兩岸不動產登記簿編制

台灣土地登記簿(包括建物登記簿)之編制，採取物的編成主義，亦即以土地地號(建物 建號)為綱，而依其登記先後次序予以編成 ⁵³。依據土地登記規則第 17 條及第 18 條規定之 登記簿編制，係就各直轄市或縣(市)登記轄區範圍，按鄉(鎮、市、區)或地段登記，並依地 號或建號順序編制，採用活頁裝訂，並在頁首附索引表。登記簿用紙除土地登記規則第八十 一條第二項「區分所有建物共同使用部分之登記僅建立標示部及加註區分所有建物共用部分 附表……」規定外，應分標示部、所有權部及他項權利部，依次排列分别註明頁次，並於標 示部用紙記明各部用紙之頁數。

登記簿滅失時，登記機關應即依土地法施行法第十七條之一規定辦理，即登記簿因火災、

洪水、地震、戰爭、動亂等而滅失，必須進行登記簿補造。一宗土地登記簿用紙部分損壞時，

登記機關應依原有記載全部予以重造，登記簿用紙全部損壞、滅失或其樣式變更時，登記機 關應依原有記載有效部分予以重造，登記簿及地籍圖由登記機關永久保存之，除法律或中央 地政機關另有規定或為避免遭受損害外，不得攜出登記機關。⁵⁴有關台灣土地登記謄本如圖 4-5 所示：

53吳 光 明 ， 2009 ， 不 動 產 變 動 登 記 之 探 討 一 兼 論 美 國 不 動 產 登 記 制 度 ， 財 產 法 暨 經 濟 法 ， 第 17 期 15 頁 。

54劉厚連，2012，我國土地登記法制若干間題探討及修法芻議，土地問題研究季刊，第 85 頁。

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【圖 4-5 台灣土地登記謄本示意圖】

（資料來源: 台灣地政登記機關網站，本研究整理製作）

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貳、大陸地區不動產登記簿

大陸《不動產登記簿》由不動產登記機構按照統一的登記簿樣式自行製作使用。不動產 登記機構可以結合地方實際，針對不同的權利登記事項，對登記簿做相應調整，但不得隨意 減少登記簿的內容。登記簿應當採用電子介質，暫不具備條件的，可以採用紙質介質。採用 電子介質的地區，應按照登記簿的樣式，對現有登記信息系統進行升級改造，採用菜單式組 合、固定電子表格等方式製作登記簿。採用紙質介質的地區，應按照統一登記的模式，採用 活頁等方便增頁和編訂的方式製作登記簿。

不動產登記簿應當記載以下事項：(1)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自 然狀況；(2)不動產權利的主體、類型、内容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；(3）涉 及不動產權利限制、提示的事項；(4）其他相關事項。

而大陸不動產登記中之所以有不動產單元⁵⁵的概念，原因有兩點：其一，大陸不動產登記 簿採取的編制方法是物的編成主義。在物的編制主義中，不動產是登記簿編制的出發點與核 心，是為每一個不動產建立一個登記簿簿頁，進而確定各個不動產上的所有權人與他物權人。

相反，在人的登記方法中，所有權人為出發點，是依所有權人來定不動產。而採取物的編成 主義就意味著，登記機構應當就每一個不動產，如一宗土地、一個房屋登記基本單元分别設 置相應的不動產登記簿簿頁，並按照地理位置、宗地號或登記基本單元編號排列組裝。

不動產登記簿分為宗地、宗海基本信息，不動產權利登記信息和其他登記信息三大部分。

基本信息部分反映宗地、宗海的主要自然屬性，權利登記部分反映不動產的權利狀況，其他 登記部分反映不動產權利負擔或限制情況，包括抵押權和地役權登記、預告登記、異議登記、

查封登記等。不動產登記簿由不動產登記機構永久保存，不動產登記簿損毁、滅失的，不動 產登記機構應當依據原有登記資料予以重建，行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，

應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。有關大陸電子不動產登記簿如圖 4-6 所示：

55 依不動產登記暫行條例實施細則第五條規定:不動產單元是指權屬界線封閉且有獨立使用價值的空間。

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【圖 4-6 大陸不動產登記簿示意圖】

（資料來源: 大陸百度文庫網站，本研究整理製作）

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第四節 兩岸不動產登記範圍、種類與程序