種法律事項既存的事實，包括權利變動内容，便於當事人或第 三人判斷交易風險，並提供警示意義。然有關物權變動之公示方法，在不動產物權以登記表 現，在動產物權則採交付方式進行。且為貫徹公示原則，立法上規定公示原則所生之法律效 果有二種： 一種是公示要件主義，以登記或交付之公示方法，為物權變動之成立或生效要 件，亦稱登記或交付要件主義，依此制度，第三人可直接推定，已登記於登記薄之產權所有 人為真正權利人，即直接可推定產權所有人，德國與台灣民法採之。爰此，不動產物權之變 動，如未經登記，當事人間根本不生物權變動之效力，更無對抗第三人之效力。另一種為登 對抗主義，以登記或交付之公示方法，為物權變動之對抗要件，此由稱登記或交付對抗主義

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（或稱意思主義）法國、日本民法採之。其不動產或動產物權之變動，雖未經登記或交付，

當事人間意思表示即生變動之效力，但無對抗第三人之效力。

上述二種立法主義，各有特色，只是表面上登對抗主義便捷且有效率，但實際上從當事 人間契約意思表示合意，物權即生變動效力觀之，可發現未經登記的物權變動仍是有效的，

登記不登記是當事人的自由，意謂著登記機關登記薄之外 仍存在許多未經公示之合法權益，

在此情況下，當事人物權變動須再行投入大量時間調查產權，產生許多風險與不安，似不符 合現代社會交易頻繁的情況。

貳、公信力：

所謂不動產登記的公信力⁹，就是登記對信賴登記的第三人之保護效力。在登記發生錯 誤時，善意的第三人本於對登記表徵物權功能的信賴而有所作為時，法律視登記為正確，第 三人可以取得其所欲取得的權利。故保護登記所產生的公信力，實際上就是保護交易安全。

因為登記的事實會使第三人產生信賴。而所謂的信賴，即是指交易當事人對於登記記載的物 權設立、變動等情形所產生的信賴。基於這種信賴所從事的交易使交易當事人形成一種信賴 利益，信賴本身是交易安全的組成部分，保護信賴利益實際上就是保護交易安全。真正的權 利人在已有善意第三人取得權利之新登記後，不得為塗銷登記之請求；而在未有善意第三人 取得權利之新登記前，對於登記名義人仍有塗銷登記請求權。例如某房屋的所有權登記為甲 所有，乙信賴此項登記而向甲買受該房屋，並進行了所有權移轉登記。其後即使發現房屋的 真正所有人為丙而非甲時，乙因信賴登記而取得的房屋權利，不受真正權利人丙的追奪，法 律對其權利予以保護，此時乙取得上述房屋的所有權。根據上述，可以瞭解公示原則在乎使 人「知」，公信原則在乎使人「信」。而公信與公示之關係究竟為何？楊松齡教授認為，實質 的公示主義便是公信力¹⁰，謂對於善意權利取得者，登記簿視為正當即完全。不動產登記的 公信力效果及強度，在採行不同的物權變動模式時會有著不同的區別，在實行形式主義物權 變動的德國、瑞士等均承認登記的公信力。而採行意思主義模式的法國、日本等，因意思主 義認為登記並非物權變動成立的要件。登記生效主義和登記對抗主義其實各有利弊，前者採

9臺灣土地法第 43 條規定「依該法所為之登記有絕對效力。」大陸物權法第 9 條：「不動產物權的設立、變 更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」

10楊松齡，2010，實用土地法精義，五南圖書出版股份有限公司，第 187 頁。

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實質審查、強制登記模式，有利於提高登記的準確度和真實性，保障交易安全，但由此嚴格 了物權變動的要件、提高登記機關的責任和工作量，使效率降低；後者採任意登記主義和形 式審查主義，有利於交易的迅速完成，但當事人要承擔額外的調查產權費用和交易風險。由 此可見，登記生效主義和登記對抗主義這兩種效力模式著重保護的利益不同。易言之，登記 應否具備公信力，取決於法律價值的觀念，即保護靜態的安全和交易安全的不同價值取向，

若取向交易安全，則公信力成為必要。

叁、推定力：

所謂登記的推定力¹¹；亦稱不動產登記的權利正確性推定，是指不動產登記簿所記載的 不動產權利內容為正確的的一種法律上的假定。雖然不動產登記簿中記載的權利有可能和實 際權利不一致，但一般情況下，登記的權利應該與當事人的實際權利是一致的。所以法律上 確定一種規則，對當事人來說，登記的權利應當是正確的權利，和登記簿上記載的權利人交

所謂登記的推定力¹¹；亦稱不動產登記的權利正確性推定，是指不動產登記簿所記載的 不動產權利內容為正確的的一種法律上的假定。雖然不動產登記簿中記載的權利有可能和實 際權利不一致，但一般情況下，登記的權利應該與當事人的實際權利是一致的。所以法律上 確定一種規則，對當事人來說，登記的權利應當是正確的權利，和登記簿上記載的權利人交