兩岸不動產登記之審查機制

台灣不動產登記制度係兼取權利登記制與托崙斯登記制之優點，故除以形式審查外並應 進行實質審查。所謂「形式審查」，即是對於各種登記之申請案件審查其申請之方式及書表 證件是否齊全完備。至於「實質審查」，除作形式審查外，對於各種權利異動之真實性、意 思能力之有無、意思表示之真偽等等，均予以詳加審查。然依台灣土地法及土地登記規則所 規定條文之字面意義，實難以分辨登記機關所應採行之審查方式究為「實質審查」抑或為

「形式審查」，且由於物權種類增多後，造成登記內容多樣性，當事人間權利關係複雜，制 度上出現種種困境，根本之問題是台灣之不動產登記機關是行政機關，非如德國是司法機關，

有關登記原因證明文件的部分，已有於土地登記規則中明文規定得以切結之方式來取代實質 審查，可見台灣不動產登記制度實質上已無法完全做到將登記簿上每一項登記項目進行實質 審查，而造成理論上與實務上之落差。因各類登記所適用之法令規章相當繁雜，非登記人員 所能全部了解，稍有疏失，即可能造成當事人之糾紛，更增添地政人員之困擾。若審查的程 序能依照重點，循序漸進，必能減少疏漏之情形，使登記更準確，服務民眾的績效更卓著。

以下列舉出審查之原則與重點⁶²： 一、應依收件號數之次序為之

「審查」是土地登記程序中最重要的前置作業，審查之先後次序影響申請人之權益甚鉅，

應遵照土地登記規則第55條及第61條規定，頇依收件號數之次序及處理時限為之，同一土地 其收件號數在後者，除法令另有規定外，亦不得提前審查，以保障當事人權益。

二、受理之登記之機關須有管轄權

地政機關依土地法第39條及土地登記規則第3條規定，轄區內設登記機關，並劃分管轄 區域。故在進入實質審查前，首先應查明對於申請案件，有無管轄權。

62 67 許仁舉，2002，「土地登記審查之重點」，土地事務月刊，第370期，頁4-7。

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三、申請登記之土地權利須無限制登記

土地登記簿上已有限制登記之記載者，依法登記名義人不得再為移轉或設定負擔之處分，

自不應准予登記。所謂「限制登記」，係指限制登記名義人處分其土地權利之登記，包括預 告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。

四、申請人應具有行為能力

申請人應具有完全行為能力，始能發生申請之效力。若申請人為無行為能力或限制行為 能力人，應由其法定代理人代為申請；申請人為法人者，除載明法人之名稱外，並載明其代 表人之姓名。至於申請人及其代理人之資格，可從證明文件上予以查證。

五、申請登記之權利人應具有權利能力

申請登記之權利人，必須具有權利能力，始得作為不動產之權利主體而予以登記，例如：

自然人、法人。但非法人團體、分支機構或未成立財團法人之祭祀公業，未辦理法人登記者，

則不得為登記名義人。

六、代理人須具有合法之代理權

依民法第103條第1項規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對 本人發生效力。依土地登記規則第37條第1項規定代理他人申請土地登記時，若於登記申請 書已載明委託關係者，得免予提出委託書，否則應附具委託書，以證明代理人具有合法之代 理權。

七、須查無依法不應登記者

當事人申請土地登記，經審查結果，須與法律規定相符，始得核准登記。又法律規定應 具備一定之要件，若無具備者，則依法不應登記。

八、當事人間不動產須無私權爭執者

登記機關受理各類土地登記，經審查結果，須當事人間無爭議，並與法令規定相符者，

始得核定辦理登記。如發現當事人間有私權爭執者，應依規定予以駁回。

九、應繳納之稅賦已依法繬納完竣

依現行稅制規定，不動產移轉或出典時，除有免稅之規定外，應繳納各種稅賦（土地增 值稅、契稅、遺產稅、贈與稅等），始得辦理移轉變更登記。

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十、依規定繳納登記規費及逾期罰鍰

申請土地登記，除法律規定免納登記費者外，應照規定繳納登記費、書狀費或逾期申請 之罰鍰。

十一、其他應審查事項

（一）登記申請書是否符合程式。

（二）應檢附之文件是否齊全。

（三）登記申請書所載之事項或登記原因事項，與登記簿或其證明文件是否相符。

綜上所述，登記人員於審查確定其申請案內容之真實性後，才能進行登記。綜觀台灣現 行相關法律並未規定登記審查人員應採行何種審查方式，亦即究應採「形式審查」或「實質 審查」，而是藉由個別法規、規則、裁判、甚至是判例以為規範，加上依多數學者之意見，

認為我國土地登記係採「實質審查」及「絕對效力」之基本精神，亦即兼取德國制及托倫斯 制精神之特長。於採實質審查主義之情形下，對管轄權、登記能力、申請人資格、權利能力、

行為能力、處分權、代理權、表示之形式及內容均應審查，但因現今地政機關人力不足、不 動產契約內容千變萬化，其所涉及之相關法令多如牛毛，在沒有一個登記專法可以做明確地 相關規定下，地政審查人員的審查能力是否能堪勝任？不無疑慮，又登記實務上亦有得以切 結方式替代實質審查之作法及相關規定，此種便宜行事之作法，是否有採實質審查之名而行 形式審查之實？值得專家學者再予以深究。

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貳、大陸不動產登記之審查機制

大陸目前的不動產登記審查制度在最新出臺的《不動產登記暫行條例》中，規定了不動 產登記機構受理不動產登記申請時，要對不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的 不動產狀況是否一致，有關證明材料與申請登記的內容是否一致，和登記申請是否違反法律、

行政法規規定先進行形式審查，但如進行房屋等建築物、建築物所有權首次登記、在建建築 物抵押權登記、因不動產滅失導致的登出登記、可能存在權屬爭議、可能涉及他人利害關係 的登記申請、不動產登記機構認為需要實地查看的，不動產登記機構可以向申請人、利害關 係人或者有關單位進行調查，對不動產進行實地查看。

形式審查指登記機構僅對申請材料的形式要件進行審查 ，即對其申請材料是否齊全，

是否符合法定形式進行審查。實質審查則指登記機關必須對申請人提交的申請材料的真實性、

合法性進行審查，在一些特殊的情況下甚至對產生登記的民事法律關係的真實性進行審查。

形式審查和實質審查各有優劣。隨著不動產登記數量日益增多，形式審查可以有效地減少工 作人員的審查工作，提高登記的效率。有利於尊重雙方當事人真實的意思表示，減少行政機 關對申請人私法權利的干預。但審查的事項較少，審查的方式也不細緻，登記出錯率增加，

使得登記薄的公信力降低。而實質審查方式相對嚴格，審查內容細緻，可以最大限度地保證 登記薄上的權利狀態與不動產真實的物權狀態相一致，提高了不動產登記作為物權的公示方 式的公信力，保護不動產交易的安全穩定，則審查的範圍和力度都會很大，導致效率低下。

綜上所述，大陸對於審查制度之規定，比較類似以形式審查為主，實質審查為輔之模式，

這樣之規定則徒留給審查人員予權力空間，對申請不動產登記之老百姓並非福氣，反而造成 其困擾。再則就補正與駁回之規定並未清楚規定，也留給登記機關予討論之空間。⁶³

63胡嵐 丁再昌，2015，我國不動產登記的審查制度，經法視點 21 期。

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第六節 兩岸不動產登記錯誤之救濟與損害賠償