建議

一、提升「土地登記規則」，法律位階，儘速制定「不動產登記法」

司法院釋字第 600 號解釋揭示，關於不動產所有權之登記及其相關測量程序，涉及人民 權利義務之重要事項，應以法律明確定之。故為解決不動產登記適法性及合憲性之疑慮，

現行土地登記規則作爲土地登記制度之「法律」規範尙有欠缺，為符合世界各國對不動 產登記之立法趨勢，提升法律位階制定「不動產登記法」似有其必要。

二、提高登記審查人員之職等及專業加給

由於審查人員在不動產登記中，涉及極高的專業工作性質，因這些工作與人民權益息息 相關，如有差錯均會涉及損害賠償，使得審查人員必須長期忍受工作壓力下，導致人員 流動率高。唯有提高審查人員之職等及專業加給，吸收知識及經驗豐富之優秀人員從事 審查工作，減少審查錯誤之發生，以落實不動產登記實質審查目標。

三、推動地政士代理或簽證制度之輔助審查

在台灣不動產登記制度採「登記生效」機制下，回歸現實層面觀察，地政機關至多僅能 對印鑑證明或權狀真偽等技術上較無困難之事項，為書面實質審查外，基於種種複雜因 素之介入，由登記機關擔任實質審查的角色，似乎不是最恰當的選擇。畢竟政府對資料 品質的過濾，未必具有資訊上之優勢；為達實質審查之目的，而耗費的行政成本，亦不

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容小覷⁷¹。況且實質審查之趨勢下，透過其他機制以避免登記賠償問題之發生，並藉由 其他機制來代替登記機關之實質審查責任，誠有必要。「地政士法」及「地政士簽證責 任及簽證基金管理辦法」即為此思潮下的產物，透過地政士分擔審查責任，由其代理申 請土地登記事項與受託辦理實質審查業務，或可轉嫁若干成本與風險，讓登記機關只負 責檢附文件之形式審查，如此權責分明，又可藉其他機制達到登記制度要求的實質審查 目的。

四、不動產登記賠償應採過失責任

地政登記機關損害賠償責任性質，屬於國家賠償責任，從土地法第 68 條意旨，只是可 以舉證原因應歸責於受害人而免責，並非可舉證無過失而免責，登記損害賠償似乎是無 過失責任。

五、建物登記範圍應以牆中心為界辦理所有權笫一次登記

依現行地籍測量實施規則第 273 條規定⁷²，建物測繪邊界以外緣為界，為解決現行法令 對建物登記範圍不明確所衍生之爭議，並考量該範圍應與建築管理面積採同一計算標準，

避免測量登記面積大於建築管理面積之矛盾情形，應於不動產登記專法明定建物登記範 圍以牆中心為界。

六、不動產登記規費之計收應按登記權利價值之一定比例計收登記費，為反應土地之實際價 值，不宜以申報地價作為登記規費之計算基礎。

71王文孙，2010，「物權法定、資訊成本與公示登記—兼論物權法修訂」，中正大學 2010 年兩岸四地財產法學 術研討會，第 392 頁。

72地籍測量實施規則第 273 條建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：

一、建物以其外牆之外緣為界。

二、兩建物之間有牆壁區隔者，以共用牆壁之中心為界；無牆壁區隔者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍 為界。

三、使用執照竣工平面圖載有陽臺之突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。

四、地下層依建物使用執照竣工平面圖所載樓層面積之範圍為界。

中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者，或都市更新事業計畫已報核，並依都市更新條例第六十一 條之一第一項及第二項規定期限申請

建造執照之建物，其屋簷、雨遮及地下層之測繪，依本條修正前規定辦理。

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七、修正不合時宜或窒礙難行之登記法令

不動產登記法令常因許多特殊個案而造成審核准駁之盲點，使得有心人士鑽營法令漏洞，

或使承辦人員援引不合時宜之法令而於執行業務時，造成錯誤登記產生。例如二○一一 年五月「預售屋定型化契約」上路後，規定雨遮及屋簷可登記為附屬建物、但不計價；

卻因規定僅適用於預售建案，造成部分投機客趁機鑽漏洞，在交屋後將已登記面積雨遮 及屋簷坪數自行計價，灌入總價後出售，造成炒作現象，地政主管機關去年才通過「地 籍測量實施規則」修正草案，明定 2018 年起無論預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨 遮」，全都刪除以附屬建物測繪登記的規定，一律不登記（不計坪）不計價，以健全測 量登記制度，維護消費者權益。因此，建請地政主管機關隨時檢討修正不合時宜或窒礙 難行，有所疑義之法令，不僅可使不動產登記作業順利推動，更加健全，在面對日新月 異之情勢變遷之各種登記事項，因人、事、時、地、物制定適合之法令規章，使關乎人 民財產之登記法令體制能日趨完備。

八、評估預售屋申請預告登記之可行性，以保障購屋人之權利

由於預售屋為尚未完成建物結構體之不動產，所以登記簿上尚無建號登記，因此，當預 售屋進行交易時，並無法直接到登記機關進行產權移轉登記。因此可參考大陸不動產登 記暫行條例實施細則第八十六規定⁷³，借由預告登記之方式，進行預售屋名義上之轉移，

以保障預售屋購買人之權利。

73第八十六條申請預購商品房的預告登記，應當提交下列材料：

（一）已備案的商品房預售合同；

（二）當事人關於預告登記的約定；

（三）其他必要材料。

預售人和預購人訂立商品房買賣合同後，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申 請預告登記。

預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限 的，預購人應當提交相應材料。

申請預告登記的商品房已經辦理在建建築物抵押權首次登記的，當事人應當一併申請在建建築物抵押權 註銷登記，並提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建築物抵押 權註銷登記，再辦理預告登記。

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貳、大陸

一、統一法律依據

關於大陸《不動產登記暫行條例》的立法層級，本質上是一部下位法，理應是對上位法 的補充，但卻與上位法產生了衝突，如上位法《物權法》並未有條款闡明，如果是由登記機 構工作人員登記錯誤、虛偽而造成的損失所應負的賠償責任，而《暫行條例》卻提出了關於 登記機構工作人員登記錯誤、虛偽賠償的責任，這是對上位法作出了完全全新的修改，上下 位法之間相違背，衝突，形成了法律之間的衝突與不一致。而在現階段面臨的部門衝突，法 律簡單粗糙，上下位法之間抵觸等這些缺陷，要建立比較完備的不動產登記制度，或許還需 要依靠未來在《暫行條例》初見成效之後，根據現實情況推出的更加完善，更加科學的不動 產登記法了。

二、建立登記錯誤損害賠償基金

大陸法律對於登記錯誤的賠償責任規定得相當含糊，對賠償金的也未作規定。在未來法 規的研訂上，似可參酌臺灣土地法第 70 條第 1 項規定，由所收的登記費提存一定比例 作為登記儲金，專備登記錯誤賠償之用。

三、培養高素質的不動產登記專業人才

在大陸登記機構的組成人員尚無嚴格的專業性要求，非常的大眾化，。針對大陸當前不 動產登記工作人員的工作素質,有必要對現有的不動產登記工作人員進行相應的專業培 訓。由於各不動產登記機關中的工作人員具備不動產登記的基礎知識,且至少已經掌握 其負責登記的的相關知識,因此,培訓工作可以有針對性的傳授不同部門是的工作人員各 自不足的方面,提高培訓工作效率,以確保擔任不動產登記的高素質人才可以不斷補充新 鮮血液。

四、導入公證制度

目前大陸不動產登記機關沒有能力對所有基於不動產物權變動的申請進行有效的實地查 看或者調查。在沒有賦予不動產登記官實質審查權以前，日本採用的是形式審查制度，

導致大量虛假登記情況的產生，產生了極為惡劣的影響。在當前《不動產登記暫行條例》

發布後大陸採用的是形式審查為主，實質審查為輔的原則，這將對不動產登記的真實性

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造成了很大的影響。故可將公證制度引入到不動產的登記中，從而實現對登記行為的有 效監督，同時也能夠保證整個不動產交易過程的合法性，使其更具有法律效力。

五、建構統一的不動產登記信息管理系統

不動產登記在主要目的在於產權正確和公示,為了更好地實現其公示目標,提高不動產登 記品質,促進各不動產登記之間的協調。同時保證登記機關能夠及時有效的收集、儲存、

管理不動產登記信息,建立完善的不動產登記信息管理系統刻不容緩。«不動產登記暫行 條例»也提出國土資源、公安、財政、稅務等 九大部門應當加強不動產登記信息的互通 共享,實現該項目標的最佳辦法就是將信息統一整合到不動產登記信息管理系統中。

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參考文獻

一、專書（依姓名筆畫順序）

（一）臺灣地區

李鴻毅 (1996)。土地法論。台北市：中國地政研究所。

李淑明 (2014)。民法物權。台北市:元照。

許文昌 (2016)。土地登記基礎。台北市:元照。

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