第一節 「不動產登記法令」之法律位階問題 壹、台灣
現行台灣不動產登記制度係基於民法物權編及土地法之规定，以土地法授權訂定之土地 登記規則、地籍測量實施規則及土地登記相關之行政規則作為主要執行依據，惟司法院釋字 第 600 號解釋揭示，關於不動產所有權之登記及其相關測量程序，涉及人民權利義務之重要 事項，應以法律明確定之（中央法規標準法第 5 條參照），蓋法治國家，依法行政原則之根 源，乃法律保留原則。故為解決不動產登記適法性及合憲性之疑慮，現行台灣土地登記規則 作爲土地登記制度之「法律」規範尙有欠缺，為符合世界各國對不動產登記之立法趨勢，爰 此，提升法律位階制定「不動產登記法」似有其必要。
貳、大陸
大陸 2014 年 11 月 24 曰，中國大陸總理李克強簽發了國務院第 656 號令，頒布了《不 動產登記暫行條例》,實施不動產統一登記制度，自 2015 年 3 月 I 起施行。《條例》的頒行 在大陸不動產登記的歷史進程中具有里程碑的意義，它對於規範和指導的大陸地區不動產統 一登記具有極為重要的作用。
關於大陸《不動產登記暫行條例》的立法層級，本質上是一部下位法，理應是對上位法 的補充，但卻與上位法產生了衝突，如上位法《物權法》並未有條款闡明如果是由登記機構 工作人員登記錯誤、虛偽而造成的損失所應負的賠償責任，而《暫行條例》卻提出了關於登 記機構工作人員登記錯誤、虛偽賠償的責任，這是對上位法作出了完全全新的修改，上下位 法之間相違背，衝突，形成了法律之間的衝突與不一致。而在現階段面臨的部門衝突，法律 簡單粗糙，上下位法之間抵觸等這些缺陷，要建立比較完備的不動產登記制度，或許還需要 依靠未來在《暫行條例》初見成效之後，根據現實情況推出的更加完善，更加科學的不動產 登記法了。
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第二節 審查人員待遇與健全審查機制問題 壹、台灣
台灣不動產登記制度係兼取權利登記制與托崙斯登記制之優點，故除以形式審查外並應 進行實質審查。透過實質審查之登記，賦予登記之公信力，民法第 759 條之 1 業已明定，此 登記制度確有保護交易安全之功能，然由於地政登記機關之體系係屬行政機關而非司法機關，
一般審查人員均缺少審斷案件之法學素養與職權。故若要採取實質審查，必須有足夠且高素 質之審查人員，以避免效率不彰以及增加審查人員壓力。由於審查人員在不動產登記中，涉 及極高的專業工作性質，因這些工作與人民權益息息相關，如有差錯均會涉及損害賠償，使 得審查人員必須長期忍受工作壓力下，導致人員流動率高。唯有提高審查人員之職等及專業 加給，吸收知識及經驗豐富之優秀人員從事審查工作，以減少審查錯誤之發生，落實不動產 登記實質審查目標。
貳、大陸
大陸目前的不動產登記審查制度在最新出臺的《不動產登記暫行條例》中，規定了不動 產登記機構受理不動產登記申請時，要對不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的 不動產狀況是否一致，有關證明材料與申請登記的內容是否一致，和登記申請是否違反法 律、行政法規規定先進行形式審查，但如進行房屋等建築物、建築物所有權首次登記、在建 建築物抵押權登記、因不動產滅失導致的登出登記、可能存在權屬爭議、可能涉及他人利害 關係的登記申請、不動產登記機構認為需要實地查看的，不動產登記機構可以向申請人、利 害關係人或者有關單位進行調查，對不動產進行實地查看。
綜上所述，大陸對於審查制度之規定，比較類似以形式審查為主，實質審查為輔之模式。
大陸不動產登記制度的另一個特點是對登記機構的組成人員並無嚴格的專業性要求，專業的 色彩不濃，非常的大眾化，基本是按照普通行政人員的要求配置登記機關的審查人員，雖然 大陸對於審查制度之規定，比較類似以形式審查為主，實質審查為輔之模式，但同樣要面對 審查人員不足，如何提升審查人員素質與待遇及如何健全審查機制之問題。
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第三節 登記錯誤與損害賠償之問題 壹、台灣
台灣因不動產登記制度採實質審查主義，登記簿之登載有公信力與絕對之效力，故有不 動產登記錯誤之損害賠償制度。登記機關於辦理登記時必須審慎，如因登記錯誤、遺漏或虛 偽，致受損害者，由地政機關負損害賠償責任，但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，
不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值（土地法第 68 條）。另依土地法第 70 條第 2 項規定：「地政機關所負之損害賠償，如因登記人員之重大過失所致者，由該人員償 還，撥歸登記儲金。」可知土地法規定土地登記損害賠償責任之歸屬，係採國家與公務員共 同負責之原則。台灣土地法第 68 條損害賠償之規定，乃源自於民國 19 年土地法制定時之條 文，國家賠償法既於 69 年已制定，且土地登記損害賠償亦屬國家賠償之一環，應回歸該法 規定辦理，採過失責任。並於不動產登記專法明定地政機關所負損害賠償之上限，以請求權 人因登記錯誤、遺漏或虛偽所受損害之範圍為限，不及於所失利益之部分。
貳、大陸
根據大陸《物權法》第 21 條和《不動產登記暫行條例》第 29 條的規定，可以概括為
「因登記錯誤造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任，並可向登記錯誤人追償」。由此看 出，大陸法律對於登記錯誤的賠償責任規定得相當含糊，對賠償金的也未作規定。在未來法 規的研訂上，可考慮在登記機構内部設立專門的登記損害賠償受理部門，就登記賠償程序、
賠償基金獲得與管理等作統籌處理。
對於賠償基金的獲得方式，基於賠償的及時性及制度的長久性，似可參酌臺灣土地法第 70 條第 1 項規定68，由所收的登記費提存一定比例作為登記儲金，專備登記錯誤賠償之用。
如果能夠建立登記賠償基金，登記機構因登記錯誤或遺漏造成他人損害時，受害人有權直接 向登記機構申請從賠償基金支付賠償費用，只有在登記機構拒絕支付情形下，受害人才有必 要到法院提起行政賠償訴訟。
68臺灣土地法第 70 條規定：「地政機關所收登記費，應提存百分之十作為登記儲金，專備第六十八條所定賠償 之用。地政機關所負之損害賠償，如因登記人員之重大過失所致者，由該人員償還，撥歸登記儲金。」
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第四節 不動產登記規費計收原則之問題 壹、台灣
台灣現行土地法第 65 條及第 76 條規定，土地總登記及土地權利變更登記，係分別按申 報地價或權利價值千分之 2 及千分之 1 繳納登記費，惟查依法完成登記者，會依法賦予該登 記公信力及推定力，權利人可依該登記享受利益，因此，登記規費之計收原則應採利益報償 及費用填補原則，應按登記權利價值之一定比例計收登記費，又為反應土地之實際價值，該 權利價值應以公告土地現值作為計算基礎。另依現行土地法規定，僅就土地或建物所有權第 一次登記、所有權變更登記及他項權利登記按標的價值一定比例收取，惟為避免標的價值過 低，或無權利價值可供核計者，致使登記費不足以支應登記機關必要之行政成本，可明定登 記工本費收取之規定。
貳、大陸
按大陸物權法第 22 條規定：「不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或 者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。」住宅類不動 產登記收費標準為每件 80 元。非住宅類不動產登記收費標準為每件 550 元。證書工本費標 準為核發一本不動產權屬證書的不收取證書工本費。向一個以上不動產權利人核發權屬證書 的，每增加一本證書加收證書工本費 10 元。目前大陸不動產登記規費之計收規定，似未能 落實利益報償及費用填補原則。
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第五節 為民服務與簡政便民之問題 壹、台灣
台灣地政登記機關邇來運用數位科技，擴展創新服務措施，塑造活力、親和性之服務，
提升全方位優質服務品質，包括跨所申辦及運用網路申辦、地政跨機關便民合作平台等多元 服務，塑造專業、親切、高效率、多元化的服務形象，並透過地政資訊網路服務，確保民眾 知的權利與資訊使用權，促使各項施政資訊透明化，提供民眾友善、快速、便捷的服務。但 有關行動 APP 線上繳納登記費，線上查詢申請登記辦理進度等行動裝置，數位科技應用服務 方面，仍是未來有待努力之方向。69
貳、大陸
大陸自 2015 年施行不動產統一登記後，實行一個行政轄區內各類不動產登記，由統一 登記經辦機構辦理，改變了過去土地和房屋、林權、海域使用權登記分散辦理的狀況，
為企業群眾提供高效便捷的服務。亦相繼成立了不動產登記中心，加強為民服務與簡政 便民的工作，包括行動 APP 線上繳納登記費，行動 APP 線上預約登記服務，線上查詢申 請登記辦理進度，設立綜合受理單一窗口，抵押權登記大宗案件專屬櫃檯服務，整合不
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